土地篇:四季度熱度“驟降”,全年成交規(guī)模將明顯回落

土地 2021-10-08 11:49:28 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??2021年以來(lái),土地市場(chǎng)迎來(lái)了重點(diǎn)22城“集中供地”新政,市場(chǎng)熱度從上半年高熱轉(zhuǎn)向三季度“量?jī)r(jià)齊跌”,在第二輪集中供地新規(guī)之下,溢價(jià)率呈現(xiàn)出下行趨勢(shì),尤其是9月溢價(jià)率降至3.9%的歷史地位,流拍率較首輪集中土拍明顯上升,同時(shí)臨時(shí)中止的現(xiàn)象在不少城市頻繁出現(xiàn)。

??從前三季度土地成交情況來(lái)看,累計(jì)成交面積大幅下滑,成交金額也同比下降了8%,土地市場(chǎng)成交規(guī)模明顯萎縮。在房企集體 “躺平”式拿地的影響下,四季度成交量預(yù)計(jì)難追趕同期,預(yù)計(jì)2021年全年,全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模較2020年將明顯回落。

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??土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌,9月溢價(jià)率降至3.9%

??自7月開(kāi)始,全國(guó)336城土地市場(chǎng)成交量逐月回落,截止9月23日,第三季度經(jīng)營(yíng)性土地成交建面達(dá)到35347萬(wàn)平方米,環(huán)比第二季度下降36%,同比去年第三季度降幅更是高達(dá)45%。前三季度成交總建筑面積為134597萬(wàn)平方米,同比也下降了25%。

??分城市能級(jí)來(lái)看,各能級(jí)城市成交表現(xiàn)均不及二季度,尤其是一線城市,三季度成交量環(huán)比下滑了89%,同比降幅也高達(dá)79%;二線、三四線城市成交建面也環(huán)比分別下降65%和20%,供地量較二季度明顯在縮減。受集中供地政策的影響,各能級(jí)城市前三季度表現(xiàn)均不及同年同期,尤其是三線城市,同比去年同期降幅高達(dá)25%,供地力度明顯減弱。

??受重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)高價(jià)地塊成交減少以及成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響,疊加房企資金壓力,房企拿地積極性大幅減弱,底價(jià)成交地塊明顯增加,從而導(dǎo)致土地成交均價(jià)下調(diào)至低位,整體成交均價(jià)為2754元/平方米,環(huán)比下降32%。

??各能級(jí)城市土地成交均價(jià)均環(huán)比下滑。尤其是二線城市,因重慶、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春等低價(jià)城市成交量較高的影響,使得三季度樓板價(jià)環(huán)比呈下降趨勢(shì),降至4898元/平方米;三四線城市也是由于優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量明顯較少的緣故,樓板價(jià)降至2281元/平方米,環(huán)比二季度下降了10%。盡管第三季度各能級(jí)城市地價(jià)均呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢(shì),但由于第二季度市場(chǎng)熱度整體處于高位,前三季度總成交均價(jià)同比依然上漲趨勢(shì),漲幅高達(dá)22%。

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??從溢價(jià)率水平來(lái)看,前三季度土地成交溢價(jià)率14.5%,與上半年整體溢價(jià)率相比下降2個(gè)百分點(diǎn),和去年同期微降0.5個(gè)百分點(diǎn)。第三季度市場(chǎng)熱度較二季度下降8.7個(gè)百分點(diǎn)至8.2%。分月來(lái)看,7、8月份市場(chǎng)熱度較二季度已經(jīng)有所下降,受房企現(xiàn)金流緊縮的影響,降溫趨勢(shì)在9月份愈發(fā)明顯,降至3.9%,創(chuàng)下歷史新低。

??各能級(jí)城市溢價(jià)率表現(xiàn)一致,三季度溢價(jià)率環(huán)比均下滑。其中,二線城市降幅最為明顯,整體溢價(jià)率由17%降至4%。

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??長(zhǎng)三角市場(chǎng)熱度高位回落

??從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交情況來(lái)看,中西部省會(huì)城市仍是成交主力,成交量TOP3城市均位于中西部區(qū)域。其中,排名第一的是重慶,前3季度總成交建筑面積高達(dá)2673萬(wàn)平方米,較去年同期成交量減少了20%,但成交價(jià)格比去年同期上漲了9%。

??事實(shí)上,不只是重慶,長(zhǎng)沙、成都等中西部城市前三季度的樓板價(jià)相比去年同期均有不同程度的上漲,主要是首輪集中土拍熱度較高,核心板塊宅地供應(yīng)明顯增加,帶動(dòng)整體地價(jià)上漲。

??前三季度土地成交建面TOP20中,一線城市中上海、廣州雖榜上有名,不過(guò)與去年同期相比,供地力度同比均有所下滑。三四線城市中,本次入榜的五個(gè)城市除保定外,其余均來(lái)自長(zhǎng)三角地區(qū),分別是鹽城、溫州、南通和徐州,并且排名均排在第10名及以后。

溢價(jià)率超過(guò)20%的僅有5個(gè)城市,其中徐州、鹽城和杭州3城位于長(zhǎng)三角,較二季度明顯減少??傮w來(lái)看,三季度長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)熱度高位回落。


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??流拍現(xiàn)象顯著加劇

??流拍,已經(jīng)成為二輪集中土拍后各大城市的高頻詞。

??自下半年以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)資金環(huán)境明顯收緊,同時(shí)7月末以來(lái)以22個(gè)集中供地城市為代表的重點(diǎn)城市紛紛調(diào)整了供地規(guī)則,尤其加強(qiáng)了對(duì)房企購(gòu)地資金和競(jìng)拍資格的審查。在此影響下,第三季度房企拿地積極性明顯受挫,福州、成都、天津、濟(jì)南、青島等多個(gè)集中拍地的城市均有多宗土地遭遇中止出讓,金華、嘉興等熱點(diǎn)城市的集中土拍也遇冷,導(dǎo)致第三季度土地流拍現(xiàn)象顯著增多,9月重點(diǎn)城市的土地流拍率已飆升至27%。

??分月來(lái)看,7、8、9三個(gè)月的流拍率均明顯高于去年同期水平,特別是二輪集中拍地的高峰期9月份,流拍率同比上升了17個(gè)百分點(diǎn)。接下來(lái),在熱點(diǎn)城市市場(chǎng)調(diào)控易緊難松、房企資金鏈緊張的影響下,重點(diǎn)城市的流拍率預(yù)計(jì)還將延續(xù)高位運(yùn)行。

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??2021年三季度,由于多個(gè)重點(diǎn)城市第二輪集中拍地潮延后,土地市場(chǎng)成交量較二季度明顯下滑,成交價(jià)格也因優(yōu)質(zhì)地塊入市占比減少及城市成交結(jié)構(gòu)的變化而走低,同時(shí)溢價(jià)率也大幅下滑,土地市場(chǎng)熱度相比二季度明顯降低,考慮房企資金壓力與日俱增,拿地積極性減弱,預(yù)計(jì)2021年全年,全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模較2020年將明顯回落。

??結(jié)合政策層面來(lái)看,7月份以來(lái)上層調(diào)控環(huán)境不斷收緊,尤其對(duì)控溢價(jià)、控實(shí)際地價(jià)提出了新要求,各熱點(diǎn)城市也相繼跟進(jìn)在土地供給端發(fā)力,在供地結(jié)構(gòu)、土拍規(guī)則等方面進(jìn)行了大幅調(diào)整,以穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)走勢(shì)。接下來(lái)土地市場(chǎng)熱度將會(huì)保持低位運(yùn)行,溢價(jià)率指標(biāo)或?qū)⑦M(jìn)一步走低。

      此外,受城市成交結(jié)構(gòu)變化以及熱點(diǎn)城市嚴(yán)控溢價(jià)的影響,各能級(jí)城市地價(jià)也均出現(xiàn)了環(huán)比下滑趨勢(shì)。接下來(lái),在流拍率居高不下、中央要求各地嚴(yán)控實(shí)際地價(jià)的影響下,各地或?qū)⒄{(diào)低土地出讓價(jià)格以順利完成土地出讓,預(yù)計(jì)四季度地價(jià)將會(huì)進(jìn)一步走低,優(yōu)質(zhì)土地的拿地成本也或降較二季度有所回落。


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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

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  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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