??2023年上半年，土地市場(chǎng)變動(dòng)明顯。

??上半年土地成交金額出現(xiàn)了二成左右的同比跌幅，而同期全國(guó)商品房成交金額同比已持平。

??行業(yè)周轉(zhuǎn)速度減緩，行業(yè)投資趨于謹(jǐn)慎，與為控制庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，土地供應(yīng)端減緩?fù)恋爻鲎屢?guī)模。

??CRIC整理的954個(gè)樣本城市數(shù)據(jù)顯示：近七成規(guī)模以上縣市供地指標(biāo)同比下滑，總宅地計(jì)劃供應(yīng)量同比2022年下滑一成，上半年土地成交不及預(yù)公告總量四成，僅京滬等少數(shù)城市完成預(yù)出讓計(jì)劃。

??實(shí)際上，2023年新推行的“預(yù)供地清單”模式，土地市場(chǎng)供給節(jié)奏出現(xiàn)了技術(shù)性減緩，再加之大量逾期未供地塊，從目前土地供求數(shù)據(jù)，很難真正反映地方政府的實(shí)際供應(yīng)意愿。

??接下來(lái)，土地市場(chǎng)走向如何？需要結(jié)合各城市2023年的宅地供應(yīng)計(jì)劃、預(yù)供地清單、以及實(shí)際供應(yīng)土地規(guī)模，對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行系統(tǒng)性分析。

??下半年土地交易的季節(jié)性高點(diǎn)來(lái)臨，只有對(duì)各城市的供地動(dòng)向有更清晰的認(rèn)知和判斷，才能更準(zhǔn)確地預(yù)判各能級(jí)城市接下來(lái)的土地市場(chǎng)走向，從而實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量投資。

??從2023年供地計(jì)劃來(lái)看，CRIC整理的900余個(gè)樣本城市數(shù)據(jù)顯示：近七成規(guī)模以上縣市供地指標(biāo)同比下滑，住宅土地供應(yīng)總量較2022年下降了13%。其中二線城市下調(diào)幅度最大，同比2022年降幅高達(dá)27%。

??保障性住房用地供應(yīng)占比進(jìn)一步下滑，但一二線供應(yīng)力度仍超三四線。

??結(jié)合庫(kù)存壓力來(lái)看，在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的大目標(biāo)之下，部分城市供地計(jì)劃降幅相對(duì)保守，庫(kù)存壓力處于高位的廣州、石家莊等少數(shù)城市不降反增。

??1、供地計(jì)劃變動(dòng)：總宅地供地量同比下滑一成

??2022年，樓市進(jìn)入全國(guó)性深度調(diào)整，全年新房成交同比下降27%，庫(kù)存去化壓力急劇攀升，在此背景下，全年土地成交更是出現(xiàn)了深度調(diào)整，2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積降至1.0億平方米，同比降幅高達(dá)53.4%。

??受行業(yè)持續(xù)下行的影響，2023年上半年土地成交規(guī)模進(jìn)一步下調(diào)。

??CRIC監(jiān)測(cè)的900余個(gè)樣本城市數(shù)據(jù)顯示，住宅土地供應(yīng)總量較2022年下降了13%。除一線和四線城市小幅上漲外，二、三線同比增減幅均在20%以上，尤其是二線城市，同比降幅高達(dá)27%。

??就2023年宅地供應(yīng)規(guī)模與去年同比來(lái)看，303個(gè)城市（2022年供地計(jì)劃超過(guò)50公頃的城市）中供應(yīng)量降幅超過(guò)20%的城市有124個(gè)，占比高達(dá)40%；有51個(gè)城市漲幅超20%，僅占到17%，供地量增加的城市有101個(gè)，占比33%，明顯低于供地量減少的城市。

??從一二線城市來(lái)看，超九成二線城市宅地計(jì)劃供應(yīng)量同比均降，長(zhǎng)三角城市降幅相對(duì)溫和。

??一線城市中京、滬基本持平，廣州明顯上漲，深圳呈下降趨勢(shì)。上半年一線城市優(yōu)質(zhì)供地量明顯增加，典型如北京，前7個(gè)月北京土地出讓金總額達(dá)1176億元，較2022年上漲13%，金額居全國(guó)首位。

??二線城市目前有22城市公布供地計(jì)劃，2023年宅地供應(yīng)量與2022年相比，僅石家莊上漲，其余21個(gè)城市均呈下降趨勢(shì)。其中，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、呼和浩特等商品住宅去化壓力較大的城市宅地計(jì)劃供應(yīng)量降幅均在50%及以上。

??熱點(diǎn)城市杭州今年宅地計(jì)劃供應(yīng)量也較2022年下降20%，蘇州、南京、寧波等長(zhǎng)三角城市降幅分別為11%、6%和5%，與其他區(qū)域二線城市相比，長(zhǎng)三角二線城市2023年宅地計(jì)劃供應(yīng)量同比降幅相對(duì)溫和。

??2、供地類型：保障性住房土地供應(yīng)力度減弱，一二線供應(yīng)力度仍超三四線

??從供地類型來(lái)看，保障性住房土地供應(yīng)力度明顯減弱。

??聚焦披露保障住房供應(yīng)的296個(gè)城市數(shù)據(jù)，2023年保障性住房供地總量較2022年明顯下滑，下降了24%，而非保障性宅地供應(yīng)降幅12%。

??一二線保持力度還是處于相對(duì)高位，保障房土地供應(yīng)量占比為24%。而三四線保障房力度明顯下降。

??新房市場(chǎng)銷售縮量帶來(lái)的庫(kù)存壓力提升，土地市場(chǎng)的供求規(guī)模仍不及預(yù)期，上半年緩慢的供地進(jìn)度，也勢(shì)必使得下半年各地的供地壓力進(jìn)一步增加。

??1、上半年土地成交不及預(yù)公告總量四成，僅京滬等少數(shù)城市完成預(yù)出讓計(jì)劃

??從實(shí)際成交來(lái)看，上半年樣本城市共計(jì)成交土地面積約為6270萬(wàn)平方米，約為上半年預(yù)供地公告總量的37%。

??即便考慮到不少城市上半年發(fā)布的預(yù)公告截止時(shí)間在7、8月份，上半年不足四成的實(shí)際出讓比例，仍然反映了2023年上半年整體地市規(guī)模指標(biāo)的涼意。

??分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市成交占預(yù)出讓的比例最高，達(dá)到61%，二三線城市平均均在四成以下，上半年土地市場(chǎng)最為搶眼的杭州和成都，土地成交面積也未達(dá)到同期預(yù)公告總量的40%。

??結(jié)合土地成交數(shù)據(jù)，各能級(jí)城市供地計(jì)劃推進(jìn)更為緩慢，2023年上半年成交土地占地面積均在全年供地計(jì)劃總量的15%以下。

??2、上半年宅地成交同比下降29%

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露數(shù)據(jù)，2022年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積下降53.4%，同比降幅超過(guò)一半，樣本城市招拍掛市場(chǎng)2022年含宅用地成交約2.8億平方米，僅為2022年住宅供地計(jì)劃的41%。

??在2022年極低的基數(shù)之上，2023年土地市場(chǎng)成交規(guī)模進(jìn)一步低位下探，上半年樣本城市土地成交規(guī)模下降約三成。即便是2023年上半年土地市場(chǎng)熱度較高，交易規(guī)模處于前列的杭州、合肥、成都等地宅地成交面積同比降幅也達(dá)到了三成以上。

??預(yù)供地新規(guī)之下，對(duì)比預(yù)供地和土地成交規(guī)模發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)城市土地市場(chǎng)熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目前流拍率指標(biāo)的熱度。

??1、預(yù)供地制度致上半年流拍率指標(biāo)“失真”

??自2月預(yù)供地清單新規(guī)正式執(zhí)行以來(lái)，預(yù)供地-供地-拍賣(mài)模式之下，不少無(wú)人問(wèn)津的地塊未能及時(shí)進(jìn)入公開(kāi)供應(yīng)環(huán)節(jié)，導(dǎo)致這部分預(yù)供應(yīng)地塊逾期，遭遇“無(wú)聲流拍”，而2023年上半年的流拍率指標(biāo)，自然也出現(xiàn)了“虛低”的現(xiàn)象。

??當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境中，一線城市市場(chǎng)健康度最佳、對(duì)利好政策依賴度最低，均100%完成了上半年的預(yù)供地計(jì)劃，其流拍率的變化也更貼近于其市場(chǎng)實(shí)際表現(xiàn)。2023年一線城市上半年流拍率達(dá)到了10%，較2022年同期上升了6個(gè)百分點(diǎn)。即原定下半年完成的預(yù)公告，在上半年入市了總占地面積的四成左右。

??若按此比例估算其它能級(jí)，那么2023年上半年整體的隱性流拍率超過(guò)四成，二、三、四線城市的“隱性流拍率”均將達(dá)到40%以上，四線縣域平均流拍率更是接近一半?？紤]到一線城市較慢的預(yù)公告進(jìn)度（見(jiàn)2.1），下半年截止的預(yù)供地公告相對(duì)較少，按30%的比例折算，2023年樣本城市的“隱性流拍率”也達(dá)到了37%，同比增加超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)，其中二、三、四線均達(dá)到35%以上。并且按30%比例折算得到的結(jié)果，也與我們的另一種細(xì)化算法的保守值一致（按供應(yīng)截止時(shí)間分批估算）。

??將按30%比例的計(jì)算結(jié)果，與較低的表象流拍率進(jìn)行對(duì)比：可見(jiàn)二、三線城市隱性流拍率和表象的流拍率差異更大，高達(dá)23個(gè)百分點(diǎn)，大量延遲或逾期的預(yù)供應(yīng)地塊，使得這些城市下半年將面臨更加嚴(yán)峻的供給側(cè)壓力；至于四線縣域方面，雖然隱性流拍率最高，但是由于表露出來(lái)的流拍率已經(jīng)達(dá)到了三成，再加之相比二三線較為緩慢的預(yù)公告進(jìn)度，所以反而和隱性流拍率的差距不大。

??隱性流拍率較低的城市，如杭州、寧波、重慶、烏魯木齊等，其預(yù)供地和上半年實(shí)際土地供求的節(jié)奏均較為一致。上半年土拍熱度與杭州相似的成都，其隱性流拍率則遠(yuǎn)高出杭州，相應(yīng)的三季度自然也將面臨更加緊張的供地節(jié)奏。

??2、溢價(jià)率指標(biāo)同樣存在虛高，縣域土地出讓收入高度承壓

??與流拍率指標(biāo)類似，由于大量地塊存在逾期或延遲供應(yīng)，導(dǎo)致二三四線城市2023年上半年土地供應(yīng)規(guī)模明顯慢于預(yù)供地公告的發(fā)布的節(jié)奏，從而導(dǎo)致溢價(jià)率指標(biāo)同樣出現(xiàn)虛高。

??因此從土地出讓收入的角度來(lái)看，上半年各能級(jí)城市同樣遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能達(dá)到預(yù)供地進(jìn)度表現(xiàn)出來(lái)的預(yù)期值。

??為了從土地成交金額和供地預(yù)期關(guān)系的角度，對(duì)2023年市場(chǎng)變動(dòng)作新的分析，本節(jié)引入一項(xiàng)新的衡量指標(biāo)：成交價(jià)/到期底價(jià)（以下簡(jiǎn)稱底價(jià)完成率）。

??2023年上半年樣本城市的底價(jià)完成率（成交價(jià)/到期底價(jià)）僅為68%，較2022年上半年下降接近19個(gè)百分點(diǎn)。

??即便考慮到上半年大多數(shù)城市成交地塊質(zhì)量較優(yōu)，平均單價(jià)較高的因素，按20%的樂(lè)觀比例修正，2023年上半年樣本城市的底價(jià)完成率（成交價(jià)/到期底價(jià)）為75%，較2022年同期下降也超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)，土地出讓收入壓力明顯增加。其中二線城市的底價(jià)完成率更是從2022年上半年的87%驟降至76%，低至與三線城市看齊。

??2023年上半年地方供地意愿仍趨于相對(duì)積極，整體供地計(jì)劃僅較2022年下降了一成左右，上半年各地預(yù)供地發(fā)布進(jìn)度也相對(duì)較快。但新房市場(chǎng)需求熱度未能在二季度延續(xù)，使得土地市場(chǎng)錯(cuò)過(guò)了一季度的交易放量窗口期，2023年上半年宅地成交面積同比下降三成左右，即便扣除供地計(jì)劃影響，實(shí)際同比降幅也達(dá)到了二成左右。

??整體來(lái)看，2023年供地計(jì)劃雖已調(diào)減、但依舊過(guò)高，考慮到行業(yè)供求關(guān)系重新回歸平衡的客觀需求，全年宅地供應(yīng)計(jì)劃整體完成率只有四成或更低，并且土地成交規(guī)模的低位還將在接下來(lái)的數(shù)年內(nèi)持續(xù)。

??從各能級(jí)城市來(lái)看，預(yù)計(jì)下半年一線城市對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度將進(jìn)一步增加，在供地和開(kāi)發(fā)規(guī)則方面也有望迎來(lái)更多調(diào)整。上海、廣州下半年在增加土地供應(yīng)方面會(huì)更為積極，也會(huì)有更多的優(yōu)質(zhì)地塊值得關(guān)注。

??二線城市快節(jié)奏預(yù)供地致上半年溢價(jià)率虛高，下半年供給側(cè)將面臨更大壓力。就企業(yè)角度而言，更多關(guān)注二線城市下半年新推地塊的限制條件變化，尤其是對(duì)于盈虧平衡線附近的近郊板塊，下半年或出現(xiàn)更多的適宜的拿地機(jī)會(huì)。

??對(duì)于那些上半年供地計(jì)劃完成率較低，且隱性流拍率較高的三四線城市而言，接下來(lái)的土地市場(chǎng)勢(shì)必更難走出供求低位的泥淖，而大規(guī)模供地計(jì)劃背后的相關(guān)財(cái)政收入壓力，也為這些城市接下來(lái)的城建發(fā)展、新增崗位、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面埋下了更多隱憂。