??2024年第四季度以來(lái)，隨著整體市場(chǎng)出現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”趨勢(shì)，地方供地意愿開(kāi)始顯著提升。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年12月將有3.8億平方米的土地迎來(lái)出讓截止時(shí)間，為年內(nèi)最高。受其影響，克而瑞研究中心推算12月土地成交將達(dá)到3.3億平方米左右，環(huán)比增長(zhǎng)97%。土地成交將迎來(lái)最為顯著的一次“翹尾”，并進(jìn)一步收窄全年土地成交的同比降幅。

??具體到城市來(lái)看，不僅僅是一二線土地投資熱度本身較高的城市，部分庫(kù)存壓力相對(duì)較大的城市，年末供地信心回升也更加明顯。

??但從目前12月已成交的土塊來(lái)看，多數(shù)城市土拍平均溢價(jià)率仍然較低，大部分仍底價(jià)成交。

??9月末政治局會(huì)議定調(diào)止跌回穩(wěn)之后，新房市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)持續(xù)向好。改善類項(xiàng)目憑借產(chǎn)品創(chuàng)新創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在南京、武漢、重慶等去化承壓城市，均有不少四代宅項(xiàng)目取得熱銷。剛需項(xiàng)目則主要通過(guò)降價(jià)和提傭方式持續(xù)收割潛在客群，廈門(mén)、福州、常州部分項(xiàng)目加強(qiáng)折扣力度，取得了不錯(cuò)的營(yíng)銷效果。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年11月新建商品房銷售面積8188萬(wàn)平方米，同比上升3%，銷售額8270億元，同比上升1%。前11月銷售面積和金額分別同比下降14.3%和19.2%，降幅較前10月收窄了1.5和1.7個(gè)百分點(diǎn)。

??住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月、11月全國(guó)新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個(gè)月同比環(huán)比雙增長(zhǎng)。

??近2個(gè)月以來(lái)，新房銷售的回暖速度明顯好于二手房市場(chǎng)，這一方面是由于一二手房交易鏈條的恢復(fù)，二手房東縮減住房持有量，“賣二不買一”的現(xiàn)象減少；另一方面也是得益于高品質(zhì)新房銷售的回暖，優(yōu)質(zhì)新房產(chǎn)品正在奪回更多的新房市場(chǎng)份額，而這些優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的推出，也在實(shí)質(zhì)上加速各地房?jī)r(jià)指數(shù)的筑底，其中北京、上海、深圳等核心城市房?jī)r(jià)更是先一步迎來(lái)了環(huán)比回升。

??一系列市場(chǎng)向好下，10月地方供地意愿顯著復(fù)蘇，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年12月將有3.8億平方米的土地迎來(lái)出讓截止時(shí)間，為年內(nèi)最高。進(jìn)一步對(duì)比到期建面和成交建面關(guān)系，可見(jiàn)9月份以來(lái)全國(guó)土地出讓率（成交建面/到期建面）穩(wěn)定在85%左右，由此推算，12月土地成交將達(dá)到3.3億平方米左右，環(huán)比增長(zhǎng)97%。2024年土地成交累計(jì)降幅也將進(jìn)一步收窄至16%，2021年以來(lái)，全年成交建面同比降幅首次收窄至二成以內(nèi)。

??在全年土地成交規(guī)模持續(xù)收窄的大趨勢(shì)之下，預(yù)計(jì)2024年12月將達(dá)到年內(nèi)月均值的3.5倍，創(chuàng)下歷史新高。

??從2024年四季度供地規(guī)模發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，在行業(yè)去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)的基本大前提之下，雖然供地規(guī)模同比仍在持續(xù)收窄，預(yù)計(jì)2024年12月新房成交仍將有超過(guò)一成的同比降幅。但是從年末翹尾情況來(lái)看，3.5倍的“翹尾”新紀(jì)錄，還是透露出了地方供地信心的回升。

??具體到城市視角，不僅僅是熱點(diǎn)城市，部分庫(kù)存壓力較大的城市，年末供地信心回升也更加明顯，如武漢、長(zhǎng)春、無(wú)錫等消化周期在20個(gè)月以上，其中武漢12月計(jì)劃出讓737萬(wàn)平方米建面的土地，總底價(jià)達(dá)到418億元，供地“流速”達(dá)到全年均值的7倍，僅僅一個(gè)月計(jì)劃出讓的土地規(guī)模，即超過(guò)了前面11個(gè)月的總和。

??值得注意的是部分去化壓力較低，或土地投資熱度本身較高的城市，12月供地節(jié)奏保持相對(duì)平穩(wěn)，年末加速供應(yīng)的意愿反而不高。典型如北京計(jì)劃12月出讓土地底價(jià)132億元，僅為年內(nèi)平均流速的60%，上海計(jì)劃出讓土地底價(jià)219億元，也僅為年內(nèi)平均流速的1.7倍。二線城市中僅杭州“翹尾倍率”低于2倍，而其不到10個(gè)月的消化周期，也是現(xiàn)階段全國(guó)庫(kù)存壓力指標(biāo)最低的城市。

??進(jìn)一步聯(lián)系12月以來(lái)土拍成交來(lái)看，可以發(fā)現(xiàn)雖然供地信心的回升，但大多數(shù)城市土地溢價(jià)成交的比例有所下降，其中成都12月更是只有3%的地塊溢價(jià)成交，較前11月減少了11個(gè)百分點(diǎn)。12月供地節(jié)奏明顯加快的武漢、長(zhǎng)春，地塊溢價(jià)成交的比例也在低位下行。僅西安、無(wú)錫溢價(jià)成交的地塊占比明顯上升，不過(guò)無(wú)錫溢價(jià)地塊均為優(yōu)質(zhì)袖珍地塊，全市平均溢價(jià)率仍不足1%，西安的溢價(jià)地塊也集中在曲江新區(qū)和灃東新城等優(yōu)質(zhì)板塊。

??在去庫(kù)存、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期仍是行業(yè)調(diào)控主要任務(wù)的大背景之下，土地項(xiàng)目的去化速度和盈利空間的確定性，必然要經(jīng)受投資方、融資方層層的嚴(yán)格考驗(yàn)。地方層面能夠適度增加土地供給，并順利完成競(jìng)拍出讓已實(shí)屬不易。

??從樂(lè)觀角度解讀，溢價(jià)率指標(biāo)的適度下降，搭配交易量的大幅上升，意味著有更多“優(yōu)勢(shì)不突出”的地塊為投資方所接受，供求雙方信心均在緩慢恢復(fù)之中。

??與10月、11月商品房交易的止跌回穩(wěn)同步，年末土地供給節(jié)奏也有所加快。預(yù)計(jì)2024年12月將創(chuàng)下年末土地成交翹尾的新紀(jì)錄。

??比數(shù)據(jù)紀(jì)錄更重要的，還是更多地方政府供地信心，以及投融資對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的回暖。鑒于當(dāng)前行業(yè)采取的預(yù)供地模式，絕大多數(shù)地塊在出讓前即已有了明確的意向買家，供應(yīng)節(jié)奏的變動(dòng)，在很大程度上也等同于城市供求信心的變動(dòng)。尤為可喜的是，少數(shù)高庫(kù)存城市12月供地節(jié)奏也迎來(lái)大幅加快，更多的城市供求預(yù)期開(kāi)始逐步進(jìn)入企穩(wěn)周期。