李文杰:國五條對一手房影響大于二手房

觀點 2013-04-17 22:44:29 來源:中房網(wǎng)

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中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰發(fā)言

  國五條對市場的影響,實際上和剛剛顧老師講的有點兒不太一樣。我們來自一線,我們判斷它對市場的影響,表面上看上去對二手房的影響大,對一手房的影響小。但是我們分析師分析了以后,我們的判斷是相反的,我們認為對二手房的影響低于預(yù)期,對一手房的影響反而非常大。

  第一,大家主要關(guān)注20%的個稅,現(xiàn)在全國各地城市都在關(guān)注20%個稅,有沒有城市收,到現(xiàn)在為止還沒有了解到有哪個城市收了第一筆。具體的情況是什么呢?各地多數(shù)的稅務(wù)在窗口指導(dǎo)的時候,有一個比較大的問題,就是各地收的意愿不強,在北京其實也是涉及到征收20%個稅的情況,因為對客戶的抗性非常大,所以實際上20%的稅雖然現(xiàn)在嚴格規(guī)定,同時也不是一個新的政策,但是征收起來難度是比較大的。各地采用了一些方法,比如說采用申報制,核實原值技術(shù)上也存在一定的困難,這也是影響今年政策比較大的可能性。為什么這樣說?這個政策執(zhí)行起來的尺度會非常大。你采用一個嚴格征收的方法和不嚴格征收的申報方法都是合規(guī)的,對市場的影響我認為差別非常大。今年,不確定性也是來自于這個問題。

  第二,我們自己分析今年北京市政策出臺叫所謂的價格穩(wěn)定,原來的表述是“剛需的價格要回落”,這是一個比較準(zhǔn)確的表述。一季度北京新房的價格上漲接近10%,大概是7、8%的樣子,按統(tǒng)計局公布的。意味著什么呢?按照二、三、四季度的話,價格要回落,才能達到今年價格不漲也不跌的水平?,F(xiàn)在政策3月份,4月份實施價格已經(jīng)漲上來了,我們還要讓全年的價格平穩(wěn),按照不漲不跌去計算的話,二、三、四季度新房價格必須降下來才能滿足調(diào)控的要求,降下來有兩種方法。一是對價格進行限制,但是已經(jīng)漲上來的怎么消化呢?已經(jīng)漲上來的價格部分,政府在調(diào)控方面寫的也比較清楚,就是大量的推出限價房將價格稀釋過來。我們面臨一個最大的問題就是定價權(quán)是不是在企業(yè)手里,也是大家要面對的問題。政府采取的是限價網(wǎng)上公開,對開發(fā)商的銷售價格進行指導(dǎo)和干預(yù),只是看數(shù)字,如果今年價格不漲的話,這些已經(jīng)漲上去的部分怎么回來。我們自己檢測到一個城市,杭州對新政的表述是最短的,是30多個字,比南京還要少,就表述了一句話。說明什么呢?今年我們看見各地政府對這個政策,我個人認為相對來講跟中央調(diào)控的方向和決心是有差距的,我們看到地方政府出臺的細則非常的簡單,實際上給地方的價格未來調(diào)整預(yù)留了比較大的空間,原因是多方面的,有媒體分析跟財政因素有關(guān)系,跟地方政府政績有關(guān)系等等。我們看到實際上在調(diào)控嚴的情況下,執(zhí)行起來的力度給調(diào)控的效果埋下了很多的伏筆。

  我們總結(jié)在調(diào)控房價標(biāo)準(zhǔn)方面,我個人認為北京市的表述比較準(zhǔn)確,“穩(wěn)定”,跟任何一個指標(biāo)掛鉤都意味著房價要大幅上漲,比如說跟收入水平。如果房價全年比上一年度漲10%、7%,這是一個很大的漲幅。對任何一個城市來講,這個掛鉤的漲幅也是非常大的。跟GDP掛鉤漲的也很快,GDP有的是12、13%,有的是7、8%,意味著各地區(qū)讓價格上漲的動力還是在的。今年價格目標(biāo)定出來,就給了大家價格要全面上漲的信號。

  單身購一套上海也是這樣,但是從北京來講,供給增加不上來,就往下打需求,這是對單身限購的規(guī)定。在稅收政策方面是20%的個稅,我認為從實際操作來講,很可能這20%執(zhí)行起來操作性會遇到一些技術(shù)性的難度,或者一些阻力。今年二手房核心城市每年的購房人群,剛需就是第一次置業(yè),就是買學(xué)區(qū)房,就是改善型住房,已經(jīng)沒有什么可壓縮的了。在這種情況下,實際上剛需買房每年就這么多,如果沒有投資性,大幅增加和大幅減少的可能性都不存在,今年對二手房來講,20%看起來有影響,但是實際上影響遠遠要低于預(yù)期。

  前面談到北京影響新房最重要的因素大家還是要關(guān)注,就是兩現(xiàn)房,兩現(xiàn)房在做政策咨詢的時候提出限房價經(jīng)濟價。價格增加不上去,開發(fā)商傾向于減少成本,目前在調(diào)控的趨勢上,在住房管理的模式上,有一個趨勢,大家可以關(guān)注,就是多數(shù)的大城市傾向于采用新加坡模式而非香港的模式,新加坡模式其實就是兩現(xiàn)房,就是通過限制購買對象的出售條件來達到住房保障的目的。兩現(xiàn)房賣給特定的對象,特定的對象將兩現(xiàn)房上市以后,按照市場價格銷售獲得的收益再由政府和買房人進行分帳,這是未來大概的思路。在這種情況下,對于定價的沖擊,如果政府在二季度推限價房用地的話,就會意味著限價房比周邊的住房價格低我們怎么定價,這就是在營銷層面我們所需要關(guān)注的地方。從政策研究來講,限價房只要是拿地6個月左右時間就可以上市,最快速度在今年四季度也會有限價房上市,對市場的沖擊我們可以看到,潛在的危險是如果有和限價房重疊的土地和區(qū)域板塊,面臨的市場壓力很大,這是我們認為在今年所面對的市場中一手房的風(fēng)險遠高于二手房風(fēng)險的地方。

  對于信貸政策,我們自己分析2012年房價上漲的主要因素,我看到是信貸,公積金貸款2009年是6.6萬筆,到2012年8.61萬筆,這個增長實際上占比從原來的14.8%達到了30.8%,就是說實際上公積金的釋放刺激了我們在2012年市場快速的回暖。公積金刺激有兩個:一是總額度的提升;二是公積金貸款上限的提高。調(diào)控十年用過很多的手段,真正起到作用最終還是金融、信貸,一個是你的額度,還有就是你的利率水平的變化。所以,去年單筆信貸從09年26.2萬提高到了33.3的萬,今年公積金的額度縮減了,按照公積金公布的計劃,全年只有400億,比去年減少了1/4,這是今年,意味著今年控制需求要減少22.6%,如果說公積金的減少,再加上一季度被大量透支的公積金貸款,因為這二、三季度公積金貸款在2012年的額度的基礎(chǔ)上再減少25%的話,同時已經(jīng)減少的額度被一季度消化了的話,后面二、三、四季度整個的信貸額度是要萎縮非常多的。直接帶來的情況是什么呢?對我們購買力的提高,不單單額度減少了,還有就是購買門檻提高了,不是隨便人都可以借,還款必須要達到多少,就是把門檻提高了,這是有軌跡的。這樣看的話,今年在抑制需求方面加的比較多。對于我們在購買力的層面,一方面購買力進一步縮小,另一方面可用的信貸減少。在去年我們有大量的使用組合貸,就是商貸和公積金,今年也不存在了,如果要用只能選一個,這部分又少了,這是需要大家關(guān)注的問題,今年縮減的額度在于新房占的比重。

  對于我們來講,二手房個稅即便出臺,對購房人成本的提高大概在5%,沒有想象的那么高。3月份難得的一個機會是賣的合適,買的合適從來沒有過,通常賣的合適買的肯定貴,買的合適的時候賣的就是賤賣,3月份大家是賣的合適,買的合適,大家就非常高興。這次政策對于兩限來講,未來在北京市,包括一線城市中很長時間都會成為住房政策,通過限制價格來提供一些普通住宅大量的用地和產(chǎn)品,這個比例現(xiàn)在還不清楚,政府在摸索,但是我們只要實現(xiàn)價格控制目標(biāo)就可以。

  對一手房市場來講,我們監(jiān)測到這一段時間對于信訪市場的影響。通過前面的分析,對低端客戶沒有影響,對高端客戶也沒有影響,高端客戶對利率、信貸、限制購買的條件并不敏感,也沒有影響,受影響的是中端客戶,對中間客戶的影響分為兩部分,首次改善,買第二套、第三套的做了細致的分析。推遲購買計劃是受影響比較大的,受限價房沖擊最大的也是中間這一塊兒,所以在企業(yè)定價的時候要分析,你的產(chǎn)品定位在這個區(qū)域到底是哪一類客戶,我們才能確定你受政策的影響。包括貸款的影響、限購的影響和周邊基本相同,這是我們要研究的。我們看了一下新政之后的監(jiān)測,這幾類中,對一步到位的心態(tài),還有推遲購買的心態(tài),當(dāng)一個市場中買的客戶如果不買轉(zhuǎn)租,意味著很長時間之內(nèi)才能購買,市場需求是回落的,這是在分析定價方面看客戶,看產(chǎn)品所處的層的影響。

  我們有一個經(jīng)理指數(shù),一手房經(jīng)理指數(shù)看平,認為市場相對比較穩(wěn)定。他們根據(jù)自己的盤看,多少人在賣,多少人在買來分析這個市場,買賣雙方跟定政策的人想的不一樣,這是一線層面反映出來的情況。從我們自己的曲線來看,擠壓性的消費就是有多有少,這是肯定的。

  說到營銷,前面提到了市場上總體的影響。我想談一下,現(xiàn)在拿銷售許可證最重要,怎么樣能拿得高,因為現(xiàn)在不讓你漲價,這不是營銷的問題,是一個怎么能拿得高的問題。項目的價格預(yù)期普遍增加,但是現(xiàn)在政府已經(jīng)公開提到,這個月80%的銷售許可就沒有發(fā),現(xiàn)在的情況是不發(fā)你,你賣還是不賣你自己測算,你不賣沒關(guān)系你就往后推,隨著時間的增加資本成本就增加,其他成本也增加了,你的售價是不是能等比的增加,如果你的產(chǎn)品區(qū)間是落在限價房的階段,意味著隨著時間的推移,你的價格是不能漲還要降的。限價房上市是四季度和明年的一、二季度,你等來的是價格回落。所以,我個人覺得,要看清楚自己的產(chǎn)品線和周邊產(chǎn)品的重疊度。當(dāng)然,也有一些變數(shù),比如說分塊拿地,或者是分幾塊拿,有一些技巧。分塊拿怎么樣會有一些規(guī)避,因為價格已經(jīng)限在這兒了,對價格優(yōu)要求,每次開盤不能高于前一期,現(xiàn)在現(xiàn)房也放進來了,現(xiàn)房其實你不應(yīng)該限制我的價格,現(xiàn)在已經(jīng)反了,我拿了大產(chǎn)權(quán)證是我自己的財產(chǎn),不是預(yù)收,這個事兒現(xiàn)在還沒有什么說法。發(fā)改委也在談,不得拖延銷售,但是確實有這個問題。簽兩份合同也是一個方法,因為限價,房價上不去,就放在裝修里面,這也是我們的定價策略。

(注:本稿由現(xiàn)場速記稿整理)

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