??近日，上海土地交易市場發(fā)布今年第三批次商品住房用地出讓公告，出讓規(guī)則出現(xiàn)明顯變化。

??1、取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，并按“價高者得”的原則確定競得人。

??2、地塊文件中關(guān)于“房地聯(lián)動價”部分消失。

??3、取消“高品質(zhì)建設(shè)”競報，改為直接約定。

??2024年5月27日，上海發(fā)布的新“滬九條”中曾明確要求優(yōu)化土地和住房供應(yīng)。充分發(fā)揮城市總規(guī)的統(tǒng)領(lǐng)作用，合理把握區(qū)域規(guī)劃時序和開發(fā)節(jié)奏、結(jié)構(gòu)，著力提升土地資源配置效率，根據(jù)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場需求等，實現(xiàn)高質(zhì)量精準供地。

??我們認為，此次對上海土拍規(guī)則的調(diào)整一方面是響應(yīng)新“滬九條”的要求，另外一方面也是讓價格回歸市場，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，滿足人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待。

??6月7日上海土地市場發(fā)布上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告(滬告字[2024]第060號)。這是今年第三批次商品住房用地出讓公告，涉及楊浦區(qū)、寶山區(qū)、奉賢區(qū)3個地區(qū)共計4幅地塊，出讓總面積約15.29公頃，起始總價84.21億元

??這是新“滬九條”出臺后的首批土地出讓，從出讓公告來看，本次土拍規(guī)則出現(xiàn)明顯變化。

??第一，自本批次起，取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定，并按“價高者得”的原則確定競得人。

??據(jù)了解，上海如今的土拍溢價率上限的規(guī)定源自2021年，當(dāng)年4月，上海對土拍競價出臺措施，在為每宗土地設(shè)置起始價的同時，還設(shè)置中止價和最高報價，最高報價一般限定為起始價的110%，即溢價率上限為10%。

??從此次發(fā)布的4幅地塊的基本情況和規(guī)劃指標要求來看，表格內(nèi)地塊起始價后，已經(jīng)沒有了前幾批次出現(xiàn)過的“最高限價”。

??同時，在出讓需知中，明確了此次國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓遵循公開、公平、公正和誠實信用原則，并按“價高者得”的原則確定競得人。

??這意味著，上海土地市場在經(jīng)歷三年限價后，終于回歸“價高者得”的市場邏輯。

??第二，在本次地塊出讓文件中，未見“房地聯(lián)動價”部分內(nèi)容。

??在以往地塊出讓文件中設(shè)有“理性競價承諾書”，內(nèi)容涉及“出讓地塊房地聯(lián)動的房價”部分。而此次發(fā)布的4幅地塊出讓文件中，未見“房地聯(lián)動價”部分內(nèi)容。

??據(jù)了解，自2021年上海一批次集中供地以來，上海的新房聯(lián)動價，已經(jīng)實行3年多。此次“房地聯(lián)動價”的放開，或在一定程度上將新房市場定價權(quán)逐步交還市場。這對于部分限價房源有一定的利好作用，但同時也需要注意的是，取消房地產(chǎn)聯(lián)動價，不僅僅取消了向上的限制，也帶來了向下的可能。

??由于目前上海新房仍然需集中過會后入市，對于拿地房企來說，雖然取消了土拍溢價率上限、放開了房地聯(lián)動價，但仍需關(guān)注整體去化及盈利空間。

??第三，本次土拍取消“高品質(zhì)建設(shè)”競報，改為直接約定。

??在這之前，上海土拍主要通過報價、競價、競報“高品質(zhì)建設(shè)”、搖號規(guī)則確定競得人。此次掛牌的4幅地塊不僅取消了溢價率上限，同樣也取消了競報“高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)境，改為直接按地塊預(yù)合同的相關(guān)條款約定，從本批次掛牌的4幅地塊來看，目前保障房比例已回歸5%。

??從2024年至今的上海土拍情況來看，上海當(dāng)前的土拍市場冷熱不均，市場分化明顯。

??上海2024年一批次首輪土拍共掛牌5宗地塊，在優(yōu)質(zhì)地塊的助力下，本輪集中土拍熱度創(chuàng)下2021年開啟集中土拍以來的熱度新高，5宗地塊，除寶山顧村地塊中溢價成交外，其余4宗均封頂搖號成交，整體溢價率增至9.07%。

??隨后，在上海完成2024年一批次第一輪土拍的當(dāng)天，上海土地市場網(wǎng)掛出上海2024年一批次第二輪土拍的6宗地塊，這6宗地塊的中小套型標準均發(fā)生變化，統(tǒng)一調(diào)整為“多層不大于100平方米、小高層不大于110平方米、高層不大于120平方米”，同時也調(diào)整了中小戶型的比例，突破了“7090”的限制。

??但最終受“小陽春”缺席的影響，上海2024年一批次第二輪土拍整體溢價率降至5.8%，較一批次首輪下降了3.2個百分點，6宗地中，有3宗封頂搖號、1宗溢價、2宗底價。

??上海2024年第二批次土拍平均溢價率6.8%，較第一批次第二輪有所提升，4幅地塊中有2幅封頂，1幅溢價、1幅底價，熱點地塊與非熱點地塊熱度差距仍然明顯。

??不僅僅是2024年，近年來，上海土拍市場一直延續(xù)分化行情，核心熱點地塊受多家房企爭搶，非熱點地塊基本以底價成交。

??從歷次土拍結(jié)果來看，熱點地塊基本具備區(qū)位優(yōu)異、盈利空間較大、配套完善、周邊供應(yīng)較少等至少一個或多個優(yōu)勢。

??此次土拍取消溢價率上限后，原先熱門地塊搖號撿漏的機會幾乎沒有了，且高溢價風(fēng)險需自行承擔(dān)。同時，雖然“房地聯(lián)動價”已放開，但對企業(yè)來說也不是想賣什么價格就能賣什么價格，一方面售價還須向房屋行政主管部門辦理銷售方案和“一房一價”備案，另一方面，在當(dāng)前整體市場承壓的背景下，購房者們也會對市場上的不同項目有著不同的定價。

??因此，我們認為，調(diào)整后的土拍新規(guī)對拿地企業(yè)的綜合實力提出了一定的考驗。

??2024年5月27日，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市稅務(wù)局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（簡稱：新“滬九條”），此次土拍是新“滬九條”出臺后的首批土地出讓。

??從新“滬九條”的內(nèi)容來看，要求優(yōu)化土地和住房供應(yīng)。充分發(fā)揮城市總規(guī)的統(tǒng)領(lǐng)作用，合理把握區(qū)域規(guī)劃時序和開發(fā)節(jié)奏、結(jié)構(gòu)，著力提升土地資源配置效率，根據(jù)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場需求等，實現(xiàn)高質(zhì)量精準供地。完善房地聯(lián)動機制，差異化調(diào)整優(yōu)化中小套型住房面積標準和比例要求，支持區(qū)域統(tǒng)籌、總體平衡，更好促進區(qū)域人口、土地、住房協(xié)調(diào)發(fā)展。

??此次土拍對溢價率上限、放開房地聯(lián)動價等內(nèi)容的調(diào)整，與新“滬九條”內(nèi)容一脈相承，目的還是為了進一步提升土地資源市場化配置效率。

??上海市規(guī)劃資源局資源利用處相關(guān)負責(zé)人表示，上海高度重視做好住宅用地供應(yīng)工作，充分發(fā)揮城市總體規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)作用，主動適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌新增住宅用地供應(yīng)和存量用地盤活利用，充分保障住房建設(shè)需求，穩(wěn)定市場預(yù)期，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??據(jù)介紹，在出讓前，規(guī)劃資源、住建、房管、發(fā)改、財政、金融等部門建立綜合會商機制，合理設(shè)定出讓起始價格，對市場熱度較高的特定區(qū)域地塊可經(jīng)決策采取差別化調(diào)控措施，在溢價率超過一定限度后轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，引導(dǎo)市場主體理性競價。

??在出讓條件確定階段，市級部門通過綜合評估和會商機制，根據(jù)地塊區(qū)位條件、市場需求等方面情況，差異化確定高品質(zhì)建設(shè)要求，將需要落實的綠色建筑、超低能耗建筑、裝配式建筑、可再生能源、BIM技術(shù)應(yīng)用等要求作為出讓條件納入土地出讓合同，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品，提升住宅建設(shè)品質(zhì)。

??從上海此次第三批次商品住房用地出讓公告及出讓規(guī)則的變化可以看到，其核心仍是回歸市場合理價格，并引導(dǎo)市場主體理性競價，提升土地資源市場化配置效率。

??一方面是對過去市場過熱時期出臺的政策進行優(yōu)化，另一方面，也會對市場熱度較高區(qū)域進行差別化調(diào)整，這也有助于促進優(yōu)質(zhì)地塊的成交。

??對于房企來說，未來成本管控能力，價格預(yù)期、市場研判能力顯得更為重要。