房企存銷(xiāo)比處低位,央企拿地最為積極,民企相對(duì)謹(jǐn)慎

公司王若辰 2020-10-10 10:00:58 來(lái)源:易居研究院

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房企存銷(xiāo)比處低位,央企拿地最為積極,民企相對(duì)謹(jǐn)慎

??上海易居房地產(chǎn)研究院09月23日發(fā)布《2020年2季度上市房企存貨研究報(bào)告》。該報(bào)告顯示:

??二季度,20家房企存貨同比增速和存銷(xiāo)比均小幅增長(zhǎng),預(yù)計(jì)三季度基本保持當(dāng)前水平。一季度受疫情影響,存貨同比增速明顯收窄,二季度小幅反彈。按照克而瑞數(shù)據(jù),TOP100房企1-8月累計(jì)合約銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)4.7%,預(yù)計(jì)下半年房企整體以?xún)r(jià)換量的動(dòng)力也較大,銷(xiāo)售增長(zhǎng)具有一定韌性。但進(jìn)入三季度以來(lái),各類(lèi)調(diào)控政策頻繁出臺(tái),下半年市場(chǎng)也會(huì)更加平穩(wěn),預(yù)計(jì)三季度預(yù)收賬款緩慢增長(zhǎng)。存貨方面,在“三條紅線”限制下,補(bǔ)庫(kù)存將更加平穩(wěn),預(yù)計(jì)同比增速基本保持穩(wěn)定,存銷(xiāo)比也將基本保持在二季度水平。

??二季度,大型、超大型房企,央企和國(guó)企存貨同比增長(zhǎng)較明顯;中型房企,民企存貨同比增速則繼續(xù)收窄,呈現(xiàn)明顯的分化。上半年受疫情影響,房企經(jīng)營(yíng)受到較大挑戰(zhàn),在行業(yè)集中度不斷提高的背景下,頭部房企或央企、國(guó)企具有更大的資金和資源優(yōu)勢(shì),有更強(qiáng)的補(bǔ)庫(kù)存能力;而中小房企則面臨融資端成本高企,同時(shí)因限價(jià)而利潤(rùn)有限的尷尬境地,顯得更加被動(dòng),行業(yè)集中度不斷提高。

??易居院研究員王若辰表示:中型房企或民企,與大型房企或央企在資金成本和資源優(yōu)勢(shì)方面存在一定差距,使得其拿地模式偏向順周期,在市場(chǎng)不景氣時(shí)偏向于收縮而非進(jìn)一步擴(kuò)張。

??正文如下:

??本報(bào)告選取A股上市的20家房企。報(bào)告所指存貨為房企未售的存貨,而非報(bào)表中的賬面存貨,因此需要剔除賬面存貨中的已售部分,以更好地反映房企真實(shí)未售的土地儲(chǔ)備。

??一、概念與指標(biāo)

??指標(biāo)計(jì)算:

??存貨(未售)=存貨(賬面價(jià)值)-(預(yù)收賬款-毛利潤(rùn))

??存銷(xiāo)比= (存貨-(預(yù)收賬款-毛利潤(rùn)))/預(yù)收賬款

??二、20家房企概況

??1、二季度存貨環(huán)比增速小幅擴(kuò)大

??截至2020年二季度末,20家房企存貨規(guī)模達(dá)31204億元,環(huán)比增長(zhǎng)3%,同比增長(zhǎng)15%。房企存貨規(guī)模受到拿地補(bǔ)庫(kù)存規(guī)模和成本變化的綜合影響,目前房企存貨同比增速處于歷史低位,未來(lái)存貨增速快速提高的可能性不大,預(yù)計(jì)將基本保持目前的平穩(wěn)水平。因?yàn)樵凇胺孔〔怀础焙鸵浴胺€(wěn)”為主的政策調(diào)控下,樓市周期性波動(dòng)性明顯減弱,新試點(diǎn)的“三條紅線”也使得房企融資拿地?cái)U(kuò)張受到嚴(yán)格限制,土地市場(chǎng)將更加平穩(wěn)。

??2、二季度存銷(xiāo)比小幅增長(zhǎng)

??2020年二季度,20家房企存貨存銷(xiāo)比為1.19,環(huán)比增長(zhǎng)1%,同比增長(zhǎng)0.5%。2019年二季度以來(lái),房企存貨存銷(xiāo)比停止下行趨勢(shì),進(jìn)入平穩(wěn)階段。

??三、20家房企分類(lèi)

??1、按規(guī)模分類(lèi)

??2020年二季度,超大房企、大型房企、中型房企存貨同比增速分別為19.2%、12.6%、-1.2%;超大房企和大型房企存貨同比增速均有所擴(kuò)大,而中型房企則由正轉(zhuǎn)負(fù),存貨開(kāi)始減少。上半年受疫情影響,房企經(jīng)營(yíng)受到較大挑戰(zhàn),在行業(yè)集中度不斷提高的背景下,頭部房企具有更大的優(yōu)勢(shì),也有更強(qiáng)的補(bǔ)庫(kù)存能力;而中小房企則面臨融資端成本高企,同時(shí)因限價(jià)而利潤(rùn)有限的尷尬境地,顯得更加被動(dòng)。一季度,三類(lèi)房企存貨下降都較明顯,主要是受疫情影響拿地減少。

??從存銷(xiāo)比來(lái)看,2020年二季度,大型房企存貨存銷(xiāo)比較明顯增長(zhǎng),超大和中型房企則小幅下降,分別為1.51、1.00和3.29,環(huán)比增長(zhǎng)4.7%、-0.6%和-2.5%。

??2、按性質(zhì)分類(lèi)

??2020年二季度,央企、地方國(guó)企和民企存貨同比增速分別為21.8%、19%和8%,央企存貨增速仍為最高,但相比一季度有所收窄;國(guó)企增速明顯擴(kuò)張,接近央企;民企增速則繼續(xù)處于收窄趨勢(shì)中。2019年四季度融資面較緊,相比民企,央企、國(guó)企可以憑借較低的資金成本優(yōu)勢(shì)逆勢(shì)擴(kuò)張,在2020年上半年的艱難經(jīng)營(yíng)環(huán)境中也同樣保持不低的存貨同比增速。

??2020年二季度,央企、地方國(guó)企和民企存貨存銷(xiāo)比分別為1.52、1.06和1.17,央企增長(zhǎng)較明顯,地方國(guó)企略有增長(zhǎng),民企繼續(xù)小幅下降。央企存銷(xiāo)比于2018年四季度開(kāi)始見(jiàn)底回升,國(guó)企于2019年二季度見(jiàn)底后基本保持平穩(wěn),民企存銷(xiāo)比則仍處于下降趨勢(shì)中。在銷(xiāo)售下滑,融資拿地收緊的背景下,民企更多考慮的是存貨的去化壓力。

??四、20房企排名

??截至2020年二季度末,20家房企中存貨規(guī)模位列前三的是萬(wàn)科集團(tuán)、保利地產(chǎn)、綠地控股,排在末三位的是華遠(yuǎn)地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)和世茂股份。

??從存貨同比增速來(lái)看,藍(lán)光發(fā)展增速最高,為37%,繼續(xù)保持很高的存貨同比增速,拿地補(bǔ)庫(kù)存的意愿強(qiáng)烈;萬(wàn)科、招商蛇口、保利地產(chǎn)也增速較高,分別為33%、27%、24%,說(shuō)明大型央企、國(guó)企補(bǔ)庫(kù)存意圖明顯。

??存銷(xiāo)比較短的是新城控股、中南建設(shè)和綠地控股;存銷(xiāo)比較長(zhǎng)的是世茂股份、光明地產(chǎn)和華遠(yuǎn)地產(chǎn)。

??從存銷(xiāo)比的同比增速來(lái)看,華夏幸福、榮盛發(fā)展、萬(wàn)科和保利地產(chǎn)存銷(xiāo)比同比增長(zhǎng)較明顯,分別為39%、23%、23%和18%。新城控股、泰禾集團(tuán)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、金科地產(chǎn)和招商蛇口存銷(xiāo)比同比下降較明顯,分別為-54%、-34%、-22%、-20%和-12%。

??五、結(jié)論與趨勢(shì)

??二季度,房企存貨方面:1、超大和大型房企存貨同比增速擴(kuò)大;央企和地方國(guó)企存貨增速保持較高水平。2、中型房企存貨增速繼續(xù)收窄;民企存貨增速繼續(xù)收窄。存銷(xiāo)比方面:1、超大房企存銷(xiāo)比較短,中型房企其次,大型房企最長(zhǎng)。2、地方國(guó)企存銷(xiāo)比較短,民企其次,央企最長(zhǎng)。

??銷(xiāo)售方面,按照克而瑞數(shù)據(jù),TOP100房企1-7月累計(jì)合約銷(xiāo)售額年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)正,1-8月同比增長(zhǎng)4.7%,中國(guó)恒大打出全國(guó)7折的口號(hào),預(yù)計(jì)下半年房企整體以?xún)r(jià)換量的動(dòng)力也較大,銷(xiāo)售增長(zhǎng)具有一定韌性。但進(jìn)入三季度以來(lái),各類(lèi)調(diào)控政策頻繁出臺(tái),下半年市場(chǎng)會(huì)更加平穩(wěn),預(yù)計(jì)三季度預(yù)收賬款緩慢增長(zhǎng)。存貨方面,在“三條紅線”限制下,補(bǔ)庫(kù)存將更加平穩(wěn),預(yù)計(jì)同比增速基本保持穩(wěn)定,存銷(xiāo)比也將基本保持在二季度水平。

??執(zhí)筆人:上海易居房地產(chǎn)研究院 研究員 王若辰

??電話:021-60868898

??郵箱: wangruochen@ehousechina.com

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日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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