公司何欣 2021-04-07 09:23:07 來源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
??以前,在競(jìng)拍一宗地塊前,徐峰只需要根據(jù)營(yíng)銷部門反饋的銷售價(jià)格,判斷這宗地塊開發(fā)潛力,在40天之內(nèi)對(duì)所要競(jìng)拍土地算一筆“大賬”就行。只要財(cái)務(wù)能算過這筆賬,徐峰所在部門就會(huì)跟進(jìn)競(jìng)拍這宗地塊,不會(huì)考慮太多因素。
??現(xiàn)在,這筆賬徐峰已經(jīng)不能再像此前那樣算了,考慮因素也變得更多。大到這宗地塊周邊教育等資源是否成熟、土壤是否需要治理、是否需要配建項(xiàng)目,小到這宗地塊地下是否有管線、配建項(xiàng)目中的門窗材料等。
??這一切都是為了把“賬”算得更細(xì),也是為了增加拿地機(jī)率。
??這些改變是從2月24日開始的。
??2月24日,就關(guān)于一份由天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《市規(guī)劃資源局關(guān)于做好2021年住宅用地集中出讓有關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱“通知”)文件,有媒體向天津市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)人士求證,對(duì)方回復(fù)稱,“我們計(jì)劃這么做,通知屬于內(nèi)部公文?!?/p>
??根據(jù)通知顯示,天津市確定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的出讓公告,除上述3個(gè)日期外,不得再發(fā)布住宅用地出讓公告。
??截至目前,已有廣州、北京、天津、杭州、無錫、南京、蘇州、合肥、成都9座城市發(fā)文表示,明確今年將推行住宅用地“集中供地”模式,全年將分3批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地招拍掛公告。
??徐峰是一家房企投拓部門的負(fù)責(zé)人,他所在的城市正好是“集中供地”的城市之一:天津。令徐峰慶幸的是,他還有時(shí)間來計(jì)算這筆賬。
??“寶”壓在哪兒
??3月31日晚間,天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《天津市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》,集中掛牌58宗住宅用地,出讓土地面積合計(jì)約375.5萬平方米,總起始總價(jià)約502億元。
??該批地塊將于5月10日至14日5天期間集中掛牌成交。
??“‘寶’押在哪兒”是徐峰目前思考最多的一個(gè)問題。
??自從知道天津市將集中供地后,徐峰和他的團(tuán)隊(duì)就開始調(diào)整拿地策略,對(duì)集中掛牌出讓地塊信息進(jìn)行研究?!耙郧拔覀兊摹畬殹唾Y金可能都?jí)涸谝粋€(gè)地塊上,現(xiàn)在集中供地后,需要同時(shí)盯好幾宗地塊,確保公司可以拿到地?!?/p>
??以前拿地,徐峰團(tuán)隊(duì)不會(huì)關(guān)注很多成本問題,只要出讓的住宅用地所在區(qū)域銷售情況不錯(cuò),徐峰團(tuán)隊(duì)就會(huì)跟進(jìn)拿地。
??但現(xiàn)在徐峰更注重“成本問題”。
??為了保證可以在集中供地中拿到優(yōu)質(zhì)土地,徐峰所在公司的成本、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷和工程部門都開始參與到了前期對(duì)地塊信息分析環(huán)節(jié),計(jì)算這宗地塊在各個(gè)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生費(fèi)用,對(duì)拿地這筆賬開始“精打細(xì)算”,通過算賬來降低成本。
??徐峰說,把賬算細(xì)除了可以提高增加拿地機(jī)率,不放棄任何一塊可以拿的地,也是為了保證公司不瞎拿地,“對(duì)于一些熱門區(qū)域,每個(gè)公司都有自己的溢價(jià)空間,價(jià)格到了一個(gè)數(shù)值后就不舉牌了。算賬,也是為了保證不能瞎拿?!?/p>
??針對(duì)目前集中掛牌出讓的土地,徐峰團(tuán)隊(duì)會(huì)對(duì)這些地塊進(jìn)行3個(gè)階段分析:預(yù)可研階段——可研階段——重點(diǎn)監(jiān)測(cè)階段。
??首先,將掛牌的58宗地塊進(jìn)行預(yù)可研研究,將地塊分為熱門區(qū)域、重點(diǎn)區(qū)域和非熱門區(qū)域,然后篩選出七八宗地塊,對(duì)這些地塊信息進(jìn)行研究,之后上報(bào)給公司,公司開會(huì)研究討論后,留下三宗地塊;
??其次,這三宗地塊進(jìn)入可研階段,投拓、營(yíng)銷和成本等部門研究這些地塊轉(zhuǎn)盤方案、銷售利潤(rùn)等。
??最后,重點(diǎn)跟蹤,集中公司財(cái)力和人力重點(diǎn)監(jiān)測(cè)這三宗地塊,確保公司可以拿到。
??在這三個(gè)階段,徐峰都會(huì)研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息。通過研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開發(fā)節(jié)奏、經(jīng)營(yíng)情況等因素來判斷是否參與這宗地塊競(jìng)拍。
??徐峰把在這次集中供地中房企間的競(jìng)爭(zhēng)比喻為“田忌賽馬”。他認(rèn)為,只有像田忌賽馬一樣分?jǐn)倝骸皩殹?,才能提高命中率?/p>
??改變策略
??押中“寶”之后的問題徐峰所在公司也開始考慮了,如產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷方案等。
??在徐峰看來,這次集中供地不僅考驗(yàn)一家房企投拓部門能力,也給營(yíng)銷部門提出了一個(gè)難題。
??“以前可能一個(gè)區(qū)域上市兩三個(gè)項(xiàng)目,產(chǎn)品會(huì)不一樣。但集中供地后,可能會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品集中上市情況,那么前期產(chǎn)品定位、戶型和價(jià)格就至關(guān)重要。如果四五家房企產(chǎn)品同時(shí)上市,那這些要素就成了競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵?!毙旆逭f,集中供地后,房企內(nèi)部壓力會(huì)從投拓部門轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品設(shè)計(jì)部門,之后再轉(zhuǎn)移到營(yíng)銷部門。但這些壓力在前期投拓部門拿地時(shí)就要考慮進(jìn)去。
??“到了現(xiàn)在這個(gè)環(huán)節(jié),各個(gè)公司的商業(yè)機(jī)密,比如產(chǎn)品方案等信息的保密程度會(huì)比以前更加嚴(yán)格。如果有哪一家房企提前把產(chǎn)品戶型信息泄露出去,那么這家房企在之后的競(jìng)爭(zhēng)中就會(huì)處于劣勢(shì)?!毙旆逭f。
??面對(duì)即將開拍的集中供地,徐峰沒有特別焦慮。他認(rèn)為,這次集中供地是一把雙面刃,有利也有弊。
??他認(rèn)為,利是信息更公開透明,更方便企業(yè)拿地,企業(yè)對(duì)地塊研判也會(huì)更加準(zhǔn)確,有利于之后營(yíng)銷?!捌髽I(yè)在拿地過程中都有自己一套打法,有自己關(guān)注的區(qū)域,也不會(huì)突然跨到一個(gè)陌生區(qū)域拿地,其實(shí)沒有大家想的那么恐慌?!?/p>
??弊是企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。
??“針對(duì)一些熱門區(qū)域地塊,如果企業(yè)不聯(lián)合開發(fā)會(huì)白白損失很多利潤(rùn)。更極端的情況是,有企業(yè)拿不到地,沒有項(xiàng)目開發(fā),這樣也會(huì)加速行業(yè)洗牌,淘汰一批中小企業(yè)。”徐峰說。
??為了應(yīng)對(duì)這次集中供地,針對(duì)熱門區(qū)域地塊,徐峰所在公司準(zhǔn)備和一些國(guó)企或者央企進(jìn)行合作,聯(lián)合競(jìng)拍。
??在徐峰看來,企業(yè)單打獨(dú)斗的時(shí)代已經(jīng)過去了,“本來現(xiàn)在房地產(chǎn)利潤(rùn)很低,單打獨(dú)斗的企業(yè)只要在項(xiàng)目開發(fā)過程中遇到一點(diǎn)兒?jiǎn)栴},它的利潤(rùn)就會(huì)變低?,F(xiàn)在基本上都是聯(lián)合開發(fā),一是互補(bǔ),二是減少競(jìng)爭(zhēng),降低拿地風(fēng)險(xiǎn)。”
??徐峰認(rèn)為,這次政府出臺(tái)集中供地政策除了對(duì)房企現(xiàn)金流有一個(gè)考驗(yàn)外,對(duì)房企綜合實(shí)力也是一個(gè)考驗(yàn)?!斑€是得要靠企業(yè)修煉自身能力,企業(yè)只有把品牌打好、產(chǎn)品設(shè)計(jì)好、營(yíng)銷做好,才能存活好,企業(yè)自身綜合實(shí)力非常關(guān)鍵。”(文中徐峰為化名)
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
- 11:54
- 11:45
- 11:45
- 11:34
- 11:09
- 11:01
- 10:57
- 10:49
- 10:46
- 10:37
- 10:27
- 10:19
- 10:10
- 10:02
- 09:59
- 09:50
- 09:48
- 09:39
- 09:08
- 09:05
- 08:58
- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論