??時(shí)代風(fēng)口變幻、行業(yè)周期更迭，急劇并殘酷。

??2018年，萬(wàn)科秋季內(nèi)部例會(huì)，公司董事會(huì)主席郁亮首次喊出了“活下去”的口號(hào)，一石激起千層浪。當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)行業(yè)如烈火烹油。

??6年后，一語(yǔ)成讖。

??2024年3月29日，萬(wàn)科舉行2023年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。郁亮表示，萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)堅(jiān)決“不躺平”，一定會(huì)跨過(guò)這個(gè)階段性關(guān)口，將加大盤(pán)活存量、不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)產(chǎn)等工作的力度，未來(lái)兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，以保障公司安全。

??黯然走下樓臺(tái)的萬(wàn)科，只是房地產(chǎn)行業(yè)整體暗淡失色的一個(gè)典型縮影。

??光大證券近期一份研報(bào)解釋稱(chēng)，融資端對(duì)房企融資較為謹(jǐn)慎，資金供給收縮，地方政府再次緊縮商品房預(yù)售資金監(jiān)管，流動(dòng)壓力下，房企開(kāi)始打折促銷(xiāo)加快回款，但這導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)保交付預(yù)期進(jìn)一步降低，形成了“越降價(jià)購(gòu)買(mǎi)意愿越低”的情形，最終量?jī)r(jià)齊跌。光大證券在這份研報(bào)中總結(jié)稱(chēng)：“部分城市的貸款風(fēng)波遏制了行業(yè)信心恢復(fù)、延緩了銷(xiāo)售復(fù)蘇，潛在購(gòu)房群體的購(gòu)房意愿再次受到?jīng)_擊?！?/p>

??“過(guò)去，我們創(chuàng)造了輝煌的業(yè)績(jī)。當(dāng)前，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于前所未有的凜冬之中，市場(chǎng)低迷所帶來(lái)的短期流動(dòng)性壓力，對(duì)富力的經(jīng)營(yíng)發(fā)展形成了巨大挑戰(zhàn)?！苯?，富力地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)張力在公司成立30周年總結(jié)大會(huì)上表示，面對(duì)重重險(xiǎn)阻，信心與斗志比金子更重要。

??富力地產(chǎn)創(chuàng)建于1994年，自當(dāng)時(shí)打造第一個(gè)項(xiàng)目廣州富力花園起，富力地產(chǎn)從一個(gè)僅有2萬(wàn)平方米的住宅樓盤(pán)起家，一路穩(wěn)扎穩(wěn)打、發(fā)展壯大，如今已成為累計(jì)交付面積超1億平方米、小區(qū)業(yè)主超 400萬(wàn)人、累計(jì)納稅額超 1300 億元、累計(jì)繳納土地出讓金超3000 億元的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。

??房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的困難，富力地產(chǎn)一樣在經(jīng)歷；深厚的發(fā)展底蘊(yùn)，富力地產(chǎn)也一樣擁有，并在整個(gè)行業(yè)面臨的困境中穿越陰霾重回安全區(qū)。

??4月5日，富力地產(chǎn)子公司怡略有限公司（Easy Tactic）對(duì)外披露，該公司旗下3只美元債券的同意條件已順利達(dá)成。據(jù)悉，這3只債券的到期日分別為2025年、2027年和2028年。此舉意味著，富力地產(chǎn)子公司怡略有限公司將能夠繼續(xù)按照計(jì)劃推進(jìn)美元債券的發(fā)行和償還工作。

??過(guò)去幾年，因經(jīng)營(yíng)及市場(chǎng)因素等多方面原因，富力地產(chǎn)也成為了國(guó)內(nèi)面臨最嚴(yán)峻債務(wù)壓力的企業(yè)之一。面對(duì)這一重大困局，富力地產(chǎn)積極應(yīng)對(duì)，多舉措化解債務(wù)，使總額約人民幣467億元的到期債務(wù)獲得重組和延期，也成為首家完成境內(nèi)外債券全部展期的內(nèi)房企業(yè)。

??面對(duì)當(dāng)前困難，張力也向外界透露了一份新的發(fā)展計(jì)劃與信心——集團(tuán)擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、充足的土地儲(chǔ)備及可售貨量，整體發(fā)展穩(wěn)健且資產(chǎn)遠(yuǎn)大于負(fù)債，有充足的底氣渡過(guò)難關(guān)，未來(lái)發(fā)展大有保障。

??“如我們?cè)谌珖?guó)現(xiàn)有已竣備現(xiàn)貨貨值約500億元，已取證及近期將取證的未售貨值約400億~500億元。另有充沛的大灣區(qū)舊改儲(chǔ)備，項(xiàng)目位置優(yōu)越，盈利有保障，一旦市場(chǎng)回暖即可快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。”張力說(shuō)。

??富力地產(chǎn)發(fā)韌于改革開(kāi)放前沿城市廣州，伴隨中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮以及城市化進(jìn)程的大發(fā)展，從廣州走向了全國(guó)，從單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走向多元化布局，創(chuàng)造了多個(gè)業(yè)內(nèi)奇跡，亦打造出了一個(gè)又一個(gè)獨(dú)特鮮明的“富力標(biāo)簽”，成為行業(yè)頗具代表性的企業(yè)之一。

??“盡管房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨諸多前所未遇的困難與挑戰(zhàn)，但只要擁有堅(jiān)定的信心和充足的能力，我們有信心帶領(lǐng)全體富力人披荊斬棘、攻堅(jiān)克難，以戰(zhàn)天斗地的精神沖破一重又一重的難關(guān)?！睆埩φf(shuō)。

??有“領(lǐng)先者”在變局中黯然離場(chǎng)，也有“穩(wěn)健者”正以實(shí)力贏得市場(chǎng)信任。

??30年舊改有力量

??富力地產(chǎn)被譽(yù)為廣州“舊改之王”，業(yè)界曾經(jīng)流傳一句話(huà)：“廣州每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”。

??自1994年啟動(dòng)廣州荔灣區(qū)嘉邦化工廠舊改項(xiàng)目起，富力地產(chǎn)在舊廠改造之路上高歌猛進(jìn)，將原廣州銅材廠、硫酸廠、鍋爐廠、 風(fēng)扇廠、煤廠、水泥廠等10多座舊廠房變?yōu)橐粋€(gè)個(gè)全新的宜居社區(qū)和商業(yè)綜合體。沿襲著“拆舊廠，建新房”的策略，富力地產(chǎn)打造了一個(gè)個(gè)城市更新的經(jīng)典之作。

??之后，富力地產(chǎn)一直引領(lǐng)城市更新建設(shè)浪潮。2000年揮師進(jìn)京，在北京廣渠門(mén)外東五廠舊廠原址上打造了一座超大型社區(qū)——北京富力城，因?qū)崿F(xiàn)“當(dāng)年買(mǎi)地、當(dāng)年開(kāi)發(fā)、當(dāng)年銷(xiāo)售”而成為北京房地產(chǎn)界的“傳奇”。自此，南派建筑設(shè)計(jì)的新理念為富力地產(chǎn)打開(kāi)了北方市場(chǎng)，隨后南拓北進(jìn)，業(yè)務(wù)延伸至上海、天津、西安、重慶、成都、太原、海南等核心城市和地區(qū)，全國(guó)化戰(zhàn)略布局開(kāi)始駛?cè)胙该桶l(fā)展的快車(chē)道。

??2005年，富力地產(chǎn)在香港聯(lián)合交易所主板正式上市（上市編號(hào)：2777），并一舉打破紀(jì)錄，首個(gè)交易日中，成為在香港H股上市集資額最高的內(nèi)地民營(yíng)企業(yè)。

??“一座珠江新城，半壁富力造”，以廣州珠江新城CBD建設(shè)為契機(jī)，富力乘著廣州城市核心東進(jìn)之風(fēng)全面進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。陸續(xù)在珠江新城興建了十幾棟超甲級(jí)寫(xiě)字樓、國(guó)際豪華酒店及現(xiàn)代購(gòu)物中心，塑造一棟又一棟商業(yè)地標(biāo)建筑。在北京、上海、杭州等城市核心優(yōu)質(zhì)商務(wù)區(qū)建造了40余棟摩天甲級(jí)寫(xiě)字樓，形成了立體而龐大的“國(guó)際富力城市價(jià)值體系”，塑造了企業(yè)與總部城市共贏共榮的典范。

??從舊到新，從荒蕪到繁盛，30年以來(lái)，富力地產(chǎn)被冠以“舊改專(zhuān)業(yè)戶(hù)”“CBD締造者”“全球豪華酒店業(yè)主”等不同的稱(chēng)號(hào)，每一個(gè)背后都印證了富力地產(chǎn)走過(guò)的里程碑式的發(fā)展高峰。

??重回安全區(qū)

??房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)，也讓富力地產(chǎn)前行不易。

??作為首家完成境內(nèi)和境外債務(wù)整體重組的房企，富力地產(chǎn)過(guò)得依舊不平靜。聯(lián)合資信曾在評(píng)級(jí)報(bào)告中表示，未來(lái)一段時(shí)期，富力地產(chǎn)仍需通過(guò)資產(chǎn)處置和債務(wù)展期等方式來(lái)應(yīng)對(duì)債務(wù)集中到期壓力和項(xiàng)目交付壓力。

??顯然，市場(chǎng)的擔(dān)憂(yōu)并未完全退去。富力地產(chǎn)重回安全區(qū)的“底氣”在哪？

??“有息負(fù)債已從2018年的約1600億元下降到現(xiàn)在的800多億元，應(yīng)付未付工程款及商票體量不大?！? 張力說(shuō)，富力債務(wù)結(jié)構(gòu)清晰，無(wú)表外負(fù)債、私募集資等，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。集團(tuán)擁有約600萬(wàn)平方米建筑面積的在營(yíng)優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，若按均價(jià)每平方米2萬(wàn)元估算，總市值逾千億元，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。

??除此之外，富力還有北京通州、廣州環(huán)貿(mào)港、上海虹橋、天津萬(wàn)豪等約75萬(wàn)平方米接近完工的優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，僅需少量資金投入便可完工開(kāi)業(yè)，將為富力集團(tuán)創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流及業(yè)主利潤(rùn)。

??土地儲(chǔ)備也為富力地產(chǎn)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)提供了有力支撐。

??據(jù)悉，富力地產(chǎn)擁有未售土地儲(chǔ)備約7100億元，對(duì)應(yīng)已付土地出讓金800多億元及已付工程款300多億元。大部分未售土地儲(chǔ)備位于一二線(xiàn)城市，三四線(xiàn)城市的土地儲(chǔ)備占比低，滯銷(xiāo)、虧損項(xiàng)目所占比例更少。

??這一輪行業(yè)深度調(diào)整已進(jìn)入第三個(gè)年頭，與大多數(shù)房企一樣，2024年對(duì)富力來(lái)說(shuō)注定不會(huì)輕松。不過(guò)，富力是最早對(duì)龐大債務(wù)進(jìn)行管理的房企，期間付出了巨大的努力，出險(xiǎn)以后的資本操作已被許多后來(lái)者視作“效仿樣本”之一，無(wú)論是與投資者的溝通還是展期方案中所提供的可選項(xiàng)，富力都有值得借鑒的地方。

??在減債的路上，富力一直走在行業(yè)前面。

??2月6日，富力地產(chǎn)宣布已與London One Limited（買(mǎi)方）訂立意向書(shū)，其將轉(zhuǎn)讓富力國(guó)際地產(chǎn)投資全部已發(fā)行股本及轉(zhuǎn)讓待售貸款，買(mǎi)方將收購(gòu)待售股份及接納待售貸款的轉(zhuǎn)讓。富力國(guó)際地產(chǎn)投資的主要資產(chǎn)是位于英國(guó)倫敦的兩座大樓River Tower及City Tower。

??此次馳援的正是富力的老朋友，被稱(chēng)為“重慶李嘉誠(chéng)”的中渝置地董事局主席張松橋。

??“面對(duì)當(dāng)前暫時(shí)的資金流動(dòng)性困難，大家務(wù)必堅(jiān)持開(kāi)源節(jié)支，切實(shí)把握政策東風(fēng)爭(zhēng)取資金補(bǔ)充。”張力強(qiáng)調(diào)。

??一是促銷(xiāo)售、快回款，這是當(dāng)務(wù)之急。

??張力要求各級(jí)公司負(fù)責(zé)人兼任銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人，一手抓好現(xiàn)貨去化回款，一手抓好順?shù)N項(xiàng)目的供貨推售，特別是針對(duì)貨齡較長(zhǎng)的現(xiàn)貨可適當(dāng)折價(jià)促銷(xiāo)，以求快速回籠資金。

??二是各區(qū)域、各地區(qū)公司全面貫徹控本降支。

??“各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)班子做好表率，管好各自的錢(qián)袋子，厲行節(jié)約，量入為出，繼續(xù)壓縮不必要的支出。”張力說(shuō)，特別是針對(duì)近來(lái)混凝土、砂石、鋼筋等建材持續(xù)大幅降價(jià)，各級(jí)管理團(tuán)隊(duì)更應(yīng)加大力度嚴(yán)控工程支出，爭(zhēng)取將建安成本壓降30%。

??三是抓緊推動(dòng)優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的貸款工作。

??在張力看來(lái)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款工作對(duì)富力集團(tuán)至關(guān)重要，既可盤(pán)活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)引入活水，也可減輕債務(wù)枷鎖及訴訟纏繞，使富力集團(tuán)輕裝上陣以度嚴(yán)冬。他重申集團(tuán)各級(jí)人員務(wù)必高度重視，牢牢把握新政東風(fēng)，將其作為頭等事務(wù)，攻堅(jiān)克難，抽調(diào)各方資源全力配合相關(guān)工作。

??四是項(xiàng)目“白名單”的申報(bào)及相關(guān)融資方案的落實(shí)，這是近期工作的重中之重。

??“這些可為集團(tuán)各項(xiàng)目補(bǔ)充正常建設(shè)所需的資金，緩解當(dāng)前的流動(dòng)性緊張局面，積攢力量熬過(guò)寒冬?！睆埩φf(shuō)，目前集團(tuán)已有幾十個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入了各地“白名單”，各區(qū)域、地區(qū)及項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)務(wù)必高度重視，抓緊“白名單”的上報(bào)窗口期，所有在建項(xiàng)目應(yīng)報(bào)盡報(bào)，并設(shè)法加大溝通力度，與相應(yīng)金融機(jī)構(gòu)磋商，爭(zhēng)取盡快落實(shí)項(xiàng)目融資增量。

??“盡管地產(chǎn)行業(yè)仍面臨諸多前所未遇的困難與挑戰(zhàn)，我們將帶領(lǐng)全體富力人披荊斬棘、攻堅(jiān)克難，以戰(zhàn)天斗地的精神沖破一重又一重的難關(guān)。”張力表示。

??三十再立，2024年之后，富力地產(chǎn)將會(huì)是另一番新天地。