2020-07-29 12:14:58來源:中房網(wǎng)
??2020年7月25日,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局等11個(gè)部門聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(東建〔2020〕7號(hào))。文件出臺(tái)后,引起社會(huì)廣泛關(guān)注,連日來一些市民群眾和媒體向住建、不動(dòng)產(chǎn)登記等部門來電、來函咨詢求證,建議相關(guān)部門對(duì)部分政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定問題作出進(jìn)一步明確。為回應(yīng)社會(huì)關(guān)切,確保相關(guān)政策順利實(shí)施,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局迅速會(huì)同市不動(dòng)產(chǎn)登記中心,對(duì)共性、典型、熱點(diǎn)問題進(jìn)行了梳理,在此一一作出解答。
??一、“7.25”新政里沒有提到戶籍居民購房政策問題,是否還按原政策執(zhí)行?
??是的。本市戶籍居民家庭購房政策仍按《東莞市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步完善我市住房限購政策的通知》(東府辦〔2017〕46 號(hào)) 執(zhí)行,即本市戶籍居民家庭在本市擁有兩套及以上住房的,繼續(xù)暫停向其銷售新建商品住房。
??二、非本市戶籍居民具有全日制本科以上學(xué)歷或初級(jí)以上職稱、7月25日前已連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿半年的,仍可按原政策規(guī)定購買首套商品住房嗎?
??可以。非本市戶籍居民具有全日制本科以上學(xué)歷或初級(jí)以上職稱,能提供本市工作單位勞動(dòng)合同以及2020年7月25日前已逐月連續(xù)繳納半年以上社會(huì)保險(xiǎn)證明的,仍可按原政策規(guī)定購買首套新建商品住房。符合上述情形的非本市戶籍居民,允許其在2020年8月31日前完成相關(guān)新建商品住房買賣合同的網(wǎng)上簽約,逾期則其購房資格不予認(rèn)可。除上述情形外,2020年7月25日起,具有全日制本科以上學(xué)歷或初級(jí)以上職稱的非本市戶籍居民在本市購房,按東建〔2020〕7號(hào)規(guī)定執(zhí)行。
??三、新政規(guī)定,個(gè)人所得稅繳納證明不再作為購房資格審核材料,為做好與原有政策的銜接,在本通知施行之日前已連續(xù)繳納個(gè)稅滿一年或兩年的非本市戶籍居民家庭,仍可按原政策規(guī)定購買首套或第二套商品住房。具體如何認(rèn)定?
??2020年7月25日前已逐月連續(xù)繳納個(gè)人所得稅滿一年或兩年的非本市戶籍居民家庭,仍可按原政策規(guī)定購買首套或第二套新建商品住房。符合上述情形的非本市戶籍居民,允許其在2020年8月31日前完成相關(guān)新建商品住房買賣合同的網(wǎng)上簽約,逾期則其購房資格不予認(rèn)可。
??四、今年5月份我在東莞某鎮(zhèn)買了一套二手房,已經(jīng)向業(yè)主支付了定金和首期款,和中介機(jī)構(gòu)也簽訂了居間代理合同,支付了中介費(fèi),但由于種種原因,到新政出臺(tái)前尚未辦理網(wǎng)簽手續(xù)。按照這次新政要求,我沒有購房資格了,但考慮到已經(jīng)過定轉(zhuǎn)賬,能否讓我們按原政策規(guī)定繼續(xù)完成交易?
??考慮到東建〔2020〕7號(hào)施行前(即2020年7月25日零時(shí)前),有部分非本市戶籍人士在我市購買二手商品住房,已簽訂了房地產(chǎn)買賣居間合同且已向賣方(指房屋權(quán)屬人,下同)交付了定金或首付款、向中介機(jī)構(gòu)交付了中介服務(wù)費(fèi)用,由于種種原因(包括受疫情影響)未正式網(wǎng)簽合同和辦理過戶,2020年7月25日零時(shí)后因政策調(diào)整將無法完成網(wǎng)簽的實(shí)際情況,為妥善解決這一問題,最大程度減少交易糾紛,如該部分購房人能提供與賣方、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)于2020年7月25日零時(shí)前簽訂的房地產(chǎn)買賣居間合同(自簽合同的提供交易雙方的書面協(xié)議或合同)、給賣方本人的定金或首付款付款憑證(僅限于買賣雙方的銀行柜臺(tái)轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬等非現(xiàn)金支付方式,并應(yīng)當(dāng)提供加蓋銀行印章的轉(zhuǎn)賬憑證或流水),由轉(zhuǎn)賬銀行或金融監(jiān)管部門查驗(yàn)核實(shí)后通報(bào)到限購執(zhí)行部門,允許其在2020年10月31日前繼續(xù)簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》及辦理過戶手續(xù)。對(duì)以下情形不予認(rèn)可:1. 對(duì)以現(xiàn)金形式支付定金或首付款的;2. 由非購房人本人賬戶轉(zhuǎn)到賣方本人賬戶的;3. 由購房人本人賬戶轉(zhuǎn)到非賣方本人賬戶的;4. 賣方出售的二手商品住房不符合交易轉(zhuǎn)讓條件的。
??五、在2020年7月25日前已經(jīng)完成網(wǎng)簽但未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的新建商品住房或二手商品住房,限轉(zhuǎn)讓年限是按2年還是3年執(zhí)行?
??關(guān)于限轉(zhuǎn)讓(限售)問題,分為三種情形:1.2017年4月11日零時(shí)以前完成網(wǎng)簽的新建商品住房或二手商品住房,無限轉(zhuǎn)讓年限要求;2.2017年4月11日零時(shí)至2020年7月24日24時(shí)期間完成網(wǎng)簽的新建商品住房或二手商品住房,須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿 2 年后方可交易轉(zhuǎn)讓;3.2020年7月25日零時(shí)以后完成網(wǎng)簽的新建商品住房或二手商品住房,須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿 3 年后方可交易轉(zhuǎn)讓。
??六、關(guān)于二手商品住房限轉(zhuǎn)讓的界定時(shí)點(diǎn),《房地產(chǎn)買賣合同》可能有三個(gè)日期,一是合同打印日期,二是買賣雙方簽訂的日期,三是合同首頁生成的編碼上的日期,以哪個(gè)為準(zhǔn)?
以二手商品住房網(wǎng)簽的日期為準(zhǔn),即合同首頁生成編碼的日期(二手房網(wǎng)簽合同編號(hào)前面部分顯示了網(wǎng)簽日期)。
七、我與業(yè)主在2020年7月25日前簽訂了二手房網(wǎng)簽合同,但是在不動(dòng)產(chǎn)登記窗口備案時(shí),發(fā)現(xiàn)合同內(nèi)容需要更正修改,該怎么辦?
2020年7月25日零時(shí)前簽訂的二手商品住房買賣合同,如交易雙方的姓名、證件號(hào)碼錯(cuò)誤的,則不能用于辦理交易過戶。若在網(wǎng)簽合同系統(tǒng)上重簽導(dǎo)致網(wǎng)簽日期發(fā)生變化,限購、限轉(zhuǎn)讓政策時(shí)間認(rèn)定則以變化后的網(wǎng)簽日期為準(zhǔn)。其他內(nèi)容在網(wǎng)簽后需要修改的,為不影響買入方購房資格,可以由買賣雙方自行補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行修訂。
??八、辦理了繼承、離婚析產(chǎn),或者曾辦理了變更、更正、換補(bǔ)證等權(quán)屬?zèng)]有發(fā)生轉(zhuǎn)移的業(yè)務(wù),導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的登記日期發(fā)生變化的,該按哪個(gè)日期為準(zhǔn)?
??按上一手的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書出證日期為準(zhǔn)。即上一手交易轉(zhuǎn)讓時(shí),所進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的日期。
??九、“7.25”新政對(duì)二手房也限購了,非戶籍居民在東莞購買二手房有什么注意事項(xiàng)?
??根據(jù)東建〔2020〕7號(hào)規(guī)定,2020年7月25日起,非本市戶籍居民在本市購買二手商品住房也須提供社保證明。非本市戶籍居民在本市購買二手商品住房前,應(yīng)先到本市不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理住房限購查詢證明(查冊(cè)),否則將無法在存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)上進(jìn)行網(wǎng)簽。因此,在未確認(rèn)自己是否具有購房資格之前,請(qǐng)不要輕率交付定金、首付款和簽訂居間代理合同等書面協(xié)議,以免發(fā)生交易風(fēng)險(xiǎn),造成不必要的損失。
??十、贈(zèng)予方式轉(zhuǎn)讓住房有什么限制?
??根據(jù)《東莞市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步完善我市住房限購政策的通知》(東府辦〔2017〕46 號(hào))規(guī)定,通過贈(zèng)予方式轉(zhuǎn)讓商品住房后,贈(zèng)予方須滿 2 年后方可再次購買商品住房;接受贈(zèng)予的,須符合本市的現(xiàn)行限購政策。東建〔2020〕7號(hào)施行后,以上規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行,如贈(zèng)予雙方系直系親屬,接受贈(zèng)予方可不受社保繳納要求限制,但須符合本市現(xiàn)行住房限購政策的套數(shù)要求,且受讓商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿 3 年后方可交易轉(zhuǎn)讓。
??十一、法院拍賣的房子(法拍房),受“7.25”新政限購政策的影響嗎?
??不受影響。2020年7月25日以后非本市戶籍居民通過司法拍賣購買商品住房,可不受東建〔2020〕7號(hào)關(guān)于商品住房限購政策的限制,但同樣須執(zhí)行我市現(xiàn)行商品住房限轉(zhuǎn)讓的規(guī)定,即須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可交易轉(zhuǎn)讓。
??十二、在外省城市或省內(nèi)其他城市繳存住房公積金的職工,夫妻倆都是非莞戶,在東莞購房可以申請(qǐng)住房公積金貸款嗎?
??不可以。自2020年7月25日起,對(duì)于異地繳存住房公積金的職工,在我市購房申請(qǐng)住房公積金貸款的,職工本人或其配偶須為本市戶籍。
??十三、我是2017年6月網(wǎng)簽買的新建商品住房,2019年3月辦了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,現(xiàn)在有中介問我房子要不要賣。請(qǐng)問我現(xiàn)在可以讓中介幫我放盤嗎?
??不可以。從您的情況來看,您買的這套房子受“證滿2年方可轉(zhuǎn)讓”的限制,到2021年3月才能交易轉(zhuǎn)讓,目前尚不符合交易轉(zhuǎn)讓條件,房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不應(yīng)為這類房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。建議您等房子符合交易轉(zhuǎn)讓條件后再放盤出售,以避免可能存在的交易風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于中介機(jī)構(gòu)違規(guī)為不符合交易轉(zhuǎn)讓條件的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的行為,建議市民向?qū)俚劓?zhèn)街(園區(qū))房管所投訴舉報(bào)。
??十四、我在委托中介放盤賣房,希望成交價(jià)280萬左右,現(xiàn)在中介幫我聯(lián)系了一個(gè)買家,他一口答應(yīng)了給我280萬,但希望我跟他簽420萬的合同,好讓他多申請(qǐng)一些銀行貸款。請(qǐng)問這樣做我會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)嗎?
??東建〔2020〕7號(hào)明確,嚴(yán)厲打擊“高評(píng)高貸”行為,對(duì)參與“高評(píng)高貸”的評(píng)估機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu),依法依規(guī)追究相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員責(zé)任。在二手房交易中,賣方(房屋權(quán)屬人)以超過實(shí)際交易價(jià)的虛假價(jià)格與買方簽訂合同,根據(jù)實(shí)際行為,如構(gòu)成犯罪的,將被追究刑事責(zé)任。
??十五、最近東莞一些小區(qū)二手房?jī)r(jià)不斷飆升,有的業(yè)主在業(yè)主群里公開喊話,鼓動(dòng)、組織全體業(yè)主把掛牌價(jià)大幅抬高。這次新政明確要對(duì)二手房市場(chǎng)操盤控價(jià)、抱團(tuán)漲價(jià)等行為從嚴(yán)查處,具體會(huì)采取什么措施?
??近期,我市部分樓盤業(yè)主發(fā)布集體漲價(jià)言論,出現(xiàn)抱團(tuán)漲價(jià)、大幅調(diào)升二手房掛牌價(jià)等異?,F(xiàn)象。相關(guān)部門正密切關(guān)注二手房?jī)r(jià)異動(dòng),對(duì)發(fā)布虛假房源、掛牌價(jià)明顯高于近期真實(shí)成交價(jià)或周邊同類樓盤均價(jià)的房源,全部下架處理。對(duì)于樓盤業(yè)主有組織哄抬房?jī)r(jià)等涉嫌擾亂市場(chǎng)秩序的行為,將進(jìn)行重點(diǎn)核查,情節(jié)嚴(yán)重的,不排除采取限制交易等處理措施。同時(shí),市住建局將進(jìn)一步加強(qiáng)房?jī)r(jià)信息公開,從7月起將每月發(fā)布各鎮(zhèn)街(園區(qū))二手住房網(wǎng)簽交易情況,下來還將適時(shí)公布各鎮(zhèn)街(園區(qū))有代表性的、成交活躍的二手房樓盤的網(wǎng)簽交易信息,提高房?jī)r(jià)透明度,引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易。
?? 東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
?? 東莞市不動(dòng)產(chǎn)登記中心
???? 2020年7月27日