山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 中國(guó)人民銀行太原中心支行 山西銀保監(jiān)局關(guān)于印發(fā)《山西省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》的通知

??各市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、房地產(chǎn)管理局、大同市規(guī)劃和自然資源局、山西轉(zhuǎn)型綜改示范區(qū)管委會(huì)建設(shè)管理部，人民銀行各市中心支行，各銀保監(jiān)分局，各商業(yè)銀行：

??《山西省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》經(jīng)省司法廳合法性審核通過，現(xiàn)予以印發(fā)，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

??附件：山西省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法.doc

??山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

??中國(guó)人民銀行太原中心支行

??中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)山西監(jiān)管局

??2022年5月6日

??附件：

山西省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法

??第一章  總  則

??第一條  為規(guī)范商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，保障商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《山西省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行 銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》等規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

??第二條  凡在本省行政區(qū)域內(nèi)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項(xiàng)目，其預(yù)售資金的收存、支取、使用及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

??第三條  本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，購(gòu)房人按合同約定支付的全部房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。

??第四條  省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全省商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。設(shè)區(qū)城市、縣（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)或房產(chǎn)管理部門（以下簡(jiǎn)稱“監(jiān)管部門”）具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。

??人民銀行分支機(jī)構(gòu)按照賬戶管理有關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作；銀保監(jiān)部門負(fù)責(zé)對(duì)商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查。

??第五條  商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循“專戶專存、?？顚Ｓ?、全程監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制”的原則。

??第六條  監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)建立健全以樓盤表為索引的商品房預(yù)售管理信息系統(tǒng)，會(huì)同銀保監(jiān)等部門推動(dòng)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)和商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)對(duì)接，加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款等數(shù)據(jù)信息共享。

??第二章  監(jiān)管銀行及賬戶

??第七條  監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同人民銀行、銀保監(jiān)部門綜合商業(yè)銀行監(jiān)管能力、服務(wù)效率、研發(fā)水平、經(jīng)營(yíng)狀況等因素，通過公開招標(biāo)方式，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議，建立監(jiān)管銀行名錄，并將監(jiān)管銀行名錄在監(jiān)管部門門戶網(wǎng)站予以公示。

??監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)監(jiān)管銀行名錄實(shí)施動(dòng)態(tài)調(diào)整，原則上以兩年為周期組織考核評(píng)價(jià)，淘汰未履行預(yù)售資金監(jiān)管職責(zé)以及無法承擔(dān)預(yù)售資金監(jiān)管工作的銀行。

??第八條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)按照“一證一戶”的原則，在項(xiàng)目所在地監(jiān)管部門確定的監(jiān)管銀行名錄中選擇商業(yè)銀行開立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶（以下簡(jiǎn)稱“監(jiān)管賬戶”），并在《商品房預(yù)售許可證》《商品房買賣合同》中載明。

??第九條  監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方應(yīng)當(dāng)簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議（以下簡(jiǎn)稱“監(jiān)管協(xié)議”）。監(jiān)管協(xié)議應(yīng)明確各方權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度及違約責(zé)任等內(nèi)容。

??第十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)當(dāng)在預(yù)售方案中明確預(yù)售資金監(jiān)管計(jì)劃，并提交預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議主要內(nèi)容在預(yù)售方案中予以明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現(xiàn)。

??預(yù)售資金監(jiān)管計(jì)劃應(yīng)包括以下內(nèi)容：

??（一）項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管額度，包括單體工程重點(diǎn)監(jiān)管額度明細(xì)；

??（二）項(xiàng)目用款計(jì)劃；

??（三）監(jiān)管銀行、賬戶名稱、賬號(hào)；

??（四）其他需要說明的情況。

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可后，應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息在商品房銷售場(chǎng)所顯著位置以及監(jiān)管部門門戶網(wǎng)站進(jìn)行公示。

??第十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需變更監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬號(hào)、開戶范圍、企業(yè)名稱、項(xiàng)目名稱等相關(guān)信息的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行同意后辦理相關(guān)變更手續(xù)。

??第三章  預(yù)售資金收存、支取和使用

??第十二條  商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶，不得存入其他賬戶。

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂商品房預(yù)售合同后，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人開具監(jiān)管賬戶繳款單。

??購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)憑繳款單，將全部購(gòu)房?jī)r(jià)款直接存入監(jiān)管賬戶。購(gòu)房人申請(qǐng)商業(yè)銀行按揭貸款和住房公積金貸款的，監(jiān)管賬戶作為貸款唯一到賬賬戶。

??第十三條  有關(guān)部門辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)核對(duì)預(yù)售資金已存入監(jiān)管賬戶的憑證。對(duì)于未按規(guī)定將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶的，不得辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案。

??第十四條  監(jiān)管資金分為重點(diǎn)監(jiān)管資金和非重點(diǎn)監(jiān)管資金。項(xiàng)目所在地監(jiān)管部門可根據(jù)項(xiàng)目情況綜合確定重點(diǎn)監(jiān)管資金總額，但不得低于工程建設(shè)預(yù)算總額（包括建筑安裝和區(qū)內(nèi)配套建設(shè)等費(fèi)用）的110%，全裝修交付商品房項(xiàng)目，應(yīng)將裝修成本納入預(yù)算總額。

??重點(diǎn)監(jiān)管資金實(shí)行?？顚Ｓ?，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，不得用于支付任何借（貸）款本金和利息、繳納土地款、罰金、營(yíng)銷費(fèi)用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等費(fèi)用；在監(jiān)管賬戶存續(xù)期間商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)公司不得抽調(diào)。

??非重點(diǎn)監(jiān)管資金是指超出監(jiān)管賬戶內(nèi)重點(diǎn)監(jiān)管額度以外的資金。非重點(diǎn)監(jiān)管資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用，優(yōu)先用于預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)和償還本項(xiàng)目貸款等。

??第十五條  重點(diǎn)監(jiān)管資金額度可根據(jù)項(xiàng)目單體工程建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整：

??（一）施工進(jìn)度達(dá)到地上主體工程±0.00以上未達(dá)三分之一的，監(jiān)管賬戶留存余額不得低于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的85%；

??（二）施工進(jìn)度達(dá)到地上主體工程三分之一以上未達(dá)三分之二的，監(jiān)管賬戶留存余額不得低于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的70%；

??（三）施工進(jìn)度達(dá)到地上主體工程三分之二以上主體結(jié)構(gòu)未封頂?shù)?，監(jiān)管賬戶留存余額不得低于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的55%；

??（四）施工進(jìn)度達(dá)到地上主體工程封頂?shù)?，監(jiān)管賬戶留存余額不得低于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的40%；

??（五）項(xiàng)目基本建成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織施工單位和監(jiān)理單位三方驗(yàn)收，具備驗(yàn)收合格資料的，監(jiān)管賬戶留存余額不得低于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的20%；

??（六）取得項(xiàng)目綜合竣工驗(yàn)收備案的，監(jiān)管賬戶留存余額不得低于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的5%；

??（七）完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記并達(dá)到購(gòu)房人可單方辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記條件的，監(jiān)管協(xié)議無其他約定的，可以全額撥付剩余監(jiān)管資金。

??第十六條  監(jiān)管部門可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)考核、信用評(píng)價(jià)及資產(chǎn)負(fù)債情況，適當(dāng)降低或提高其節(jié)點(diǎn)留存重點(diǎn)監(jiān)管資金額度，但每個(gè)節(jié)點(diǎn)降低或提高的比例不得超過5%。

??第十七條  監(jiān)管部門可根據(jù)本地區(qū)預(yù)售條件和單體工程建設(shè)進(jìn)度確定重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)，但首次撥付節(jié)點(diǎn)不得早于主體工程±0.00。

??第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金，應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管部門確定的撥付節(jié)點(diǎn)提出用款申請(qǐng)。申請(qǐng)時(shí)需提交以下材料：

??（一）企業(yè)用款申請(qǐng)表；

??（二）工程建設(shè)進(jìn)度相關(guān)證明材料及影像資料；

??（三）監(jiān)管賬戶對(duì)賬單；

??（四）授權(quán)委托書及受托人身份證復(fù)印件；

??（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬向本項(xiàng)目施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位或者供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位支付款項(xiàng)的，提供合同及對(duì)方指定的銀行賬戶；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已提前支付上述單位相關(guān)款項(xiàng)的，提供付款證明；

??（六）應(yīng)當(dāng)提供的其他材料。

??第十九條  監(jiān)管部門在受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重點(diǎn)監(jiān)管資金使用申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)查勘，并在3個(gè)工作日內(nèi)完成審核，符合使用條件的，出具《商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付通知書》；對(duì)不符合使用條件的,監(jiān)管部門向開發(fā)企業(yè)出具不予撥付通知書,并以書面方式說明理由。

??《商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付通知書》中應(yīng)當(dāng)明確資金撥付額度及方向。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照本辦法第十八條規(guī)定提供付款證明的，應(yīng)將相應(yīng)額度的資金撥付至其指定的銀行賬戶；提供擬付款證明的，應(yīng)將相應(yīng)額度的資金撥付至施工、材料設(shè)備供應(yīng)或者有關(guān)單位指定的銀行賬戶。

??第二十條  監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)在收到《商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付通知書》2個(gè)工作日內(nèi)撥付相應(yīng)款項(xiàng)。

??第二十一條  當(dāng)預(yù)售項(xiàng)目存在重大風(fēng)險(xiǎn)隱患時(shí)，監(jiān)管部門應(yīng)全面接管預(yù)售監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實(shí)施封閉管理，保障賬戶資金安全，優(yōu)先用于本項(xiàng)目工程建設(shè)；監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)積極予以配合。

??第四章  預(yù)售資金監(jiān)管的解除

??第二十二條  如監(jiān)管協(xié)議無其他約定的，完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，即可申請(qǐng)解除預(yù)售資金監(jiān)管。

??第二十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)解除預(yù)售資金監(jiān)管的，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起1個(gè)工作日內(nèi)完成審核。對(duì)于符合解除監(jiān)管條件的，由監(jiān)管部門出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管解除通知書》，監(jiān)管銀行按照《商品房預(yù)售資金監(jiān)管解除通知書》解除資金監(jiān)管。

??第二十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人之間解除商品房預(yù)售合同的，應(yīng)共同到有關(guān)部門申請(qǐng)撤銷商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案，有關(guān)部門審核準(zhǔn)予撤銷的，監(jiān)管部門出具《商品房預(yù)售資金退款通知書》。

??監(jiān)管銀行按照《商品房預(yù)售資金退款通知書》，將監(jiān)管資金退回購(gòu)房人指定的交易資金結(jié)算個(gè)人賬戶和貸款銀行賬戶。

??第五章  監(jiān)督管理

??第二十五條  監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行監(jiān)管責(zé)任，做好日常指導(dǎo)和監(jiān)督工作，建立預(yù)售項(xiàng)目巡查制度。

??第二十六條  監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，指定專人負(fù)責(zé)預(yù)售資金監(jiān)管工作，做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，定期與本級(jí)監(jiān)管部門進(jìn)行對(duì)賬，配合監(jiān)管部門開展預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)法檢查工作。發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)資金問題的，應(yīng)當(dāng)立即停止撥付并告知本級(jí)監(jiān)管部門，監(jiān)管部門要及時(shí)作出處理。

??人民法院保全、執(zhí)行商品房預(yù)售資金的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)在1個(gè)工作日內(nèi)書面告知監(jiān)管部門，并嚴(yán)格執(zhí)行《最高人民法院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》（法〔2022〕12號(hào)）。

??第二十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，監(jiān)管部門責(zé)令其限期整改，并可暫停其監(jiān)管資金撥付，記入企業(yè)信用檔案，逾期未改正的可暫停其商品房預(yù)售和合同網(wǎng)簽備案，造成嚴(yán)重后果的，依法追究其法律責(zé)任：

??（一）未按規(guī)定將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶的；

??（二）變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的；

??（三）未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的；

??（四）提供虛假材料的；

??（五）其他違反本辦法或監(jiān)管協(xié)議的行為。

??第二十八條  監(jiān)管銀行未經(jīng)監(jiān)管部門核實(shí)同意擅自撥付重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金；無法追回的，依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

??第二十九條  施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取以“提供商票”等其它方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預(yù)售資金的，由有關(guān)部門依法對(duì)相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以處理，將其違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并向社會(huì)公示。

??第三十條  監(jiān)管部門和監(jiān)管銀行工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

??第六章  附  則

??第三十一條  各設(shè)區(qū)城市可依據(jù)本辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定或重新修訂本行政區(qū)域內(nèi)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法實(shí)施細(xì)則。

??第三十二條  本辦法自2022年6月5日起施行，有效期5年。施行之后2011年《山西省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（晉建房字〔2011〕318號(hào)）及《山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 中國(guó)人民銀行太原中心支行 中國(guó)銀監(jiān)會(huì)山西監(jiān)管局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》（晉建房字〔2018〕181號(hào)）同時(shí)廢止。

??點(diǎn)擊下載附件：山西省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法.doc