[克而瑞]若不是中檔拖后腿 這些城市房?jī)r(jià)漲更快

??今早，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局如期發(fā)布了70大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月份一手房?jī)r(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)連續(xù)兩月上漲，一線城市房?jī)r(jià)依舊領(lǐng)漲，環(huán)比上漲城市依然較上月 增加了4個(gè)，共計(jì)35個(gè)，已達(dá)統(tǒng)計(jì)樣本半數(shù)。更為值得關(guān)注的是，據(jù)統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，8月份70城一手房?jī)r(jià)格同比綜合平均從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%， 為自2014年9月份以來首次轉(zhuǎn)正。

??但從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，近兩個(gè)月份市場(chǎng)成交環(huán)比卻在持續(xù)下滑，如8月份一線城市成交均現(xiàn)下滑，直到9月上半月也未見起色，那么為何70大中城市房?jī)r(jià)能夠做到淡季不淡？9月份房?jī)r(jià)又是否能延續(xù)上漲走勢(shì)？支持當(dāng)前房?jī)r(jià)上行的動(dòng)力又來自哪些項(xiàng)目？

??70城房?jī)r(jià)逆市上漲，最關(guān)鍵動(dòng)因還是房企運(yùn)營(yíng)策略的轉(zhuǎn)變

??從行業(yè)角度分析，我們認(rèn)為原因主要來自以下幾個(gè)方面：

??首先，8月市場(chǎng)成交環(huán)比下降更多的還是來自于淡季因素，并不能說明市場(chǎng)景氣走淡，與去年同期相比，一二線重點(diǎn)城市成交仍然明顯超出。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù) 據(jù)，前8月國(guó)內(nèi)商品房銷售面積增速(7.2%)、銷售金額同比增速(15.3%)均高于7月，增速分別提高了1.1和1.9個(gè)百分點(diǎn)，而就房管局?jǐn)?shù)據(jù)來 看，一二線城市8月成交同比增幅超過3成亦是常見現(xiàn)象，如京滬穗深8月份商品住宅成交同比增幅均在5成以上。

??其次，在持續(xù)放寬的信貸政策和各項(xiàng)政策利好作用下，目前消費(fèi)者購(gòu)房信心趨于積極，尤其是降息、公積金首付比例下調(diào)等政策的推出，促升了大量原本 處于猶豫的首置群體購(gòu)房意愿。據(jù)CRIC調(diào)研問卷統(tǒng)計(jì)，3季度消費(fèi)者信心指數(shù)也依舊在持續(xù)上升。并且“越漲越買”的傳統(tǒng)購(gòu)物心理，也為房?jī)r(jià)上漲提供了更多 動(dòng)力。

??最后，也是最重要的一點(diǎn)，則是與房企越來越注重利潤(rùn)有關(guān)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)成熟度不斷提升，如今行業(yè)的利潤(rùn)空間已經(jīng)越來越窄，高回報(bào)的投資項(xiàng)目也 越來越少，以往利用擴(kuò)大規(guī)模來平攤個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)的做法已經(jīng)不再適用。因此我們看到，即便是在如今業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率承壓的情況下，如非傷及生存，大多數(shù)房企還是希 望將項(xiàng)目賣出應(yīng)有的價(jià)格，對(duì)于項(xiàng)目營(yíng)銷時(shí)的價(jià)格折扣也顯得更為理性，而不是一味追求快速回籠資金再投入新項(xiàng)目。

??9月重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，消費(fèi)者信心依舊趨于積極

??為了研判9月份房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)是否仍在延續(xù)，我們選取上海、深圳、杭州、合肥、成都、南京等六市為樣本，以類似于編制70大中城市房?jī)r(jià)的指數(shù)的 方法，對(duì)這些城市房?jī)r(jià)走向進(jìn)行了測(cè)算。分析結(jié)果顯示，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)仍然是漲多于跌，除合肥外，其余樣本城市9月上半月房?jī)r(jià)均高于8月，其中上海、深圳房?jī)r(jià) 依然持續(xù)領(lǐng)漲，今年成交表現(xiàn)較佳的杭州、南京房?jī)r(jià)亦上漲較快，半個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)增速均超過0.5%。以此來看，9月上半月市場(chǎng)成交雖然持續(xù)降溫，但是從房?jī)r(jià)角 度來看，消費(fèi)者和企業(yè)信心依舊趨于積極，而這也進(jìn)一步佐證了我們之前對(duì)四季度市場(chǎng)的積極判斷，年末房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊升理應(yīng)可期。

??高凈值群體入市推升中高檔價(jià)格，中檔項(xiàng)目上漲動(dòng)力略顯不足

??為了進(jìn)一步分析推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)因，我們分別就不同單價(jià)段的項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅進(jìn)行了分析，就測(cè)算結(jié)果來看，有以下幾點(diǎn)值得關(guān)注：

??1) 中低檔項(xiàng)目(均價(jià)0.8-1倍)漲幅較快：行情轉(zhuǎn)暖推升首置預(yù)期

??此類項(xiàng)目多位于城市郊區(qū)，位于市區(qū)上班通勤范圍的“最外圈”，但隨著城市交通路網(wǎng)的外延、城市邊界的擴(kuò)張，還是吸引了較多首置群體的關(guān)注。對(duì)于 首置群體而言，購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)壓力相對(duì)較大，對(duì)于房?jī)r(jià)的判斷也更容易受到政策利好因素的影響。因此在當(dāng)下公積金補(bǔ)貼、降息等優(yōu)惠政策接連推出、行情轉(zhuǎn)暖之際， 也會(huì)對(duì)于房?jī)r(jià)給出更為積極的預(yù)期。

??2) 一線中高檔(均價(jià)1.5-2倍)、二線高檔(均價(jià)2-3倍)漲幅最快: 高凈值群體購(gòu)房趨于積極

??考慮到一二線城市房?jī)r(jià)收入比的差異，這兩類項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的人群其實(shí)恰好可分為同一類，均是跨進(jìn)了各市“高凈值門檻“的家庭。對(duì)于這類人群而言，購(gòu) 房開始更多的考慮投資性需求，對(duì)于價(jià)格的敏感性也更多的表現(xiàn)在投資于上。因此在目前樓市行情向好、而證券化投資受阻的情況，也為這些項(xiàng)目?jī)r(jià)格上行帶來了更 多的機(jī)會(huì)。這里值得注意的是，合肥市由于房?jī)r(jià)梯度尚未完全形成，高檔項(xiàng)目的需求歸并到了中高端產(chǎn)品上，致使中高檔項(xiàng)目房?jī)r(jià)增速出現(xiàn)擠壓式快速上漲。

??3) 中檔項(xiàng)目(均價(jià)1-1.5倍)房?jī)r(jià)漲速最慢：產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)充分，未來上行空間相對(duì)較小

??除南京外，各樣本城市的中檔項(xiàng)目房?jī)r(jià)增速均處本市低位。此類項(xiàng)目大多已經(jīng)可以觸及城市相對(duì)熱點(diǎn)的區(qū)域，如在上海可以買到外環(huán)內(nèi)的軌交沿線住宅， 在二線城市更是可以買到發(fā)展成熟的城市新城，如在南京可以買到河西南、雨花，在杭州也可以買到拱墅、濱江。此類項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的購(gòu)房人群大多是新興中產(chǎn)階級(jí)， 需求量較大，但是供應(yīng)量也很大，所以產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)充分，房?jī)r(jià)上漲空間也大多在6-8月率先得到了體現(xiàn)，并且從需求角度來看，出于自住需求的購(gòu)房者也較為理 性。因此即便是在市場(chǎng)回暖周期中，目前房?jī)r(jià)漲幅也還是處于較低位置。

??這里需要說明的是，南京比較特殊的原因是基于補(bǔ)漲因素。自江北新區(qū)落地以來，中低檔項(xiàng)目在江北新區(qū)的帶領(lǐng)下大放異彩，7、8月份吸引了絕大多數(shù) 購(gòu)房者的目光，以至于河西南、城南等地的中檔項(xiàng)目房?jī)r(jià)漲速放緩，在8月份甚至不漲反跌，房?jī)r(jià)環(huán)比7月下降了0.23%，因此9月上半月中檔項(xiàng)目房?jī)r(jià)異動(dòng)更 多的還是基于補(bǔ)漲因素所致，未來持續(xù)領(lǐng)漲的可能性不大。

??綜上所述，對(duì)于四季度的大中城市房?jī)r(jià)走勢(shì)，我們認(rèn)為房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲仍是大概率事件，畢竟在政策持續(xù)趨寬的大環(huán)境下，供求雙方信心還是不太可能出現(xiàn) 突然反轉(zhuǎn)。但是對(duì)于中檔項(xiàng)目而言，鑒于目前市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平淡，我們建議企業(yè)定價(jià)還是不必過于激進(jìn)，并且在該類項(xiàng)目的土地投資機(jī)會(huì)上，也應(yīng)該予以更加謹(jǐn)慎的 判斷。