[克而瑞]調(diào)控一緊一松 上海深圳未來(lái)房?jī)r(jià)何以殊途同歸

??最近，樓市一方面到處上演早已無(wú)感的“地王”大戲，一方面又是風(fēng)頭正勁的上海、北京、廈門、南京等地“調(diào)控升級(jí)”傳言；一方面是批量的“地王”未來(lái)集中入市因此而陷入銷售困局的近憂，一方面是調(diào)控帶來(lái)需求的減少、未來(lái)兩三年房?jī)r(jià)無(wú)法覆蓋地價(jià)導(dǎo)致利潤(rùn)不及預(yù)期甚至虧損的遠(yuǎn)慮。那么，到底未來(lái)高房?jī)r(jià)的支撐力在哪里？來(lái)自何方？尤其是去年以來(lái)房?jī)r(jià)一騎絕塵的深圳樓市陷入“有價(jià)無(wú)市”無(wú)法自拔，上海房?jī)r(jià)突破4萬(wàn)元/平方米大關(guān)之后，未來(lái)還會(huì)有誰(shuí)來(lái)做“接盤俠”、繼續(xù)推動(dòng)這個(gè)雪球一直滾下去？

??作為支撐樓市最核心的要素——人口，隨著上周“上海2040”規(guī)劃發(fā)布將這一關(guān)注再次推向高點(diǎn)，未來(lái)上海常住人口增量?jī)H為85萬(wàn)平方米，而深圳規(guī)劃人口增量342萬(wàn)人為一線城市最多，且傳言將于近期發(fā)布人才落戶新規(guī)，解決存量人口、人才落戶難題，滬深兩市這樣“一緊一松”人口規(guī)劃的巨大差異，對(duì)化解未來(lái)樓市困局到底會(huì)有什么樣的影響？

??上海：“以房控人”減供地指標(biāo)，“地王”們有望中期解套

??上海方面，之所以“限貸升級(jí)”傳聞會(huì)引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注，并引致“排隊(duì)離婚”的現(xiàn)象出現(xiàn)，主要誘因有三，其一，作為傳統(tǒng)淡季的暑期樓市持續(xù)火爆，量?jī)r(jià)齊升，8月份商品住宅均價(jià)更是突破了4萬(wàn)元/平方米大關(guān)；其二，在熱點(diǎn)二線城市出臺(tái)土地調(diào)控政策后，上海又在一周內(nèi)中止三塊宅地出讓；其三，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”的即將到來(lái)，業(yè)內(nèi)政策敏感度提升。種種的樓市過(guò)熱跡象，大大滋生了市場(chǎng)政策收緊預(yù)期。

??但目前上海樓市的主要矛盾，還是高房?jī)r(jià)背后的高地價(jià)隱憂。二季度以來(lái)，上海地價(jià)一再攀新高，8月份出讓的中興路地王更是刷新了全國(guó)樓板價(jià)紀(jì)錄。按一般開發(fā)進(jìn)度來(lái)看，2017年上海將會(huì)大量涌現(xiàn)高價(jià)商品住宅，并且由此引發(fā)了企業(yè)對(duì)市場(chǎng)未來(lái)走向的憂慮。

??而上海的“十三五”人口規(guī)劃恰好作出了有利應(yīng)對(duì)。將“控制人口總量、減少建設(shè)用地增量”的規(guī)劃思路拆分來(lái)看，控制人口總量的目的是提高“高附加值”人才占比，提高高收入人群占比，減少建設(shè)用地增量則意味著現(xiàn)有土地的稀缺性將進(jìn)一步提升，二者疊加，商品房成交規(guī)模將進(jìn)一步受限于供應(yīng)，供應(yīng)側(cè)的競(jìng)爭(zhēng)將大大減少，且新增首置需求下降，意味著一手房市場(chǎng)的任務(wù)應(yīng)是更多地去滿足高端需求，這一點(diǎn)正好與一手房新增供應(yīng)“高端化”的趨勢(shì)相契合。因此中期來(lái)看，近兩年來(lái)高企的“地王”們，必將在上?！耙苑靠厝恕钡膱?zhí)政思路中受益。

??深圳：做大需求“金字塔”，助力一手房走出“有價(jià)無(wú)市”泥沼

??深圳方面，自3月末限購(gòu)升級(jí)以來(lái)，商品房“有價(jià)無(wú)市”的現(xiàn)象愈發(fā)嚴(yán)重，政策上急需突破點(diǎn)。2016年4月份以來(lái)商品住宅月均成交量?jī)H為30萬(wàn)平方米左右，較2016一季度月均成交量下降超過(guò)4成，但是商品住宅價(jià)格卻是在不斷攀升，最新發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2%，全國(guó)排名第九，較2015年年均值上漲46.1%，仍然高居全國(guó)第一。

??而近期發(fā)布的人才落戶政策、以及“十三五”規(guī)劃的342萬(wàn)人口增量目標(biāo)，恰恰緩解了市場(chǎng)中的緊張焦慮情緒?！坝袃r(jià)無(wú)市”代表著購(gòu)房者對(duì)價(jià)格認(rèn)可，但是需求量不足，而外來(lái)人口的導(dǎo)入，正是可以做大購(gòu)房需求“金字塔“的直接途徑。每年新增49萬(wàn)的常住人口所帶來(lái)的新增住房需求(按人均10平方米的居住面積測(cè)算，將達(dá)到40萬(wàn)平方/月)，必將會(huì)由租房-二手房置換-一手房購(gòu)買的需求傳導(dǎo)鏈條帶動(dòng)商品房銷售，并成為深圳一手房市場(chǎng)破冰的主要推手。

??綜上所述，在我們看來(lái)，得益于人口規(guī)劃“提質(zhì)”與“增量”殊途同歸的支持，未來(lái)三五年上海、深圳樓市的成交規(guī)模的上行空間確實(shí)不大，但二市攀高的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)依然有望得到化解，市場(chǎng)能夠保持正常運(yùn)行。尤其是上海如若能夠?qū)崿F(xiàn)人口的“騰籠換鳥”、在住房需求結(jié)構(gòu)持續(xù)偏向高端化的推動(dòng)之下，未來(lái)房?jī)r(jià)仍未迎來(lái)一波迅速的高位上揚(yáng)。