[克而瑞]行業(yè)黎明曙光依稀初現(xiàn)，房企能否把握好機(jī)會窗口？

??房企扭轉(zhuǎn)局面的根本還是在于轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略，加快建立有效的管控機(jī)制，加強(qiáng)回款和現(xiàn)金流管理。

??今年下半年，市場大幅降溫、銷售低迷、資金回籠承壓，房地產(chǎn)行業(yè)流動性風(fēng)險(xiǎn)集聚，企業(yè)債務(wù)違約事件頻發(fā)。經(jīng)歷幾個(gè)月陣痛調(diào)整，9月底開始，流動性利好消息開始釋放，行業(yè)回暖預(yù)期邊際趨穩(wěn)。與此同時(shí)，房企積極加強(qiáng)自身內(nèi)部調(diào)整，緊跟形勢發(fā)展變化，才能適時(shí)抓住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)快跑。

??利好信號時(shí)有釋放

??引導(dǎo)行業(yè)轉(zhuǎn)向企穩(wěn)

??房地產(chǎn)行業(yè)向常態(tài)回歸，在銷售、資金、監(jiān)管諸多方面都面臨了較大的調(diào)整壓力，今年下半年從流動性危機(jī)到信用危機(jī)，行業(yè)發(fā)展深陷困局。但自9月底，監(jiān)管層、地方政府、規(guī)模房企都開始有所動作，意在引導(dǎo)行業(yè)轉(zhuǎn)向企穩(wěn)。

??監(jiān)管層時(shí)有發(fā)聲，融資預(yù)期松動。9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會。會議要求，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。此后，多方都相繼釋放出利好信號，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前央行、銀保監(jiān)會、國新辦、國務(wù)院副總理等都肯定了房地產(chǎn)平穩(wěn)、健康發(fā)展基調(diào)，預(yù)示流動性會逐步好轉(zhuǎn)，房企融資環(huán)境將有所改善。

??值得注意的是，央行發(fā)布10月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，10月人民幣貸款增加8262億元，同比多增1364億元。此外，央行還單獨(dú)披露了10月個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這也是央行首次單獨(dú)發(fā)布個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2021年10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。一系列數(shù)據(jù)均反映住房信貸回暖跡象，房地產(chǎn)市場流動性正在修復(fù)中。

??多地政府啟動救市，助推房地產(chǎn)市場恢復(fù)。10月，哈爾濱率先啟動救市，哈爾濱市住建局聯(lián)合哈爾濱市財(cái)政局等多部門制訂了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，出臺促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展十六條舉措。此后，多個(gè)城市跟進(jìn)，10月28日，徐州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整市區(qū)商品住房預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的補(bǔ)充通知》，調(diào)整預(yù)售條件，將開發(fā)商每次申請預(yù)售證的建筑面積由4萬平方米調(diào)整至不低于2萬平方米(尾盤除外)。另外，11月9日武漢發(fā)布的《武漢市加快推進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的政策措施》也對限購政策進(jìn)行調(diào)整。地方政府通過購房補(bǔ)貼、降低預(yù)售條件、放寬限購政策等方式，刺激購房消費(fèi)，帶動供需增加，對市場將起到積極的調(diào)節(jié)作用。

??此外，碧桂園等規(guī)模房企充分發(fā)揮能動性，通過增持、回購、融資等向市場傳遞積極信號。以碧桂園為例，11月2日-4日，執(zhí)行董事兼聯(lián)席主席楊惠妍連續(xù)三天在二級市場增持公司股票，累計(jì)增持1761萬股，涉資1.28億元，充分顯示了大股東對公司發(fā)展的信心。同時(shí)，大股東資金充裕，也有助于緩解市場對板塊的流動性憂慮。

??此外，11月9日，在中國銀行間市場交易商協(xié)會召開房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會上，碧桂園也表示計(jì)劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。碧桂園等規(guī)模房企，作為行業(yè)的領(lǐng)軍隊(duì)伍，影響力大，在下行期積極應(yīng)對，對于提振市場情緒、扭轉(zhuǎn)局面都能夠起到一定正向作用。

??安全性提至經(jīng)營首位

??碧桂園等穩(wěn)健型房企利于抓住機(jī)會窗口

??此次流動性危機(jī)引發(fā)行業(yè)對財(cái)務(wù)安全的深刻關(guān)注。從房企經(jīng)營層面來看，穩(wěn)健型房企具備更高的韌性，不僅抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，且修復(fù)期也更快，隨著市場轉(zhuǎn)好，更有利抓住機(jī)會窗口。

??自“三條紅線”出臺以來，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)成為房企安全性經(jīng)營第一道防線，眾多房企都積極響應(yīng)，主動控制負(fù)債規(guī)模、降低杠桿水平。

??以碧桂園為例，作為行業(yè)龍頭一直以來秉持穩(wěn)健發(fā)展風(fēng)格，并在2018年前瞻性地提出“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步明確降杠桿目標(biāo)。截至2021年上半年末，碧桂園總借貸余額3242.4億元，降至2018年以來最低水平。凈負(fù)債率僅為49.7%，從歷年水平來看，2016年以來都保持在了60%以下低位區(qū)?，F(xiàn)金短債比為2.15，也顯著優(yōu)于“三條紅線”要求，保證了充足的現(xiàn)金流。

??此外，碧桂園的融資能力在行業(yè)也具備領(lǐng)先水平，從其融資成本來看，常年處于低位水平，2021年上半年進(jìn)一步降至5.39%。隨著流動性放松，碧桂園將憑借自身穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和融資優(yōu)勢獲得更多市場資源和機(jī)會，乘勢而上。

??加強(qiáng)回款與現(xiàn)金流管理

??是房地產(chǎn)行業(yè)最好的“自救”

??目前，行業(yè)資金面收緊預(yù)期中長期存在，房企扭轉(zhuǎn)局面的根本還是在于轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略，降低對融資的依賴，重視回款和現(xiàn)金流管理，從“融資輸血”轉(zhuǎn)向“內(nèi)部造血”。尤其是銷售回款的重要性將不斷凸顯，是企業(yè)“活下去”的保障。

??近年來，隨著越來越多房企開始重視回款，行業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流指標(biāo)表現(xiàn)向好。根據(jù)克而瑞監(jiān)測，60家樣本房企數(shù)據(jù)顯示，2020年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為凈流入3151億元，達(dá)到歷年最高，首次超過了融資性現(xiàn)金流凈額。2021年上半年，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為凈流入1090億元，而上年同期為凈流出503億元，預(yù)計(jì)全年經(jīng)營性現(xiàn)金流或?qū)⑦M(jìn)一步增加。

??企業(yè)層面，樣本企業(yè)中35家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額同比發(fā)生了增長且為凈流入狀態(tài)，其中同比增長最多的是碧桂園，同比增加265億元。碧桂園自2019年開始就以回款為行政考核標(biāo)準(zhǔn)，回款率已經(jīng)連續(xù)6年保持在90%及以上。2021年上半年，碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回款2727.9億元，權(quán)益回款率為90%。該考核制度下，對于形成企業(yè)內(nèi)部回款秩序、提升效率都起到良好的促進(jìn)作用，得以保證現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)可控、經(jīng)營穩(wěn)定。

??可以預(yù)計(jì)，抓銷售、促回款將是房企中長期的戰(zhàn)略重點(diǎn)，企業(yè)除了建立考核管控機(jī)制之外，還可以從營銷策略、外部協(xié)作等維度尋求突破口，如設(shè)置專項(xiàng)優(yōu)惠，刺激消費(fèi)者高首付或全款購房；或與銀行保持積極的溝通合作，簡化按揭手續(xù)、減少按揭回款節(jié)點(diǎn)，加快回籠資金等。

??總結(jié)：在銷售低迷、流動性緊張等困局下，隨著多方利好信號釋放，房地產(chǎn)行業(yè)回暖預(yù)期漸起，市場向好趨勢不斷增強(qiáng)。我們認(rèn)為碧桂園等穩(wěn)健型房企具備更高的韌性，一方面受到行業(yè)整體態(tài)勢沖擊較小，風(fēng)險(xiǎn)可控，另一方面修復(fù)期也更快，可以快速調(diào)節(jié)適應(yīng)市場變化，抓住機(jī)會窗口。

??經(jīng)歷此輪調(diào)整期以及流動性危機(jī)，房企扭轉(zhuǎn)局面的根本還是在于轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略，加快建立有效的管控機(jī)制，加強(qiáng)回款和現(xiàn)金流管理，提升企業(yè)自身的“造血”能力，從而保證經(jīng)營安全。