[世邦魏理仕]租賃需求保持活躍，樓宇健康、物業(yè)組合及租賃靈活性關(guān)注度提升

CBRE發(fā)布《2021年中國(guó)區(qū)寫字樓租戶調(diào)查》

??2021年12月16日，上?！?CBRE世邦魏理仕最新發(fā)布《2021年中國(guó)區(qū)寫字樓租戶調(diào)查》顯示，盡管國(guó)內(nèi)疫情局部時(shí)有反復(fù)，但內(nèi)外資企業(yè)在中國(guó)的業(yè)務(wù)表現(xiàn)整體保持穩(wěn)定并保有增長(zhǎng)勢(shì)頭。然而，全球疫情的持續(xù)給經(jīng)濟(jì)預(yù)期帶來(lái)諸多不確定性，寫字樓租戶仍需審視企業(yè)房地產(chǎn)策略的適應(yīng)性和應(yīng)變力，融入更多的靈活性并采納新的辦公模式來(lái)應(yīng)對(duì)未來(lái)辦公新常態(tài)。

??調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與一年前相比，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況顯著改善，81%的受訪企業(yè)表示公司業(yè)務(wù)量相較疫情前水平已基本持平或?qū)崿F(xiàn)增長(zhǎng), 該占比較2020年5月的租戶調(diào)查結(jié)果增長(zhǎng)28個(gè)百分點(diǎn)。

??分行業(yè)來(lái)看, 受疫情催生的需求以及中國(guó)政府在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新領(lǐng)域持續(xù)投資的推動(dòng)，科技與生命科學(xué)行業(yè)實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)。世邦魏理仕的租戶調(diào)查結(jié)果顯示，所有來(lái)自生命科學(xué)行業(yè)的受訪企業(yè)及54%的科技受訪企業(yè)表示經(jīng)營(yíng)情況超過(guò)疫情前水平，領(lǐng)先于其他行業(yè)。

??世邦魏理仕大中華區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部負(fù)責(zé)人莫非（Luke Moffat）表示：“中國(guó)卓有成效的疫情防控措施和穩(wěn)步的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)一步增強(qiáng)了企業(yè)的信心，我們預(yù)期主力行業(yè)的租戶在未來(lái)仍將保持較強(qiáng)的擴(kuò)張意愿。鑒于當(dāng)前大部分市場(chǎng)空置率較高，租戶可考慮積極推進(jìn)房地產(chǎn)策略，鎖定目標(biāo)區(qū)域或樓宇。同時(shí)，在資產(chǎn)組合和租約中增加靈活性以應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的不確定性，并讓企業(yè)房地產(chǎn)策略與ESG目標(biāo)保持一致?！?/p>

??調(diào)查顯示，基于企業(yè)持續(xù)改善的業(yè)務(wù)狀況，60%的受訪者計(jì)劃在未來(lái)三年增加員工數(shù)量。其中，半數(shù)企業(yè)預(yù)計(jì)每年增長(zhǎng)10%或更多。從行業(yè)來(lái)看，科技企業(yè)的擴(kuò)員意愿較強(qiáng)。盡管近期市場(chǎng)出現(xiàn)科技行業(yè)整合或業(yè)務(wù)調(diào)整的案例，但科技創(chuàng)新作為十四五期間重要的戰(zhàn)略發(fā)展方向，仍然需要更多的相關(guān)人才加入到該行業(yè)中。

??另一方面，疫情后，租戶考慮降低辦公室密度。不斷增長(zhǎng)的空間需求也來(lái)源于疫情后企業(yè)對(duì)降低辦公室密度的考量。世邦魏理仕租戶調(diào)查顯示，49%的受訪企業(yè)計(jì)劃未來(lái)兩年增加人均辦公面積，遠(yuǎn)高于亞太區(qū)的平均水平。

??受員工人數(shù)及人均辦公面積雙雙增長(zhǎng)的推動(dòng)，全國(guó)辦公面積需求預(yù)計(jì)在未來(lái)三年持續(xù)增長(zhǎng)。82%的租戶希望通過(guò)租賃寫字樓來(lái)滿足不斷增長(zhǎng)的辦公空間需求。由此世邦魏理仕預(yù)計(jì)，在2022至2024年間，中國(guó)18個(gè)主要城市的寫字樓凈吸納量累計(jì)可達(dá)2000萬(wàn)平方米左右。

??樓宇健康關(guān)注度提升

??全球疫情的持續(xù)讓健康安全成為長(zhǎng)期訴求，越來(lái)越多的租戶在選址時(shí)將樓宇健康納入考慮因素。世邦魏理仕租戶調(diào)查結(jié)果顯示，47%的受訪企業(yè)認(rèn)為樓宇健康是影響其選址決策的重要因素，該比例較疫情前提升了28個(gè)百分點(diǎn)。

??在未來(lái)，企業(yè)對(duì)辦公室配置的投資也將更集中于健康設(shè)施。調(diào)查結(jié)果顯示，61%和53%的受訪企業(yè)計(jì)劃未來(lái)三年在辦公場(chǎng)所增加新風(fēng)循環(huán)/凈水過(guò)濾系統(tǒng)和健身空間。近半數(shù)的受訪企業(yè)表示將增加無(wú)接觸設(shè)施以防止病毒傳播。

??此外，ESG理念被廣泛采納，越來(lái)越多的租戶將租賃綠色樓宇納入企業(yè)ESG計(jì)劃及房地產(chǎn)策略。2020年, 57%的受訪企業(yè)傾向選擇綠色樓宇。今年，該占比上升至93%，而有17%的受訪企業(yè)認(rèn)為是否是綠色樓宇將直接影響其租賃決策。

??在近期實(shí)際的樓宇租賃表現(xiàn)上，綠色樓宇也表現(xiàn)出更大的租戶吸引力。世邦魏理仕研究數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)主要的一二線城市，LEED認(rèn)證樓宇的年去化速率在疫情暴發(fā)后的四個(gè)季度較疫情前四個(gè)季度上升2.3個(gè)百分點(diǎn)，而非LEED認(rèn)證的樓宇則下降了1個(gè)百分點(diǎn)。世邦魏理仕認(rèn)為，隨著更多租戶推行ESG計(jì)劃，綠色樓宇的吸引力將進(jìn)一步提升。

??更為重視物業(yè)組合與租賃條款的靈活性

??租戶對(duì)物業(yè)組合靈活性的重視程度逐步提升，部分出于規(guī)避短期內(nèi)不確定性的需要，但更多是基于戰(zhàn)略層面的考慮。租戶調(diào)查結(jié)果顯示，約有40%的受訪者已將遠(yuǎn)程辦公作為長(zhǎng)期的房地產(chǎn)策略。

??因此，租戶也期望以更靈活的資產(chǎn)配置方式支撐其靈活辦公模式。14%的受訪企業(yè)計(jì)劃未來(lái)增加共享辦公或商務(wù)中心的使用，另有16%的受訪企業(yè)認(rèn)為樓宇內(nèi)共享辦公或商務(wù)中心的配置是影響選址決策的重要因素。這兩項(xiàng)占比較一年前均有明顯提升。

??租戶對(duì)資產(chǎn)組合靈活性的需求也會(huì)影響租賃條款的設(shè)定。租戶對(duì)資產(chǎn)組合靈活性的需求也會(huì)影響租賃條款的設(shè)定。81%的受訪企業(yè)希望獲得彈性的租期，和未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展的目標(biāo)相契合。例如，為一個(gè)新的試驗(yàn)型項(xiàng)目提供6至12個(gè)月的短期租約，或供總部使用的10年長(zhǎng)期租約。

??約40%的受訪企業(yè)認(rèn)為提前解約權(quán)的實(shí)施細(xì)節(jié)十分重要。其中，科技行業(yè)高速增長(zhǎng)的特性和制造業(yè)業(yè)務(wù)整合的需求，使其更為重視此項(xiàng)條款的設(shè)置。

??五分之一的企業(yè)希望在未來(lái)合同中加入疫情或其他緊急情況的保護(hù)性條款, 主要是業(yè)務(wù)受疫情影響較大的零售業(yè)。部分金融業(yè)及零售業(yè)租戶對(duì)轉(zhuǎn)租權(quán)的重視度上升。

??世邦魏理仕建議，基于租戶傾向于在租約中增加更多保護(hù)性條款，寫字樓投資者及業(yè)主的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力也需更上一層。不僅僅是提供更多定制化的租賃條款，而是采取更全面的方法，包括在收入增長(zhǎng)和保證出租率之間重新尋求平衡點(diǎn)，評(píng)估在樓內(nèi)增設(shè)共享辦公的風(fēng)險(xiǎn)和收益，以及投資樓宇科技來(lái)更好地進(jìn)行租賃管理。

??辦公室配置需求變化

??隨著遠(yuǎn)程辦公的廣泛使用, 租戶更為重視提升辦公場(chǎng)所的協(xié)作功能。同時(shí)，疫情的暴發(fā)也促使租戶重新考量辦公室的空間使用率。

??盡管固定工位仍是主流的辦公室布局，但共享工位的使用度也將有所增長(zhǎng)。租戶調(diào)查結(jié)果顯示，未來(lái)三年，39%的受訪企業(yè)計(jì)劃在部分工區(qū)采用共享工位，同時(shí)有26%的受訪企業(yè)表示將全部采用共享工位以適應(yīng)ABW模式（Activity-BasedWorking/ABW-基于活動(dòng)的辦公模式）。

??內(nèi)外資租戶在部分工區(qū)采用共享工位的模式上接受度較為一致（42%的外資租戶與41%的中資租戶）。但外資租戶對(duì)于在全部工區(qū)內(nèi)采用共享工位上呈現(xiàn)出更高意愿。調(diào)查結(jié)果顯示，37%的外資租戶計(jì)劃未來(lái)在整個(gè)辦公室采用共享工位以匹配ABW模式，而中資租戶選擇該選項(xiàng)的占比僅為21%。

??世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨表示：“市場(chǎng)需求持續(xù)回暖但供應(yīng)壓力猶存，業(yè)主或投資者需要密切關(guān)注租賃市場(chǎng)動(dòng)向和增長(zhǎng)強(qiáng)勁的需求行業(yè)，并抓住租戶對(duì)新樓和核心商務(wù)區(qū)的升級(jí)需求?；谧鈶襞c日俱增的健康和靈活性訴求，業(yè)主或投資者亦需從供應(yīng)端和服務(wù)商的角度出發(fā)，根據(jù)不同行業(yè)的業(yè)務(wù)特性和房地產(chǎn)策略的關(guān)注點(diǎn)，有針對(duì)性地滿足租戶的需求，從而提升出租率并實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收入增長(zhǎng)?！?/p>