[中房研協(xié)]2022年1-2月房地產行業(yè)數(shù)據(jù)點評

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??商品房銷售呈現(xiàn)負增長 銷售金額跌幅高于面積跌幅

??1-2月，全國商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%。

??1-2月，房地產市場深度調整仍在持續(xù)，商品房銷售市場呈現(xiàn)兩個明顯特征，一是銷售面積及金額均進入負增長區(qū)域，且跌幅較大；二是銷售金額同比跌幅首次大于銷售面積跌幅，反映出商品房價格整體呈現(xiàn)向下調整的趨勢。銷售量及金額出現(xiàn)明顯同比跌幅，2021年初市場處于快速恢復期，同比基數(shù)較高是一個原因，另外今年前兩個月市場受到包括疫情在內多方面影響，消費觀望，交易不活躍?？v向看，與2019年1-2月相比，銷售兩項指標分別有11.4%和20.7%的漲幅，大體依然在可接受的區(qū)間內。

??年初政策面對房地產市場不斷釋放積極信號。2022年政府工作報告提出繼續(xù)保障好群眾住房需求，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求；央行、銀保監(jiān)會支持鼓勵銀行保險機構優(yōu)化住房金融服務；地方也出現(xiàn)降低首付比例、下調貸款利率、放寬限售、放寬公積金貸款條件、增加購房補貼等。隨著政策效應釋放，房地產市場將逐步企穩(wěn)。

??分類物業(yè)銷售看,住宅銷售面積和金額同比均由漲轉跌；辦公樓銷售面積及金額同比大幅上漲；商業(yè)營業(yè)用兩項指標扭轉持續(xù)負增長的局面，成交面積漲幅明顯。從各地區(qū)銷售情況看，東部和中部地區(qū)銷售面積和金額同比首次進入負增長區(qū)域，東部地區(qū)跌幅最大，尤其是銷售金額表現(xiàn)更為明顯。西部和東北地區(qū)兩項指標持續(xù)下跌，跌幅進一步擴大。

??02

??房地產開發(fā)投資增幅繼續(xù)放緩

??1—2月份，全國房地產開發(fā)投資14499億元，同比增長3.7%；其中，住宅投資10769億元，增長3.7%。

??1-2月全國房地產投資增速持續(xù)放緩，較上期（2021全年）收窄0.7個百分點。開發(fā)投資的關聯(lián)指標新開工、資金來源均進入負增長區(qū)間，短期內房企投資信心難以恢復。全國統(tǒng)一的商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)實施，規(guī)范各地資金監(jiān)管方面的不合理做法，將釋放更多資金空間，推動行業(yè)投資預期的良性復蘇。

??從物業(yè)類別投資上看，住宅投資繼續(xù)保持增長，同比漲幅比上月收窄2.7個百分點；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資跌幅收窄，辦公樓回調更明顯。住宅投資占總投資比重為74.3%。從地區(qū)來看，東北地區(qū)重回正增長區(qū)間，且漲幅高于其他區(qū)域；東、中、西三個地區(qū)保持上漲，漲幅進一步收窄。投資規(guī)模上，東部地區(qū)依然保持領先，占總投資比重為59.8%，高于其他三區(qū)域的總和。

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??房屋新開工面積同比跌幅持續(xù)擴大

??1—2月份，房地產開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積14967萬平方米，下降12.2%，其中，住宅新開工面積10836萬平方米，下降14.9%；辦公樓新開工面積341萬平方米，下降24.5%；商業(yè)營業(yè)用房新開工1069萬平方米，下降15.5%。

??1-2月，商品房新開工面積同比跌幅較2021年擴大0.8個百分點，其中住宅新開工跌幅較上年擴大4個百分點，新開工規(guī)模下行趨勢不改。新開工量從2021年下半年開始就出現(xiàn)了明顯的回落，這反映在極端緊縮的政策環(huán)境下，企業(yè)投資和新開工信心受挫，即便政策開始回暖，新開工短期內也難以迅速恢復。除了企業(yè)到位資金有限影響新開工規(guī)模外，3月疫情再次多點爆發(fā)，也將在一定程度上影響房屋新開工進度。

??04

??房地產開發(fā)企業(yè)資金壓力仍大

??1—2月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金25143億元，同比下降17.7%。其中，國內貸款4105億元，同比下降21.1%；利用外資7億元，下降27.4%；自籌資金7757億元，下降6.2%；定金及預收款8027億元，下降27.0%；個人按揭貸款4124億元，下降16.9%。

??1-2月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金增速由正轉負，且跌幅明顯，主要受商品房銷售大幅下滑影響。各項資金來源中，定金及預售款、個人按揭貸款跌幅明顯，其次國內貸款跌勢不減，較2021年1-12月擴大8.4個百分點。從資金來源占比看，定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的48.3%，較2021年的52.9%有明顯下調。目前針對企業(yè)融資的寬松措施正在實施，但政策側重于支持收并購活動的紓困資金需求，融資主體也多為有能力的優(yōu)質國有企業(yè)，而不是所有房企。當前整體融資規(guī)模不高，企業(yè)資金面壓力仍大。銷售市場低迷，投資者信心不足，對房企流動性、償債能力等問題仍持較為負面的態(tài)度。

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??受“兩集中”出讓政策影響，土地市場成交量較低

??1-2月，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積838萬平方米，比上年下降42.3%；土地成交價款369億元，下降26.7%；土地成交均價4403元/平方米，上漲27.2%。

??1-2月土地購置面積跌幅擴大、成交價款再次負增長，跌幅明顯。年初土地市場供應收緊、成交低迷，主要受到政策規(guī)則影響，屬于市場周期性回落，多數(shù)城市供地從三月開始。同時房企從自身資金狀況出發(fā)，拿地也多持謹慎態(tài)度。從重點城市集中供地計劃來看，地方政府在土地出讓規(guī)則上作出了較大的改變，如取消新房銷售限價、放寬配建條件、下調保證金比例等。拿地規(guī)則對房企而言相對友好，但市場成交未有改善，難以提振房企拿地信心。

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??商品住宅待售面積明顯增加

??2月末，商品房待售面積57026萬平方米，比2021年末增加6003萬平方米。其中，住宅待售面積增加5552萬平方米，辦公樓待售面積增加105萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少335萬平方米。

??2月各商品房庫存明顯增加，較去年同期增加8.8%，主要受住宅待售面積的增加影響，同比增幅為14.7%。商業(yè)營業(yè)用房庫存持續(xù)減少，跌幅為1.8%。