2022-03-14 10:40:01
??實地調(diào)研來看,2021年下半年市場銷售表現(xiàn)急轉(zhuǎn)直下。
??◎ 作者 / 楊科偉、姚鄭康
??2021年淮安房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從極熱到極冷的轉(zhuǎn)變。
??上半年新房全市五區(qū)成交均價破萬,二手房“學(xué)區(qū)房”最高單價破10萬元/平方米,年初土拍地王頻出。下半年新房銷售流速腰斬、多盤踩踏降價,二手房價最高腰斬跳水,宅地出讓完全停止。
??2021年3月我們曾經(jīng)對淮安進行過一輪市場調(diào)研。彼時正值樓市“瘋狂”。我們認(rèn)為淮安樓市熱潮是長期房價洼地后的集中補正,憑借的是學(xué)區(qū)炒作下的二手房價格飆漲和地價上漲給予的房價上漲預(yù)期,二者作用下輔以新房供應(yīng)不足,使得新房一房難求,但明顯出現(xiàn)強弩之末的疲態(tài)。
??盈虧同源,得于斯者亦毀于斯。2022年3月我們對淮安再次進行“回頭看”。隨著全國樓市下行、民營房企債務(wù)危機頻發(fā),淮安二手房價跳水、下半年土地停供,市場預(yù)期破滅后導(dǎo)致新房供應(yīng)積壓、成交量價齊跌。
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??“瘋狂”樓市戛然而止
在售項目踩踏降價、啟用分銷難改成交腰斬
??2021年8月后,淮安樓市的“瘋狂”戛然而止,“綁車位、茶水費、套用經(jīng)營貸、天價學(xué)區(qū)房、土拍地王破萬”等現(xiàn)象不復(fù)存在。
??成交數(shù)據(jù)來看,至2022年1月全市新房成交面積僅14.21萬平方米,較2021年8月下降57%。2021年三季度起,成交均價也呈快速回落態(tài)勢。至2021年末五區(qū)房價較高點回落超8%。
??實地調(diào)研來看,2021年下半年市場銷售表現(xiàn)急轉(zhuǎn)直下。
??新房成交規(guī)模較此前腰斬。多數(shù)在售項目月均流速降至10套以內(nèi),如碧桂園楚州印1月均僅銷5套;地處老城中心清江浦區(qū)的金樾府月均成交也僅25套左右。
??新房供應(yīng)出現(xiàn)明顯積壓。銷售乏力后新房市場從供不應(yīng)求快速轉(zhuǎn)變成供過于求。以位于經(jīng)開區(qū)的華潤置地廣場為例,板塊內(nèi)當(dāng)前在售項目超過20個。
??在售項目踩踏降價、低于成本價跑量。成交放緩、供應(yīng)積壓,各項目銷售競爭陡然加劇。政府出臺非明文“限跌令”,低于預(yù)售均價85%的房源不得備案。
??2021年三季度起多數(shù)項目爭相降價,普遍采取一步到位的85%折扣。如創(chuàng)下淮安單價地王的泓著大觀當(dāng)前備案均價為此前預(yù)售均價的85%上浮1元/平方米。由于部分項目存在“精裝改毛坯”、售后返傭等,實際操作中成交均價低于“限跌令”,預(yù)計接近75%線。
??此外,2020年下半年至2021年上半年成交的多宗高價地已陸續(xù)入市,多以低于成本價出售以求跑量,10月后普遍不再對認(rèn)購做首付比例要求,并不再捆綁車位銷售。如融創(chuàng)以樓板價9157元/平方米競得的融創(chuàng)運河望項目地塊,2021年10月首開預(yù)售價格精裝房13000元/平方米。
??分銷占成交比重50%以上,傭金最高6%但收效有限。與2021年上半年一房難求的景象不同,據(jù)調(diào)研了解當(dāng)前淮安在售項目成交中分銷渠道占比普遍超過50%。分銷成本3%,2021年底業(yè)績沖刺階段最高6%,但無論從全市成交數(shù)據(jù)(12月同比降72%)還是案場銷售表現(xiàn)來看,對成交拉動有限。
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??土拍溢價率降至10%以內(nèi)
冰點地市三季度后停止宅地出讓
??驅(qū)動力之一土地市場2021年三季度起完全停止,最后出讓的三宗宅地均為城投公司托底。
??與此前“月月地王”、地價飆升破萬的現(xiàn)象不同,2021年6月淮安首輪集中土拍已展現(xiàn)出遇冷征兆。6月市五區(qū)成交7宗涉宅地塊平均溢價率僅13%,較上半年動輒90%以上的高溢價相去甚遠。
??中海7月競得的清江浦區(qū)一宗宅地為2021年品牌房企在淮安成交的最后一宗宅地,溢價率降至8%。而2021年一季度融創(chuàng)、弘陽和華潤以溢價率超90%競得三宗宅地,其中弘陽競得的生態(tài)商務(wù)城泓著大觀項目地塊成交樓面價破萬。兩相對比下,淮安地市降溫可見一斑。
??此外2021年9月起淮安市區(qū)土地市場停止供應(yīng)新宅地,最后三宗宅地于8月為以國聯(lián)為首的本土城投公司托底競得。
??一方面三季度土拍溢價率大幅回落、品牌房企停止在淮拓儲給高熱的新房市場情緒降溫,另一方面四季度地市停供使得土地市場無法繼續(xù)影響新房購房者對市場的預(yù)期。
??此外需要注意的是,2021年1月至7月共計成交了342萬平方米建面宅地,超新房成交面積一倍。市場下行期大規(guī)模待開發(fā)宅地的出讓也使得未來新房市場承擔(dān)相當(dāng)?shù)拇媪繅毫Α_@直接導(dǎo)致了上文提及的新房市場供應(yīng)積壓,加劇了樓市成交的下行。
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??天價學(xué)區(qū)房回調(diào)超50%
二手房價普降近3成投資者深套
??以學(xué)區(qū)房為代表的二手房房價是淮安樓市預(yù)期和購房情緒的關(guān)鍵。2021年8月起二手房市場出現(xiàn)劇烈調(diào)整,學(xué)區(qū)房價格腰斬。
??以梧桐公館、中南世紀(jì)城和星雨華府為例,三個項目二手房價2021年下半年起加速回落,其中梧桐公館至2022年3月房價降至21096元/平方米,較2020年末高點回落接近萬元/平方米。
??學(xué)區(qū)房更是回調(diào)慘烈。2021年曾爆出10萬元/平方米的天價學(xué)區(qū)房荷花池花園,至2022年2月月均掛牌價格已降至4.4萬元/平方米,降幅達57%。其他統(tǒng)計的五處學(xué)區(qū)房項目二手房價較2021年高點降幅均在16%以上,其中綠地世紀(jì)城達32%。
??二手房房價的劇烈回調(diào)也使得一部分投資性購房者“高位接盤”后被深套,陷入信貸透支的境地。購房者通過消費貸、經(jīng)營貸等方式合伙集資投資二手住宅,當(dāng)前房價已下降逾3成。這一部分購房者即使未來信貸監(jiān)管寬松后,短期內(nèi)對住宅市場也難有購買力和購房情緒。
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??土地、二手房跳水后市場預(yù)期破滅
10月起信貸寬松未能帶動樓市回升
??受土地市場和二手房市場雙重作用下,疊加整體宏觀經(jīng)濟壓力和民營房企債務(wù)危機,淮安市場預(yù)期由“狂熱樂觀”快速轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝^望悲觀”。
??至2022年3月,淮安涉房信貸已寬至近年新低。銀行信貸資金充裕,房貸放寬周期縮短至一周。首套房利率由高點5.75%降至5.15%。
??事實上,信貸收緊并非導(dǎo)致淮安樓市下行的決定性因素。據(jù)調(diào)研了解,2021年10月起各銀行已陸續(xù)放寬信貸管制,房貸利率逐步下降、放寬周期逐步縮短。但從新房成交表現(xiàn)來看,市場預(yù)期破滅后信貸寬松并未帶動成交規(guī)模回升。市五區(qū)部分新盤項目,如綠地春曉停工3個月等現(xiàn)象更是加劇了購房者信心的崩潰。
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??10月起預(yù)售資金監(jiān)管收緊
銷售艱難后續(xù)資金支取不容樂觀
??2021年10月起淮安顯著收緊對預(yù)售監(jiān)管資金的收入和支取。監(jiān)管力度與多數(shù)三四線城市相同,從側(cè)面催化了房企在售項目降價走量的行為。具體而言:
??在收入階段,淮安施行預(yù)售資金100%收入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶,并按照單批次預(yù)證銷售面積*住宅統(tǒng)一單價(毛坯4500元/平方米、精裝6000元/平方米)建立重點監(jiān)管資金池。收入的預(yù)售資金蓄滿資金池后方可支取。
??在支取階段,按照工程進度過半、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、取得產(chǎn)證依次設(shè)置提取25%、50%、90%和100%四個支取節(jié)點。
??在實際操作層面上,淮陰區(qū)以及郊縣執(zhí)行更為嚴(yán)格。2022年1月略有放松以供房企支取資金向建筑施工方發(fā)放工資款項。2月起監(jiān)管力度恢復(fù),且未來預(yù)計將保持收緊態(tài)勢。
??值得注意的是,由于當(dāng)前市場下行成交慘淡。在售項目單次預(yù)售去化表現(xiàn)過少,難以蓄滿重點監(jiān)管資金池,出現(xiàn)無法按節(jié)點支取預(yù)售資金的現(xiàn)象。因此房企采取降價策略快速走量,進而更快完成預(yù)售資金收入和支取目標(biāo)。
??典型調(diào)研項目一:華潤·悅璽臺
▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖
??地理位置:經(jīng)開區(qū)開發(fā)區(qū)柯山路與通甫路交匯處
??物業(yè)類型:高層、小高層
??建筑面積:73.1萬平方米
??裝修:精裝
??最近一次加推售價:備案均價12570元/平方米。
??項目點評:本項目主打改善,主力產(chǎn)品為104和116平方米三房戶型以及143平方米四房戶型。本項目于2021年12月18日首開。當(dāng)前熱銷戶型為104平方米小戶型。營銷上采取不降價以分銷和渠道提高流速的方式。
??據(jù)實地調(diào)研了解,本項目全民營銷傭金約為2%,渠道分銷略低于前者。當(dāng)前,分銷占整體成交比重約30%。一周內(nèi)工作日和休息日日均到訪分別為10組和25組。月平均轉(zhuǎn)化率僅為5%,多數(shù)購房者觀望情緒濃厚。
??本項目主打賣點為自帶的萬象匯商業(yè),同時民營房企暴雷的背景下華潤的央企背景受到購房者較大信賴。
??典型調(diào)研項目二:碧桂園·楚州印
▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖
??地理位置:淮安區(qū)吳鞠通路與山陽大道交匯處
??物業(yè)類型:高層、小高層
??建筑面積:14.7萬平方米
??裝修:毛坯
??首開售價:12000元/平方米。
??項目點評:本項目位于淮安區(qū)剛需板塊,首開銷售戶型為127平方米三房和147平方米四房。由于本項目于2021年12月首開,首開推出房源為毛坯交付。
??本項目用地于2021年6月競得,成交樓板價為7463元/平方米。首開售價約為預(yù)售均價13500元/平方米的9折左右。結(jié)合建安成本計算,本項目當(dāng)前成交均價承擔(dān)較大利潤壓力。項目分銷占比約為整體成交的50%。首開去化約三成。
??典型調(diào)研項目三:淮安金樾府
▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖
??地理位置:清江浦區(qū)豐登路與工農(nóng)路交叉口
??物業(yè)類型:高層、小高層
??建筑面積:11.5萬平方米
??裝修:精裝
??最近一次加推售價:15183元/平方米。
??項目點評:本項目位于清江浦區(qū)老城中心,距離新亞廣場僅500米。核心的地理位置是本項目的核心賣點。本項目定位改善,2021年中首開,8月起由首開價格向下降價10%后維持穩(wěn)定。
??主力戶型為106平方米三房和136平方米四房。本項目由金地、弘陽和新城三方合作,金地對項目銷售回款資金提出嚴(yán)格口徑,禁止合作方提前向母公司支取資金。
??2022年春節(jié)后本項目月均銷售流速約25套,當(dāng)前打出人才購房補貼、特價房等,但由于購房者信心缺失嚴(yán)重,觀望心態(tài)下對實際銷售表現(xiàn)的拉動作用有限。