[克而瑞]“南寧們”樓市利好不斷但收效甚微，癥結(jié)在哪？

??二季度，南寧、昆明、長春等城市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)筑底盤整，樓市低迷局面難有明顯改觀。

??◎  作者 / 楊科偉、李詩昀

??2月以來，南寧持續(xù)松綁房地產(chǎn)政策，放松公積金貸款、降低商貸首付比例、契稅補(bǔ)貼、放寬土拍規(guī)則等。但政策收效甚微，3月新房供求規(guī)模均創(chuàng)近5年同期新低，房企大打價(jià)格戰(zhàn)，房價(jià)持續(xù)下滑，土拍底價(jià)成交是常態(tài)，優(yōu)質(zhì)地塊樓面價(jià)較去年下滑三成左右。連番政策刺激也難以修復(fù)市場信心，南寧樓市的問題究竟出在了哪？無獨(dú)有偶的是，和南寧市場類似的昆明、重慶等二三線城市即便出臺(tái)類似政策，也大概會(huì)呈現(xiàn)一樣的市場反饋，那么當(dāng)前市場問題的根本癥結(jié)到底在哪里？二季度這類城市市場將何去何從，是繼續(xù)量價(jià)齊跌探底還是筑底企穩(wěn)？本文將以南寧為例具體分析。

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??南寧近期政策暖風(fēng)頻吹
涉及放松居民信貸、契稅補(bǔ)貼、放松土拍規(guī)則等

??2022年2月以來，南寧房地產(chǎn)政策持續(xù)放松，尤其是在3月中下旬，利好政策密集出臺(tái)，涉及放松居民信貸、契稅補(bǔ)貼刺激需求、放寬土拍規(guī)則、助企紓困等。具體如下：

??第一，居民信貸放松，2-3月間南寧5次松綁公積金或商貸。

??公積金方面，①提高貸款額度，經(jīng)過兩次調(diào)整，南寧首套房公積金最高貸款額度由60萬提高至80萬元，二套房額度由50萬元調(diào)整70萬元；②降低首付比例，二套房公首付比例由40%下調(diào)至30%。③擴(kuò)大異地貸款范圍，從原來的北海、欽州、防城港擴(kuò)大至所有北部灣城市；④縮短放款時(shí)間，引入第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)，可實(shí)現(xiàn)貸款抵押辦結(jié)即放款，平均放款時(shí)間由6個(gè)月縮短至15個(gè)工作日。

??商貸方面，①調(diào)降首付比例，3月21日起，在南寧購買第二套商品住房最低首付比例由40%調(diào)整為30%；②下調(diào)房貸利率，3月末，南寧市首套房、二套房房貸利率已經(jīng)分別降至5.65%、5.85%，較3月初均下降了15BP，較去年高位下降了45BP左右，同時(shí)，由于額度充足、審批加快，放款周期也基本縮短到一周左右。

??第二，出臺(tái)購房補(bǔ)貼，刺激住房消費(fèi)。針對(duì)教職工、留邕人才、普通市民三類人群，給予不同比例的契稅補(bǔ)貼。與其他城市相比，南寧的購房補(bǔ)貼力度明顯更大，體現(xiàn)在三方面：①補(bǔ)貼比例高，且不設(shè)置補(bǔ)貼額度上限，契稅補(bǔ)貼比例50%以上，留邕人才更是達(dá)到100%，以150萬套均總價(jià)計(jì)算，一套房就可以獲得1.15-2.3萬元契稅返還；②受惠人群多，普通市民均可受益，而不像昆明、延吉等，僅限于新市民群體；③不限于首套，二套改善客群也可以享受，而在玉林、瀘州等絕大多數(shù)城市，購房補(bǔ)貼都只限于首套剛需。

??第三，調(diào)整土拍規(guī)則和供地結(jié)構(gòu)，提升房企參拍積極性。①減少出讓地塊附加條件，降低企業(yè)拿地門檻；②供地結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)；③實(shí)行預(yù)申請(qǐng)方式供地，降低土地流拍率；④設(shè)置最高限價(jià)+搖號(hào)機(jī)制，地價(jià)觸頂后現(xiàn)場搖號(hào)確定競得人，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

??此外，為了助企紓困，緩解企業(yè)現(xiàn)金流壓力，南寧還在3月22日出臺(tái)新政，房地產(chǎn)項(xiàng)目配建的人防車位，可參照商品房進(jìn)行銷售和登記。為了加速“商改住”項(xiàng)目去庫存，南寧還規(guī)定居住用途的商辦房屋，水電氣價(jià)格按民用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

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??政策松綁收效甚微，新房供求創(chuàng)新低
土拍國企托底、可比樓板價(jià)下跌三成

??至今為止，南寧房地產(chǎn)政策松綁收效仍然比較微弱，樓市、地市情形依然不容樂觀。

??3月，南寧樓市迎來近五年最差“金三”，房企推貨積極性不足，商品住宅供應(yīng)面積僅19萬平方米，同比下降75%，且所有入市項(xiàng)目均是順銷，沒有大張旗鼓的開盤活動(dòng)。購房者置業(yè)信心缺失，觀望情緒濃重，成交面積35萬平方米，同比下降47%，供求規(guī)模均創(chuàng)近5年來新低。成交均價(jià)同比維持正增長，主要是得益于結(jié)構(gòu)性因素支撐，價(jià)格高地青秀、良慶成交規(guī)模占比分別升至20%和32%，但從可比角度來看，南寧房價(jià)實(shí)際上仍處在持續(xù)下行通道。

??細(xì)化到周度情況，2022年第8周-第13周是南寧松綁政策密集出臺(tái)時(shí)期，可以看到，第11周-第13周，成交面積的絕對(duì)量有所回升，升至每周7萬平方米左右，但同比降幅未見明顯收窄，仍維持55%左右。第14周成交面積激增至11萬平方米，同比降幅收窄至37%，但從15周上半周成交表現(xiàn)來看，回升勢頭很可能無法延續(xù)。

??當(dāng)下，南寧房企大打價(jià)格戰(zhàn)，項(xiàng)目花樣降價(jià)。補(bǔ)貼返現(xiàn)、一口價(jià)、8-8.5折扣等優(yōu)惠層出不窮，還有不少項(xiàng)目降首付甚至零首付，典型如華夏院子，原本20萬的首付款，直減19萬，購房者只要繳納1萬的首付款即可撬動(dòng)百萬的購房杠桿。

??土地市場保持低溫運(yùn)行，土拍樓面價(jià)明顯下跌，房企參拍意愿低，國企托底、底價(jià)成交已成為普遍現(xiàn)象，外來房企不再重倉南寧，甚至撤銷區(qū)域公司。

??3月，南寧僅成交5宗宅地，成交建面77萬平方米，同比近乎腰斬。5宗宅地均由國企競得，其中4宗底價(jià)成交。唯一一幅溢價(jià)成交的是青秀區(qū)鳳嶺南地塊，位于三岸板塊中心地帶，地理位置優(yōu)越，但成交樓面價(jià)也僅為7140元/平方米，周邊同類型地塊2021年成交樓板價(jià)普遍在1-1.2萬元/平方米，可比樓面價(jià)較去年下跌了三成左右。

??房企拿地信心不足，外來房企落子更加謹(jǐn)慎，據(jù)了解，不少外來房企已經(jīng)明確表示，將不再重倉布局南寧乃至廣西，更有房企借機(jī)調(diào)整組織架構(gòu)，撤銷廣西區(qū)域公司，并入西南或華南區(qū)域。

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??市場信心難修復(fù)根源在于庫存高企
居民購買力不濟(jì)、需求明顯透支

??南寧房地產(chǎn)市場陷入持續(xù)低迷，即便政策松綁也很難真正修復(fù)市場信心、激發(fā)市場活力，究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：

??第一，庫存高企，房企降價(jià)跑量、大打價(jià)格戰(zhàn)，購房者加劇觀望，三者已然形成惡性循環(huán)。2021年以來，南寧新房庫存持續(xù)擴(kuò)容，消化周期不斷拉長，8月，消化周期突破18個(gè)月的警戒線，2022年3月，消化周期更是急劇攀升至30個(gè)月，庫存風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇。房企為了加速去化搶收回款，跑贏同質(zhì)競爭者，陷入惡性價(jià)格競爭，而購房者買漲不買跌，對(duì)低價(jià)傾銷項(xiàng)目的交付能力也心存擔(dān)憂，觀望情緒愈加濃重。

??第二，購買力明顯不濟(jì)。體現(xiàn)在：①居民收入偏低，2020年，南寧城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅為38542元，低于全國平均水平，甚至不及鷹潭、宜賓等一些三四線城市，且收入增長緩慢，2017-2020年間，南寧城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增速都低于全國平均0.5-1個(gè)百分點(diǎn)，疫情爆發(fā)以來，居民收入增長則更顯乏力；②房價(jià)收入比偏高，2020年，南寧房價(jià)收入比達(dá)到9.4，房價(jià)一定程度上已經(jīng)超出居民可承受范圍；③居民杠桿率畸高，債務(wù)負(fù)擔(dān)過重，2020年，南寧居民杠桿率高達(dá)108%，高于全國平均水平約42個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)超同類弱二線城市，甚至遠(yuǎn)高于北上廣深等一線城市，而存貸比僅為86%，未來加杠桿空間非常有限。

??第三，需求明顯透支，后繼增長乏力。①需求提前透支，2016-2019年，受到投資客炒作帶動(dòng)，南寧樓市異常火熱，剛需、改善客群恐慌入市，但這波需求集中釋放完畢后，后繼明顯乏力；②對(duì)省內(nèi)青年人才吸附力不足，增量需求有限，以大學(xué)畢業(yè)生為例，根據(jù)廣西教育廳發(fā)布的畢業(yè)生就業(yè)質(zhì)量報(bào)告，81%的2020屆畢業(yè)生生源地是廣西自治區(qū)內(nèi)，但就業(yè)流向上，僅有56%留在區(qū)內(nèi)，留在南寧市的比例更低至25%，且這一比例還逐年下滑，半數(shù)畢業(yè)生流至珠三角、長三角等地區(qū)。

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??類似南寧“政策失效”
昆明、長春、重慶等二季度亦難有明顯起色

??不僅是南寧，昆明、長春、重慶等二三線城市等城市，房地產(chǎn)市場與南寧有相似之處，即使出臺(tái)類似政策，收效也不會(huì)太大。

??比如昆明在1月出臺(tái)購房補(bǔ)貼，符合條件的碩士、博士首次在昆購房可享受5-8萬的一次性購房補(bǔ)貼，長春在去年9月就下場救市，給予留長就業(yè)人才及進(jìn)城農(nóng)民相應(yīng)購房補(bǔ)貼。但效果均不明顯，即便在傳統(tǒng)旺季的3月，房企開盤意愿依然不足，昆明絕大多數(shù)項(xiàng)目都是順銷入市，僅有的開盤項(xiàng)目也因?yàn)樾羁筒蛔愣悠陂_盤，3月項(xiàng)目月均到訪量僅80組，轉(zhuǎn)化率低至6%。長春樓市維持低溫運(yùn)行，疊加疫情影響，3月成交同比下跌8成，“金三”明顯失色，房企、購房者都對(duì)二季度市場持悲觀預(yù)期。

??而且，類似于南寧既不限購也不限售，這些二三線城市調(diào)控政策本來就比較寬松，“四限”工具箱基本已經(jīng)見底，留給未來進(jìn)一步放松的空間不大。

??我們認(rèn)為，二季度，南寧、昆明、長春等城市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)筑底盤整，樓市低迷局面難有明顯改觀，市場復(fù)蘇的制約因素，尤其是近期經(jīng)濟(jì)下行、疫情反復(fù)，導(dǎo)致居民對(duì)未來就業(yè)、收入預(yù)期更加悲觀，市場觀望情緒有增無減，成交回升空間也將受限。