[克而瑞]參照武漢封控，2022年上海市場發(fā)展趨勢研判

??2022年3月起上海迎來新一輪新型冠狀肺炎疫情，對比2020年武漢新冠疫情，雖然致死率下降，但本次傳播速度更快、確診人數(shù)更多，預(yù)計將持續(xù)時間更長，波及范圍更廣。而當(dāng)前多城“全域靜態(tài)”管控或?qū)暧^經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)造成更大影響。

??本文我們主力聚焦次輪疫情“重災(zāi)區(qū)”上海，疫情前整體樓市高熱不退，即便在2021年下半年全國樓市“急轉(zhuǎn)直下”的大背景下，上海依舊能保持逆勢增長，市區(qū)10萬+豪宅“一房難求”，購買力強勁程度可見一般；不過隨著疫情來襲，全民抗疫，售樓處被迫關(guān)閉，供求停擺，整體市場進入“速凍期”，究竟本輪疫情對上海樓市影響幾何？上海能否延續(xù)“武漢路線”，迎來房地產(chǎn)市場快速復(fù)蘇，延續(xù)疫前高熱行情呢？

??01

??2022年上海疫情傳染性強

??波及范圍和影響廣度遠超當(dāng)年武漢

??（本節(jié)有刪減）

??（一）上海疫情致死率低但傳播速度快，“全域靜態(tài)”管控對樓市影響較大（本節(jié)有刪減）

??對比在武漢和上海的兩次疫情，本輪于上海爆發(fā)的疫情具有“傳播速度快、病死率低”的特點。這主要歸結(jié)于“奧密克戎新冠變異株”與“原始新冠病毒”的區(qū)別。

??傳播速度上，本輪新冠疫情上海約6周新增確診病例超50萬人，疫情傳播速度超武漢新冠疫情10倍以上。病死率上，本輪新冠疫情上海6周病死率為0.3%，武漢新冠疫情病死率為7.7%（至武漢解除離漢離鄂通道管控）。

??因此基于上述對比判斷，上海新冠疫情傳播速度更廣，且“全域靜態(tài)”管控仍將持續(xù)，對宏觀經(jīng)濟運行，以及房地產(chǎn)市場的影響更為深遠。

??（二）上海疫前、疫中“冰火兩重天”，武漢解封后迎來快速回升期（本節(jié)有刪減）

??本輪新冠疫情爆發(fā)前，上海樓市維持著“供不應(yīng)求”的繁榮景象：2022年一季度商品住宅成交面積為265.5萬平方米，為2021年二季度起新高。其中，10萬元/平方米以上高端住宅成交套數(shù)達2524套，創(chuàng)近年新高。從實際項目成交情況來看，中企海睿濱江、招商外灘璽等均觸發(fā)積分、開盤即罄。不過受新冠疫情影響，2022年第14周起上海周度商品住宅成交規(guī)模降至3萬平方米以內(nèi)。4月全域“靜態(tài)”管控后在售項目均暫停線下銷售，且無新開盤加推項目，而4月上海無實際商品住宅成交。此外，首輪土拍也因疫情防控而中止。

??結(jié)合武漢來看，2020年武漢疫后新房成交快速回升，下半年成交規(guī)模同比正增。解除離漢離鄂通道管控后僅2個月后周成交規(guī)模已恢復(fù)疫情前水平。下半年累計成交1286萬平方米，同比增5%。

??

??上海疫后房地產(chǎn)市場將如何變化？城市從“靜態(tài)”中重啟后就業(yè)、購買力等影響會對房地產(chǎn)行業(yè)帶來怎樣變化？新房銷售規(guī)模能否延續(xù)此前高熱表現(xiàn)？延期后的集中土拍能否達到市場預(yù)期？

??02

??武漢“前史為鑒”：疫后紓困帶動短期樓市成交回升，中長期規(guī)模下行（略）

??（一）政策紓困房企居民兩手抓，降低土拍預(yù)售要求、放寬落戶條件（略）

??（二）疫后快速復(fù)蘇，2020下半年成交同比增5%，改善需求持續(xù)釋放（略）

??（三）疫情成為樓市由升轉(zhuǎn)降“拐點”，宏觀經(jīng)濟承壓、居民收入回落（略）

??（四）疫情對地市影響有限，2020年武漢涉宅用地成交量價齊增創(chuàng)新高（略）

??03

??疫情對樓市影響：短期內(nèi)改變供求節(jié)奏但規(guī)模影響小，中長期影響收入預(yù)期

??（本節(jié)有刪減）

??2022年3月新冠疫情突襲，對上海樓市的確有一定的“降溫”作用，譬如封控之下售樓處難開，買房賣房交易流程不暢等，但我們認為，只要疫情得以在上半年得到階段性控制，整體樓市供求規(guī)模受負面影響不大，疫情更多影響的是供求節(jié)奏和居民購房偏好，而若疫情持續(xù)時間過長，或?qū)⑹沟媒?jīng)濟增長、居民就業(yè)承壓，購房預(yù)期改變對整體房地產(chǎn)影響才會更為致命。

??（一）新房供應(yīng)：2022年供應(yīng)規(guī)模預(yù)期高位，下半年是推貨重點，土拍將延遲（本節(jié)有刪減）

??就3月以來新冠疫情突襲對樓市供應(yīng)端的影響，我們認為，因恰逢年初，只要疫情能在2022年上半年得到有效控制，房企還是有足夠時間在下半年調(diào)整供貨節(jié)奏，彌補疫情帶來的負面影響。因而當(dāng)前新冠疫情預(yù)期對上海樓市供應(yīng)總量、供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)、供應(yīng)產(chǎn)品檔次影響寥寥，或?qū)Χ⑷?、四季度房企的供貨?jié)奏帶來一定的壓力。

??1、新冠疫情或?qū)⒅寥晖票P“先低后高”，全年供應(yīng)規(guī)模仍將高位維持

首先，供應(yīng)總量層面，2021年恰逢集中供地，疊加“十四五”元年，上海政府供地力度明顯加大，土拍市場持續(xù)放量，全年涉宅用地成交量突破1500萬平方米。從供地節(jié)奏來看，共計三批次供地，第一批次6月和第三批次11-12月涉宅用地成交量分別達到586萬平方米和574萬平方米，迎來兩撥土拍成交高峰。

??在此基礎(chǔ)上，我們于年初對上海2021年集中供地成交地塊的開工情況進行了基本摸排，上海已開工地塊數(shù)達到35%，未開工地塊數(shù)為65%，同時根據(jù)上海2019-2020年成交地塊拿地到開工中位數(shù)51天，開工到開盤市場中位數(shù)303天進行合理推算，上海項目二、三、四季度入市占比分別達到了36%、27%和37%，大多數(shù)項目會在二、四季度集中入市，而整體下半年供應(yīng)量占比相對較高。

??此外，值得關(guān)注的是，雖然上海于2022年3月28日和4月1日才開始對浦東、浦西陸續(xù)進行集中封控管理，但疫情早在3月初便點狀爆發(fā)，從整個上海3月的供應(yīng)數(shù)據(jù)來看，并未受到太大的影響，3月上海商品住宅供應(yīng)達到了114萬平方米，同環(huán)比大增846%和427%，甚至超過2021年12月整體供應(yīng)量，達到了半年來新高。因而我們有理由相信，當(dāng)前新冠疫情只要能在上半年得以控制，整體對于上海新房供應(yīng)總量的影響相對較小，房企還是有足夠時間在下半年調(diào)整供貨節(jié)奏，彌補疫情帶來的負面影響。

??2、2022年內(nèi)環(huán)至外環(huán)間供應(yīng)占比預(yù)期上升，中低檔剛需或達7成以上

??從2021年整體涉宅用地成交環(huán)線分布來推斷2022年新增供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)，可以看出，涉宅用地外環(huán)以內(nèi)成交占比已攀升至36%；其中內(nèi)環(huán)至外環(huán)的占比由2020年的19%上升了10個百分點至2021年的29%，市中心內(nèi)環(huán)內(nèi)涉宅用地保持稀缺，2021年占比僅為7%，而外郊環(huán)、郊環(huán)外為主供場，成交活躍板塊多為五大新城、大虹橋區(qū)域。

??通過對2021年三輪集中供地成交宅地樓板價和設(shè)限新房毛坯成交價格，我們預(yù)測上海2021年集中供地土地在未來形成新房供應(yīng)后，將以低檔住宅為主，將有過半數(shù)入市房源成交單價低于全市均價60%，建筑面積達805萬平方米。這與上海政府的供地計劃和城市發(fā)展規(guī)劃相吻合，誠如上海2021年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃中所說：“加大商品住房用地供應(yīng)力度，堅持以中小套型普通商品房為主，增加郊區(qū)軌道交通站點周邊、五大新城供應(yīng)力度”。

??從具體成交的典型宅地來看，上海多數(shù)集中供地地塊均位于城市郊環(huán)以及遠郊區(qū)域，如奉賢、青浦、南匯等遠郊新城板塊。從地塊成交樓板價、限定住宅毛坯價格，并結(jié)合2022年全市預(yù)估新房均價，這一類宅地均具有較高的房價地價比，且未來入市價格低于全市均價80%。如上海奉賢區(qū)2021年129號公告奉賢區(qū)柘林鎮(zhèn)07-02區(qū)域地塊房地價比為3.3，房企具有較大利潤空間的同時未來新房入市價格低于市均價的80%，符合低檔剛需房定位。

??3、2022年或?qū)⒃黾油恋爻鲎尵徑庳斦毫?，間接影響明年新房供應(yīng)節(jié)奏（略）

??（二）新房成交：“先低后高”總量延遲釋放，租賃或加速轉(zhuǎn)為購買需求（本節(jié)有刪減）

??從成交角度來看，疫情會造成短期樓市供求停擺，但積累的剛需和改善自住型需求會延后但不會消失，而疫情期間社區(qū)管控等諸類問題也會加速居民將換房提上日程，部分人才公寓臨時被征用為隔離用房，租賃的不穩(wěn)定性會刺激部分高凈值人群加速入市，從短期來看，疫后會迎來需求的穩(wěn)步釋放，不過值得引起高度關(guān)注的是，疫情對于經(jīng)濟、就業(yè)的打擊會一定程度改變居民購房預(yù)期，進而造成購房信心不足，或?qū)⒊蔀闃鞘杏性鲛D(zhuǎn)跌的導(dǎo)火線。

??1、疫情造成樓市短期供求停擺，積累自住型購房需求會延后但不會消失（略）

??2、上海生活保障和社區(qū)管理催發(fā)3成以上購房者考慮置換住房（略）

??3、張江人才公寓征用事件打擊租賃積極性，或刺激高凈值人群提早入市

??而疫情期間，“張江一人才公寓被征用作隔離用房”新聞刷遍全網(wǎng)，4月15日張江集團網(wǎng)站發(fā)布情況說明，張江納仕人才公寓是張江集團投資建設(shè)的國有產(chǎn)權(quán)租賃住宅，于2021年8月開始運營。疫情以來，政府有關(guān)部門已啟用未入駐的5幢樓，用作核酸、抗原檢測異常人員隔離用房。4月12日，接政府有關(guān)部門通知，為應(yīng)對疫情防控需要，繼續(xù)征用9幢樓，作為集中管控隔離用房。我司即通知需要搬遷的39戶租戶，協(xié)商合同變更，并給予租賃變更補償。目前，前述租戶均已搬至同社區(qū)內(nèi)其它房間。4月14日下午，我司組織開展隔離圍網(wǎng)施工時，部分租戶在施工現(xiàn)場阻撓，有關(guān)部門進行了現(xiàn)場處置，現(xiàn)事態(tài)已平息。

??此事件從側(cè)面反映出上海租賃市場存在的部分問題，一是諸如公共租賃住房、保障性租賃住房、人才公寓等國有產(chǎn)權(quán)租賃住宅在遇到疫情類緊急突發(fā)事件之時極有可能被征用，租賃人的相關(guān)權(quán)益很難得到保證；二是雖然從中央到地方堅持倡導(dǎo)“租售同權(quán)”，可在核心一二線教育資源、醫(yī)療資源相對稀缺的大背景下，做到真正的“租售同權(quán)”尚有一段時間；而對于諸如張江集團這類高科技產(chǎn)業(yè)的租客群體而言，收入較高，購買力相對充裕，完全有能力就地置業(yè)，因而我們合理推斷，待上海這輪疫情結(jié)束，有極大一部分高凈值人群會選擇提前進入樓市，因而也會帶動一部分剛需和改善需求的持續(xù)釋放。

??4、疫情致經(jīng)濟滑坡、居民失業(yè)，優(yōu)化落戶政策對沖居民購房信心不足（本節(jié)有刪減）

??而我們認為，比起疫情造成樓市供求“停擺”的直接打擊，更為致命的往往是對實體經(jīng)濟的打擊，繼而帶來公司倒閉、裁員潮、居民收入下降等一系列連鎖反應(yīng)，從而影響居民購房預(yù)期。

??對于全國經(jīng)濟龍頭上海而言，封控時間越長，對經(jīng)濟的負面效應(yīng)越大，從近期上海公布的2022年一季度經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)來看，疫情負面影響初顯：1-2月全市經(jīng)濟運行開局平穩(wěn)，但由于3月份受到突發(fā)疫情的影響，一季度經(jīng)濟運行前穩(wěn)后降、穩(wěn)中趨緩，一季度上海市地區(qū)生產(chǎn)總值為10010.25億元，按可比價格計算，比去年同期僅增長3.1%，增速比去年同期兩年平均增速回落1.6個百分點。其中，第二產(chǎn)業(yè)增加值增長2.4%，增速回落0.5個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值增長3.3%，增速回落2.2個百分點。部分指標(biāo)增速趨緩：一季度，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長3.9%，增速比1-2月回落8.0個百分點。商品銷售總額增長2.0%，增速回落4.1個百分點。全社會固定資產(chǎn)投資總額增長3.3%，增速回落9.3個百分點。社會消費品零售總額由1-2月增長3.7%轉(zhuǎn)為一季度下降3.8%。貨物進出口總額增長14.6%，增速比1-2月回落7.4個百分點。

??居民收入保持增長，但新增就業(yè)崗位減少：2022年一季度，上海市城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入23772元，增長5.0%。但一季度上海市新增就業(yè)崗位19.26萬個，比去年同期減少2.62萬個。從我們監(jiān)測的上海51job數(shù)據(jù)來看也可論證以上觀點，工作崗位招聘量由3月的46.37萬個降至4月的44.34萬個，工資水平保持小幅微增狀態(tài),4月平均工資為1.03萬元.

??（三）購房偏好：五大新城等郊區(qū)板塊吸引力上升，社區(qū)配套附加值凸顯（本節(jié)有刪減）

??疫情除了對新房供求端造成影響之外，微觀層面也改變著居民購房偏好，一方面疫情管控良好的板塊諸如奉賢、青浦等五大新城規(guī)劃利好板塊對居民購房吸引力上升；另一方面購買力相對充裕的改善客群更加關(guān)注居住私密性和舒適性，對于多層、大平層、別墅等需求預(yù)期穩(wěn)中有增，此外，社區(qū)物業(yè)、小區(qū)周邊配套等也成為居民購房考量的重要指標(biāo)之一。

??1、城央老破小預(yù)期供過于求，價格穩(wěn)步回調(diào)，郊區(qū)遠大新接受度上升

??疫情期間全體居民被封控在小區(qū)內(nèi)，社區(qū)居委以及物業(yè)成了最小單位的基層管理和服務(wù)部門。從核酸檢測、場所消殺、人員管控、信息發(fā)布，到物資調(diào)配發(fā)放、志愿力量組織、緊急情況處理，方方面面都遇到了嚴峻考驗。疫情重災(zāi)區(qū)大多集中在“老破小”等老舊小區(qū)，人口密度高、人員流動大、居民素質(zhì)參差不齊等問題，或加劇了疫情的發(fā)展，同時很多房齡較老、物業(yè)管理費低廉的社區(qū)，物業(yè)的作用形同虛設(shè)。網(wǎng)易第三方調(diào)查中，有54%的居民認為各自的物業(yè)在本次疫情中沒有太大的作為，基本都靠居民和志愿者自發(fā)組織。

??上海次輪疫情之后后，二手市場或許會迎來一波老破小置換改善的掛牌，畢竟本輪疫情暴露了許多老小區(qū)的固有問題，預(yù)計有部分年輕客群愿意犧牲一部分上班通勤時間，換取更好的住區(qū)環(huán)境，更優(yōu)異的物業(yè)服務(wù)。而在此影響下，城央老破小的成交價格有望較前期穩(wěn)步回調(diào)，而部分郊區(qū)遠大新接受度會有上升，新房和二手次新房或?qū)⒊蔀樾乱惠啝帗屩攸c。畢竟品質(zhì)較高的精品社區(qū)，疫情防護相對做得較好，尤其是近些年新建的部分商品住宅小區(qū)，擁有服務(wù)較好的品牌物業(yè)，他們在維持核酸檢測秩序、協(xié)助物資運送、幫助居民解決疑難問題、場所消殺等方面起到了重要作用。

??2、低密度產(chǎn)品如大平層、多層更加適銷對路，社區(qū)配套是核心競爭力

??而對于未來計劃買房的受訪者，他們會優(yōu)先考慮什么類型的住宅？據(jù)網(wǎng)易第三方調(diào)研統(tǒng)計顯示，有30.56%的買房人將低密度的洋房、小高層社區(qū)作為他們的首選，畢竟在資金有限的情況下，低密度的洋房社區(qū)不僅可以減少人口聚集，社區(qū)環(huán)境也更好，居住舒適度更高。

??此外，社區(qū)所處的街鎮(zhèn)實力和周邊配套成熟度也納入了很多人的考慮范疇，在疫情之下“菜區(qū)房”火了，可見小區(qū)周邊的商業(yè)配套顯得格外重要，尤其是那些實力較強的街鎮(zhèn)，在這次疫情當(dāng)中為市民的物資保供提供了極大的支持，可見地段和配套都是影響未來置業(yè)決策的重點因素。

??在針對小區(qū)周邊配套類型偏好的調(diào)查中，有60%的受訪者希望未來社區(qū)周邊有盒馬鮮生、山姆等中高端的生鮮超市。中高端生鮮超市，不僅能提供更為高品質(zhì)的生鮮產(chǎn)品及生活用品，其來源也更可溯、更為安全，在此次疫情保供方面發(fā)揮出較大作用。而麥德龍、大潤發(fā)等大型賣場，以及傳統(tǒng)菜市場和沿街底商也分別獲得過半受訪者的青睞，接下來則是大型商場和購物中心，以及互聯(lián)網(wǎng)電商自提點等等。

??3、高端改善客對居住私密度要求更高，市區(qū)配套較好獨立別墅備受青睞

??根據(jù)網(wǎng)易第三方調(diào)研結(jié)果顯示，有天有地有露臺有院子的別墅約有16.67%的購買意向率。而對于高端客群而言，我們認為，疫后別墅也將成為新的需求點，這次疫情擴散的主要原因，除病毒本身傳播性廣、極易擴散的特性之外，還有人群大量聚集，小區(qū)內(nèi)極易形成社區(qū)傳播。與居住密度較高的高層小區(qū)相比，低密度小區(qū)，特別是別墅項目，居住人口較少，人與人接觸的機會就少，減少了鄰里傳染的可能。而小區(qū)人口少，能獲得的物業(yè)服務(wù)就會更加及時，購買力較為充裕的客群還是會傾向于選擇別墅，尤其是獨棟別墅。

??不過別墅市場預(yù)期也將面臨持續(xù)的分化行情，對于周邊配套相對完善的市區(qū)別墅而言，預(yù)期將呈現(xiàn)穩(wěn)步回升行情，而對于遠離鬧市區(qū)的，周邊商業(yè)配套比較薄弱的郊區(qū)別墅而言，雖然居住活動空間大，較為自由，但在疫情之下，居民采購物資成為難題，雖說可以在自己院子里種菜養(yǎng)魚，但想滿足日常所需還是不切實際的。

??4、五大新城疫情管控佳、人口導(dǎo)入多、經(jīng)濟有支撐，疫后樓市機會更多（略）

??04

??2022年預(yù)判：樓市影響新房供求節(jié)奏但不影響總量，地市有望高熱維持

??（本節(jié)有刪減）

??上文我們梳理了疫情對上海樓市或?qū)⒃斐傻恼婧拓撁嬗绊?，基于各類因素的綜合作用，我們對于2022年的上海樓市給出如下預(yù)判：

??（一）政策面保障房企資金回籠，房貸利率或?qū)⑾抡{(diào)，落戶門檻持續(xù)降低（略）

??（二）2022年新房供應(yīng)維穩(wěn)，成交預(yù)期高位回落，房價理性回歸分化加劇

??預(yù)測2022年住宅市場供應(yīng)端將維穩(wěn)不變，價格預(yù)期將在土拍端及二手端限制下整體回歸趨穩(wěn)，而市場成交端在多方角力下將高位緩沖回落。具體來看，

??供應(yīng)端，據(jù)上文分析，新冠疫情只會改變房企供貨節(jié)奏，但對供應(yīng)規(guī)模影響較小，2022年上海新房供應(yīng)量預(yù)計保持平穩(wěn)有保障。根據(jù)上海“十四五”規(guī)劃，新增供應(yīng)商品住房約40萬套，年均8萬套。參考2021年六批次新房取證8.2萬套，說明政府是按既定規(guī)劃指導(dǎo)進行，結(jié)合當(dāng)前部分2020年及2021年初高價項目在卡預(yù)證下還有較多未上市，2022年土地端尚有有支撐，綜合預(yù)判2022年上海預(yù)計還將保持8萬套供貨量。

??需求端，預(yù)計高位緩沖回落，疫情對樓市的促進和阻礙作用并存。一方面疫情影響下購房需求會延遲但不會消失，考量到上海當(dāng)前市場供需和強勁驅(qū)動，利好行情將得到延續(xù)。上海屬供應(yīng)主導(dǎo)型市場，整體供不應(yīng)求，2021年供求比僅0.77，狹義庫存降至歷史低位，僅5個月，項目去化保持高熱，近期開盤去化率仍在80%以上，城市發(fā)展(舊改、落戶等)催生大量釋放動力強勁的潛在需求，疊加疫后部分人才租賃需求轉(zhuǎn)化為購房需求，整體成交熱度預(yù)期還將高熱延續(xù)。另一方面，疫情對剛需影響更為深遠，特別是收入預(yù)期，進而也會影響其短期購房行為。值得引起高度關(guān)注的是，因二手房“三價就低”調(diào)控后降溫明顯，目前整體二手房市場基本筑底，勢必會致客戶基數(shù)縮水，同時新房倒掛效應(yīng)減弱，因而也會倒逼部分投資客撤離，由此也會平抑部分市場熱度。

??價格端，預(yù)計穩(wěn)字當(dāng)頭，疫情或?qū)⒊掷m(xù)加劇分化行情。土拍及二手端合力降低房價預(yù)期，基于新房供應(yīng)平穩(wěn)的前提下，后市新房供求矛盾或?qū)②呄蚓徍停績r上漲動能減弱；此外，結(jié)合2021年出讓地塊基本與周邊項目售價持平，對于整體房價上漲的驅(qū)動力也有逐步減弱的趨勢。不過不同區(qū)域不同產(chǎn)品還是存在顯著的分化行情，對于周邊配套完善的環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)改善類項目整體房價預(yù)計延續(xù)穩(wěn)中有增，遠郊五大新城等部分品質(zhì)較好的新房項目房價或?qū)⑿》厣?，而對于部分城央“老破小”和周邊配套不完善的遠郊新房項目，價格還將進一步回落。

??（三）財政壓力下，地市或?qū)⒃谙掳肽昙铀俜帕?，全年有望較去年穩(wěn)中有增（略）