[克而瑞]疫中探市｜疫情特別周報(bào)（5.23-5.29）

??本周觀點(diǎn)

??政策：上海、西安、濟(jì)南等23城政策松綁，涉及放松限購(gòu)、限貸、限售、優(yōu)化土拍等 

??樓市成交：一線企穩(wěn)二三線回升，平均開(kāi)盤(pán)去化率42%環(huán)比持平 

??新增供應(yīng)：總量回落，供應(yīng)面積TOP10中三四線入圍項(xiàng)目增多

??疫情動(dòng)態(tài)

??截止至2022年5月29日，全國(guó)報(bào)告累計(jì)新型冠狀病毒肺炎確診病例2372052例，其中，上海本周新增確診274例，北京本周新增確診184例。 

??近期，全國(guó)26個(gè)城市發(fā)布“靜態(tài)管理”疫情防控通告。其中廣安、許昌等已解除區(qū)域靜態(tài)管理，上海、北京、達(dá)州等仍處在局部或全域靜態(tài)管控中。本周，達(dá)州大竹縣、天津主城等開(kāi)始實(shí)行區(qū)域靜態(tài)管控。

??政策動(dòng)態(tài)

??上海、西安、濟(jì)南等23城政策松綁

??涉及放松限購(gòu)、限貸、限售、優(yōu)化土拍等

??第22周，中央及地方出臺(tái)一系列穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)控松綁、支持復(fù)工復(fù)產(chǎn)政策。

??中央層面，5月23日，國(guó)常會(huì)再提因城施策支持剛性和改善型住房需求。25日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)電視電話會(huì)議，會(huì)議強(qiáng)調(diào)盡快矯正對(duì)民營(yíng)房企信貸收縮的行為；因城施策支持合理住房需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行；適當(dāng)提高宏觀杠桿率，加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，支持財(cái)務(wù)可持續(xù)的企業(yè)適當(dāng)加杠桿，居民家庭部門穩(wěn)杠桿。

??23個(gè)城市房地產(chǎn)政策分類放松，需求端主要涉及松綁限購(gòu)、松綁限貸、放寬公積金貸款、降低住房交易成本、出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼。第一，西安、廈門、濟(jì)南、唐山等5城松綁限購(gòu)，其中，西安放寬限購(gòu)落戶或社保要求，濟(jì)南放寬養(yǎng)老、多孩、非戶籍限購(gòu)，大連通過(guò)全面放開(kāi)落戶變相放松限購(gòu)，唐山更是取消限購(gòu)；第二，濟(jì)南、太原、唐山等10城松綁限貸，濟(jì)南、鎮(zhèn)江、唐山等8市下調(diào)商貸首付比例，比如濟(jì)南二套房首付比例由60%下調(diào)至40%，太原、駐馬店等4市對(duì)貸款已結(jié)清并購(gòu)買二套房的，執(zhí)行首套房貸款政策；第三，青島、廈門、安陽(yáng)等16城放松公積金貸款，西安、宣城等上調(diào)公積金最高可貸額度，貴港、安陽(yáng)等降低公積金貸款首付比例，青島放寬申貸的繳存標(biāo)準(zhǔn)、二手房公積金貸款房齡限制；第四，西安、哈爾濱、唐山等3城松綁限售，哈爾濱、唐山正式取消限售，西安新房、二手房限售年限均縮短；第五，太原、義烏、鎮(zhèn)江、淄博等9城發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼，比如唐山對(duì)于“鳳凰英才”的人員實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼政策，全職引進(jìn)的全日制博士在唐山落戶的，享受一次性購(gòu)房補(bǔ)貼30萬(wàn)元；全職引進(jìn)的全日制碩士研究生，在唐山落戶的，享受一次性購(gòu)房補(bǔ)貼10萬(wàn)元。

??供給端助企紓困，主要涉及放松土拍、適度松綁預(yù)售資金監(jiān)管。第一，上海、駐馬店優(yōu)化土拍規(guī)則，比如上海允許受讓人申請(qǐng)延期繳付或分期繳付土地出讓價(jià)款。優(yōu)化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價(jià)，降低商業(yè)辦公用房自持比例；第二，廈門、安陽(yáng)、肇慶等3城適度松綁預(yù)售資金監(jiān)管，比如廈門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用商業(yè)銀行保函替代一半的應(yīng)留存預(yù)售監(jiān)管資金，肇慶對(duì)信譽(yù)度高的房地產(chǎn)企業(yè)，適當(dāng)降低預(yù)售資金留存比例。

??復(fù)工復(fù)產(chǎn)方面，上海將于6月1日起取消企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)審批制度，出臺(tái)《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》，包括八個(gè)方面、五十條政策措施，全力助企紓困、復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)市、穩(wěn)定三大需求(穩(wěn)外資、穩(wěn)外貿(mào)、促消費(fèi)投資)、強(qiáng)化支撐保障。比如支持疫情防控期間的穩(wěn)崗就業(yè)，對(duì)不裁員、少裁員的困難行業(yè)企業(yè)，上海給予每人600元人民幣一次性穩(wěn)崗補(bǔ)貼；又比如完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求；及時(shí)啟動(dòng)新一批次市場(chǎng)化新建商品住房項(xiàng)目上市供應(yīng)；允許受讓人申請(qǐng)延期繳付或分期繳付土地出讓價(jià)款等；全面落實(shí)各類人才計(jì)劃和政策，優(yōu)化人才直接落戶、居轉(zhuǎn)戶、購(gòu)房等條件。

??國(guó)常會(huì)：因城施策支持剛性和改善性住房需求；

??住建部、財(cái)政部、央行：實(shí)施住房公積金階段性支持政策；

??住建部、財(cái)政部、央行：發(fā)布住房公積金階段性支持政策，可申請(qǐng)緩繳；

??央行：支持受疫情影響嚴(yán)重的個(gè)人住房貸款實(shí)施延期還本付息；

??國(guó)務(wù)院辦公廳：重點(diǎn)盤(pán)活保障性租賃住房等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)；

??人行營(yíng)業(yè)管理部等三部門：準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度；

??貴港：第二套住房可申請(qǐng)公積金貸款，首付比例最低30%；

??安徽：加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放 穩(wěn)妥開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)；

??太原：出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，首套購(gòu)買90平米以下住房全額補(bǔ)貼契稅；

??北京、上海：下調(diào)房貸利率，首套房貸利率降至5%、4.8%；

??哈爾濱：宣布廢止樓市限售政策；

??駐馬店：已結(jié)清貸款、購(gòu)買二套房為普通商品房的，按首套房算；

??淄博：二套住房公積金貸款首付30%，給二孩三孩家庭購(gòu)房補(bǔ)貼；

??濟(jì)南：戶籍家庭二套房商業(yè)貸款首付比例下調(diào)至40%；

??宣城：統(tǒng)一公積金貸款額度上限至50萬(wàn)元，人才引進(jìn)增加10萬(wàn)元；

??青島：調(diào)整公積金政策，連續(xù)繳存6個(gè)月可申請(qǐng)住房公積金貸款；

??湖南：落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)，優(yōu)化房地產(chǎn)用地審批；

??黃山：購(gòu)買中心城區(qū)新建商品房按應(yīng)稅價(jià)1%給予購(gòu)房補(bǔ)貼；

??鎮(zhèn)江：首次購(gòu)買普通住宅商業(yè)貸款最低首付比例為20％；

??六盤(pán)水：鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)下調(diào)利率降低首套房貸首付至20%；

??昆明：全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)主播不得發(fā)布不實(shí)違規(guī)信息；

??湖北：出臺(tái)提振消費(fèi)“18條”，進(jìn)住房消費(fèi)，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求；

??海南：建立“土地超市”，防止文旅康養(yǎng)項(xiàng)目變相開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)；

??大連：自6月1日起全面放開(kāi)落戶條件；

??廈門：首套房商業(yè)貸款利率下降到4.55%，可提公積金作首付；

??安陽(yáng)：首套房首付比例20%，最高公積金貸款額度70萬(wàn)元；

??北京：不得以“養(yǎng)老”名義誘騙老年人購(gòu)房；

??唐山：取消限購(gòu)限售，公積金貸款額度提高至80萬(wàn)元；

??柳州融安縣：買新建商品房可享購(gòu)房補(bǔ)貼，每套最多1萬(wàn)元；

??肇慶：提高首套房公積金貸款上限，保持住房去化周期合理；

??淮南：首套房貸款首付比例最低20%，購(gòu)買新房公積金可作首付；

??義烏：9月30日前購(gòu)買首套商品住房可獲100%契稅補(bǔ)貼；

???？冢嚎上硎苷咧С?，?？谡骷?類保障性租賃住房建設(shè)項(xiàng)目；

??遵義：雙繳存職工公積金個(gè)人住房貸款最高提至60萬(wàn)元；

??韶關(guān)：調(diào)整住房公積金賬戶余額倍數(shù)，最高可貸50萬(wàn)元；

??西安：公積金首套首付比例最低降至20%，最高貸款額度85萬(wàn)元；

??上海：優(yōu)化人才直接落戶、居轉(zhuǎn)戶、購(gòu)房等條件，加快實(shí)施人才安居工程；

??西安：28周歲及以上未婚人士買首套住房按照“剛需”對(duì)待；

??南京：加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，加大資金土地等要素保障。

??售樓處開(kāi)放情況

??上海等7城線下售樓處關(guān)閉

??其余多數(shù)城市恢復(fù)開(kāi)放

??CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，靜態(tài)封控城市中，僅有7個(gè)城市線下售樓處處在關(guān)閉狀態(tài)。尚未解除靜態(tài)管控的城市中，上海、達(dá)州等多數(shù)城市營(yíng)銷中心都暫未對(duì)外開(kāi)放。

已經(jīng)解除靜態(tài)管控的城市中，隨著進(jìn)入常態(tài)化疫情防控階段，多數(shù)城市線下售樓處已經(jīng)恢復(fù)開(kāi)放。

??新房成交

??一線企穩(wěn)二三線回升

??平均開(kāi)盤(pán)去化率42%環(huán)比持平

       2022年第22周成交整體回升。一線城市成交指數(shù)為57.07，環(huán)比微降0.62點(diǎn)；二線城市成交指數(shù)為68.83，環(huán)比增長(zhǎng)9.70點(diǎn)；三四線城市成交指數(shù)為97.77，環(huán)比增長(zhǎng)8.25點(diǎn)。一線城市：北京受疫情影響成交急劇下滑，環(huán)比腰斬，上海、深圳成交持續(xù)低位運(yùn)行，而廣州成交表現(xiàn)亮眼，環(huán)比增長(zhǎng)228%，拉動(dòng)一線城市整體成交企穩(wěn)。二線城市：青島成交大幅放量，環(huán)比翻番，杭州、武漢、成都等成交有所改善，環(huán)比轉(zhuǎn)增的同時(shí)成交面積也超過(guò)了2022年周平均值，但南京、福州等成交仍然乏力。三四線城市：重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交環(huán)比漲多跌少，濰坊、連云港、舟山等成交發(fā)力，環(huán)比增幅居前，江門、汕頭、溫州等成交小幅微增，但莆田、鎮(zhèn)江、東營(yíng)等成交有所回落。

        第22周，杭州、合肥等12個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市共計(jì)開(kāi)盤(pán)/加推41次，平均開(kāi)盤(pán)去化率為42%，與上周相持平。推盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量方面，杭州推盤(pán)次數(shù)最多，周內(nèi)有7個(gè)項(xiàng)目推售，長(zhǎng)沙、成都分別有6個(gè)、5個(gè)項(xiàng)目推售，推盤(pán)套數(shù)都在1千套左右，而青島、天津等僅1個(gè)項(xiàng)目面世。

??城市市場(chǎng)冷熱分化，杭州、長(zhǎng)沙、泉州項(xiàng)目去化率普遍在9成以上，綠城西溪雲(yún)廬、沁桂軒等5個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)即罄。但反觀武漢、南京、青島去化普遍慘淡，平均去化率不足20%，尤其是武漢金地國(guó)際城去化率僅2%。

       聚焦受疫情影響城市樓市表現(xiàn)，本周5個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市共開(kāi)盤(pán)加推12個(gè)項(xiàng)目，平均開(kāi)盤(pán)去化率約為41%，略低于無(wú)疫情城市平均去化率。從續(xù)銷項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)表現(xiàn)來(lái)看，北京監(jiān)測(cè)項(xiàng)目受到疫情影響，到訪量依然為零，認(rèn)購(gòu)量也低位運(yùn)行，無(wú)錫、鄭州轉(zhuǎn)化率低至10%以下。

??聚焦近期政策松綁城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，10個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市共計(jì)開(kāi)盤(pán)加推26個(gè)項(xiàng)目，平均開(kāi)盤(pán)去化率約為39%。其中，武漢去化率回升至18%，較上周提升11個(gè)百分點(diǎn)，但仍處在低位，南京受結(jié)構(gòu)性因素影響去化率大幅回落，杭州新政后房企推盤(pán)積極性提升，加推項(xiàng)目個(gè)數(shù)增加，且不乏優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，半數(shù)以上項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)即罄。

      新增供應(yīng)

??總量回落

       供應(yīng)面積TOP10中三四線入圍項(xiàng)目增多

??2022年第22周，全國(guó)重點(diǎn)城市共取得預(yù)售證面積263萬(wàn)平方米，環(huán)比下降44%。

??2022年第22周，重點(diǎn)城市供應(yīng)面積TOP10項(xiàng)目中，三四線城市項(xiàng)目入圍數(shù)量增多，比如貴港、樂(lè)山、徐州等。沈陽(yáng)保利大都會(huì)總供應(yīng)面積6.6萬(wàn)平方米，摘得面積榜冠軍。

??附表

地方