[克而瑞]行業(yè)透視 |? 熱點(diǎn)城市亦降溫,“金九銀十”或再缺席

??8月，房地產(chǎn)市場(chǎng)近乎全面降溫，不僅鄭州、重慶等壓力城市市場(chǎng)持續(xù)低迷，而且上海、杭州、成都等熱點(diǎn)城市整體市場(chǎng)熱度也在下降。“金九”市場(chǎng)能否實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)？各城市又將如何走向？

??滬杭蓉等熱點(diǎn)城市集體降溫

??外圍區(qū)域非倒掛項(xiàng)目去化承壓

??上海、杭州、成都等熱點(diǎn)城市市場(chǎng)有所降溫，尤其是外圍區(qū)域非倒掛樓盤(pán)去化壓力加劇。例如上海，8月開(kāi)盤(pán)平均去化率升至80%，環(huán)比增加18個(gè)百分點(diǎn)。其中，市區(qū)、近郊供應(yīng)稀缺板塊及五大新城核心片區(qū)的倒掛盤(pán)占比約80%，平均去化率能達(dá)到90%，但積分入圍分?jǐn)?shù)線整體呈下降趨勢(shì)。松江、奉賢等遠(yuǎn)郊區(qū)域非倒掛項(xiàng)目成交去化明顯放緩，平均去化率跌至30%。

??又如成都，受疫情反復(fù)、極端高溫天氣等因素影響，8月客戶看房熱情驟減，熱銷盤(pán)實(shí)際報(bào)名人數(shù)縮減近6成。開(kāi)盤(pán)平均去化率驟降至39%，尤其是三圈層，去化率低至21%。其中，僅3個(gè)極具性價(jià)比優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目觸發(fā)熔斷，分別為萬(wàn)達(dá)天府1號(hào)、北辰南湖香麓和成都后花園。不少項(xiàng)目因頻繁加推或周邊競(jìng)品分流，蓄客及去化情況皆不甚理想。

??聚焦杭州各圈層開(kāi)盤(pán)去化情況，不乏以下四方面的典型特征：

??其一，第一圈層去化率仍是100%，年內(nèi)單價(jià)超6.9萬(wàn)元/平方米、總價(jià)超1500萬(wàn)元的房源存貨僅剩200套，第一圈層已然面臨“斷貨”的窘境。

??其二，第二圈層去化率依然保持在79%高位，但中簽率有所上升，地段較差或者總價(jià)與地段不匹配的項(xiàng)目被客戶棄選。尤其是單價(jià)段3.5-4萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目扎堆，倒逼房企搶先開(kāi)盤(pán)、爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)客戶資源。

??其三，第三圈層去化繼續(xù)承壓，8月去化率跌至19%，環(huán)比下降21個(gè)百分點(diǎn)。受此影響，第三圈層政策存在進(jìn)一步放松的可能性。

??其四，車位開(kāi)始降價(jià)，申花板塊的華潤(rùn)綠城·杭樾潤(rùn)府、高鐵新城板塊的龍湖交控西站·杭與城等項(xiàng)目車位優(yōu)惠5萬(wàn)元。鑒于房企主要利潤(rùn)沉淀在車位，車位降價(jià)主要是為了快速回籠現(xiàn)金，盡早兌現(xiàn)利潤(rùn)。

??蘇廈榕等強(qiáng)二線下調(diào)二套房首付

??但市場(chǎng)依舊未見(jiàn)起色

??蘇州、廈門(mén)、福州等強(qiáng)二線城市放松限貸，下調(diào)二套房首付比例，但市場(chǎng)依舊未見(jiàn)起色。例如蘇州，二套、貸款已結(jié)清首付比例由50%降至30%，二套、貸款未結(jié)清首付比例則由80%降至60%。8月，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)未見(jiàn)好轉(zhuǎn)跡象，成交面積降至55萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下降23%和5%。月內(nèi)6個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，平均去化率約40%，環(huán)比增加8個(gè)百分點(diǎn)。僅平江新城的天地源平江觀棠雅苑去化表現(xiàn)尚可，其余項(xiàng)目去化依舊困難。

??又如福州，五城區(qū)戶籍二套、貸款已結(jié)清首付比例由50%調(diào)整為40%，非五城區(qū)戶籍在五城區(qū)購(gòu)買首套房首付比例由40%調(diào)整為30%。8月，福州市場(chǎng)熱度再降，房企供貨信心不足，僅建發(fā)璽云單項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，去化率低至33%，較上月下降3個(gè)百分點(diǎn)。五城區(qū)74個(gè)在售項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)總套數(shù)降至677套，環(huán)比下降9%，同比跌幅擴(kuò)至44%。多數(shù)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)套數(shù)不足10套，僅限于國(guó)貿(mào)鳳凰原、遠(yuǎn)洋天賦、中駿璟宸這類推出特價(jià)房項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)量增長(zhǎng)明顯，說(shuō)明市場(chǎng)仍依賴降價(jià)走量。

??深青濟(jì)等渠道提傭帶動(dòng)到訪量回升

??但實(shí)際轉(zhuǎn)化率偏低

??深圳、青島、濟(jì)南等提升渠道傭金帶動(dòng)到訪量回升，但實(shí)際轉(zhuǎn)化率依舊偏低，反映市場(chǎng)觀望情緒濃重。例如深圳，8月外圍區(qū)域滯銷盤(pán)大都采取打折降價(jià)、渠道高傭等方式促銷，但實(shí)際提振效果有限，外圍區(qū)域成交持續(xù)下行，坪山區(qū)環(huán)比下降23%，大鵬新區(qū)更是環(huán)比下降59%。新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化承壓，坪山區(qū)的碧湖春天南花園推售620套房源，去化率低至14%。

??又如青島，8月得益于改善盤(pán)開(kāi)盤(pán)熱銷，平均去化率升至66%。但續(xù)銷情況不甚理想，案場(chǎng)到訪量環(huán)比增長(zhǎng)約10%，其中主城區(qū)月均到訪800-100組。渠道依賴度持續(xù)上升，渠道客戶占比普遍超60%。認(rèn)購(gòu)量環(huán)比基本持平，多數(shù)項(xiàng)目月均成交10-40套，主城區(qū)熱銷盤(pán)月均成交60套，整體依舊維持在較低水平。

??鄭渝等市場(chǎng)信心跌至谷底

??僅央國(guó)企、準(zhǔn)現(xiàn)房去化較好

??鄭州、重慶等市場(chǎng)信心跌至谷底，僅限于央國(guó)企、準(zhǔn)現(xiàn)房去化表現(xiàn)相對(duì)較好。例如鄭州，8月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的323個(gè)項(xiàng)目共計(jì)成交3911套，環(huán)比下降8%。置業(yè)客群普遍青睞于央國(guó)企，8月成交套數(shù)TOP10項(xiàng)目中，央企便占據(jù)6席，成交均能保持正常流速，保利和光嶼湖成交119套居首。其余項(xiàng)目則以性價(jià)比或者準(zhǔn)現(xiàn)房作為賣點(diǎn)，大正水晶森林（一期交付效果良好）、綠都上林府（現(xiàn)房銷售）等成交套數(shù)都在70套附近。

??又如重慶，8月市場(chǎng)觀望情緒濃重，案場(chǎng)來(lái)訪量環(huán)比下降32%，轉(zhuǎn)化率約5%。開(kāi)盤(pán)平均去化率低至19%，僅央國(guó)企或者具備產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目去化較好。保利天珺乃是中央公園板塊為數(shù)不多的改善盤(pán)，在蓄客2個(gè)月之后，去化率多達(dá)75%。麓悅江城主打嘉陵江沿線自然景觀，疊加周邊暫無(wú)同品質(zhì)競(jìng)品，去化率達(dá)56%。

??“金九銀十”或連續(xù)三年再度缺席，僅個(gè)別熱點(diǎn)城市供應(yīng)增加后有望回升

??傳統(tǒng)“金九”已連續(xù)兩年缺席。2020年9月，百城成交面積降至4859萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2%，同比漲幅收窄至7%。2021年9月，百城成交持續(xù)下滑至3378萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7%，同比跌幅擴(kuò)至30%。

??展望9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊難言樂(lè)觀，“金九”缺席將是大概率事件，即便供應(yīng)放量增長(zhǎng)，成交也難顯著反彈。一方面，行業(yè)大周期拐點(diǎn)真正到來(lái)，隨著市場(chǎng)下行趨勢(shì)不斷強(qiáng)化，傳統(tǒng)銷售旺季也難出現(xiàn)大幅上漲行情。另一方面，穩(wěn)地產(chǎn)政策力度較弱，疊加市場(chǎng)信心不穩(wěn)，較難扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行預(yù)期。

       當(dāng)然，城市將繼續(xù)分化：其一，北京、合肥等市場(chǎng)更具彈性，隨著供應(yīng)放量，成交有望明顯反彈。其二，廣州、南京等市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)但區(qū)域分化加劇，主城區(qū)需求堅(jiān)挺，遠(yuǎn)郊區(qū)域去化仍困難。其三，重慶、青島等市場(chǎng)或?qū)⒆叱龉鹊?，成交有望筑底回升。其四，南寧、長(zhǎng)春及多數(shù)三四線市場(chǎng)持續(xù)承壓，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運(yùn)行，部分城市價(jià)格戰(zhàn)或?qū)⒂蛹ち摇?/p>