行業(yè)透視 |? 房企商票逾期快速增加勢(shì)頭得到遏制

??近日上海票交所公布的《截至2022年12月31日的持續(xù)逾期名單》顯示，存在商票逾期現(xiàn)象的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司數(shù)量從11月的3300個(gè)增至12月的3322個(gè)，環(huán)比增長(zhǎng)0.67%，環(huán)比增速較上月減少1pct，占全部商票逾期企業(yè)的比重環(huán)比減少1pct至68%，近2月商票逾期現(xiàn)象稍顯改善。

??11-12月房企商票逾期有所緩解

??TOP11-50是商票大面積暴雷主力

??從商票逾期存量來(lái)看，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)12月商票逾期名單中房地產(chǎn)項(xiàng)目公司數(shù)量高達(dá)3322個(gè)，存在商票逾期現(xiàn)象的房企集團(tuán)主體數(shù)量從11月的297家升至12月的312家，基本延續(xù)了前期增長(zhǎng)趨勢(shì)，銷(xiāo)售低迷和各方信心不足使得房企主體流動(dòng)性壓力仍舊持續(xù)。

??從312家發(fā)生商票逾期的房企集團(tuán)開(kāi)發(fā)商的規(guī)模梯隊(duì)來(lái)看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200、TOP200+梯隊(duì)中分別有2家、10家、9家、12家、23家和256家房企出現(xiàn)商票逾期現(xiàn)象。本月TOP200逾期房企數(shù)量基本維持前期水平，TOP11-30、TOP101-200發(fā)生逾期數(shù)量分別環(huán)比增長(zhǎng)2家和1家，但均已還清，月末逾期余額清零，可能緣于系統(tǒng)或者結(jié)算等客觀因素導(dǎo)致技術(shù)性逾期，對(duì)信用的負(fù)面影響相對(duì)較少，而其余梯隊(duì)房企逾期數(shù)量與前期持平，多數(shù)是已出險(xiǎn)房企。

??12月TOP50梯隊(duì)的21家逾期房企主體共涉及旗下2223個(gè)項(xiàng)目公司發(fā)生商票未支付（11月：2217個(gè)），環(huán)比增速持續(xù)降至0.27%，是6月以來(lái)環(huán)比增速最小月份，占到票交所披露的所有逾期項(xiàng)目公司的66.9%，規(guī)模房企商票延續(xù)了前期集中逾期態(tài)勢(shì)但逾期規(guī)模增長(zhǎng)較前期有所下降。

??本月商票逾期項(xiàng)目公司數(shù)量超100個(gè)的房企集團(tuán)數(shù)量維持上月的6家，全是已出險(xiǎn)房企，發(fā)生商票逾期的項(xiàng)目公司合計(jì)1793個(gè)，占到全部規(guī)模的54%，是商票信用風(fēng)險(xiǎn)大面積暴雷的主力。當(dāng)前購(gòu)房者、金融機(jī)構(gòu)以及上游供應(yīng)商對(duì)已出險(xiǎn)房企交付、還款還債信心降至“冰點(diǎn)”的情況下，出險(xiǎn)房企資產(chǎn)負(fù)債表延續(xù)惡化趨勢(shì)，信用鏈條承受巨大挑戰(zhàn)，很難根本扭轉(zhuǎn)流動(dòng)性困難局面。以上6家房企主體中4家屬于TOP11-30梯隊(duì)、1家TOP31-50、1家TOP51-100。

??受此影響，從梯隊(duì)表現(xiàn)來(lái)看，TOP11-50是商票信用風(fēng)險(xiǎn)集中暴露的梯隊(duì)，8-9月攀升幅度最顯著的階段緣于恒大商票逾期蔓延導(dǎo)致，進(jìn)入10月后整體變化趨勢(shì)趨于平緩。

??新增商票逾期呈下滑趨勢(shì)

　　未出險(xiǎn)房企短期流動(dòng)性得到緩解

??從商票逾期增量來(lái)看，新增逾期房企數(shù)量從8月以來(lái)逐月下滑，進(jìn)入11月以后新增商票逾期數(shù)量開(kāi)始穩(wěn)定，12月較上月新增逾期項(xiàng)目公司229個(gè)，環(huán)比減少2.1%；11月發(fā)生逾期但12月實(shí)現(xiàn)逾期余額清零的項(xiàng)目公司有207個(gè)，因此12月環(huán)比凈增加22個(gè)商票逾期的項(xiàng)目公司，較上月減少32個(gè)，近2月商票逾期凈增長(zhǎng)明顯改善。

??近階段房企商票逾期主體和規(guī)模均有所放緩，可能緣于11月以來(lái)政策轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬软?xiàng)目、救房企并存”，集中出臺(tái)多項(xiàng)房企融資松綁政策，未出險(xiǎn)房企短期流動(dòng)性得到緩解，使得商票逾期快速增長(zhǎng)趨勢(shì)被打斷。2022年12月100家典型房企的融資總量1018億元，環(huán)比增加84.7%，同比增加33.4%，年內(nèi)首次單月融資規(guī)模突破千億。從流動(dòng)性受益主體來(lái)看，央國(guó)企發(fā)行規(guī)模顯著高于尚未出險(xiǎn)的民營(yíng)房企，而民營(yíng)房企中只有龍湖、新城、美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)和金輝等成功發(fā)行債券，而出險(xiǎn)房企債務(wù)規(guī)模高，尋求再融資難度很大，無(wú)法獲益來(lái)改變其流動(dòng)性困局。當(dāng)前出險(xiǎn)房企信用風(fēng)險(xiǎn)處置的重點(diǎn)還是在于化解存量項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)，以及給予存量融資展期支持。

??整體而言，多重房地產(chǎn)融資松綁政策落地，根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示未出險(xiǎn)房企短期流動(dòng)性得到稍許緩解，而11-12月房企商票逾期現(xiàn)象也呈現(xiàn)趨緩態(tài)勢(shì)。但從長(zhǎng)期來(lái)看，融資環(huán)境的修復(fù)只能階段性改善房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，制約房地產(chǎn)的根本原因在于信用危機(jī)下各方信心受損以及居民購(gòu)房意愿萎靡，兩個(gè)因素相互制約尤其是后者政策很難扭轉(zhuǎn)客觀趨勢(shì)。