[克而瑞]政策紓困下的剛需客群買房四大特征

2023-01-13 11:34:35來源:中房網(wǎng)

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2023-01-13
  • 報(bào)告類型:市場報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??2022年全國樓市經(jīng)歷了二次探底,即便四季度頻出紓困政策也沒有挽回成交頹勢。加上供應(yīng)、需求、交付力、支付力等多方面問題導(dǎo)致行業(yè)信心嚴(yán)重受損,對(duì)剛需而言更是雪上加霜,那么剛需項(xiàng)目究竟還有沒有出路?

??近日,克而瑞研究中心通過對(duì)剛需客戶的調(diào)研以及與業(yè)內(nèi)營銷人士郭慶對(duì)談中了解到:100㎡以下的房子就是剛需在買,但是剛需并不單純沒房要上車的剛需,還有一批是對(duì)居住品質(zhì)頗有要求的中等收入人群,可以稱他們?yōu)槟芰傂?。郭總認(rèn)為:“剛需買房主要有四個(gè)特征,根據(jù)購買力不同要分開理解。

??01

??特征:面積受制于支付能力

??剛需客戶是對(duì)價(jià)格敏感度最高的一類置業(yè)人群,這個(gè)價(jià)格不僅僅是單價(jià),更是總價(jià)的概念,他們會(huì)設(shè)定一個(gè)必須貼合的總價(jià)預(yù)算,但是在首付預(yù)算方面,上車剛需和能力剛需有所差異。上車剛需首付款敏感度大于總價(jià)。能力剛需雖然有明確的總價(jià)預(yù)算,但其中不乏一部分傳統(tǒng)支付人群,即全額支付或者盡可能的多支付首付款,所以總價(jià)必須符合預(yù)算。

??針對(duì)這些價(jià)格敏感高的客戶,開發(fā)商也相應(yīng)提出了營銷策略,解決支付能力,把門檻調(diào)到足夠低,支付能力不夠的首付款做切割。針對(duì)“返鄉(xiāng)置業(yè)”人群在原有的價(jià)格折扣下,疊加一些保障類促銷手段,例如:無憂退房,準(zhǔn)現(xiàn)房月供延緩等方式,幫助這批購房人群以最少首付撬動(dòng)買房愿望同時(shí)緩解交付延期帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

??此外,一些城市的弱勢板塊,例如昆明外圍區(qū)域,用低首付門檻再延展“買房送車”此類的捆綁營銷,解決遠(yuǎn)郊區(qū)域的出行問題,對(duì)上車剛需很大推動(dòng)作用。

??上車剛需客戶畫像:

??① 20-25歲年輕人,談婚論嫁,必須買婚房的年齡,但是自身沒有存款,家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限,舉全家之力首付湊一湊,夫妻二人咬咬牙可以夠得上月供。

??② 西部、西北、皖贛等地區(qū)常年在外打工,但3-5年后打算返鄉(xiāng),25-35歲,目前已經(jīng)有一定的儲(chǔ)蓄,寄希望于政府發(fā)展帶動(dòng)板塊配套,打算在老家先買房但不住。這部分客戶首付低門檻上車的愿望更強(qiáng),但是月供壓力比較大。

??③ 本地置業(yè)的年輕人,自身有一定積蓄或者家庭能給予一定首付支持,目前房價(jià)跌得比較多,并且在“保剛需”的貸款政策扶持下,首付正好夠得上,目前工作也比較穩(wěn)定,趁勢上車。

??02

??特征:功能決定需求適配

??無論哪一類剛需,他們首先看重的必定是功能,最優(yōu)的功能性小戶型就是三房兩衛(wèi),郭總表示:今年90-100㎡三房二衛(wèi)去化情況最好。這類戶型在經(jīng)歷了疫情居家的體驗(yàn)后,比以往更受到認(rèn)可。而且在小面積段內(nèi)更多地延展功能,充分體現(xiàn)功能需求,以滿足未來家庭結(jié)構(gòu)變化所需,將會(huì)是剛需最青睞的戶型。華中區(qū)域長沙,成都的近遠(yuǎn)郊區(qū)域,華南的東莞惠州,三房的小戶型基本能做到85㎡左右,達(dá)到了極致的集約型戶型。

??從克而瑞的數(shù)據(jù)看,房價(jià)相對(duì)高的一二線城市中,100㎡以下的熱銷項(xiàng)目戶型都是三房兩衛(wèi),雖缺乏戶型特色,橫廳、獨(dú)立玄關(guān)等戶型亮點(diǎn)不多,但功能上充分滿足。值得一提的是,這些項(xiàng)目的單價(jià)都高出城市均價(jià)1.2倍,客戶定位更偏向于能力剛需,他們控總價(jià),對(duì)單價(jià)敏感度相對(duì)較弱。

??由此可見,100㎡以內(nèi)的面積段分類很關(guān)鍵,60-80㎡和80-100㎡是兩類不同客戶的需求。上車剛需受支付與總價(jià)的雙重制約,對(duì)60-80㎡的產(chǎn)品更青睞,決策速度更快,而能力剛需則會(huì)更傾向于10年內(nèi)滿足家庭結(jié)構(gòu)升級(jí)的80-100㎡三房。

4

??03

??特征:配套偏好呈兩極分化

??分城市看,剛需對(duì)周邊配套的成熟度偏好呈現(xiàn)兩極分化,一部分剛需主要是在一二線城市中,在滿足總價(jià)預(yù)算的前提下,偏好成熟的配套,要么買核心地段,要么買配套齊全的成熟板塊,有軌交、學(xué)區(qū)、商業(yè),尤其首選自己的社交半徑內(nèi)房子,當(dāng)然優(yōu)質(zhì)地段上的小戶型還兼具一定投資屬性。

??另一部分剛需可以接受在規(guī)劃中的配套,但必須要有軌道交通,通勤方便是客戶重要決策因素。在同板塊內(nèi),各配套資源共享,但距離軌交的距離會(huì)大大影響項(xiàng)目的去化速度。例如今年上海熱銷項(xiàng)目建發(fā)云錦灣金,雖然不是地鐵上蓋,步行至地鐵站16分鐘,但是較競品40分鐘的步行距離,優(yōu)勢突顯。

4

??上車剛需客戶畫像:

??① 首付預(yù)算5萬,或者低于5萬,家庭結(jié)構(gòu)三口之家或二寶家庭,需要三房,且面積緊湊,70多㎡最佳,可滿足居住人口的最低要求,可接受弱勢板塊,周邊有學(xué)區(qū)、商圈配套更優(yōu),規(guī)劃中也可接受。

??能力剛需客戶畫像:

??① 父母為孩子置業(yè),自己本地家里在三四線城市,居住的是120㎡及以上住房,雖然本身習(xí)慣住大房子,但希望孩子未來能城市里有房,會(huì)選擇上一階地級(jí)市買房,但支付能力有限,面積不需要太大,看重配套,必須是眼見為實(shí)的配套,不考慮規(guī)劃中的新區(qū)。

??② 丁克或單身,必須在核心區(qū),周邊配套完善,接受高單價(jià),總價(jià)控制在可承受范圍內(nèi),功能需求不高,這種客群多出現(xiàn)在一線城市或者比較安逸小資的城市,如成都、杭州。

??04

??特征:投資屬性明顯減弱

??2022年投資退潮,投資已經(jīng)不是小戶型的核心賣點(diǎn),小戶型要放大居住屬性。但是今年有兩類人,在自住的同時(shí)會(huì)兼具投資。一類是有購房資格的人群,所在城市新房價(jià)格與二手房倒掛,例如:深圳、杭州、西安、成都等,部分項(xiàng)目一二手價(jià)差高達(dá)50%以上,中簽率不到20%。另一類是從生活方式考量,同一個(gè)小區(qū),戶型配比多樣,100平方以下的戶型兼具投資,把老人原來的房子置換到同一個(gè)小區(qū)內(nèi),和老人保持一碗湯的距離。這類客戶今年在增多,只要具備購房資格。主要原因一、政策利好;二、大家對(duì)房價(jià)的認(rèn)知覺醒,例如成都、綿陽自貢宜賓1萬出頭,在小城市漲不上去了,置換到子女身邊,相互照應(yīng),資產(chǎn)保值。

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??結(jié)語

??投資退潮,市場進(jìn)入改善型時(shí)代,但剛需盤也并非沒有出路,剛需人群仍然是市場的主力軍,只是受限于購買力。在首置客戶中80%是購置婚房、學(xué)區(qū)房、父母養(yǎng)老,他們購買目的明確,甚至迫切。只要在剛需購買三大關(guān)鍵因素上充分滿足,即總價(jià)與支付門檻、功能、軌交或軌交規(guī)劃,那么,在大力支持首套住房的政策環(huán)境下,又逢“返鄉(xiāng)潮”,或?qū)⒂瓉?023年的剛需開門紅。

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