[克而瑞]春節(jié)樓市 |? 2023年春節(jié)成交同比降14%，個(gè)別三四線“返鄉(xiāng)置業(yè)”露端倪

??雖然疫情管控全面解綁，但2023年開(kāi)局依舊很“難”，我們認(rèn)為，2023年行業(yè)規(guī)模的樂(lè)觀預(yù)期便是止跌，供應(yīng)稀缺、配套健全的改善盤仍將是成交主力。

??◎  作者 / 楊科偉 俞倩倩 姚鄭康

??2023年初伴隨著疫情管控的全面放松，春節(jié)假期再度迎來(lái)返鄉(xiāng)高峰，鐵路客流繼續(xù)保持回升態(tài)勢(shì)：1月21日至27日，全國(guó)鐵路發(fā)送旅客5017.4萬(wàn)人次，日均發(fā)送716.8萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)57.0%，恢復(fù)至2019年的83.1%，其中1月26日、27日迎來(lái)返程客流高峰，連續(xù)2天突破千萬(wàn)人次。而樓市層面，雖然三四線返鄉(xiāng)置業(yè)初見(jiàn)端倪，但總體難挽成交頹勢(shì)，今年春節(jié)成交同比下降14%，與疫情前的2019年相比跌幅仍達(dá)到3成以上。

??40城兩周供應(yīng)較往年同期下降3成以上
皖川贛部分三四線同比翻番

??2023年春節(jié)假期房企推盤積極性普遍不高，雖然疫情管控全面解綁，但受樓市低迷行情影響，除了青島、長(zhǎng)沙、梅州等少數(shù)熱點(diǎn)城市在春節(jié)周（2023年1月21日-1月27日，下同）供應(yīng)量達(dá)2萬(wàn)平方米以上，多數(shù)城市均近乎于0供應(yīng)，蕭條程度可見(jiàn)一般。

??結(jié)合春節(jié)前一周（2023年1月14日-1月20日）累計(jì)兩周的新增供應(yīng)來(lái)看依舊不容樂(lè)觀：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，40個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)兩周（2023年1月14日-1月27日，下同）的新增供應(yīng)量?jī)H為306.9萬(wàn)平方米，較2021年同期下降了30%，與2021年和2019年同期對(duì)比，降幅也在45%左右。

??一線高位回落，同比下降75%，僅深圳因基數(shù)較低增幅顯著；二三線“中規(guī)中矩”，同比跌幅均為23%，較2021年跌幅也在4-5成。合肥、福州、常州、六安、淮北、樂(lè)山、上饒等迎來(lái)一波供應(yīng)小高峰，同比“翻番”，房企推盤積極性相對(duì)較高，尤其是六安、淮北、上饒等外出務(wù)工人員較多，房企還是“蓄勢(shì)待發(fā)”，對(duì)疫情放開(kāi)后的“返鄉(xiāng)置業(yè)”保持著樂(lè)觀的預(yù)期。

??成交同比降14%，一線韌性猶存
溫莞中珠等三四線返鄉(xiāng)置業(yè)初見(jiàn)端倪

??受房企推盤積極性較低影響，2022年春節(jié)樓市成交尚未止跌。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，40個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)周成交量?jī)H為35.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降75%，同比下降14%，與疫情尚未開(kāi)始的2019年同期相比降幅也達(dá)到了32%。即便年前中央“降首付降利率”托市，對(duì)于購(gòu)房者的刺激作用依然有限。細(xì)化到日度變化，2023年春節(jié)前一周成交量開(kāi)始波動(dòng)下行，春節(jié)周降至低位，自年初二開(kāi)始，日度成交基本創(chuàng)2019年以來(lái)同期新低。

??分能級(jí)來(lái)看，一線購(gòu)房需求相對(duì)“堅(jiān)挺”，雖然春節(jié)周成交量同比下降72%，但仍顯著好于2021年、2019年同期。二線成交表現(xiàn)略顯遜色，9個(gè)典型城市春節(jié)周成交僅為7.1萬(wàn)，環(huán)比下降86%，同比降幅也達(dá)到了28%。僅青島、南寧、蘭州、合肥等少數(shù)城市同比持增，但除青島外，與疫情前的2019年相比仍有一定差距。三四線“逆勢(shì)翻紅”，返鄉(xiāng)置業(yè)初見(jiàn)端倪，28個(gè)三四線城市環(huán)比下降61%，同比上漲13%，東南沿海城市諸如溫州、東莞、中山、珠海等漲幅顯著均超50%。

??結(jié)合17個(gè)典型城市認(rèn)購(gòu)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市項(xiàng)目案場(chǎng)認(rèn)購(gòu)面積數(shù)據(jù)，可以看出，北京、成都等“熱點(diǎn)恒熱”，同比漲幅顯著，福州、青島等低位回升，整體春節(jié)認(rèn)購(gòu)面積同比持增。武漢、重慶、南京等相對(duì)平淡，市場(chǎng)尚無(wú)明顯起色。以武漢為例，春節(jié)期間，可統(tǒng)計(jì)的77個(gè)在售項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)量縮減明顯，極少量項(xiàng)目余溫有所延續(xù)，其中38%的項(xiàng)目?jī)H有來(lái)訪無(wú)認(rèn)購(gòu)，47%的項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)5套以下，10%的項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)5-10套，5%的項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)10-15套。南京如是，受春節(jié)返鄉(xiāng)影響，項(xiàng)目整體客戶來(lái)訪量約為節(jié)前正常周度來(lái)訪量的50-60%左右，多數(shù)項(xiàng)目實(shí)際認(rèn)購(gòu)也相應(yīng)偏少。

??三四線熱銷項(xiàng)目占比達(dá)66%
川渝低首付“吸睛”、蘇北個(gè)別“收折扣”營(yíng)銷

??微觀項(xiàng)目層面，我們調(diào)研了35個(gè)城市春節(jié)期間熱銷項(xiàng)目，可以看出，96個(gè)熱銷項(xiàng)目中有63個(gè)位于三四線城市，占比高達(dá)66%，核心一二線城市項(xiàng)目去化表現(xiàn)顯著不及三四線城市。

??具體來(lái)看，一二線城市北京、成都等熱銷項(xiàng)目主要集中在供應(yīng)稀缺、配套健全的核心片區(qū)，以改善項(xiàng)目居多，項(xiàng)目走量較佳。以北京為例，德賢御府因地處地鐵3號(hào)線（在建）與12號(hào)線（在建）雙軌交匯，春節(jié)期間銷售套數(shù)達(dá)到了56套，青云上府也因7公里配置德威、京西、哈羅、愛(ài)迪、凱文等17所國(guó)際學(xué)校資源而保持了較好的項(xiàng)目流速。目前來(lái)看，居民購(gòu)房開(kāi)始復(fù)歸理性，逐步回歸為自住需求為主導(dǎo)，熱銷戶型主力面積段集中在90-130平不等。

??蘇北、川渝等三四線城市因疫情管控全面松綁迎來(lái)了“返鄉(xiāng)置業(yè)”高潮，疊加部分開(kāi)發(fā)商以低首付、特價(jià)房、大折扣等多重優(yōu)惠讓利購(gòu)房者，促使多個(gè)項(xiàng)目春節(jié)期間去化套數(shù)均在10套以上。瀘州金科美院、資陽(yáng)武城錦繡年華等均以低首付“吸睛”，資陽(yáng)武城錦繡年華首付可分期，通過(guò)引入第三方借貸公司，首付低至1萬(wàn)起。

??蘇北三四線城市折扣和讓利幅度則不及川渝，多以抽獎(jiǎng)、紅包雨、送年貨、送車位優(yōu)惠券等為主。據(jù)CRIC調(diào)研，春節(jié)假期期間，徐州在售項(xiàng)目普遍到訪量和認(rèn)購(gòu)量上升，剛需購(gòu)房者回歸樓市意愿明顯。如中海上東島項(xiàng)目，12月末新加推72套房源，至春節(jié)期間已去化過(guò)半。值得一提的是，該項(xiàng)目已收回先前折扣，銷售均價(jià)由1.2萬(wàn)元/平方米回升至1.4萬(wàn)元/平方米，后續(xù)還將加推精裝房源。又如弘陽(yáng)天卿項(xiàng)目，春節(jié)及節(jié)前一周完成認(rèn)購(gòu)約20套，與此前單月認(rèn)購(gòu)量相當(dāng)。

??綜上，雖然疫情管控全面解綁，但2023年開(kāi)局依舊很“難”，年前降首付、降利率等密集利好政策疊加似乎并未在春節(jié)樓市激起太大的浪花，除了少數(shù)二三線城市房企仍保持較高的推盤熱情之外，多數(shù)城市推盤積極性不高，核心一二線城市項(xiàng)目去化表現(xiàn)不及三四線城市。而三四線城市春節(jié)期間的放量更多是基于疫情管控全面解綁之后需求的延遲性釋放，后期持續(xù)性存疑。基于此，我們認(rèn)為，2023年行業(yè)規(guī)模的樂(lè)觀預(yù)期便是止跌，供應(yīng)稀缺、配套健全的改善盤仍將是成交主力，而隨著房企利潤(rùn)空間的收窄，以價(jià)換量終究難以為繼，整體房?jī)r(jià)也將進(jìn)入持穩(wěn)階段。