行業(yè)透視|預(yù)計(jì)6月新房供應(yīng)環(huán)增9%

市場(chǎng)報(bào)告楊科偉、李詩(shī)昀 2023-06-09 11:02:56 來(lái)源:中房網(wǎng)

掃描二維碼分享
  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2023-06-09
  • 報(bào)告類型:市場(chǎng)報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??通過(guò)調(diào)研盤點(diǎn)全國(guó)27個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)入市項(xiàng)目情況,我們發(fā)現(xiàn),6月新房供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)將保持低位運(yùn)行,環(huán)比僅微增9%,與去年同期和今年3月相比降幅都接近4成,結(jié)構(gòu)上主城區(qū)供貨占比過(guò)半,仍是絕對(duì)主力,剛需、改善類產(chǎn)品占比均接近45%?;诠?yīng)規(guī)模約束和對(duì)市場(chǎng)信心不足的判斷,我們推測(cè),在沒(méi)有重大政策利好刺激的情況下,6月市場(chǎng)行情或?qū)⒀永m(xù)平淡,成交亦難有大幅放量空間。

??01

??規(guī)模:止跌回升9%、同比仍降36%

??廣深長(zhǎng)等反彈、滬杭等繼續(xù)走低

??CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,6月全國(guó)27個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)面積預(yù)計(jì)為1214萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)9%,同比下跌36%,較前6月平均僅微增1.6%。受迫于年中業(yè)績(jī)沖刺壓力,房企供貨量有所增加,供應(yīng)環(huán)比止跌回升,但增幅仍非常有限,規(guī)模仍處在相對(duì)低位,無(wú)論和去年同期值比,還是與今年3、4月高峰值比都相差甚遠(yuǎn),顯示市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能轉(zhuǎn)弱后房企推貨信心不足。

??一線城市供應(yīng)整體低位回升,廣深明顯反彈、京滬繼續(xù)低迷。廣州、深圳供應(yīng)反彈明顯,特別是深圳,預(yù)期將有13個(gè)項(xiàng)目推售,金地環(huán)灣城、拾悅城楠園等單盤供應(yīng)可達(dá)10萬(wàn)平,或?qū)?dòng)整體供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高。北京在上月低基數(shù)的襯托下,供應(yīng)環(huán)比增74%,但同比仍跌53%,據(jù)CRIC調(diào)研,6月北京預(yù)計(jì)僅有京投發(fā)展?北熙區(qū)二期、北京城建·國(guó)譽(yù)朝華等4個(gè)項(xiàng)目入市。而上海供應(yīng)不增反降,5月三四批次項(xiàng)目集中入市后,供應(yīng)進(jìn)入階段性休整期。

??二線城市供應(yīng)環(huán)比漲跌參半,同比多數(shù)城市負(fù)增。18個(gè)二線城市預(yù)計(jì)供應(yīng)937萬(wàn)平方米,環(huán)比微增8%,同比跌32%。環(huán)比來(lái)看,重點(diǎn)城市漲跌參半,長(zhǎng)沙、昆明、鄭州轉(zhuǎn)增,而濟(jì)南、長(zhǎng)春、南寧等下滑明顯。同比來(lái)看,除武漢、長(zhǎng)沙、重慶外,多數(shù)城市供應(yīng)規(guī)模均低于去年同期,杭州、長(zhǎng)春等腰斬。

??三四線供應(yīng)繼續(xù)縮量。5個(gè)城市供應(yīng)49萬(wàn)平方米,同、環(huán)比分別下降71%和27%。泉州供應(yīng)探底回升,萬(wàn)科城市之光、建發(fā)養(yǎng)云等3個(gè)剛需項(xiàng)目都將于6月集中入市。除泉州之外,無(wú)錫、徐州等其余4個(gè)城市供應(yīng)均延續(xù)回落走勢(shì),徐州回調(diào)尤為明顯,預(yù)期供應(yīng)規(guī)模跌破10萬(wàn)平,僅為2023年月均值的1/5左右。

??02

??結(jié)構(gòu):主城供應(yīng)占比過(guò)半

??剛需、改善平分近半,高端繼續(xù)發(fā)力

??6月房企推貨聚焦核心區(qū)域,主城區(qū)供應(yīng)占比多達(dá)52%,近郊占比30%,而去化相對(duì)困難的遠(yuǎn)郊占比僅為18%。分類來(lái)看:第一,昆明、福州等主城區(qū)供應(yīng)占比超過(guò)8成,例如昆明本月預(yù)計(jì)將推售的信達(dá)萬(wàn)科京江隱翠、中交碧桂園映象美廬等7個(gè)項(xiàng)目均位于盤龍、官渡等區(qū)域,主城5區(qū)供應(yīng)占比達(dá)到100%。第二,上海、青島、廈門等供貨集中在近郊。以廈門為例,6月將入市的4個(gè)盤,僅有1個(gè)位于島內(nèi)五緣灣核心板塊,其余3盤都在島外,分布在同安環(huán)東海域、同安老城和翔安東部會(huì)展板塊。第三,廣州、天津、杭州等近遠(yuǎn)郊區(qū)域?yàn)楣┴浿髁?。譬如杭?月一圈層結(jié)構(gòu)性斷供,6月核心區(qū)域供貨壓力依然較大,所推37個(gè)項(xiàng)目也僅有11個(gè)位于主城區(qū)。

??從產(chǎn)品檔次來(lái)看,剛需、改善平分秋色,供貨分占45%、43%,高端占比13%。分類來(lái)看:泉州、濟(jì)南等純剛需產(chǎn)品為6月供應(yīng)絕對(duì)主力。長(zhǎng)沙、鄭州等城市剛需、剛改產(chǎn)品供應(yīng)同步發(fā)力,適應(yīng)當(dāng)?shù)仄珓傂缘男枨蠼Y(jié)構(gòu)。京滬蓉等改善產(chǎn)品依然占據(jù)主導(dǎo)地位,占比普遍在5成以上。而蘇州、徐州等則迎合改善及豪宅市場(chǎng)需求,增加中高端盤推貨占比,反觀剛需盤占比不足2成。

??03

??展望:6月成交環(huán)增但幅度有限

??北上廣難有強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)、蓉長(zhǎng)寧等有望回升

??由供給端來(lái)推測(cè)需求端,一方面,偏低的供應(yīng)量勢(shì)必會(huì)制約成交放量空間,6月27城供應(yīng)量同比跌36%,僅為今年3月的6成左右,基本與前6月平均相當(dāng),低位運(yùn)行的供應(yīng)預(yù)示著成交也難有大幅放量空間。另一方面,由供給端推貨積極性不高也能窺見市場(chǎng)信心和預(yù)期的不足。因此我們認(rèn)為,在沒(méi)有重大政策利好刺激的情況下,預(yù)計(jì)6月樓市整體延續(xù)平淡行情,成交或較5月有所好轉(zhuǎn),但改善程度有限。

??具體到城市,成都、長(zhǎng)沙、南京等城市,6月供應(yīng)規(guī)模增長(zhǎng)且結(jié)構(gòu)合理,或?qū)?dòng)成交回漲。長(zhǎng)沙6月供應(yīng)規(guī)模料將達(dá)到年內(nèi)新高,預(yù)加推項(xiàng)目中剛需、剛改貨源增加,契合目前主流市場(chǎng)需求,預(yù)計(jì)成交有望企穩(wěn)回升。

??北京、上海等供應(yīng)不濟(jì)拖累成交。京滬新房市場(chǎng)不缺需求也不乏購(gòu)買力,供應(yīng)是成交最主要的影響因素,6月北京、上海預(yù)入市項(xiàng)目質(zhì)量不差,主城加近郊占比都在7成以上,但受限于較低的供給規(guī)模,成交也難有強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)表現(xiàn)。

??廣州等6月供應(yīng)體量增加而質(zhì)量欠佳,對(duì)成交驅(qū)動(dòng)力偏弱。廣州5月開盤項(xiàng)目平均去化率為18%,海珠、天河等核心區(qū)域高總價(jià)江景房去化表現(xiàn)較好,去化率大多超過(guò)3成,外圍區(qū)域項(xiàng)目則普遍遇冷、去化遲緩,而6月推售項(xiàng)目有7成以上位于郊區(qū),如果營(yíng)銷力度不見加碼,去化表現(xiàn)或許同樣不容樂(lè)觀。

??濟(jì)南、長(zhǎng)春、天津等供給縮量疊加供需錯(cuò)配,市場(chǎng)行情或?qū)⒗^續(xù)轉(zhuǎn)淡。濟(jì)南全月供應(yīng)預(yù)計(jì)縮量至10萬(wàn)平方米以下,加上供需結(jié)構(gòu)存在明顯錯(cuò)配,即目前高品質(zhì)改善項(xiàng)目保持較高熱度,而剛需尤其外圍區(qū)域項(xiàng)目降溫明顯,但6月預(yù)入市項(xiàng)目中,剛需產(chǎn)品占比高達(dá)92%,且大多位于近郊,兩相疊加成交或?qū)⒗^續(xù)走弱。

2023-06-09 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部