??導(dǎo)語(yǔ)

??6月是上半年房企關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，為沖刺年中業(yè)績(jī)，房企也將加快推盤節(jié)奏，提升折扣力度，供應(yīng)預(yù)期環(huán)比持增。成交則有望迎來(lái)小幅放量。

??◎  作者 / 楊科偉、謝楊春、吳嘉茗

??6月15日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2023年1-5月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，從主要生產(chǎn)指標(biāo)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但受基數(shù)影響，增速均有所回落，恢復(fù)基礎(chǔ)尚不牢固。相較之下，14日發(fā)布的金融數(shù)據(jù)同樣低于預(yù)期，內(nèi)生需求不足的問題凸顯。

??房地產(chǎn)行業(yè)主要指標(biāo)則“喜憂參半”，前五月住宅面積、金額同比保持正增長(zhǎng)，5月銷售同樣企穩(wěn)回升，竣工繼續(xù)高增長(zhǎng)。但房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工等指標(biāo)仍未止跌，累計(jì)同比降幅分別較上月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)和1.4個(gè)百分點(diǎn)。

??01

??經(jīng)濟(jì)恢復(fù)但基礎(chǔ)尚不牢固
信貸、社融增速全面回落凸顯內(nèi)需不足

??5月份生產(chǎn)需求逐步恢復(fù)，就業(yè)和消費(fèi)價(jià)格總體穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持恢復(fù)態(tài)勢(shì)。由于上年同期基數(shù)抬升影響，各主要指標(biāo)增速有所回落，剔除基數(shù)因素影響，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，整體呈現(xiàn)五方面特征。

??第一，服務(wù)業(yè)快速增長(zhǎng)、工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步恢復(fù)。5月服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比增長(zhǎng)11.7%，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)3.5%；第二，消費(fèi)和投資逐步恢復(fù)。5月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)12.7%，1-5月固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)4%，其中基礎(chǔ)設(shè)施和制造業(yè)投資快速增長(zhǎng)；第三，外貿(mào)韌性顯現(xiàn)。進(jìn)出口總額同比增長(zhǎng)0.5%，與部分新興經(jīng)濟(jì)體外貿(mào)下降形成鮮明對(duì)比；第四就業(yè)和消費(fèi)價(jià)格總體穩(wěn)定，5月全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.2%，與上月持平；第五，高質(zhì)量發(fā)展穩(wěn)步推進(jìn)，新動(dòng)能繼續(xù)成長(zhǎng)。

??但金融數(shù)據(jù)連續(xù)兩個(gè)月不及預(yù)期，尤其是在政策過渡期，繼3月沖量后需求端未出現(xiàn)明顯改善，5月社融、信貸、M2等同比增速全面下滑，一定程度反映了企業(yè)和居民投資預(yù)期尚未恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚需政策支持，復(fù)蘇內(nèi)生動(dòng)能不足。

??其中，2023年5月社會(huì)融資規(guī)模增量為1.56萬(wàn)億元，比上年同期少1.31萬(wàn)億元，社融余額增速較4月份下滑0.5個(gè)百分點(diǎn)，2023年以來(lái)首次出現(xiàn)月環(huán)比下行。

??M2同比增長(zhǎng)11.6%，增速比上月末低0.8個(gè)百分點(diǎn)，同比連續(xù)三個(gè)月下滑。M2-M1的差值在6.9個(gè)百分點(diǎn)，雖有收窄但存款定期化現(xiàn)象仍較為嚴(yán)重，資金活期化改善并不明顯。

??信貸方面，依然是居民弱、企業(yè)強(qiáng)的格局。中長(zhǎng)期貸款5月份比4月份有所改善，同比回到正增長(zhǎng)狀態(tài)，但仍處在相對(duì)低位，并未有趨勢(shì)性的改善，居民中長(zhǎng)期信貸消費(fèi)偏弱，加杠桿意愿不高。

??02

??5月商品房銷售面積、金額環(huán)比增14%和9%
但累計(jì)跌幅仍雙雙擴(kuò)大

??1-5月，商品房銷售面積46440萬(wàn)平方米，同比下降0.9%，較前四月降幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束了自2023年以來(lái)降幅不斷收窄之勢(shì)。商品房銷售額49787億元，同比增長(zhǎng)8.4%，漲幅較1-4月小幅收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅表現(xiàn)相對(duì)突出，前五月銷售金額、面積均保持正增長(zhǎng)。從累計(jì)同比來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)仍處在底部企穩(wěn)的弱復(fù)蘇階段，底部具有一定支撐但增長(zhǎng)動(dòng)能偏弱。

??5月商品房銷售面積8804萬(wàn)平方米，同比下跌3%，增速較4月下降8.5個(gè)百分點(diǎn)，跌幅超出預(yù)期，5月商品房銷售金額10037億元，同比雖增長(zhǎng)6.8%，增速較4月大幅收窄21個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到去年5月份受疫情影響實(shí)際銷售基數(shù)相對(duì)較低，高點(diǎn)則為6月份，因此我們預(yù)計(jì)6月同比跌幅將進(jìn)一步擴(kuò)大。

??單月環(huán)比來(lái)看，由于4月份銷售金額、面積環(huán)比幾乎腰斬，導(dǎo)致前期基數(shù)較低，5月面積、金額環(huán)比分別增長(zhǎng)14%和9%，大幅下滑的趨勢(shì)得到企穩(wěn)，但增長(zhǎng)動(dòng)能仍然偏弱，且城市分化加劇。

??一方面在統(tǒng)計(jì)局公布的區(qū)域銷售中，東部銷售絕對(duì)量領(lǐng)先其他區(qū)域，且面積、金額始終保持正增長(zhǎng)，面積同比漲5.2%，西部、中部則下跌5.2%和8%；金額同比增長(zhǎng)14.9%，高出西部、中部13.6和19.1百分點(diǎn)。

??另一方面，據(jù)CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30個(gè)核心城市數(shù)據(jù)顯示，5月環(huán)比表現(xiàn)冷熱分明，除成都市場(chǎng)保持火熱外，前期略顯低迷的武漢、濟(jì)南、寧波等也存在不同程度的觸底回升行情。反觀合肥、嘉興、徐州等城市經(jīng)歷了前期的放量，市場(chǎng)復(fù)歸理性。

??03

??5月竣工同比漲幅收窄至24%且環(huán)比微降3%
新開工同比降27%但環(huán)比增20%

??1—5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積779506萬(wàn)平方米，同比下降6.2%。房屋新開工面積39723萬(wàn)平方米，下降22.6%。其中，住宅新開工面積29010萬(wàn)平方米，下降22.7%。房屋竣工面積27826萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.6%。其中，住宅竣工面積20194萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.0%。

??從開發(fā)建設(shè)看，新開工建設(shè)繼續(xù)保持在低位，在市場(chǎng)弱復(fù)蘇之下，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新項(xiàng)目開發(fā)意愿不強(qiáng)。在“保交樓”政策帶動(dòng)下，各地加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)度，帶動(dòng)房地產(chǎn)竣工較快增長(zhǎng)。

??其中，竣工累計(jì)增速較1-4月提升0.8個(gè)百分點(diǎn)，增速持續(xù)收窄。5月竣工面積4148萬(wàn)平方米，環(huán)比微跌3%，同比仍增長(zhǎng)24%，但增幅較1-4月收窄17.6個(gè)百分點(diǎn)。絕對(duì)量來(lái)看，5月竣工體量高于2022年二季度、三季度的均值。

??對(duì)比之下，新開工僅在年初大幅反彈，隨后快速回落并保持低位，累計(jì)增速較1-4月降幅擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)，尚未有止跌跡象。5月新開工面積8503萬(wàn)平方米，環(huán)比4月提升20%，絕對(duì)量則依舊處在低位，僅高于2022年11月、2023年4月，較2022年月均開工量下跌22%。單月同比增速基本與4月持平，維持在-27%。

??新開工的持續(xù)低位會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)造成巨大影響，實(shí)際上今年以來(lái)，多數(shù)城市面臨供應(yīng)短缺的局面，部分城市市場(chǎng)供不應(yīng)求，也是制約成交回升的因素之一。CRIC監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)城市5月新增供應(yīng)，環(huán)比下跌27%，同比下降3%，僅為2019年-2021年同期供應(yīng)量的一半。

??04

??土地與新開工拖累開發(fā)投資跌幅擴(kuò)大3.2PCTS至10.5%，短期仍將延續(xù)下跌

??1—5月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資45701億元，同比下降7.2%，降幅較1-4月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)，開發(fā)投資已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月下跌且跌速加快。單月來(lái)看，5月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)10186億元，同比下降10.5%，跌幅較1-4月擴(kuò)大3.2個(gè)百分點(diǎn)，整體好于4月份，但絕對(duì)量依舊處在低位，較2022年月度投資平均值低14%。

??各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資均低迷，整體呈現(xiàn)東部>中部>西部>東北部格局。東部開發(fā)投資同比跌幅最小，為2.2%，東北地區(qū)跌幅最大，達(dá)到19.3%。

??整體而言，房地產(chǎn)開發(fā)投資尚未有止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)，在新開工意愿低位、“保交樓”以及土地市場(chǎng)“局部火熱、整體偏冷”等因素共同作用下，增速逐月下滑。短期市場(chǎng)復(fù)蘇相對(duì)較弱，且2022年6月份也是去年投資的高點(diǎn)，預(yù)計(jì)開發(fā)投資下跌的走勢(shì)仍延續(xù)。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下判斷：

??總體來(lái)看，整體市場(chǎng)供需兩淡。除受限供應(yīng)減少且供需錯(cuò)位外，核心原因還在于居民預(yù)期尚未完全恢復(fù)，購(gòu)房信心不足，加之前期積累的剛需剛改需求釋放殆盡，樓市增長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)放緩。

??我們認(rèn)為，6月是上半年房企關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，為沖刺年中業(yè)績(jī)，房企也將加快推盤節(jié)奏，提升折扣力度，供應(yīng)預(yù)期環(huán)比持增。成交則有望迎來(lái)小幅放量。

??不同城市分化行情延續(xù)：一是前期熱點(diǎn)城市諸如上海、杭州、成都、合肥等預(yù)期迎來(lái)短暫盤整期，整體成交熱度或?qū)⒁驑潜P扎堆入市、客戶分流等原因轉(zhuǎn)降。二是武漢、南京、蘇州等城市基本面較好的二線城市成交熱度預(yù)期穩(wěn)中有增，客戶需求仍在修復(fù)之中。三是天津、重慶、鄭州等依托剛需剛改驅(qū)動(dòng)的城市短期內(nèi)成交難見明顯起色，預(yù)期還將低位持穩(wěn)一段時(shí)間。

??短期市場(chǎng)弱復(fù)蘇和企穩(wěn)并不會(huì)直接對(duì)企業(yè)新開工和投資意愿帶來(lái)大幅提升，預(yù)計(jì)新開工、投資將繼續(xù)下探，僅竣工能夠保持相對(duì)規(guī)模但環(huán)比增速有限。