??導(dǎo)語(yǔ)

??京滬賣(mài)舊換新為主良性循環(huán)，寧鄭漢渝等降價(jià)拋售雙重?cái)D壓新房。

??◎  文 /楊科偉、俞倩倩、李詩(shī)昀

??2023年一季度，全國(guó)樓市明顯回溫，二手房市場(chǎng)快速升溫、成交増勢(shì)尤為迅猛；而4月以來(lái)，樓市有所降溫，不過(guò)相比新房，二手房的成交韌性更足：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，4月26個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積為1748萬(wàn)平方米，環(huán)比下降14%，低于新房；同比仍增79%，前4月累計(jì)成交6173萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)66%。無(wú)論是單月同比增幅，還是累計(jì)同比增幅均高于新房。究竟驅(qū)動(dòng)二手房成交火熱的核心動(dòng)因是什么？二手房對(duì)新房是客戶互補(bǔ)還是客戶分流？對(duì)不同城市新房市場(chǎng)走勢(shì)行情又將造成什么影響？ 

??PART.01
前5月二手行情啟動(dòng)快、增勢(shì)猛、韌性足
表現(xiàn)普遍強(qiáng)于新房（略）

??PART.02
趨同與背離：12個(gè)典型城市二手房成交熱度
顯著好于新房（本節(jié)有刪減）

??（一）樣本城市：北上廣深4個(gè)一線城市、寧杭津漢廬等8個(gè)二線城市（本節(jié)有刪減）

??（二）12城二手房復(fù)蘇早、勢(shì)能強(qiáng)等特征趨同，二手房份額走勢(shì)等相異（略）

??PART.03
城市中觀：京鄭廬等剛需、剛改引領(lǐng)，穗渝改善活躍，南京“兩頭翹”（本節(jié)有刪減）

??（一）面積段：京滬70平以下續(xù)增，寧渝大面積、鄭合漢100-120平暢銷（本節(jié)有刪減）

??根據(jù)二手房分面積段成交結(jié)構(gòu)的變化，可以將重點(diǎn)城市大致分為三類：第一類，北京、上海小面積成交占比上升，剛需和學(xué)區(qū)置業(yè)需求驅(qū)動(dòng)下，2023年前4月小面積二手房產(chǎn)品成交占比顯著上升，70平以下占比超4成。第二類，廣州、重慶、南京大面積產(chǎn)品占比上升，例如廣州中大面積新房產(chǎn)品供給相對(duì)不濟(jì)，改善需求轉(zhuǎn)投二手房，90-140平二手房成交趨于活躍。第三類，深圳、鄭州、西安、杭州，武漢、合肥等“中間升、兩頭降”， 鄭杭漢合鎬100-120平愈加暢銷，深圳70-100平占比持增。

??1、京滬70平以下占比增至40%以上，90平以上普降

??上海、北京二手房市場(chǎng)回暖主要是剛需和學(xué)區(qū)置業(yè)需求驅(qū)動(dòng)，前4月小面積二手房產(chǎn)品成交占比顯著上升，70平以下占比超4成。70平方米以下產(chǎn)品在二手房市場(chǎng)的主力成交地位進(jìn)一步鞏固，上海占比較2022年再增長(zhǎng)0.7個(gè)百分點(diǎn)至44%，北京增幅更是達(dá)到2個(gè)百分點(diǎn)。以北京為例，5月為小學(xué)入學(xué)報(bào)名，在此之前的3-4月有一波學(xué)區(qū)置業(yè)潮，“老破小”學(xué)區(qū)房基于低總價(jià)優(yōu)勢(shì)更受市場(chǎng)青睞，帶動(dòng)小戶型產(chǎn)品成交占比明顯回升。

??反觀90平方米以上中大戶型產(chǎn)品或受新房分流，占比顯著回落。2023年前4月京滬該類新房產(chǎn)品供應(yīng)都相對(duì)充足，對(duì)于有意購(gòu)買(mǎi)大戶型產(chǎn)品的改善客群而言，選擇面較廣。尤其是上海，今年以來(lái)已有四批次新房入市，部分區(qū)域新房和二手房還存在倒掛價(jià)差，同面積類別產(chǎn)品的二手房的吸引力明顯不如打新。體現(xiàn)在數(shù)據(jù)方面，90-100平方米、100-120平方米產(chǎn)品二手房占比均回落，而新房90-100平方米、100-120平方米成交占比較2022年分別增長(zhǎng)了2.4個(gè)和5.6個(gè)百分點(diǎn)。

??2、穗寧渝90平以下小面積占比下降，120平以上大面積成交占比上升

??廣州、重慶、南京小面積占比下降，中大面積產(chǎn)品占比上升。雖然70平方米以下面積產(chǎn)品在二手房市場(chǎng)的成交主力地位未被撼動(dòng)，但占比均有所下降，特別是重慶，較2020年下降3.5個(gè)百分點(diǎn)。廣州、重慶90平方米以上中大面積以及南京140平方米以上大面積產(chǎn)品的成交占比均顯著回升。

??廣州中大面積新房產(chǎn)品供給相對(duì)不濟(jì)，改善需求轉(zhuǎn)投二手房，90-140平二手房成交趨于活躍。2023年前4月，廣州新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于小型化，80-90平方米產(chǎn)品取代100-120平方米產(chǎn)品成為供應(yīng)主力，占比由去年的19%激增至25%，反觀90-100、100-120平方米產(chǎn)品供應(yīng)占比分別有3個(gè)、2個(gè)百分點(diǎn)的回落，供應(yīng)不濟(jì)迫使部分改善性需求轉(zhuǎn)投二手房市場(chǎng)，帶動(dòng)90-140平方米的二手房成交放量，占比顯著回升。

??3、鄭杭漢鎬廬“兩頭降、中間升”100-120平暢銷（略）

??（二）總價(jià)段：京鄭漢等低總價(jià)增加，深鎬中間價(jià)段放量，穗渝高價(jià)盤(pán)飄紅（本節(jié)有刪減）

??根據(jù)總價(jià)段成交結(jié)構(gòu)變化，則可以將重點(diǎn)城市劃分為以下四類：第一類，上海、北京、杭州、合肥、鄭州、武漢低總價(jià)二手房產(chǎn)品愈加暢銷。第二類，改善發(fā)力型，廣州400萬(wàn)以上、重慶150萬(wàn)以上產(chǎn)品市場(chǎng)份額增加。第三類，中間檔次成交活躍，西安100-200萬(wàn)剛改類產(chǎn)品成交活躍，深圳300-600萬(wàn)二手房走俏。第四類，南京“兩頭翹”， 500萬(wàn)改善及千萬(wàn)豪宅暢銷，150萬(wàn)以下產(chǎn)品以價(jià)換量份額同樣增加。

??1、京滬杭廬鄭漢低總價(jià)產(chǎn)品愈加暢銷，鄭合漢100萬(wàn)以下占比增加

??上海、北京、杭州、合肥、鄭州、武漢低總價(jià)二手房產(chǎn)品愈加暢銷，合肥、鄭州、武漢100萬(wàn)以下產(chǎn)品成交占比達(dá)到3成左右，京滬杭200萬(wàn)元以下產(chǎn)品成交占比也達(dá)到超過(guò)30%。

??從變化情況來(lái)看，北京前4月總價(jià)300萬(wàn)以下產(chǎn)品成交放量，成交占比增至64.3%，這與春節(jié)后的學(xué)區(qū)置業(yè)潮或有關(guān)聯(lián)。300萬(wàn)以下成交二手房的區(qū)域分布上，相較2022年，東城、西城、朝陽(yáng)占比增加0.3個(gè)百分點(diǎn)以上，反觀學(xué)區(qū)資源一般的大興、昌平降幅在1個(gè)百分點(diǎn)左右。

??鄭州、武漢、合肥剛需主導(dǎo)二手房成交特征突出，100萬(wàn)以下產(chǎn)品成交占比顯著增長(zhǎng)，而150萬(wàn)以上產(chǎn)品占比均降。以武漢為例，100萬(wàn)以下二手房成交占比較2022年增長(zhǎng)4.2個(gè)百分點(diǎn)，而150-200、200-250萬(wàn)成交占比下降1個(gè)百分點(diǎn)以上。

??2、穗渝改善發(fā)力，廣州400萬(wàn)以上、重慶150萬(wàn)以上市場(chǎng)份額增加

??廣州改善及豪宅成交接續(xù)發(fā)力，廣州400萬(wàn)以上二手房成交占比皆漲，500-600、600-700萬(wàn)的改善區(qū)間占比漲幅分別達(dá)到0.6、0.5個(gè)百分點(diǎn)，漲幅最大的是1000-3000萬(wàn)元的終改豪宅產(chǎn)品，較2022年增長(zhǎng)0.9個(gè)百分點(diǎn)2.9%。

??重慶150-400萬(wàn)改善類二手房產(chǎn)品份額逐漸增加，150-200萬(wàn)、200-250萬(wàn)總價(jià)段產(chǎn)品成交占比較去年增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)以上，300-400萬(wàn)的純改善產(chǎn)品成交增幅亦達(dá)到0.6個(gè)百分點(diǎn)之多，與之相對(duì)應(yīng)的是，150萬(wàn)以下剛需類產(chǎn)品占比明顯下滑。

??3、西安100-200萬(wàn)中間檔次成交活躍，深圳300-600萬(wàn)剛改走俏

??西安、深圳“中間檔次”價(jià)位的剛改類產(chǎn)品成交占比增加。西安成交占比較2022年變化最大的總價(jià)段是100-150萬(wàn)，份額增加2.18個(gè)百分點(diǎn)，升至28.8%，150-150萬(wàn)產(chǎn)品份額也有0.27個(gè)百分點(diǎn)的上漲，而100萬(wàn)以下純剛需產(chǎn)品占比下滑1個(gè)百分點(diǎn)以上，以及200萬(wàn)以上改善乃至高端類產(chǎn)品份額均下滑。

??深圳300-600萬(wàn)總價(jià)段的二手房產(chǎn)品走俏。深圳300-400萬(wàn)總價(jià)的二手房穩(wěn)居成交主力，占比較2022年再增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)至19.8%，400-500、500-600、800-900萬(wàn)總價(jià)段產(chǎn)品占比分別有0.5、0.2、0.6個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)。

??4、南京兩頭翹，500萬(wàn)改善及千萬(wàn)豪宅暢銷，150萬(wàn)以下剛需以價(jià)換量（略）

??PART.04
項(xiàng)目微觀: 京滬“老破小”供需兩熱
鄭漢渝寧等90-120平次新房熱銷
（本節(jié)有刪減）

??（一）掛牌情況：12城掛牌量增價(jià)跌，一線積極置換、二線加速拋售之嫌顯著（本節(jié)有刪減）

??供給端來(lái)看，典型十二城自2023年2月以來(lái)，整體掛牌量增價(jià)跌，房東拋售心態(tài)嚴(yán)重，我們分析了2023年2-4月各城市新增二手房源掛牌結(jié)構(gòu)，可以看出不同城市業(yè)主心態(tài)也存在差異。

??1、12城掛牌量穩(wěn)中有增至279萬(wàn)套，寧渝鄭等次新降價(jià)拋售明顯

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，12個(gè)重點(diǎn)城市自2022年1月以來(lái)整體掛牌量便呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，截止2023年4月末，掛牌套數(shù)已達(dá)到2793671套，環(huán)比上漲4%，較去年同期翻番，達(dá)到階段性高位。細(xì)化到單城市，北京、廣州、鄭州、重慶4月掛牌套數(shù)環(huán)比漲幅均超5%。

??而從掛牌價(jià)格來(lái)看，除了一線城市北上廣深和部分二線杭州、天津、西安整體掛牌價(jià)格保持平穩(wěn)之外，南京、合肥、武漢、重慶、鄭州4月末掛牌價(jià)均呈現(xiàn)同環(huán)比齊降態(tài)勢(shì)，這些城市的共性特征為購(gòu)房主力群體為剛需剛改自住需求，近幾個(gè)月來(lái)伴隨著新房行情火熱，二手業(yè)主掛牌意愿明顯上升，低價(jià)拋售情況也較為普遍。

??究竟各城市新增掛牌房源有哪些特征？這些掛牌房源背后業(yè)主的心態(tài)如何？是為了置換再次入市還是資金變現(xiàn)的需求，我們將通過(guò)各城市2023年2-4月新增二手房掛牌結(jié)構(gòu)來(lái)具體解析。

??2、按區(qū)域：京滬次核心區(qū)新增掛牌居多，深鄭寧剛需片區(qū)占比大（略）

??3、按房齡：一線城市主力15-30年老房子，二線集中6-15年次新房

??按各城市2023年2-4月新增掛牌房源房齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，大體呈現(xiàn)出以下特征：核心二線城市諸如南京、武漢、西安、重慶、合肥、鄭州等房齡普遍較新，掛牌房源以5-15年居多，南京5-10年次新房占比高達(dá)67%，而10-15年房源占比也達(dá)到了26%。

??而一線城市掛牌房源主要集中在15-30年老房子為主，北京、深圳15-25年房源累計(jì)占比均在5成左右，上海25-30年房源占比高達(dá)24%。

??4、按產(chǎn)品：京滬50-90平二房為主，穗廬漢渝鄭拋售90-120平三房

??以戶型來(lái)看，各城市新增掛牌房源主要集中在二房和三房，但是結(jié)合面積段交叉分析，我們發(fā)現(xiàn)不同城市掛牌結(jié)構(gòu)也存在顯著的差異化特征，大體可以分為以下幾類：

??一是北京、上海主力新增掛牌房源集中在50-70平、70-90平二房，累計(jì)占比均在35%以上，二房相較于三房而言，功能性略顯缺失，掛牌小面積二房的業(yè)主存在房屋置換的可能性較大。

??二是深圳、杭州以70-90平小面積三房為掛牌主力，占比均在2成左右，三房基本可以滿足基礎(chǔ)的居住需求，而掛牌占比穩(wěn)中有增，我們認(rèn)為主要也是基于居住改善的客觀需求，需要置換大面積三房或四房。

??三是廣州、合肥、武漢、西安、重慶、鄭州等半數(shù)城市以70-90平二房、90-120平三房為掛牌主力。70-90平二房還是存在明顯的功能性缺失，業(yè)主或?qū)①u(mài)舊買(mǎi)新，不過(guò)對(duì)于90-120平三房而言，基本可以滿足三口之家的基礎(chǔ)居住需求，這類房源在新增掛牌中占比較大，存在業(yè)主拋售嫌疑。

??5、賣(mài)方特征：京滬賣(mài)房多為置換，漢渝鄭寧等二線賣(mài)房大概率不買(mǎi)新

??將各城市2023年2-4月新增掛牌區(qū)域、房齡、產(chǎn)品結(jié)合分析，可以將不同城市分為以下幾類:

??一是以北京、上海為典型代表，目前業(yè)主出售房源集中在城市次核心區(qū)小面積段（50-90平）二手房為主，且房齡普遍偏老，即我們常規(guī)意義層面的市中心老破小，這部分房源出售一方面可能是基于居住升級(jí)置換，另一方面也有可能是學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)賣(mài)。

??二是以杭州、深圳為代表的改善驅(qū)動(dòng)型城市，短期內(nèi)業(yè)主主要銷售的還是以小面積（70-90平）三房為主，新房市場(chǎng)尚有支撐，業(yè)主賣(mài)舊買(mǎi)新概率較大。

??三是以武漢、重慶、鄭州、南京為代表的二線城市，新房低迷、二手火熱，二手房?jī)r(jià)均有不同程度下行，且短期來(lái)看拋售90-120平三房次新房占比依舊較高，對(duì)于這類城市而言，短期內(nèi)業(yè)主觀望情緒濃厚，即便房源出手，再次置換概率并不算太大。

??（二）成交情況：2-4月顯著跳增、延續(xù)高位，以90-120平次新房為主力（本節(jié)有刪減）

??需求端來(lái)看，伴隨著掛牌量“居高不下”，典型十二城2023年2月以來(lái)整體成交量也出現(xiàn)了激增跡象，我們篩選了這些典型城市成交量居前的小區(qū)，意圖通過(guò)成交房源的區(qū)域、房齡、面積段等特征，解析業(yè)主購(gòu)房心態(tài)。

??1、12城2-4月單月成交均超11萬(wàn)套，廬寧漢等4月均價(jià)同比顯著回落

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，12個(gè)重點(diǎn)城市2023年2月整體成交量便顯著跳增，2-4月單月成交套數(shù)均在11萬(wàn)套以上，2023年3月創(chuàng)新高，達(dá)149762套。雖然4月小幅回落，但仍處階段性高位。細(xì)化到單城市，南京、西安、鄭州4月成交套數(shù)同環(huán)比仍保持增勢(shì)。

??而從成交價(jià)格來(lái)看，一線城市二手住宅成交均價(jià)持穩(wěn)，二線城市中分化行情加劇，合肥、南京、武漢、西安等4月成交均價(jià)同比降幅均在4%以上，較2022年均有不同程度下挫。一方面源于業(yè)主普遍下調(diào)掛牌價(jià)，另一方面，剛需剛改需求蠢蠢欲動(dòng)，成交房源以低價(jià)房為主。

??為了更好的分析各城市成交房源有哪些特征，我們選取了各城市2023年2-4月成交套數(shù)居前（30套以上）的小區(qū)，從其所處區(qū)域、房齡、產(chǎn)品檔次等維度解析。

??2、按房齡：廣深杭寧漢鄭等主力成交6-10年次新房，京滬老房子熱銷

??按各城市2023年2-4月成交套數(shù)超30套的小區(qū)的房齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，多數(shù)城市成交主要集中在5-10年左右次新房小區(qū)，深圳、重慶、蘇州、合肥、南京、杭州占比均在4成以上。

??這點(diǎn)也不難理解，目前投資投機(jī)需求減退，剛需剛改自住需求回歸主導(dǎo)，而次新房無(wú)論從居住品質(zhì)、戶型功能性方面與新房差異較小，加之新房供應(yīng)受限，二手房?jī)r(jià)格下挫等有利外部條件，所以整體成交仍占據(jù)了較大比重。

??還有部分城市諸如西安、上海、天津、北京等，成交房源以房齡較長(zhǎng)老房子為主，西安目前主力成交小區(qū)半數(shù)房齡在11-15年，而上海、天津房齡在25-30年老小區(qū)占比均在2成以上，北京41年以上老小區(qū)占比也達(dá)到了19%。究其原因，購(gòu)房者更加看重房屋本身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，或擁有獨(dú)特的學(xué)區(qū)資源，或商業(yè)、交通、醫(yī)療等配套便利，加之價(jià)格低于同片區(qū)新房，因而也得到購(gòu)房者青睞。

??3、按區(qū)域：杭寧漢鄭等新區(qū)成交占主力，穗廬市中心+二圈層兩頭翹（略）

??4、按面積：多數(shù)城市集中90-120平次新房，深圳160-180平高端火熱（略）

??5、買(mǎi)方特征：二線多以90-120平自住，京滬“老破小”成交活躍

??將各城市2023年2-4月成交套數(shù)居前小區(qū)的區(qū)域、房齡、產(chǎn)品結(jié)合分析，居民購(gòu)房還是偏好90-120平次新房為主，購(gòu)房逐步回歸自住屬性，不過(guò)各城市間還是存在顯著的分化特征：

??一類主要二線城市以杭州、南京、武漢、鄭州、重慶等為代表，主要還是90-120平城市發(fā)展新區(qū)或是城市中等區(qū)域價(jià)值片區(qū)90-120平次新房持續(xù)熱銷。

??另一類以深圳為典型代表，二手房主要成交高端購(gòu)房需求，160-180平大面積市中心二手次新房持續(xù)熱銷。

??三是以上海、北京為代表，市中心房齡較大、面積較小的房源屬于熱銷主力，因低總價(jià)、交通便利等優(yōu)勢(shì)受到剛需購(gòu)房者的青睞。

??PART.05
定性總結(jié):京滬賣(mài)舊換新為主良性循環(huán)
寧鄭漢渝等降價(jià)拋售雙重?cái)D壓新房
（本節(jié)有刪減）

??以上我們分析了二手房供需絕對(duì)量和結(jié)構(gòu)變化，而二手房市場(chǎng)的火熱行情對(duì)新房市場(chǎng)究竟是推波助瀾還是此消彼長(zhǎng)，主要取決于以下兩方面因素：一是二手房掛牌業(yè)主拋售房源之后短期內(nèi)是否還會(huì)再次置業(yè)；二是二手房和新房客群重合度高低。重合度越高，客戶分流情況越嚴(yán)重，對(duì)新房市場(chǎng)影響越大，反之亦然。綜合來(lái)看，典型城市大體可分為以下幾類：

??（一）京滬二手房供需契合度較高，新房高熱不退刺激業(yè)主“以舊換新”（略）

??（二）杭深等二手業(yè)主積極拋售小戶型，短期內(nèi)難變現(xiàn)、轉(zhuǎn)新周期較長(zhǎng)

??其次，對(duì)于杭州、深圳等城市而言，二手業(yè)主積極拋售小戶型，但是二手房成交結(jié)構(gòu)來(lái)看存在供需錯(cuò)配，短期內(nèi)難變現(xiàn)、轉(zhuǎn)新周期較長(zhǎng)。具體來(lái)看，一方面二城以70-90平小面積三房為掛牌主力，占比均在2成左右，加之新房市場(chǎng)相對(duì)火熱，業(yè)主賣(mài)舊換新意愿強(qiáng)烈。另一方面，從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，杭州成交套數(shù)居前小區(qū)以90-120平次新房源為主力，深圳則以160-180平高端小區(qū)成交表現(xiàn)較佳，小面積三房短期內(nèi)還是存在難以出手跡象的?；诖耍瑢?duì)于這類城市而言，雖然二手房業(yè)主急于變現(xiàn)換新，但是買(mǎi)房者更多關(guān)注大面積一步到位自住需求，供需錯(cuò)配導(dǎo)致短期內(nèi)二手房熱度難以及時(shí)傳遞到新房市場(chǎng)。

??不過(guò)值得關(guān)注的是，無(wú)論是杭州、深圳，新房和二手房主要還是依托改善客群主導(dǎo)，重合度相對(duì)較高，短期內(nèi)二手房火熱更多是因?yàn)樾路抗┙o受限，若后續(xù)新房推盤(pán)中能加強(qiáng)市中心改善盤(pán)比例，客戶很有可能分流至新房市場(chǎng)，二手房也將迎來(lái)回落行情。

??（三）鄭漢渝寧等多數(shù)二線業(yè)主降價(jià)拋售，新房慘淡，再入市概率低

??最后，對(duì)于南京、武漢、鄭州、重慶等多數(shù)城市而言，業(yè)主降價(jià)恐慌性拋售現(xiàn)象比較常見(jiàn)，因新房市場(chǎng)行情慘淡，故即便二手業(yè)主變現(xiàn)成功，再次入市概率依舊較低。這些城市普遍具有以下共性特征，其一掛牌量增價(jià)跌，房東基本都在調(diào)低心理預(yù)期；其二掛牌房源以90-120平房齡6-15年房源為主，即業(yè)主拋售的算是功能性較為完備的次新房；其三新房市場(chǎng)表現(xiàn)較為慘淡，武漢、鄭州仍有許多問(wèn)題樓盤(pán)存在交付困難，短期內(nèi)對(duì)于購(gòu)房者而言觀望情緒還是比較嚴(yán)重。其四從二手房成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，以90-120平次新房為主，與新房重合度較高。基于以上四點(diǎn)，我們可以推斷，這四城短期內(nèi)二手房市場(chǎng)火熱主要是依托于新房客戶分流所致，二手房業(yè)主降價(jià)拋售，使得很多剛需剛改自住客群積極入市，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場(chǎng)，這部分需求被分流之后短期內(nèi)很難重新回歸新房市場(chǎng)，因而二手房市場(chǎng)火熱短期內(nèi)也難以傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)。