營銷篇、業(yè)績篇、融資篇

??六、營銷篇

??年中為營銷高點，渠道依賴有所上升

??上半年受市場銷售先揚后抑影響，房企在營銷動作上也呈現出較大的變化，開年市場短暫性回暖，特別是春節(jié)回來后的2、3月份，部分項目營銷折扣收回，營銷活動減少，整體促銷略顯平淡。但隨著積壓的需求釋放之后，市場走勢持續(xù)往下，項目去化壓力持續(xù)增加，企業(yè)營銷活動增多，原本收回的折扣再次釋放，特別是到了二季度末，房企營銷促銷活動迎來高潮，部分城市或區(qū)域甚至出現價格戰(zhàn)。

??在這個過程中，線上營銷作為重要的銷售平臺，房企一方面升級軟硬件和管理架構，持續(xù)完善自有線上購房平臺的服務內容，搭建媒體矩陣，實現流量閉環(huán)；另一方面從外部借力陪跑、從內部助力培養(yǎng)，以提升置業(yè)顧問線上直播/短視頻獲客能力。

??總結

??01
六月營銷熱度空前，房企年中積極營銷沖刺業(yè)績

??（部分略）

??2023年上半年房企營銷力度和規(guī)模逐漸增加，營銷重點集中6月。與往年五一期間提前迎來全年首個營銷高位的情況不同，今年上半年的房企營銷熱情在6月達到頂峰，不論從重點監(jiān)測房企的營銷地域范圍以及折扣力度都有明顯的發(fā)力痕跡，甚至鮮有營銷活動的仁恒置地也選擇下場，蘇州仁恒也在6月推出“618磁力購FUN節(jié)”，助力年中業(yè)績。

??在折扣力度方面，主要呈現出三個特點： 

??第一，整體折扣先放后收，再逐步釋放。今年年初整體折扣較為平穩(wěn)，伴隨3月市場脈沖式復蘇，多地項目表示將上調價格或收回前期折扣優(yōu)惠，根據CRIC監(jiān)測數據顯示，重點房企在重點城市近六成加推項目成交均價漲幅超2%，但隨后市場預冷，4月開始近五成項目的成交均價保持在2%的變動幅度以內，5月加推項目中有近三成項目成交價格下調幅度在2%以上，折扣力度逐漸釋放。 

??第二，期房、現房折扣力度分化加大，部分清盤、清棟的特價房、現房優(yōu)惠能達到8折及以下的水平。目前多數房企主要通過小范圍的小幅折扣特價房營銷，如五一期間華潤華南區(qū)域、金地蘇南區(qū)域推出98折活動，而對于“去庫存”壓力較大的房企和地區(qū)，整體折扣力度更大，富力地產在廣州、山西區(qū)域的折扣甚至達到7折水平。

??第三，部分業(yè)績壓力大、急于回款的開發(fā)商，大幅下調價格，項目銷售被緊急叫停，如惠州臻悅府項目甚至達到48折優(yōu)惠力度，活動推出不到一天便被叫停，目前仍處于封盤狀態(tài)。

??在營銷方式上，上半年房企營銷活動出現“營銷精準化”、“現房營銷常態(tài)化”兩大亮點：

??今年上半年營銷活動以區(qū)域營銷為主，持續(xù)精準化化營銷。根據CRIC監(jiān)測，房企營銷決策權逐步下放，一方面以區(qū)域、項目自主舉行的營銷活動顯著增加，且活動側重點頗具區(qū)域特色。另一方面即便在集團、區(qū)域營銷活動中，“一項一策”越來越普遍。

??房企現房營銷逐漸趨于常態(tài)，且針對性去化是另一大亮點。今年上半年房企通過節(jié)日營銷、造節(jié)營銷積極造勢，除“新春置業(yè)”、“返鄉(xiāng)置業(yè)”、“春季置業(yè)”、“五一”、“618”等常用營銷標語外，“現房/準現房”也成為高頻營銷詞匯，現房營銷已然常態(tài)化。不僅如此，對于住宅類、商業(yè)類、車庫類的現房，房企舉辦不同類別的現房節(jié)“去庫存”。

??02
手段：多方渠道并用，重點關注成交轉化

??1、團購：多地支持團購買房，部分城市可突破備案價限制（部分略）

??在業(yè)績壓力不斷增加的情況下，今年深圳、昆山、惠州等地出現了樓盤大幅降價，項目被叫停甚至勒令封盤的情況。在市場有待穩(wěn)定階段，個別項目出現的價格大幅調整不利于市場信心恢復，房企在折扣營銷的節(jié)奏鋪排也要注意，避免進入“危險區(qū)域”。

??為維持市場秩序，更快恢復市場信心，今年以來，多地發(fā)布團購買房的相關政策，據不完全統計，今年以來濟源、資陽、安康、惠州、滁州、寧德等地均發(fā)布了鼓勵團購買房的舉措。旨在希望通過具備穩(wěn)定購買能力群體團購買房提升購房者入市積極性，同時部分地區(qū)團購折扣不計入備案價跌幅范圍，也在一定程度上能降低開發(fā)商私下調價擾亂市場秩序的風險。

??2、直播：補充獲客手段，逐漸關注獲客以及轉化（部分略）

??當前直播賣房已經成為房企獲客的常規(guī)手段之一，部分企業(yè)在一季度的時候已經實現直播常態(tài)化，像遠洋、越秀、萬科等企業(yè)在區(qū)域號上，已經形成較為常規(guī)化的直播IP，每周在區(qū)域號上都有固播時間，助力項目的推廣獲客。

??到了二季度，配合密集的營銷節(jié)點，直播活動的頻次更多，范圍也更廣。主要在于二季度企業(yè)在多個營銷節(jié)點舉辦了豐富的促銷活動，直播發(fā)展到當前也成為企業(yè)營銷節(jié)點的發(fā)聲以及獲客的重要補充。在過去的“五一”、“520”、“母親節(jié)”、“618”、企業(yè)司慶等活動節(jié)點中，企業(yè)扎堆舉行直播活動，以區(qū)域號為主陣地，伴有營銷人員的個人號形成直播陣地進行宣傳。

??值得注意的是，房企當前對直播的重視程度持續(xù)提升，從頂層設計上完善直播的體系架構，推動獲客及轉化。

??3、全民營銷：階段性獎勵和成交傭金，提升積極性（部分略）

??全民營銷、老帶新一直以來都是企業(yè)重點建設的方向，在當前市場下行的情況下，為了降低費率拓展客源等原因，房企也更加重視全民營銷，持續(xù)發(fā)力。當前房企線上營銷矩陣搭建逐步完善，作為發(fā)掘客戶潛力，培養(yǎng)品牌認可度，進行品牌宣傳，節(jié)省營銷費用的重要陣地，企業(yè)發(fā)力老帶新、全民營銷組合拳，在線上官方營銷平臺上上線老帶新推介獲傭金界面，從而實現精準獲客和降低營銷費用。

??全民營銷持續(xù)發(fā)力，一方面通過階段性獎勵，鼓勵老帶新及全民營銷帶看，如遠洋華中區(qū)域“618”活動期間，有效帶看可獲得100元購物卡/組等獎勵；中國金茂北京區(qū)域分有效帶看組數累積，最高可獲得2500元的帶看獎勵。另一方面，給予老帶新及全民營銷推介的成交傭金，一般額度在1萬元/套-10萬元/套不等。

??4、分銷渠道：依賴度有所增加，多地傭金費率提點（部分略）

??部分城市渠道成交占比上升，中介分銷渠道依賴度增加。在上半年整體市場恢復未達預期的情況下，銷售端承壓。在此情況下，分銷渠道依賴仍在，多數城市平均分銷渠道成交占比在50%以上，部分核心一二線城市的渠道成交占比同比上升，企業(yè)銷售對中介渠道分銷的依賴度增加。上海、成都、蘇州、濟南、昆明等城市的累計渠道成交占比同比出現不同程度的上漲，這些城市的遠郊樓盤，在整體市場下行的情況下，開始大范圍動用渠道帶看。

??傭金費率整體持平，但最高點位有所下降。整體的平均費率水平變化不大，但企業(yè)在渠道營銷已成常態(tài)的情況下，積極控制費率，使得整體的平均費率水平變化不大，而由于更高的費率對銷售推動作用有限，大部分城市的較高水平費率有所下滑。

??部分城市使用傭金前置+傭金提點手段，以提升中介帶看和成交。如昆明卓越滇池晴翠5月啟動傭金提點，疊加現金獎、低付、月供返利等多樣營銷手段，使得來訪環(huán)比提升16%。昆明的部分郊區(qū)大盤除了傭金提點之外，還疊加提前結傭的手段，力度遠勝主城項目。無錫方面，部分板塊陷入價格戰(zhàn)，多個項目除加大折扣力度以外，同步上調分銷傭金費率。

??展望

??去化動能轉弱，直播/短視頻是未來方向

??從市場表現來看，上半年市場整體先揚后抑，一季度市場特別是二月和三月份出現了“小陽春”的情況，但二季度未能延續(xù)一季度的“小陽春”行情， 4月份未能實現以往“銀四”的增長，而5月份市場增長未達預期，且部分城市分化加劇，在新開工、房地產開發(fā)投資額下跌且跌速加快，未來短期內銷售、新開工和投資繼續(xù)承壓。企業(yè)的營銷態(tài)勢也由一季度部分項目折扣回收，活動減少的情況，在二季度轉回加大營銷力度的態(tài)度，甚至部分此前鮮有營銷活動的房企也選擇下場營銷，到年中時期借由“司慶”、“618”等活動節(jié)點發(fā)力，整體六月房企的營銷熱度空前，在營銷手段方面也是特價房、團購、直播、分銷渠道等多樣手段齊出。 

??展望未來，短期市場去化動能轉弱的情況下，企業(yè)銷售持續(xù)承壓。在此情況下，房企營銷或有以下幾方面的趨勢： 

??其一，市場承壓的情況下，存量現房未來去化率及價格很難達到預期，持有現房成本增加，企業(yè)的存量現房仍需繼續(xù)加快出清，去化方式上通過特價房讓利形式去化僵尸庫存，針對現房的折扣營銷力度將持續(xù)； 

??其二，分銷渠道搶占營銷費用，企業(yè)一直想擺脫渠道的依賴，但當前市場去化動能轉弱，中介帶看仍是許多項目特別是遠郊大盤的重要手段，分銷渠道在許多城市仍有不可替代的作用； 

??其三，越來越多的房企將持續(xù)聚焦老帶新及全民營銷，通過社群營銷、老帶新獎勵、全民營銷帶看獎勵等方式持續(xù)深耕，對這方面的重視可以建設品牌，提升市場上對品牌的認可度，也是低成本高轉化的營銷手段； 

??其四，直播/短視頻是未來方向，在當前的短視頻電商直播帶貨的時代，通過直播和短視頻可以縮短與購房者的距離，打破時間及空間限制，短視頻式傳播也可以配合營銷人員做裂變式宣傳，發(fā)展到當前，關注點已經從擴大品牌聲量轉向了客戶轉化。

??七、業(yè)績篇

??上半年整體表現平淡，企業(yè)格局分化加劇

??2023年上半年，中國房地產市場和百強房企的整體表現相對平淡。一季度企業(yè)供應自低位回升，3月百強房企業(yè)績業(yè)績增速止跌回正。進入二季度之后，樓市復蘇動能減弱、房企推盤信心不足，5月業(yè)績環(huán)比回落，同比增幅也明顯低于3、4月水平。

??從企業(yè)表現來看，由于去年整體業(yè)績規(guī)模的基數較低，2023年1-5月有近6成百強房企累計業(yè)績同比增長。分梯隊來看，企業(yè)格局分化加劇，上半年累計業(yè)績增幅較高的企業(yè)主要分布在TOP50梯隊，其中央國企以及部分優(yōu)質民企表現出較強的抗周期韌性。

??整體來看，2023年雖然有一定的修復預期，但短期內市場需求及購買力仍處在歷史相對低位。企業(yè)銷售去化及回款壓力較大，下半年仍需耐心等待需求端改善。三四季度，企業(yè)應盡可能保證貨量供應，積極營銷、提升優(yōu)惠力度以促進項目成交去化。同時，也需要加強產品力打造，在行業(yè)下行調整期下提升競爭優(yōu)勢。

??總結

??01
業(yè)績：百強房企上半年銷售整體表現平淡

??2023年以來，中國房地產行業(yè)雖然有一定的修復預期，但上半年市場和企業(yè)的整體表現相對平淡。1-5月，百強房企實現銷售操盤金額25352.8億元，同比增長9.1%。具體來看，一季度隨著疫情管控全面松綁、企業(yè)供應自低位回升，3月百強房企業(yè)績業(yè)績增速止跌回正。但二季度特別是五一期間，房企推盤積極性普遍降低，5月業(yè)績環(huán)比回落，同比增幅也明顯低于3、4月水平。整體來看，目前市場需求及購買力仍處在歷史相對低位，房企推盤信心不足。供需兩端制約之下，樓市復蘇動能持續(xù)放緩。

??02
企業(yè)：近6成百強房企累計業(yè)績同比增長

??從企業(yè)表現來看，由于去年整體業(yè)績規(guī)模的基數較低，2023年1-5月有近6成百強房企累計業(yè)績同比增長，其中10家房企累計業(yè)績同比增幅在30%-50%之間，21家企業(yè)同比降幅超過50%。具體分梯隊來看，上半年累計業(yè)績增幅較高的企業(yè)主要分布在TOP50梯隊。其中，中海地產、華潤置地、招商蛇口、建發(fā)房產、濱江集團、華發(fā)股份、越秀地產等房企業(yè)績表現突出，累計業(yè)績增幅超50%。綠城中國、龍湖集團、中國金茂的累計業(yè)績增幅也在30%以上。整體來看，在目前的行業(yè)背景下，央國企以及部分優(yōu)質民企表現出較強的抗周期韌性。

??03
格局：百強房企格局分化，TOP30變動加劇

??2023年上半年，百強房企格局繼續(xù)分化，央國企及部分優(yōu)質民企韌性較強、中小房企競爭力不足。從不同梯隊房企銷售門檻值的具體變化來看，2023年1-5月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比顯著增長33.6%至746.5億元，TOP20門檻增長11.5%至321.1億元。TOP30和TOP50梯隊房企格局變動加劇，門檻分別同比降低13.5%和5.9%至179.2億元和111.1億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則較去年同期微增4%至42億元。

??展望

??04
下半年企業(yè)運營改善的核心在銷售端

??整體來看，近年來行業(yè)規(guī)模增速持續(xù)放緩，市場降溫明顯、企業(yè)項目去化率不佳。全國商品房銷售規(guī)模經過5年的高位運行之后，在2022年下調筑底。2023年雖然有一定的修復預期，但一季度之后樓市復蘇動能減弱、房企推貨信心不足，市場和企業(yè)整體表現平淡。

??短期來看，目前市場需求及購買力處在歷史相對低位，企業(yè)銷售去化及回款壓力較大，下半年仍需耐心等待需求端改善。長期來看，預計未來三至五年全國商品房銷售規(guī)模都將保持在13億平方米左右，行業(yè)規(guī)模進入無增長時代。

??對企業(yè)而言，下半年企業(yè)運營改善的核心還是在于銷售端。一方面，出險房企仍應以保交付為主要目標，盤活資金、改善現金流，進而緩解流動性壓力。其他規(guī)模房企在三四季度也應盡可能保證貨量供應，同時積極營銷、提升優(yōu)惠力度以促進項目成交去化。另一方面，目前行業(yè)下行調整期下，企業(yè)也更應該回歸產品，持續(xù)關注產品升級迭代、加強產品力打造，在日趨加劇的行業(yè)競爭中強化發(fā)展優(yōu)勢。

??八、融資篇

??上半年融資下跌30%，“退市潮”加劇行業(yè)惡性循環(huán)

??總結

??融資規(guī)模持續(xù)疲軟，行業(yè)分化依然加劇

??01
優(yōu)質及白名單房企迎來融資窗口，央企債券發(fā)行管理新規(guī)落地嚴控風險

??（部分略）

??2022年末，房企融資政策迎來轉向，紓困方向從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業(yè)并存”。進入2023年，1月10日，央行、銀保監(jiān)會召開銀行信貸工作座談會，強調保持房地產融資平穩(wěn)有序，并實施改善優(yōu)質房企資產負債表計劃。此后多部門也陸續(xù)強調，要促進金融與房地產正常循環(huán)、落實“金融16條”等。同時，優(yōu)質房企及白名單企業(yè)保持融資優(yōu)勢。1月11日消息稱，首批改善優(yōu)質房企資產負債表名單出爐：龍湖、碧桂園、新城控股、遠洋集團、金地集團、美的置業(yè)、杭州濱江在列。

??1月31日，河南相關部門篩選了百家本土房企“白名單”，包括建業(yè)、正弘、永威等，以支持房企合理融資需求。此次河南省制定的白名單以地方性民企為主，一定程度上為這類企業(yè)提供了政府信用背書，有助于增加融資機會。但當前的融資開閘仍僅限于優(yōu)質房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖。

??此外5月6日，國資委發(fā)布《中央企業(yè)債券發(fā)行管理辦法》通知，是時隔15年以來，央企債券發(fā)行管理規(guī)定的更新。新規(guī)把境外發(fā)債也納入監(jiān)管，既鼓勵探索多市場、多幣種發(fā)行境外債券，同時健全境外債券風險防控機制。同時，新規(guī)廢棄了原有“逐筆審批”機制，建立“年度計劃管理”機制，央企的年度債券發(fā)行計劃由國資委審核批準。此外，新規(guī)還明確，嚴禁惡意逃廢債行為，對于確有兌付困難的企業(yè)，央企要提前溝通確定處置方案，通過債券展期、置換、現金要約收購、借助央企信用保障基金支持等方式主動化解風險。總體來看，新規(guī)的發(fā)布對央企債券風險進行多方面管控，中央企業(yè)的發(fā)債行為將進一步規(guī)范，發(fā)債將面臨更嚴格的限制，此外央企債券發(fā)行或更多集中于強資質主體，或為優(yōu)質央企融資打開“快速通道”。

??02
不動產私募投資基金盤活存量資產，消費基礎設施納入公募REITS

??……略……

??03
上半年融資總量同比下降30%，融資成本下降至3.72%

??從80家典型房企的融資總量來看，2023年上半年80家典型房企的融資量為2965億元，同比下降30%；其中2023年一季度及二季度的融資規(guī)模，環(huán)比及同比均呈現繼續(xù)下滑的趨勢。2022年四季度以來雖然政策放松，但融資開閘仍僅限于優(yōu)質房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資面仍然處于筑底階段，多數民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。

??從企業(yè)的債券類融資成本來看，境外債券融資成本高達8.04%，較2022年全年抬升0.99個百分點；境內債券融資成本3.50%，較2022年全年略下降了0.04個百分點。境外融資成本較高主要為期內萬達發(fā)行了境外債券成本高達11%，從而提升了整體利率水平。此外境內債券融資成本仍處低位，這主要由于發(fā)債主體大多數為國企央企及優(yōu)質民企，這類企業(yè)融資優(yōu)勢較為明顯。

??此外由于境內發(fā)債占比不斷提升，整體發(fā)債融資成本呈現下滑趨勢。2023年上半年整體新增債券類融資成本3.72%，較2022年全年下降0.51個百分點。

??04
境內債權融資占比提高至80%，境內發(fā)債先漲后跌持續(xù)疲軟

??從融資結構來看，2023年上半年融資占比最高的仍是境內債權融資，占比達到80%，相比2022年全年占比提高了11個百分點。但是從融資量來看，2023年上半年房企境內債權融資同比下降了16%到2379億元；同時其他融資方式的規(guī)模下降更為明顯，資產證券化同比下滑了61%至305億元，境外債權融資同比下降了72%至168億元。

??從企業(yè)債券發(fā)行來看，2023年上半年企業(yè)發(fā)債金額達1686億元，相比2022年同期下降了23%。其中，境內發(fā)債1605億元，相比同期下降了9%；而境外發(fā)債相比同期大幅下降81%到81億元，占比同比下降了14個百分點至5%。

??從單月來看，歷月境外發(fā)債規(guī)模均處于低位，其中2022年7月境外發(fā)債規(guī)模達373億元，主要是由于富力境外債重組所致，此后境外發(fā)債規(guī)模驟減，仍處于冰封狀態(tài)；而境內發(fā)債方面2023年3月、4月同比均有所回升，分別同比上升48%及5%，期內多家房企如華潤、華僑城、萬科等發(fā)行了公司債或中票。但5月及6月房企發(fā)債未有保持增長態(tài)勢，發(fā)債規(guī)模大幅下滑，同比分別下跌56%及57%。

??05
民營房企發(fā)債規(guī)模下滑55%，行業(yè)分化依舊加劇

??……略……

??06
股權融資占比僅4%，6月多家房企定增獲批加速

??（部分略）

??值得注意的是，股權融資方面，雖然自2022年11月28日“第三支箭”政策發(fā)布，恢復上市房企及涉房上市企業(yè)再融資，不少房企都相繼宣布啟動定增計劃，但相比信貸、債券融資，股權融資流程復雜、周期長，后續(xù)進展不盡如人意。2023年上半年，房企股權融資占比僅達4%，規(guī)模僅為114億元。但值得注意的是，近期A股定增市場逐步打開局面。如2023年5月29日招商蛇口的定增并購事項獲深交所審核通過，成為A股房企首份獲批定增。6月份，福星股份、中交地產、陸家嘴、保利發(fā)展等集中獲批。

??07
上市房企迎來退市潮，多家房企發(fā)起保殼計劃

??（部分略）

??在行業(yè)的持續(xù)下行下，2023年4月A股企業(yè)年報季后出現了“戴帽”潮，而后又迎來了一波“退市潮”。截至6月21日，共有11家A股上市房企被“戴帽”，這些企業(yè)的股價也因此遭到了重挫；其中共有8家A股房企因連續(xù)20個交易日的每日股票收盤價均低于人民幣1元/股而觸發(fā)了終止上市條件，其中藍光發(fā)展已經于6月6日完成了退市。此外港股方面，新力已因停牌期滿于4月13日被勒令退市，此外佳源國際、Chinaproperties也已被香港法院頒令清盤，即將面臨退市。

??除了已經確定強制退市的幾家企業(yè)之外，還有部分房企的股價觸及了強制退市的邊緣。從6月21日收盤價來看，共有12家房企的收盤價低于2元/股，其中泛?？毓缮踔烈呀浻羞B續(xù)11個交易日低于1元/股，有可能觸發(fā)終止上市條件。而其余股價高于1元/股的企業(yè)中有部分企業(yè)的股價也曾經跌至1元/股左右，隨時有可能面臨退市危機。而港股方面，除了佳源國際、Chinaproperties兩家已被頒令清盤的房企外，2023年還有11家房企的停牌即將期滿，如果沒有在規(guī)定時間內復牌的話仍有可能被取消上市地位。

??08
多家房企債務重組迎新進展，債轉股成主流方案

??（部分略）

??在上市房企迎來“退市潮”的同時，出險房企的債務重組進程也在明顯提速。2023年3月10日，佳兆業(yè)集團在停牌近一年后復牌，成為2023年首家復牌的出險房企，但境外債務重組的進度卻較為緩慢。而融創(chuàng)中國境外債重組的進程則相對較快。2023年3月28日，融創(chuàng)中國發(fā)布境外債務重組方案，將約百億美元的境外債務分為降杠桿、留債展期兩大板塊進行重組。4月12日，融創(chuàng)中國達成復牌指引及恢復買賣。5月4日，融創(chuàng)再次公布境外債務重組進展，占現有債務約85%的同意債權人已加入重組支持協議。此外6月16日，華夏幸福公布債務進展，其中未如期償還金額279.38億，已實現重組1812.96億。

??展望

??2023年債務到期壓力依然較大
房企還需精簡瘦身

??雖然當前已出現融資政策利好，但融資開閘仍僅限于優(yōu)質房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資面仍然疲軟。尤其是對于多數民企而言，境內銀行授信和債券增信基本上仍偏向支持財務狀況較為良好的優(yōu)質房企；股權融資雖然大多數民企都可以使用，且2022年12月以來房企配股融資的熱情也相對高漲，但是這種融資方式卻并不具有可持續(xù)性。在境外，雖然部分優(yōu)質房企通過內保外貸完成了境外融資，但是對于大部分企業(yè)而言境外融資環(huán)境依然處于冰封期。可見，在當前行業(yè)風險仍未完全出清，市場信心未完全恢復的背景下，多數民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

??從債務到期來看，2023年上半年房企債券到期總規(guī)模為3953億元，而發(fā)行規(guī)模僅為1686億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模134%，這也意味著房企無法通過發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債。值得注意的是，2023年三季度仍舊有到期高峰，今年房企的債務壓力依然較大，若銷售市場長期低迷，債務違約現象或仍會出現。

??此外在當前環(huán)境下，越來越多的上市房企被動“披星戴帽”或強制退市。這一現象或將進一步加深由市場信心缺失及現金流困境導致的惡性循環(huán)。一方面，對于被加上ST或*ST的房企而言，對房企的形象、信譽、融資等方面都會造成不良影響；同時信用能力惡化，引入資金債務重組的可能性也更加渺茫。另一方面，隨著融資及信用的惡化，也將拖累在建工程無法完工，從而引發(fā)大眾對相關涉及樓盤延期交付或甚至爛尾的擔心，造成后續(xù)購房信心的持續(xù)降低。此外，對于戴帽后被強制退市的房企而言，更阻斷了房企通過資本市場進行融資，等待的命運多為破產清算。如果房企破產清盤，項目資產大概率只能折價拍賣出售，債權人和投資者能拿回的可能更少。

??在面對市場銷售不明朗，融資環(huán)境依舊嚴格的當下，對于房企而言，我們建議：

??第一、出險房企要做好市值管理，避免“一元退市”風險。

??第二、抓銷售促回款，加快項目去化；同時加快優(yōu)質資產處置工作，促進現金回流。

??第三、積極化解債務問題，大力推進及落實債務重組。盡可能采取市場化的方式解決債務糾紛，在保證債權人權益同時，最大化維護企業(yè)利益。

??第四、努力降低費用成本開支，控制各項成本支出；深化組織架構調整，精簡瘦身，降本增效。

??第五、推進企業(yè)各層面引戰(zhàn)工作，積極與意向投資者進行接觸，并與意向投資者和合作方溝通探索各種形式合作的可能。