??導(dǎo)語(yǔ)

??整體成交大概率延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，環(huán)比持平6月，基于去年7月為全年低點(diǎn)，預(yù)期7月同比降幅也將大幅收窄甚至轉(zhuǎn)正。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩

??7月房企推盤(pán)積極性由增轉(zhuǎn)降，絕對(duì)量已不及一季度月均。據(jù)CRIC調(diào)研，7月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積658萬(wàn)平方米，6月傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季已過(guò)，房企推盤(pán)積極性一般，7月環(huán)比下降32%，同比下降25%，絕對(duì)量已不及一季度月均699萬(wàn)平方米。分能級(jí)來(lái)看，僅一線(xiàn)同環(huán)比保持正增，累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄至2成以?xún)?nèi)。

??從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，呈現(xiàn)出以剛需、改善為主，高端為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)；主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為51%、33%和16%。預(yù)判7月，我們認(rèn)為，整體成交大概率延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，環(huán)比持平6月，基于去年7月為全年低點(diǎn)，預(yù)期7月同比降幅也將大幅收窄甚至轉(zhuǎn)正。

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??規(guī)模：7月28城供應(yīng)有增轉(zhuǎn)降不及2024年Q1月均，京滬新政利好逆勢(shì)增長(zhǎng)

??7月房企推盤(pán)積極性由增轉(zhuǎn)降，進(jìn)入年中沖刺之后的營(yíng)銷(xiāo)淡季，絕對(duì)量已不及一季度月均。據(jù)CRIC調(diào)研，7月28個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅預(yù)計(jì)新增供應(yīng)面積658萬(wàn)平方米， 環(huán)比下降32%，同比下降25%，絕對(duì)量已不及一季度月均699萬(wàn)平方米。

??分能級(jí)來(lái)看，僅一線(xiàn)同環(huán)比保持正增，累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄至2成以?xún)?nèi)。其中北京集中放量，預(yù)計(jì)7月供應(yīng)量將達(dá)到52萬(wàn)平方米，絕對(duì)量為年內(nèi)次高，預(yù)期將有4600余套房源入市。上海穩(wěn)中有增，得益于新政利好窗口期，成交持續(xù)放量，“以銷(xiāo)定產(chǎn)”模式下房企推盤(pán)積極性穩(wěn)步回升，推貨節(jié)奏明顯加快，同環(huán)比增幅分別達(dá)16%和12%。廣州本月供應(yīng)基本與上月持平，絕對(duì)量均不足50萬(wàn)平方米，累計(jì)同比降幅維持在3成以上。而深圳7月則出現(xiàn)大幅縮量，同環(huán)比“腰斬”，因5-6月集中放量，本月供給略顯疲軟。

??二三線(xiàn)供應(yīng)穩(wěn)中有降，環(huán)比降幅均在4成以上，分化持續(xù)加劇。絕對(duì)量來(lái)看，無(wú)一城市單月供應(yīng)量突破50萬(wàn)平方米，成都、長(zhǎng)沙并列榜首，單月供應(yīng)量也僅48萬(wàn)平。

??從變化情況來(lái)看，大體分為以下四類(lèi)：（1）階段性放量的重慶、廈門(mén)、徐州、漳州等，因上月基數(shù)較低，本月環(huán)比出現(xiàn)超6成增長(zhǎng)。（2）天津、鄭州、南寧、福州等本月供應(yīng)小幅修復(fù)，環(huán)比漲幅1成以?xún)?nèi)，整體供應(yīng)仍處階段性低位。（3）前期熱點(diǎn)城市西安、成都、杭州等本月供應(yīng)階段性回調(diào)，環(huán)比跌幅均在6成以上。（4）多數(shù)城市供應(yīng)仍顯低迷，保持同環(huán)比齊降，合肥、南京等跌幅較小，青島、昆明、濟(jì)南、長(zhǎng)春、無(wú)錫、泉州等三四線(xiàn)城市跌幅相對(duì)較大。

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??結(jié)構(gòu)：供應(yīng)剛改為主，高端為輔
京深津濟(jì)等近遠(yuǎn)郊剛需供應(yīng)占比顯著上升

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來(lái)看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為45%、42%和14%，呈現(xiàn)出以剛需、改善為主，高端為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。分城市來(lái)看，（1）泉州、深圳、南寧、濟(jì)南、昆明、鄭州、天津、北京、西安等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在60%以上，事實(shí)上南寧、濟(jì)南、昆明、鄭州、天津等城市當(dāng)前主要以剛需客為成交主力，房企推盤(pán)偏好剛需產(chǎn)品也迎合主流需求。（2）長(zhǎng)春、廈門(mén)、青島、漳州依舊以改善作為供應(yīng)主力，占比均在7成以上。（3）合肥剛需、高端占比“不分伯仲”，基本都在4成左右。（4）上海則以剛需、改善為主力，占比均在5成左右。（5）福州、蘇州高端產(chǎn)品占比顯著上升，達(dá)到81%和60%。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為51%、33%和16%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠(yuǎn)郊最少。

??分城市來(lái)看，（1）漳州、福州、昆明、南寧、武漢、合肥、重慶、西安、鄭州、成都、徐州等主城占比均在7成以上。（2）北京、濟(jì)南、無(wú)錫、寧波、長(zhǎng)沙、青島則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成及以上。（3）長(zhǎng)春、廈門(mén)、南京、蘇州、廣州等供給結(jié)構(gòu)兼顧了主城和近郊。（4）少數(shù)城市諸如常州、杭州、天津等遠(yuǎn)郊還將持續(xù)加大供貨量，預(yù)期也將造成庫(kù)存積壓。

??03

??預(yù)判：7月供應(yīng)“提質(zhì)”優(yōu)化結(jié)構(gòu)更契合需求
新政發(fā)酵下成交延續(xù)企穩(wěn)

??我們結(jié)合不同城市7月推盤(pán)所處區(qū)域，依據(jù)2024年以來(lái)各區(qū)域板塊歷史去化情況進(jìn)行合理預(yù)估，可以看出，2024年7月預(yù)期去化率為27%，環(huán)比下降2個(gè)百分點(diǎn)，同比下降9個(gè)百分點(diǎn)，與上月和2024年一季度市場(chǎng)熱度基本持平。

??不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類(lèi)典型城市：

??第一類(lèi)以北京、上海、成都、杭州等核心一二線(xiàn)城市，熱度居前，去化率均在4成以上。北京得益于限購(gòu)松綁、降首付降利率等利好刺激，新政后項(xiàng)目來(lái)訪量與認(rèn)購(gòu)量均有不同程度的上升，7月仍處于政策窗口期，存量需求尚有釋放空間，新房預(yù)計(jì)成交量達(dá)50萬(wàn)方左右，環(huán)比增幅約5%。而成都、杭州等城市雖然當(dāng)前去化率仍處高位，但是同環(huán)比齊跌，成都、杭州等去化率已顯著低于一季度均值，增長(zhǎng)動(dòng)力略顯不足。

??第二類(lèi)為廣州、深圳、武漢、濟(jì)南等或因供應(yīng)放量或供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，市場(chǎng)熱度有望低位復(fù)蘇。以深圳為例，7月供應(yīng)恢復(fù)常態(tài)化，回落至2600套左右，不過(guò)得益于改善盤(pán)加快入市步伐，成交有望在多個(gè)改善盤(pán)帶動(dòng)下上行，環(huán)比增幅預(yù)期在2成左右。再如武漢，本月均加強(qiáng)了改善產(chǎn)品和高端產(chǎn)品的供給比例，有開(kāi)盤(pán)和加推意向的主要為純新盤(pán)，且多以準(zhǔn)四代住宅高得房率項(xiàng)目為主， 預(yù)計(jì)7月新房市場(chǎng)能延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，整體市場(chǎng)價(jià)格也因主城區(qū)成交占比拉升而結(jié)構(gòu)性上漲。

??第三類(lèi)為剛需主導(dǎo)型城市，諸如昆明、青島、重慶等，或因供需錯(cuò)配、或因二手房低價(jià)分流影響，去化率或?qū)⒀永m(xù)同環(huán)比齊跌。青島、重慶本月加強(qiáng)了改善產(chǎn)品供應(yīng)占比，但因個(gè)盤(pán)區(qū)位問(wèn)題，對(duì)去化率并無(wú)明顯改善，而昆明本月仍以主城區(qū)剛需項(xiàng)目供應(yīng)為主，不過(guò)二手房因總價(jià)低、選擇面寬而備受剛需客群青睞，持續(xù)分流剛需客群，也使得昆明7月預(yù)期去化率低于2成。對(duì)這類(lèi)市場(chǎng)，房企只能加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)力度，以低總價(jià)、低首付吸引需求，否則整體成交實(shí)難有亮眼表現(xiàn)。

??總體來(lái)看，7月房企推盤(pán)積極性一般，供應(yīng)量穩(wěn)步回落，絕對(duì)量已不及2024年一季度月均，不過(guò)整體供應(yīng)以主城區(qū)剛需、改善為主，供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，加之517新政持續(xù)效應(yīng)影響，因而預(yù)判后市，我們認(rèn)為，整體成交大概率延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，環(huán)比持平6月，基于去年7月為全年低點(diǎn)，預(yù)期7月同比降幅也將大幅收窄甚至轉(zhuǎn)正。

??值得關(guān)注的是，得益于新政利好，一線(xiàn)北上廣深整體市場(chǎng)止跌企穩(wěn)，不過(guò)前期熱點(diǎn)城市諸如杭州、成都等，短期市場(chǎng)熱度則有轉(zhuǎn)弱跡象，后期市場(chǎng)復(fù)蘇主要與不同城市供給結(jié)構(gòu)、房企讓利程度和新政刺激密切相關(guān)，總體而言城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇。