市場(chǎng)報(bào)告克而瑞研究中心 2024-08-27 11:28:48 來源:克而瑞地產(chǎn)研究
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- 發(fā)布時(shí)間:2024-08-27
- 報(bào)告類型:市場(chǎng)報(bào)告
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??一起解鎖資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)的新姿勢(shì),讓錢袋子重新鼓起來!
??◎ 文 / 特別觀察組
??資產(chǎn)荒是這兩年金融領(lǐng)域非?;鸬囊粋€(gè)概念。
??簡(jiǎn)單來說,就是隨著投資收益率的不斷下滑,人們可選的投資品不斷減少,使得風(fēng)險(xiǎn)偏好系統(tǒng)性下降的過程。
??大家很難從風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)投資上得到回報(bào),所以越來越多人傾向于類現(xiàn)金資產(chǎn),如高息紅利股和債券。
??說人話就是錢生錢的效率變低了,難度變大了。
??大部分的理財(cái)行為,只會(huì)讓你未富返貧。
??“你不理財(cái),才可能有財(cái)理你”
??“你惦記著利息,沒想到別人想要你本金”
??這些玩笑話的流行,其實(shí)就是資產(chǎn)荒現(xiàn)象的一個(gè)唏噓表達(dá)。
??01 可選投資品收益不斷走低,甚至為負(fù)
??對(duì)于老百姓來說,資金使用分為日常消費(fèi)和投資。
??常規(guī)投資方向有:股、基金、房(不動(dòng)產(chǎn))和存銀行吃息。
??1.1 債券投資準(zhǔn)入門檻高
??債市主要對(duì)機(jī)構(gòu)投資者開放,個(gè)人投資者要求前20個(gè)交易日,名下個(gè)人金融資產(chǎn)不低于500萬,或者近3年個(gè)人年均收入不低于50萬元。
??因此,大部分個(gè)人投資者是通過債基間接參與。
??1.2 衍生工具專業(yè)要求高
??期權(quán)、期貨等衍生工具玩法很多,確實(shí)可以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖,和套息保值。
??但這種加杠桿的高難度操作,連金融從業(yè)者都常常兩頭挨打,普通大眾想要以此作為常規(guī)投資工具還不太現(xiàn)實(shí)。
??1.3 大A十年決戰(zhàn)3000點(diǎn)
??股市“永恒3000點(diǎn)”的笑話,甚至在2850點(diǎn)的現(xiàn)在成了夢(mèng)想。
??看看這個(gè)圖,和雪球上從哀嚎遍野到寂靜無聲。
??這兩年,不炒股,你的投資收益就能勝過90%的朋友。
??1.4 主動(dòng)權(quán)益基金平均收益率為負(fù)
??我們?cè)賮砜纯椿鸾?jīng)理們的投資表現(xiàn)。
??根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示,全市場(chǎng)成立超過一年的主動(dòng)權(quán)益基金在今年上半年平均收益率為-4.68%,相比去年同期的平均收益率還下降了4.2%。
??與此同時(shí),2024年上半年,主動(dòng)權(quán)益基金數(shù)量從4348只增加至4442只,基金總份額卻從3.56萬億份降至3.35萬億份,凈贖回為2097.48億份。
??這可憐兮兮的收益率和不斷凈贖回的悲觀割肉,就是資產(chǎn)荒下,存量廝殺最慘烈的證明。
??02
??存款利率大概率會(huì)進(jìn)一步下滑
持有現(xiàn)金的收益進(jìn)一步收窄
??在銀行凈息差不斷走低,不斷突破1.8%警戒線的背景下,存款利率也不斷調(diào)降。
??目前招行“招行特色”欄口的年利率已經(jīng)下滑到一年期1.85%,兩年期1.95%。
??要知道2023年2月,兩年期的產(chǎn)品還有2.65%的年利率呢。
??當(dāng)前銀行貸款業(yè)務(wù)并沒有明顯的轉(zhuǎn)向,貸款依舊承壓,未來銀行凈息差依舊會(huì)通過降存款利率的方式得到緩解。
??也就是說,當(dāng)我們的經(jīng)濟(jì)依舊處在降息預(yù)期中,存款利率大概率會(huì)進(jìn)一步下探。
??如同之前的美國和日本,利率甚至有可能逼近0利率。
??在這種情況下,持有現(xiàn)金的機(jī)會(huì)成本更高了。
??即便持幣等待能提供更高的流動(dòng)性,它的吸引力也將不斷下滑。
??03 房?jī)r(jià)普跌,居民貸款意愿持續(xù)下滑
??現(xiàn)在來聊一聊對(duì)老百姓來說,最重要的資產(chǎn):房子。
??樓市在疫后兩年瘋狂沖高見頂,然后在2021年下半年入熊。
??2024年7月,全國70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格中僅有上海、西安微微上漲,太原、吉林環(huán)比持平,其余66個(gè)城市繼續(xù)環(huán)比下跌。
??全國70個(gè)大中城市二手房房?jī)r(jià)從2023年5月開始,月度環(huán)比持續(xù)為負(fù)。新房?jī)r(jià)格在2023年6月也進(jìn)入環(huán)比負(fù)增狀態(tài)。
??房?jī)r(jià)的跌跌不休,一方面是經(jīng)濟(jì)下行沖擊,使得人們的收入風(fēng)雨飄搖。
??影視寒冬、地產(chǎn)寒冬、互聯(lián)網(wǎng)大裁員,金融退薪降薪輪流沖上熱搜。
??小紅書“大廠裸辭”博主,美團(tuán)外賣騎手、滴滴網(wǎng)約車司機(jī),成了新職業(yè)香餑餑。
??另一方面,是近三十年的地產(chǎn)神話被打破,集體信仰破滅后的信心修復(fù)需要更強(qiáng)有力的信號(hào)方可逆轉(zhuǎn)。
??講到這里,我們可以看出,樓市陰跌不止最核心的問題就是有效需求不足。
??即,有意愿且有能力購房的人大幅減少。
??結(jié)合最新公布的7月社融數(shù)據(jù):
??新增人民幣貸款2600億,低于wind市場(chǎng)平均預(yù)期的4560億。社會(huì)融資7708億,低于wind市場(chǎng)平均預(yù)期的10216億。
??m2貨幣增速6.3%,較上月小幅反彈0.1個(gè)百分點(diǎn);m1貨幣負(fù)增長(zhǎng)加深,由上月的-5%回落至-6.6%。
??我們可以看出信貸周期依舊處在緊縮狀態(tài)。
??而這里和居民決策最為相關(guān)的是居民中長(zhǎng)期貸款,這個(gè)指標(biāo)基本可以約等于大家的房貸情況。
??圖:居民中長(zhǎng)期貸款(億元)
??可以看出,疫情后大家的貸款意愿出現(xiàn)了分歧,新增貸款當(dāng)月值出現(xiàn)了大幅波動(dòng)。
??滾動(dòng)十二個(gè)月均值在2021年4月達(dá)到高點(diǎn),此后居民新增中長(zhǎng)期貸款持續(xù)下降。
??2022年后部分月份新增為負(fù),足以說明提前還貸就成了大家的首選操作。
??04
??當(dāng)下缺乏更高預(yù)期收益率的投資品
提前還貸成為更穩(wěn)健的選擇
??上證指數(shù)從2021年2月的3731點(diǎn),已經(jīng)回落了三成;房?jī)r(jià)也從高位跌回2016年水平。頭部基金經(jīng)理年化收益率為負(fù),存款2年期年利率不足2%。
??截至2024年7月22日5年期以上的LPR為3.85%。
??這意味著提前還貸,意味著至少能減少3.85%的房貸利息。
??這么一盤算,只要有閑錢,還貸就約等于賺了4個(gè)點(diǎn)。
??不過,房貸是可抵稅的,就算要提前還,也需要把抵稅收益考慮進(jìn)去。
??05 未來買房決策會(huì)更依賴于穩(wěn)定租金收入的預(yù)期收益而非資產(chǎn)增值收益
??最后,買房本質(zhì)上是一個(gè)加杠桿的決策過程。
??成本端需要考慮未來的剛性債務(wù),和當(dāng)前的大量資金占用,即便現(xiàn)在部分城市首付比已經(jīng)壓到了15%。
??而收益端,一方面是租金收入的穩(wěn)定性現(xiàn)金流(就算自住也需要計(jì)算這個(gè)機(jī)會(huì)收益),另一部分是隨著城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)回暖帶來的資產(chǎn)增值。
??此前三十年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng),使得收益端資產(chǎn)增值的預(yù)期報(bào)酬率遠(yuǎn)超租金收入,大家的購房決策多從房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期入手。
??而當(dāng)進(jìn)入地產(chǎn)金融周期下半場(chǎng)時(shí),購房決策的比較,可能會(huì)更多著眼于比較:
??租金性穩(wěn)定現(xiàn)金流入+有房的情緒價(jià)值和剛性債務(wù)支出+流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),孰高孰低
??當(dāng)個(gè)人的買房回歸理性,不沖動(dòng),也不悲觀?;蛟S,地產(chǎn)的底,就出現(xiàn)了。
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中國城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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