市場(chǎng)報(bào)告克而瑞研究中心 2024-08-28 11:12:59 來(lái)源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國(guó)
- 發(fā)布時(shí)間:2024-08-28
- 報(bào)告類型:市場(chǎng)報(bào)告
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??專業(yè)投資客的投資收益來(lái)自于方方面面的摳細(xì)節(jié),房產(chǎn)投資也是個(gè)非常專業(yè)的賽道。
??◎ 文 / 特別觀察組
??最近,我們接觸了一個(gè)比較低調(diào)的群體,一群base上海的“炒房客”。
??他們中的部分,從去年底開(kāi)始,已經(jīng)把房產(chǎn)投資陣地從上海轉(zhuǎn)移至重慶。
??“上半年我在重慶買了10套房,都是集中在一季度?!睆娜ツ甑?,A先生就不斷在重慶踩盤,一個(gè)月時(shí)間看房不下150套。
??“我習(xí)慣了一年至少得買幾套,尤其熊市,熊市忍不住,牛市可以休息?!?/p>
??為什么是重慶?
??從歷史漲幅來(lái)看,過(guò)去十年投資重慶房產(chǎn)并不是個(gè)明智的選擇。無(wú)論是跟一線城市上海比,還是跟同樣是二線城市的“鄰居”成都比,重慶房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后。
??從商品住宅成交均價(jià)來(lái)看,近十年上海、成都和重慶漲幅分別為150%、174%和117%。重慶房?jī)r(jià)表現(xiàn)實(shí)在差強(qiáng)人意,比存銀行也強(qiáng)不了多少,可謂幾乎”十年不漲”。
??01 重慶議價(jià)空間大,容易“撿尸體”
??“我在暗中抄底,重慶還價(jià)特別容易?!?/p>
??重慶很久以來(lái)都是不折不扣的買方市場(chǎng),買家往往占據(jù)著絕對(duì)的主動(dòng)權(quán)。
??由于房?jī)r(jià)長(zhǎng)期較為平穩(wěn),重慶房東并未享受太多房?jī)r(jià)上漲紅利,出售房產(chǎn)時(shí)也很少出現(xiàn)惜售心態(tài),多板塊的二手房成交折扣率低于9折。
??遇上房東急售,個(gè)盤折扣率甚至可以低至7折。以A先生今年年初購(gòu)入的一套房舉例,掛牌280萬(wàn)的房產(chǎn),直接照著掛牌價(jià)的7折200萬(wàn)還價(jià)。
??這個(gè)砍價(jià)幅度在上海是不可想象的,大概率要激怒房東。即使是中介假扮客戶壓價(jià),也不敢胡亂喊出7折的價(jià)格。
??而在重慶,經(jīng)過(guò)幾次來(lái)回拉扯之后,最終這套房A先生以212萬(wàn)成交,成交折扣率為76折。
??A先生在重慶市場(chǎng)的中高端項(xiàng)目遇到的房東急售,主要有三種情況,舉家移民、企業(yè)破產(chǎn)還債和年終給員工發(fā)工資獎(jiǎng)金。在經(jīng)濟(jì)下行背景下,這種案例屢見(jiàn)不鮮。
??重慶房?jī)r(jià)絕對(duì)值在二線城市中也屬于較低水平,當(dāng)下以“撿尸體”的心態(tài),接過(guò)別人舉了五六年的杠鈴,可謂“下有底”,在樓市熊市中,不失為一種相對(duì)安全的選擇。
??02 重慶租售比高,可實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”
??牛市擁抱成長(zhǎng)股起飛,熊市抱團(tuán)紅利股避險(xiǎn)。在股票市場(chǎng),經(jīng)歷一輪完整牛熊的老股民對(duì)這句話應(yīng)該有較深的體會(huì)。
??而房產(chǎn)作為一種投資品考量,投資客的投資思路也不相上下。樓市持續(xù)下行背景下,能源源不斷提供現(xiàn)金流的高租售比房產(chǎn)才是更安心的選擇。
??根據(jù)2024年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告,經(jīng)測(cè)算目前一線城市租售比不到2%,二三線城市租售比有所上升,升至3%左右。
??一線城市以上海為例,2023年全市平均租售比僅1.6%,租售比最高的崇明區(qū)和金山區(qū)二手房平均租售比也僅為2%左右。與上海目前普遍3.4%的首套房利率相比,上海大多數(shù)二手房租金對(duì)房貸的覆蓋率不足一半。
??重慶市場(chǎng)二手房的租金收益狀況要好得多,全市平均租售比達(dá)到了2.4%。江津、璧山和長(zhǎng)壽區(qū)的二手房平均租售比甚至超過(guò)了3%。重慶目前的首套房貸利率也在3.4%左右,而投資客買房首選的經(jīng)營(yíng)貸,貸款利率普遍可以做到更低,“以租養(yǎng)貸”并非難事。
??“重慶比較好的次新房租售比2.5%是有的,個(gè)別筍盤可以到3%,老破商圈房就更不用說(shuō)了,租售比都是3%以上。租金都能抵月供了,就不會(huì)有太大跌幅了。”
??央行在《2024年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中也一再?gòu)?qiáng)調(diào)租金對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的重要性,原文如下:
??從租售比的角度來(lái)看,也許,重慶的底,真的快出現(xiàn)了。
??03 只選擇重慶1%的人能買得起的好房子
??跌不下去,并不意味著能上漲。
??重慶二手房市場(chǎng)面臨的拋壓壓力也不容小覷。重慶二手房掛牌套數(shù)長(zhǎng)期居高不下,對(duì)比重慶和上海的掛牌成交數(shù)據(jù)來(lái)看,重慶的賣房難度估計(jì)在上海的四倍以上。
??因此,謹(jǐn)慎選籌在重慶不僅是個(gè)技術(shù)活,也是非常必要的事。
??一、不碰房齡超過(guò)十年的房產(chǎn)。
??一方面,重慶只有品相好的次新房才能租出好的租售比。
??“上海買房可以不看房齡,重慶一定要看房齡。租抵供需要房子的品相很好,重慶稍微老一點(diǎn)兒,比如房齡超過(guò)十年,即便地段不錯(cuò)也很難租?!?/p>
??另一方面,重慶次新房的拋售壓力也比老舊二手房小。
??根據(jù)CRIC數(shù)據(jù),重慶掛牌的二手房中,有近七成為房齡超過(guò)10年的房子,即2015年以前的二手房。從掛牌成交比來(lái)看,房齡越新的二手房,成交也越容易。
??二、配套不能有短板,規(guī)劃級(jí)別要高,成長(zhǎng)性好更佳。
??除了房齡以外,投資客們提到最多的選籌標(biāo)準(zhǔn)主要集中在項(xiàng)目資源上,配套資源要全面、要稀缺、同時(shí)也要兼顧成長(zhǎng)性。
??“我主要關(guān)注渝北這個(gè)片區(qū),商圈+地鐵+學(xué)區(qū)+公園+大品牌開(kāi)發(fā)商新盤才是投資重慶的正道?!?/p>
??“我重慶不選最高租金收益的區(qū)域,因?yàn)槟鞘浅墒靺^(qū)域,房子都至少六七年房齡了,我最近買得多的是中央公園,租金不算很好,但我覺(jué)得類似上海2003年的聯(lián)洋,全部是高品質(zhì)的新小區(qū),規(guī)劃級(jí)別也很高,規(guī)劃也已經(jīng)落地了百分之七八十了。”
??“我今年年頭在重慶買的房子套均都在300萬(wàn)左右,都是兩江四岸核心區(qū)的江景房。”
??總的來(lái)說(shuō),就是聚焦城市的頭部項(xiàng)目,只投資富人能買得起的好房子,才能有好的投資回報(bào)。
??04 普通人,投資需謹(jǐn)慎
??專業(yè)投資客的投資收益來(lái)自于方方面面的摳細(xì)節(jié),他們基于多次的買賣房經(jīng)驗(yàn)、成熟穩(wěn)定的貸款合作方、以及不厭其煩地?zé)o數(shù)次踩盤培養(yǎng)市場(chǎng)敏感度,無(wú)論是議價(jià)、貸款還是選籌,他們比我們大多數(shù)普通人都有著非常明顯的優(yōu)勢(shì)。
??綜上,我們可以發(fā)現(xiàn),房產(chǎn)投資也是個(gè)非常專業(yè)的賽道。在樓市大環(huán)境不景氣的背景下,買套房坐等上漲的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。普通人,投資買房需謹(jǐn)慎。
- 10:54
- 10:51
- 10:37
漳州:優(yōu)化市中心城區(qū)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地開(kāi)發(fā)利用政策
- 09:55
- 09:20
- 09:18
- 09:15
- 09:12
- 08:48
- 08:45
- 08:39
- 2024-08-27 12:16:38
- 2024-08-27 12:13:48
- 2024-08-27 12:05:13
- 2024-08-27 11:52:21
- 2024-08-27 11:42:35
- 2024-08-27 11:35:01
- 2024-08-27 11:26:54
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1行業(yè)透視|“買房送飛機(jī)”!存量房去化出路向何方?
- 2典型城市房地產(chǎn)政務(wù)環(huán)境研究
- 3資產(chǎn)荒下,提前還房貸成了最佳理財(cái)產(chǎn)品?
- 4上?!?27新政”后首置客群愿意為新房還是二手房買單
- 5樓市耳邊風(fēng)|抵不住價(jià)格誘惑,剛需竟關(guān)注起了
- 6市場(chǎng)周報(bào)|2024年第33周——典型城市商品住宅成交總面積環(huán)比增加0.82%
- 7對(duì)“零首付”購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)提示
- 8行業(yè)透視|8月LPR不變,廣州蘇州等首套利率已跌破3%
- 922城二手房成交報(bào)告
- 10重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)報(bào)告 (2024年7月)