??本期關(guān)注

??32省市出臺(tái)或修訂政府代建制管理辦法

??2024年政府代建制度的相關(guān)法規(guī)落地、修訂持續(xù)推進(jìn)，全年共有32個(gè)省市（含區(qū)縣）出臺(tái)了政府投資項(xiàng)目代建制度規(guī)范，以及代建招標(biāo)規(guī)范的細(xì)化的通知。從出臺(tái)節(jié)奏來(lái)看，三季度相較于一二季度，政策出臺(tái)的節(jié)奏有所加快，四季度政策出臺(tái)力度略有放緩，回到一二季度的均值。

??2024年Top30企業(yè)代建新拓面積突破2億平方米

??2024年代建新拓規(guī)模創(chuàng)下歷年新高，全年新增代建規(guī)模30強(qiáng)企業(yè)總計(jì)獲得委托項(xiàng)目達(dá)到2.05億平方米，同比增長(zhǎng)17%，規(guī)模較2020年增長(zhǎng)兩倍由余。部分“后入局”的代建企業(yè)在2024年擴(kuò)張迅猛，新拓代建面積同比增速遠(yuǎn)超行業(yè)平均，如旭輝建管、新城建管、而今管理全年拓展面積同比分別增62%、86%和80%。

??2024年城投拿地建面占比達(dá)60%

??2024年全年，城投在核心城市拿地建面占比為60%，較2023年增加7個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下自2021年以來(lái)的拿地建面占比新高，由此可見(jiàn)城投公司仍在土地市場(chǎng)中扮演重要角色。

??Top30企業(yè)中半數(shù)推出合伙人計(jì)劃

??在代建市場(chǎng)增量收縮的外部壓力下，2024年代建房企合伙人計(jì)劃出現(xiàn)“井噴”。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，至今為止共有14家企業(yè)發(fā)布過(guò)合伙人計(jì)劃，其中11家都發(fā)生在2024年，在第四季度中，金地管理和而今管理（原融者共創(chuàng)）、綠地智慧也發(fā)布了合伙人計(jì)劃。

??全年中標(biāo)項(xiàng)目同比增43%

??2024年全年代建中標(biāo)項(xiàng)目512個(gè)，同比增長(zhǎng)43%，第四季度代建中標(biāo)項(xiàng)目146個(gè)，同比增加103%，全年中標(biāo)項(xiàng)目量持續(xù)走高，第四季度呈現(xiàn)翹尾。從能級(jí)分布來(lái)看，2024年全年中標(biāo)項(xiàng)目中，一線城市占13%，二線城市占34%，三四線城市則占54%。

??01 行業(yè)政策

??政府代建制持續(xù)推進(jìn)
保障房催生的代建空間仍廣闊

??1、32省市出臺(tái)或修訂政府代建制管理辦法，代建招標(biāo)愈發(fā)細(xì)化和規(guī)范

??2024年政府代建制度的相關(guān)法規(guī)落地、修訂持續(xù)推進(jìn)，全年共有32個(gè)省市（含區(qū)縣）出臺(tái)了政府投資項(xiàng)目代建制度規(guī)范，以及代建招標(biāo)規(guī)范的細(xì)化的通知。 

??一方面隨著代建行業(yè)快速發(fā)展，過(guò)去出臺(tái)較早的規(guī)范制度已經(jīng)不符合當(dāng)前政府代建發(fā)展的進(jìn)程，因此多個(gè)省市重新明確政府投資項(xiàng)目的范圍、規(guī)則，并按照一定的投資額鼓勵(lì)實(shí)行項(xiàng)目代建制，持續(xù)推進(jìn)政府代建規(guī)范、高效管理；另一方面，獎(jiǎng)懲監(jiān)督機(jī)制成為政府代建制的重中之重，多地在《管理辦法》中均進(jìn)一步完善了相關(guān)政策法規(guī)。 

??從出臺(tái)節(jié)奏來(lái)看，三季度相較于一二季度，政策出臺(tái)的節(jié)奏有所加快，四季度政策出臺(tái)力度略有放緩，回到一二季度的均值。 

??從城市范圍來(lái)看，2024年修訂或出臺(tái)政府代建制政策的既包含了一線城市，如深圳的大鵬新區(qū)、龍崗區(qū)、廣州的從化區(qū)，也包括部分核心二線城市，如廈門(mén)、南京、鄭州等。值得一提的是，四五線城市乃至下轄縣依然是政府代建制出臺(tái)的“核心區(qū)”，諸如滑縣、新山縣、新野縣、始興縣等。、

??從出臺(tái)政策內(nèi)容而言，主要分為三個(gè)方面： 

??第一是代建團(tuán)購(gòu)的政策支持。洛陽(yáng)、駐馬店、輝縣等地先后提出支持開(kāi)展代建團(tuán)購(gòu)，支持相關(guān)單位與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)調(diào)代建、團(tuán)購(gòu)職工住房，且團(tuán)購(gòu)達(dá)成的優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍，以助力維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)；第二是出臺(tái)或修訂了省級(jí)或市級(jí)政府投資項(xiàng)目代建管理辦法。比如四季度深圳龍崗將代建項(xiàng)目的一般投資規(guī)模要求降低至 5000 萬(wàn)元以上（含 5000 萬(wàn)元）。代建管理費(fèi)執(zhí)行《基本建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)成本管理規(guī)定》標(biāo)準(zhǔn)。明確了 5000 萬(wàn)元以上及以下政府投資項(xiàng)目代建意向的提出流程和審批程序，增強(qiáng)了委托單位對(duì)代建單位的監(jiān)管力度等。此外，四季度新鄉(xiāng)市出臺(tái)《新鄉(xiāng)市市級(jí)政府投資項(xiàng)目代建管理辦法》，表明市政府采取直接投資方式進(jìn)行固定資產(chǎn)投資建設(shè)的項(xiàng)目。其中，估算總投資在1000萬(wàn)元及以上的非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目原則上均應(yīng)實(shí)行代建。第三是對(duì)于投資中細(xì)分領(lǐng)域的細(xì)則也在進(jìn)一步的優(yōu)化和修訂。例如廣東省，為全面推進(jìn)代建項(xiàng)目管理局（簡(jiǎn)稱(chēng)“代建局”）BIM 應(yīng)用和信息化工作，推動(dòng)建筑信息模型的應(yīng)用，印發(fā)《廣東省代建項(xiàng)目管理局BIM實(shí)施管理標(biāo)準(zhǔn)2023修訂版》《廣東省代建項(xiàng)目管理局BIM實(shí)施導(dǎo)則2023修訂版》。而上半年廈門(mén)出臺(tái)《廈門(mén)市政府投資項(xiàng)目代建單位行業(yè)信用評(píng)價(jià)辦法》，周期內(nèi)對(duì)代建單位的代建業(yè)務(wù)主要發(fā)展指標(biāo)、良好行為和不良行為的量化評(píng)分，反映企業(yè)具備的綜合技術(shù)力量和遵守政策法規(guī)、履行社會(huì)責(zé)任等情況。 

??綜合而言，就2024年已出臺(tái)的政府代建制度政策呈現(xiàn)三個(gè)特征： 

??第一，招投標(biāo)管理更規(guī)范科學(xué)，綜合評(píng)標(biāo)辦法不斷優(yōu)化。如湖南省將評(píng)標(biāo)專(zhuān)家抽取專(zhuān)業(yè)類(lèi)別由單一的項(xiàng)目管理類(lèi)擴(kuò)大為建設(shè)項(xiàng)目管理類(lèi)、工程施工類(lèi)、工程造價(jià)類(lèi)、監(jiān)理類(lèi)、設(shè)計(jì)類(lèi)等五類(lèi)，并明確對(duì)專(zhuān)家抽取重復(fù)率較高的地區(qū)，經(jīng)主管部門(mén)同意后還可適當(dāng)擴(kuò)大抽取專(zhuān)業(yè)范圍，使評(píng)標(biāo)專(zhuān)家的專(zhuān)業(yè)構(gòu)成更加多元化，有助于更全面、客觀地評(píng)估代建單位的能力和方案。 

??第二，職責(zé)劃分更細(xì)致合理。如周口市的《周口市市級(jí)政府投資項(xiàng)目代建管理暫行辦法》明確了各相關(guān)單位在項(xiàng)目實(shí)施程序、財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督、獎(jiǎng)懲等方面的具體職責(zé)，建立了多部門(mén)協(xié)同管理的機(jī)制，提高了項(xiàng)目管理的效率和效果。 

??第三，財(cái)務(wù)管理更嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范，使用范圍更廣。部分地區(qū)降低了代建項(xiàng)目的投資門(mén)檻，擴(kuò)大了代建制度的覆蓋范圍，使更多中小規(guī)模的政府投資項(xiàng)目能夠受益于代建模式的專(zhuān)業(yè)化管理，提高項(xiàng)目的建設(shè)效率和質(zhì)量。

??2、政府代建仍是基本盤(pán)，“保障+市場(chǎng)”模式下代建空間依舊廣闊（略）

??02 行業(yè)規(guī)模

??新拓面積創(chuàng)新高
“新進(jìn)”企業(yè)保持強(qiáng)勁

??2024年代建新拓規(guī)模創(chuàng)下歷年新高，全年新增代建規(guī)模30強(qiáng)企業(yè)總計(jì)獲得委托項(xiàng)目達(dá)到2.05億平方米，同比增長(zhǎng)17%，規(guī)模較2020年增長(zhǎng)兩倍由余。

??由此可見(jiàn)，一方面“地產(chǎn)冷、代建熱”的發(fā)展趨勢(shì)仍在延續(xù)，各代建企業(yè)繼續(xù)保持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)；但另一方面，代建行業(yè)在企業(yè)逐步“飽和”之后，也迎來(lái)增速放緩、競(jìng)爭(zhēng)加劇、企業(yè)分化的新階段，2024年新拓面積同比增速較2023年下降22個(gè)pcts。

??2024年有4家企業(yè)代建新拓規(guī)模破千萬(wàn)平方米，分別是綠城管理、旭輝建管、藍(lán)城集團(tuán)和潤(rùn)地管理，數(shù)量較2023年減少一家。其中綠城管理穩(wěn)居行業(yè)榜首，2024年新拓代建面積達(dá)到3649萬(wàn)平方米，領(lǐng)先第二名多達(dá)一倍。

??與去年相比，實(shí)際上大多數(shù)代建企業(yè)新拓面積仍保持正增長(zhǎng)，但分化顯著。布局代建業(yè)務(wù)較早且規(guī)模較大的企業(yè)增長(zhǎng)相對(duì)穩(wěn)健，不斷聚焦細(xì)分領(lǐng)域來(lái)夯實(shí)行業(yè)地位。而部分“后入局”的代建企業(yè)在2024年擴(kuò)張迅猛，新拓代建面積同比增速遠(yuǎn)超行業(yè)平均，如旭輝建管、新城建管、而今管理全年拓展面積同比分別增62%、86%和80%。

??值得注意的是，部分央國(guó)企代建布局也在逐步加速，招商建管2024年新拓代建面積接近900萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)洋建管代建項(xiàng)目拓展同比增速也達(dá)到218%。

??隨著諸多企業(yè)入局代建賽道，代建項(xiàng)目的新拓難度持續(xù)加碼，這一點(diǎn)從代建行業(yè)集中度下降也可見(jiàn)一斑。

??行業(yè)新拓面積TOP3企業(yè)2024年拓展面積總計(jì)6807萬(wàn)平方米，占30強(qiáng)企業(yè)比重達(dá)33%，較2023年下降3個(gè)pcts。相應(yīng)的，TOP5、TOP10企業(yè)新拓面積占30強(qiáng)比重為44%和64%，均較2023年下降2個(gè)pcts和6個(gè)pcts。由此可見(jiàn)，頭部房企穩(wěn)健發(fā)展，但市場(chǎng)份額逐漸被中型代建愜意和新入局的企業(yè)所分食，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)白熱化。

??03 土地成交

??全年城投拿地占比60%
創(chuàng)2021年以來(lái)新高

??2024年全年，城投在核心城市拿地建面占比為60%，較2023年增加7個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下自2021年以來(lái)的拿地建面占比新高，由此可見(jiàn)城投公司仍在土地市場(chǎng)中扮演重要角色。

??分季度來(lái)看，連續(xù)四年城投拿地均呈現(xiàn)“先低后高”的走勢(shì)，2024年各季度城投拿地建面的占比持續(xù)提升，第一季度拿地建面占比為47%，至第四季度則攀升至66%，較第一季度提升19個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于優(yōu)質(zhì)地塊出讓較早，國(guó)央企等也為了在年內(nèi)開(kāi)盤(pán)而選擇盡早投資。

??04 企業(yè)洞察

??半數(shù)企業(yè)開(kāi)啟合伙人計(jì)劃
項(xiàng)目拓展競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈

??1、全年共11家企業(yè)發(fā)布代建合伙人計(jì)劃，國(guó)央企相對(duì)審慎

??在代建市場(chǎng)增量收縮的外部壓力下，2024年代建房企合伙人計(jì)劃出現(xiàn)“井噴”。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，至今為止共有14家企業(yè)發(fā)布過(guò)合伙人計(jì)劃，其中11家都發(fā)生在2024年，在第四季度中，金地管理和而今管理（原融者共創(chuàng)）、綠地智慧也發(fā)布了合伙人計(jì)劃。

??金地管理10月17日發(fā)布“星辰計(jì)劃”，優(yōu)先珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀城市群和其他省會(huì)及強(qiáng)地級(jí)市。合作流程為：合伙人觸達(dá)——合伙類(lèi)別分辨——合伙確認(rèn)——融入——拓展——利益共享。

??而今管理則于10月22日發(fā)布“引擎計(jì)劃”，誠(chéng)邀各界具有業(yè)務(wù)信息和屬地資源、愿意共謀發(fā)展的合作伙伴，全國(guó)范圍內(nèi)均可。合作流程為：接洽——融入——拓展——落地——服務(wù)——分利。

圖：金地管理、而今管理第四季度發(fā)布合伙人招募計(jì)劃

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)官微、CRIC整理

??從2024年新增代建面積TOP30企業(yè)來(lái)看，目前已有14家開(kāi)展了合伙人計(jì)劃，包括綠城管理、旭輝建管、金地管理、融者共創(chuàng)、新城建管等，多數(shù)集中在民企以及近兩年“新”入局的企業(yè)當(dāng)中。

??實(shí)際上，代建賽道增速逐漸趨于平穩(wěn)、競(jìng)爭(zhēng)激烈已經(jīng)成為諸多企業(yè)共識(shí)。

??代建保障房受“以購(gòu)代建”影響短期承壓、城投拿地開(kāi)工意愿持續(xù)降低、以及紓困代建需求收縮，導(dǎo)致諸多企業(yè)拓展項(xiàng)目面臨瓶頸，也需要通過(guò)更多渠道來(lái)尋找項(xiàng)目，支撐業(yè)績(jī)。

??同時(shí)，可以看到仍有一部分企業(yè)目前尚未開(kāi)展合伙人計(jì)劃，我們認(rèn)為主要有兩個(gè)原因：

??其一，以藍(lán)城集團(tuán)、藍(lán)綠雙城、潤(rùn)地管理為代表的企業(yè)，業(yè)務(wù)來(lái)源以政府機(jī)關(guān)、公建配套代建為主，對(duì)私營(yíng)企業(yè)的委托依賴(lài)度較低，例如潤(rùn)地管理前三季度新增建面中，來(lái)自政府代建的比例高達(dá)九成以上；

??其二，國(guó)央企相對(duì)而言對(duì)開(kāi)展合伙人計(jì)劃更為謹(jǐn)慎，例如潤(rùn)地管理、建發(fā)建管、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)等有國(guó)央企背景的企業(yè)暫未開(kāi)展合伙人計(jì)劃。

??我們認(rèn)為，除上文提到的以政府代建為主要來(lái)源、國(guó)央企性質(zhì)所限這兩方面因素以外，其他企業(yè)（以商業(yè)代建為主要業(yè)務(wù)來(lái)源、民企背景）在增量空間收縮的壓力下，未來(lái)開(kāi)展合伙人計(jì)劃的可能性較大。

??這樣積極擴(kuò)張渠道、增加簽約項(xiàng)目的形式，在房地產(chǎn)行業(yè)快速上行周期中也常常以大規(guī)模收并購(gòu)、增加渠道合伙人等方式出現(xiàn)。

??但是與房地產(chǎn)收并購(gòu)相比，代建合伙人計(jì)劃的門(mén)檻和風(fēng)險(xiǎn)更低、起步更為簡(jiǎn)單，尤其目前的代建企業(yè)基本均有房地產(chǎn)公司作為“前身”，啟動(dòng)合伙人計(jì)劃難度更低。

??我們已梳理過(guò)綠城管理、旭輝建管和金科金建管三家企業(yè)的合伙人計(jì)劃推進(jìn)成果：綠城管理、金科金建管新增有效信息超過(guò)千條，旭輝建管后續(xù)推進(jìn)效果顯著，新簽項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到16個(gè)。

??合伙人計(jì)劃確實(shí)加快了代建項(xiàng)目的獲取速度，效果顯著，也是目前仍有企業(yè)在持續(xù)入局開(kāi)啟的主要原因。

??但在積極拓展項(xiàng)目的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也不容小覷。除需要謹(jǐn)慎研判可行性、明確權(quán)責(zé)劃分和警惕過(guò)度依賴(lài)外部合伙人以外，在目前開(kāi)啟合伙人計(jì)劃企業(yè)逐漸增多的情況下，還需平衡需支付的居間費(fèi)用和可收取的管理費(fèi)用，避免為了獲取項(xiàng)目而獲取項(xiàng)目、居間費(fèi)用過(guò)高、甚至犧牲管理費(fèi)率的情況，最終給市場(chǎng)帶來(lái)“劣幣驅(qū)逐良幣”的影響。

??2、“合作”成為主旋律，四季度企業(yè)持續(xù)加大資源整合力度（略）

??05 重點(diǎn)項(xiàng)目

??招商建管廬州臻境項(xiàng)目首開(kāi)告罄
旭輝建管持續(xù)深耕保障房代建

??1、招商建管廬州臻境項(xiàng)目首開(kāi)告罄，打造合肥爆款標(biāo)桿（略）

??2、旭輝建管交付寧波民生工程安置房金達(dá)名苑

??12月26日，旭輝建管官微發(fā)布，由旭輝建管代建的寧波金達(dá)名苑安置房項(xiàng)目正式交付。金達(dá)名苑是寧波鄞州區(qū)下應(yīng)街道的重點(diǎn)民生工程，承載著提升區(qū)域居住品質(zhì)、改善居民生活條件的重要使命。項(xiàng)目總用地面積約4.94萬(wàn)㎡，總建筑面積約15.57萬(wàn)㎡，包含17棟建筑單體，預(yù)計(jì)可安置住宅約1230戶(hù)。

??金達(dá)名苑作為鄞州區(qū)首個(gè)引入“建管企業(yè)代建+施工單位EPC”建設(shè)開(kāi)發(fā)模式的安置房項(xiàng)目，為全區(qū)探索多元化安置房建設(shè)發(fā)包模式提供了“樣板”。EPC總承包的建設(shè)模式，使得旭輝建管能夠全權(quán)統(tǒng)籌，承攬整個(gè)建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工，無(wú)縫銜接施工工序，同時(shí)也將旭輝建管本身在高品質(zhì)住宅領(lǐng)域積累的開(kāi)發(fā)能力與專(zhuān)業(yè)代建優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，從源頭把控項(xiàng)目工期和品質(zhì)，從而有效縮短施工工期，確保金達(dá)名苑項(xiàng)目成為寧波高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)安置小區(qū)的典范。

??從項(xiàng)目建造到交付全過(guò)程前中后三個(gè)階段梳理，形成區(qū)域統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)體系，規(guī)范項(xiàng)目行為準(zhǔn)則。前置風(fēng)險(xiǎn)梳理、過(guò)程交底、及時(shí)糾偏，嚴(yán)格把控成品；再通過(guò)統(tǒng)籌梳理項(xiàng)目關(guān)鍵工序節(jié)點(diǎn)計(jì)劃管控，及時(shí)反饋；管理人員牽頭梳理，明確困難卡點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)協(xié)同作戰(zhàn)；驗(yàn)收階段，前置梳理各項(xiàng)目驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及卡點(diǎn)，制定有效應(yīng)對(duì)措施。真正通過(guò)“體系建設(shè)、質(zhì)量預(yù)控、計(jì)劃管控、管理協(xié)同、前置驗(yàn)收”五維管控，嚴(yán)格把關(guān)，讓品質(zhì)生活美好兌現(xiàn)。

??旭輝建管持續(xù)關(guān)注保障性住房建設(shè)，據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，2024年旭輝建管在保障房項(xiàng)目代建賽道有以下三大項(xiàng)目，且未來(lái)還將持續(xù)深耕保障房代建賽道：

??2024年5月，旭輝建管代建的上海松江西部科技園柚米社區(qū)正式啟用，該項(xiàng)目是上海松江區(qū)當(dāng)前最大的保租房項(xiàng)目，也是旭輝建管代建的首個(gè)保障性租賃住房；

??2024年10月，旭輝建管成功中標(biāo)惠州新材料產(chǎn)業(yè)園（一期）保障性住房項(xiàng)目全過(guò)程代建管理；

??2024年12月，旭輝建管交付寧波民生工程安置房金達(dá)名苑。

??06 招投標(biāo)

??全年中標(biāo)項(xiàng)目同比增43%
一二線占比有所提升

??1、2024年代建項(xiàng)目中標(biāo)量同比增43%，第四季度中呈現(xiàn)翹尾

??2024年全年代建中標(biāo)項(xiàng)目512個(gè)，同比增長(zhǎng)43%，第四季度代建中標(biāo)項(xiàng)目146個(gè)，同比增加103%，全年中標(biāo)項(xiàng)目量持續(xù)走高，第四季度更表現(xiàn)為翹尾。

??2、超九成項(xiàng)目招標(biāo)方為國(guó)資，綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、華潤(rùn)置地中標(biāo)數(shù)量領(lǐng)先（略）

??3、一二線城市項(xiàng)目占比提升，長(zhǎng)、珠三角區(qū)域招標(biāo)更活躍（略）