??對(duì)話嘉賓：劉冰洋

??旭輝建管總裁

??“代建行業(yè)短期規(guī)模承壓，長(zhǎng)期會(huì)逐步修復(fù)。”

??旭輝建管總裁劉冰洋在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，我們對(duì)2025年代建行業(yè)的規(guī)模判斷是謹(jǐn)慎樂觀的，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)依舊，但也會(huì)有很多機(jī)會(huì)出現(xiàn)。

??據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年28家重點(diǎn)代建企業(yè)代建新增規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)7.7%，增速保持穩(wěn)定。

??盡管代建行業(yè)依然處于上行通道，但道路已開始變得擁擠崎嶇，目前已有上百家房企涉足代建領(lǐng)域，“玩家”的陣容還在進(jìn)一步擴(kuò)容。在激烈競(jìng)爭(zhēng)之下，代建行業(yè)增速放緩的態(tài)勢(shì)一目了然，整體費(fèi)率也在行業(yè)“內(nèi)卷”中有所下滑。

??“當(dāng)下真的完全是二次創(chuàng)業(yè)的狀態(tài)，有的時(shí)候我感覺就是時(shí)不我待。”劉冰洋表示，行業(yè)的“內(nèi)卷”是必然的，“卷”不一定是壞事兒，但大家應(yīng)該“卷”服務(wù)、“卷”核心競(jìng)爭(zhēng)力，而不是“卷”費(fèi)率，通過低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)必然是雙輸?shù)摹?/p>

??2024年，旭輝建管以1588萬平方米的新簽約代建面積位列榜單第二名。從委托方來看，旭輝建管的結(jié)構(gòu)在逐步發(fā)生變化，國(guó)資和AMC比重在快速上升，商業(yè)代建比例在下降。旭輝建管2024年政府代建新簽約面積達(dá)到了730萬平方米。

??“未來幾年我們會(huì)重點(diǎn)布局國(guó)資類、城投類、AMC的業(yè)務(wù)?！眲⒈蟊硎荆诘赜蜻x擇上2025年旭輝建管會(huì)逐步從“機(jī)會(huì)型”城市轉(zhuǎn)向“深耕型”城市，重點(diǎn)聚焦30多個(gè)城市，保持適度的規(guī)模增長(zhǎng)，保持一定的市占率，只有成為代建行業(yè)的頭部企業(yè)，才能有更長(zhǎng)久的發(fā)展。

??樓市量?jī)r(jià)回穩(wěn)是自然而然的過程

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您怎么評(píng)判2024這一年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？

??劉冰洋：2024年深刻感受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了重大變化，市場(chǎng)已觸底，但還處于調(diào)整復(fù)蘇期。房地產(chǎn)市場(chǎng)的困難、金融環(huán)境的變化、融資難度和成本的增加，對(duì)代建行業(yè)也有影響。2024年代建行業(yè)整體簽約面積是有下降的，主要是短期承壓，長(zhǎng)期會(huì)逐步修復(fù)，我還是堅(jiān)定看好代建行業(yè)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均明確提出“要穩(wěn)住樓市”，對(duì)于這一定調(diào)怎么看？如何理解“穩(wěn)住”樓市？

??劉冰洋：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)“穩(wěn)住樓市”，從供需兩端發(fā)力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展指明了方向。

??從需求端來看，2024年因城施策賦予地方更大自主權(quán)，優(yōu)化住房調(diào)控政策，同時(shí)降低首付比例及存量房貸利率，減輕了購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。從供應(yīng)端來看，提出了嚴(yán)控增量和優(yōu)化存量，加大收儲(chǔ)存量房和房企存量土地等支持政策。同時(shí)“好房子”的建設(shè)也是優(yōu)化市場(chǎng)供給的重要舉措之一，為行業(yè)發(fā)展帶來新動(dòng)能。

??我們相信隨著房地產(chǎn)行業(yè)供求兩端共同持續(xù)發(fā)力，樓市的量?jī)r(jià)回穩(wěn)會(huì)是個(gè)自然而然的過程。

??行業(yè)“內(nèi)卷”是必然的

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在代建行業(yè)飛速發(fā)展的過程中，也出現(xiàn)了行業(yè)費(fèi)率、客單價(jià)、毛利率下降的承壓態(tài)勢(shì)，如何解決代建行業(yè)的“內(nèi)卷”？

??劉冰洋：2024年代建行業(yè)整體簽約面積以及頭部企業(yè)的費(fèi)率都有所下降，這是由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)所致，在同一賽道中，有的企業(yè)要求真正做到合理費(fèi)率和利潤(rùn)，有的企業(yè)則是少虧就是賺，所以短期承壓，但長(zhǎng)期會(huì)是逐步修復(fù)的過程。整個(gè)服務(wù)行業(yè)，大概15%左右凈利潤(rùn)率是個(gè)合理水平，這是一個(gè)曲線發(fā)展的過程?，F(xiàn)在很多甲方開始關(guān)注代建企業(yè)的實(shí)力、代建團(tuán)隊(duì)水平以及項(xiàng)目操盤的結(jié)果預(yù)期，這是很好的變化，開始回歸代建行業(yè)的問題本質(zhì)。

??我覺得現(xiàn)在行業(yè)的“內(nèi)卷”是必然的，“卷”不一定是壞事兒，“卷”也催使大家通過一些被動(dòng)或主動(dòng)的方式去提升自己的水平。但是“卷”的方式不同，如果是“卷”費(fèi)率，我就不提倡，通過低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)必然是雙輸?shù)摹?/p>

??那應(yīng)該“卷”什么？我覺得應(yīng)該“卷”服務(wù)、“卷”核心競(jìng)爭(zhēng)力。這幾年整個(gè)大行業(yè)產(chǎn)品的“卷”是很值得的，做產(chǎn)品就必須要把品質(zhì)做出來。這要求你對(duì)市場(chǎng)有非常好的洞察能力，你要了解市場(chǎng)，了解客戶，圍繞客戶的需求，甚至創(chuàng)造需求去打造更好更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。還有“卷”的就是快，當(dāng)下行業(yè)的利潤(rùn)水平是相對(duì)明確的，你只有通過快，通過能力提升，在算總成本的時(shí)候把融資成本、資金成本降低，變相去提升投資回報(bào)率，所以這是一個(gè)必須要去“卷”的事情。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：旭輝建管也這么“卷”嗎？

??劉冰洋：旭輝建管一直堅(jiān)持在拓展階段，在簽約前不惜時(shí)間，并沒有要求團(tuán)隊(duì)必須幾個(gè)月要把項(xiàng)目簽下來。我們希望在簽約之前跟客戶充分溝通，從操盤理念、指揮官意圖，到經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的預(yù)期、操盤的手法及節(jié)奏都達(dá)成高度共識(shí)以后再簽約合作，只有這樣我們才能更好的履約，更好的兌現(xiàn)承諾，更好的提供解題思路。旭輝建管一個(gè)項(xiàng)目從真正開始接觸到簽約平均是6個(gè)月。

??從全年指標(biāo)來看，旭輝建管在2024年實(shí)現(xiàn)了簽約翻倍，代建費(fèi)率穩(wěn)中有升，毛利同比小幅提高，回款率保持在90%左右的水平，整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)呈良性發(fā)展趨勢(shì)。因?yàn)槲覀兪冀K堅(jiān)持做合理費(fèi)率，對(duì)建管每一個(gè)項(xiàng)目的決策都會(huì)嚴(yán)格要求。未來我們要保持業(yè)務(wù)的持續(xù)性和穩(wěn)定性，也要保持適度的增長(zhǎng)規(guī)模和一定的市占率，只有成為代建行業(yè)的頭部企業(yè)，才能有更長(zhǎng)久的發(fā)展，對(duì)此我們非常有信心。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)未來重點(diǎn)的業(yè)務(wù)布局旭輝建管是如何分派的？

??劉冰洋：從委托方來看，旭輝建管的結(jié)構(gòu)在逐步發(fā)生變化，國(guó)資和AMC比重在快速上升，商業(yè)代建比例在下降，這跟整個(gè)行業(yè)的客戶結(jié)構(gòu)也有關(guān)系。目前國(guó)資代建的比重占到了50%，AMC接近10%，剩下的是商業(yè)代建。

??未來幾年我們還是會(huì)重點(diǎn)布局國(guó)資類、城投類的業(yè)務(wù)，因?yàn)樗鼈兊捏w量非常大。AMC的業(yè)務(wù)我們從2023年就已經(jīng)開始重點(diǎn)發(fā)力，2024年取得了非常好的成效。實(shí)際上四大AMC，包括地方的各類金融機(jī)構(gòu)也在快速轉(zhuǎn)變思路，從簡(jiǎn)單的“買和賣”轉(zhuǎn)向要盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，真正進(jìn)行合理的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，所以這個(gè)市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)爆發(fā)期，是我們接下去要重點(diǎn)布局的一個(gè)領(lǐng)域。我們跟 AMC 合作布局比較早，對(duì)它們的需求、痛點(diǎn)、關(guān)注點(diǎn)以及內(nèi)部決策的流程相對(duì)比較清晰，這也是旭輝建管的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。

??從地域選擇來看，2025年旭輝建管重點(diǎn)提出深耕策略，逐步從“機(jī)會(huì)型”城市轉(zhuǎn)向“深耕型”城市，代建本身就很適合深耕，所以我們會(huì)把資源更多的向深耕城市傾斜。未來我們會(huì)聚焦30多個(gè)城市，以這些城市為核心向周邊輻射，深耕型城市和機(jī)會(huì)型城市打法完全不一樣，所以我們?cè)谥贫ㄏ鄳?yīng)戰(zhàn)略的同時(shí)也制定相應(yīng)的戰(zhàn)術(shù)打法。

??規(guī)模與質(zhì)量并重發(fā)展

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2024這一年走過來，您最大的感受是什么？

??劉冰洋：這兩年的感受確實(shí)不一樣，2023年是經(jīng)常給自己打氣，2024年反而是心理上比較篤定了，對(duì)整個(gè)業(yè)務(wù)的認(rèn)知越來越清晰，組織體系越來越強(qiáng)，團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)略定力也越來越好，整體經(jīng)營(yíng)進(jìn)入了良性循環(huán)，但依然還會(huì)有焦慮。我們未來到底走向哪里，我們需要的核心競(jìng)爭(zhēng)力如何構(gòu)建，其實(shí)當(dāng)下真的完全是二次創(chuàng)業(yè)的狀態(tài)。

??當(dāng)然，整個(gè)團(tuán)隊(duì)的挑戰(zhàn)依然很大，我們還是初創(chuàng)階段，團(tuán)隊(duì)的思維方式、行為方式以及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)還需要不斷精進(jìn)。有的時(shí)候我感覺就是時(shí)不我待，要做的事情很多，要一點(diǎn)點(diǎn)去把優(yōu)先級(jí)排好，去一點(diǎn)點(diǎn)布局，但跟2023年比起來還是成熟了很多，總之代建這個(gè)行業(yè)會(huì)一直存在，任何一個(gè)行業(yè)發(fā)展到一定階段以后，一定是精細(xì)化分工的，所以我們期待2025年會(huì)更好。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么預(yù)判？整個(gè)代建行業(yè)的規(guī)模能做到多少？

??劉冰洋：2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將在政策的持續(xù)支持下逐步實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“好房子”的時(shí)代，產(chǎn)品端將持續(xù)直面市場(chǎng)變化與競(jìng)爭(zhēng)壓力，行業(yè)未來的發(fā)展模式也將全面回歸產(chǎn)品本質(zhì)。旭輝建管深刻意識(shí)到自身作為代建管理服務(wù)方，只有更為積極地圍繞高品質(zhì)、多元化的改善需求做產(chǎn)品創(chuàng)新探索，針對(duì)性的進(jìn)行產(chǎn)品迭代，不斷提升產(chǎn)品交付力，才能應(yīng)對(duì)行業(yè)發(fā)展的新形式，為委托方創(chuàng)造最大價(jià)值。

??對(duì)2025年代建行業(yè)的規(guī)模判斷是謹(jǐn)慎樂觀的，不一定有太大的增長(zhǎng)，也有可能是微降，但一定會(huì)有很多機(jī)會(huì)出現(xiàn)。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)依然會(huì)非常激烈，不管主動(dòng)還是被動(dòng)，出清的過程不可避免，而且會(huì)越來越快，所以一定要有好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)做基礎(chǔ)背書，否則經(jīng)營(yíng)壓力會(huì)非常大。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：旭輝建管內(nèi)部對(duì)2025年有沒有規(guī)模目標(biāo)？

??劉冰洋：我們2025年還是要繼續(xù)努力保持一定的增長(zhǎng)，會(huì)從以前單一強(qiáng)調(diào)規(guī)模變成規(guī)模和質(zhì)量并重，也會(huì)更加看重簽約質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。因?yàn)榧幢阌写罅康暮灱s，如果簽約質(zhì)量不高，有效率就很低，兌現(xiàn)率更難。接下來我們要對(duì)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)、業(yè)務(wù)指標(biāo)、財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行全方位的完善，包括整體核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升，進(jìn)而使得營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，最終的經(jīng)營(yíng)結(jié)果就是一個(gè)順其自然的事情。代建行業(yè)規(guī)模不大，未來只有頭部企業(yè)能夠保持業(yè)務(wù)的連續(xù)性長(zhǎng)期生存下來，所以保持一定速度增長(zhǎng)也是必要的。