[克而瑞]上海一刀切的增加小戶型真的合適嗎？

??21日，上海青浦又一宗商住用地被叫停。不足10天，已經(jīng)連續(xù)有6宗土地相繼被叫停，其中楊浦1宗、嘉定2宗、青浦3宗。中止或終止出讓土地的目的 不外乎是為了響應(yīng)韓正書記的講話，增加中小套型的供應(yīng)量。上海供地不合理，中小套型供應(yīng)偏低的問題的確存在，但是這樣“一刀切”的調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)真的有 利于上海樓市發(fā)展嗎？

??郊環(huán)線內(nèi)大戶型供應(yīng)已現(xiàn)不足，郊環(huán)線外剛需更為旺盛

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月上海無論哪一類面積段的商品住宅供求比均小于1，大量購房需求未能得到滿足在上海已經(jīng)成為共識(shí)。但結(jié)合各環(huán)線的不同面積段供求比和供應(yīng)占比細(xì)致觀察，仍能看出各環(huán)線間的鮮明差異：

??1，隨著購買力不斷提升，居民對生活舒適度要求越來越高，不僅僅是我們通常認(rèn)為的中環(huán)內(nèi)大戶型高端項(xiàng)目供不應(yīng)求，乃至郊環(huán)線以內(nèi)均呈現(xiàn)144平方米以上的大戶型嚴(yán)重供不應(yīng)求；其中內(nèi)中環(huán)表現(xiàn)尤為明顯，內(nèi)中環(huán)有43%供應(yīng)量集中在180平方米以上，但市場表現(xiàn)仍是供不應(yīng)求；

??2，雖然郊環(huán)內(nèi)均為大戶型更受青睞，但相對而言，中環(huán)以內(nèi)144-180平方米供應(yīng)更為緊俏，而中環(huán)到郊環(huán)之間則是180平方米以上的特大戶型較為稀缺。并且從數(shù)據(jù)來看，中環(huán)-郊環(huán)之間180平方米戶型供應(yīng)占比相對144-180平方米更高，但180平方米戶型的供求比反而更低。

??3，與其他環(huán)線表現(xiàn)不同，郊環(huán)外是剛需置業(yè)者的聚集地，90平方米以下的戶型更受歡迎，而144平方米以上 的大戶型因?yàn)樾詢r(jià)比偏低，購房者的接受度不高。但是更受歡迎的90平方米以下的小戶型供應(yīng)極低，供應(yīng)占比僅有6%，反而是不被看好的180平方米以上的大 戶型供應(yīng)量較大。這就導(dǎo)致90平方米以下的小戶型供求比不足0.7，大量需求被積壓，而144-180平方米的戶型供應(yīng)比高達(dá)1.42，部分高端項(xiàng)目被擱 置。

??切勿“一刀切”，分而治之方為合理舉措

??從以上各環(huán)線特征可以看出，不同的區(qū)域需要的產(chǎn)品是不同。土地出讓也不能“一刀切”，應(yīng)該分而治之，我們認(rèn)為，

??1，在大面積戶型比較稀缺的郊環(huán)內(nèi)區(qū)域，尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)，無需刻意增加中小套型的供應(yīng)量。首先中心城區(qū)擁有最 高端的生活、商業(yè)、醫(yī)療、教育等等配套設(shè)施，那么中心城區(qū)的住宅也應(yīng)該是最高端的，我們不能因?yàn)橹行某菂^(qū)沒有中小套型就刻意的去增加。其次，目前中心城區(qū) 大戶型供應(yīng)已然不足，增加中小套型勢必會(huì)導(dǎo)致大戶型供應(yīng)進(jìn)一步降低，有可能推動(dòng)大面積戶型成交價(jià)格非理性快速上漲，與上海樓市發(fā)展無益。

??2，在剛需需求較大的郊環(huán)外區(qū)域，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)應(yīng)該更偏向于中小套型，尤其是增加90平方米以下的小戶型供應(yīng)。 首先郊環(huán)外商品住宅成交均價(jià)偏低，小戶型可以更好的控制總價(jià)，非常有效的降低購房門檻，因此剛需置業(yè)者多數(shù)選擇郊環(huán)外的小戶型項(xiàng)目，但目前郊環(huán)外90平方 米以下的戶型供應(yīng)量相對偏少，增大這這類住宅供應(yīng)可以有效緩解剛需需求。其次，郊環(huán)外大面積戶型供求比已初現(xiàn)供應(yīng)過剩的局面，及時(shí)從土地供應(yīng)調(diào)整未來上市 項(xiàng)目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)對樓市的健康發(fā)展十分有利。

??總而言之，與普通市場一樣，房地產(chǎn)市場也要滿足需求的多樣性，否則未能得到滿足的那部分需求不會(huì)平白消失，而是會(huì)轉(zhuǎn)移到其他產(chǎn)品上去，造成需求 擠壓加劇供求的矛盾，進(jìn)而導(dǎo)致對應(yīng)的產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)非理性上漲，不利于市場的穩(wěn)定發(fā)展。因此按照市場需求調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)是最佳的選擇，做出適銷對路的產(chǎn)品 才是房地產(chǎn)的最佳發(fā)展道路。