[克而瑞]這家企業(yè)哪來的底氣拿200%溢價率的地

??10月10日，上海青浦區(qū)盈浦街道城中南路東側(cè)地塊被新城地產(chǎn)以5.18億拿下，溢價率高達191.16%，成為了近2年來溢價率最高的地王。

??雖然，該幅地塊16974元/平方米的樓板價與17000元/平方米的周邊二手房價格相當(dāng)，但該地塊所在區(qū)位商業(yè)配套成熟，教育資源齊全，再加上在建的17號線將勢必提振未來青浦盈浦地塊的房價。除了地塊本身優(yōu)質(zhì)的條件之外，是什么驅(qū)動新城如此豪擲拿地？

??戰(zhàn)略動力：深耕長三角，強化上海布局

??新城在2014年年報中明確了其聚焦長三角的發(fā)展戰(zhàn)略，而在2015年中報中突出了以上海為拓展中樞的戰(zhàn)略方向。拿地方面，據(jù) CRIC監(jiān)測，新城在2015年新增30幅地塊，總建筑面積逾566萬平方米。其中，長三角區(qū)域拿地占比達85%。除了此次新增的青浦地塊之外，新城就分 別于2月和8月，在上海獲得地塊共計9幅(其中，新城于8月17日通過股權(quán)收購的方式在滬獲得8宗商住地塊，總土地出讓面積為33.32萬平方米)。銷售方面，據(jù)中報顯示，長三角地區(qū)作為新城的大本營，區(qū)域的銷售貢獻度占首位，達45.44%。其中，上海項目的銷售金額達18.96億元，貢獻度為17%，位居第三。

??土儲需求動力：目標(biāo)當(dāng)前，積極拿地，保證未來貨源

??與往年不同的是，新城今年在拿地方面保持了“持續(xù)且穩(wěn)健”的節(jié)奏，幾乎每月都有地塊“收入囊中”。截止到2015年6月30日，新城總土地儲備為1805萬平方米，按目前銷售節(jié)奏來看，300萬平方米的年度銷售面積推算，土地消化周期大約為6年。

??然而，今年良好的銷售業(yè)績和既定的目標(biāo)勢必要求企業(yè)積極增加土地儲備。據(jù)新城公告，2015年首9月的銷售 金額為201.8億元，同比增長35%，其中，9月銷售金額高達41.28億元，環(huán)比上升87%，同比提高109%。以這樣的去化節(jié)奏來看，280億元的 年度目標(biāo)完成無虞。而且，鑒于新城在2014年初就定下了“2017年完成500億”的銷售目標(biāo)，若要達成該銷售目標(biāo)，企業(yè)則需要保證充足的貨源。

??財務(wù)支持動力：資金充沛，全面支持拿地

??從15年中報看出，新城良好的財務(wù) 情況為拿地擴張?zhí)峁┝酥е? 首先，充足的現(xiàn)金量可以保證了較強的短期償債能力以及拿地資本。其次，在長短期有息債同時上升，長短期債務(wù)比也增加的情況下，凈負債率比去年同期更是回落 了10個百分點，僅71.99%，債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步得到了優(yōu)化。另外，凈利潤同比增長177%，合約銷售金額同比上升35%。一方面，源于新城準(zhǔn)確把握市場 判斷，并堅持產(chǎn)品多元化及積極去庫存的發(fā)展戰(zhàn)略，大幅提升了銷售業(yè)績；另一方面，在新城推行的合伙人制度下，提高了團隊風(fēng)險管理意識以及項目團隊的效率， 實現(xiàn)了利益最大化。業(yè)績和凈利指標(biāo)雙雙實現(xiàn)增長，也提升了新城積極擴張拿地的資本和信心。

??更重要的是，新城B轉(zhuǎn)A方案已于9月21日正式獲批。這意味著新城將擁有A+H境內(nèi)外雙融資平臺,有效助力企業(yè)未來的拓展。