[中房研協(xié)]全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告（2022年2月）

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??一、本月樓市政策聚焦：中央定調(diào)推動擴內(nèi)需、穩(wěn)增長，地方多措并舉穩(wěn)樓市

??2月，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。中央層面，在堅持“房住不炒”定位和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)不變前提下，國新辦在推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會中提出保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性、增強調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性、堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險、持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等2022年調(diào)控重點工作。同時，明確提出要保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，加快保障性租賃住房建設(shè)等。央行、銀保監(jiān)會、住建部等部門發(fā)文強調(diào)，要加強金融機構(gòu)對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度，并明確保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策數(shù)量較上月小幅減少。其中，寬松性政策占比較上月繼續(xù)擴大至56.4%，緊縮性政策占比較上月繼續(xù)下滑至7.7%，地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。從調(diào)控內(nèi)容來看，降低首付比例、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼等成為地方為樓市紓困的主要手段。此外，地方兩會相繼結(jié)束。從2022年地方政府工作報告來看，堅持“房住不炒”定位、發(fā)展長租房市場、推進保障性租賃住房建設(shè)、推進城市更新工作、因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展等成為地方關(guān)于房地產(chǎn)表述熱詞。本期報告主要對2月房地產(chǎn)行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅持“房住不炒”定位，在“三穩(wěn)”基礎(chǔ)上推動擴內(nèi)需、穩(wěn)增長

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??本月貨幣政策表現(xiàn)穩(wěn)健。一方面，2月15日，央行小幅超額續(xù)作MLF。月末，為應(yīng)對流動性緊張，央行加大逆回購操作力度，2月21日－25日，央行單日逆回購?fù)斗帕糠謩e為100億元、1000億元、2000億元、2000億元和3000億元。實現(xiàn)單周投放資金8100億元，凈投放資金7600億元。另一方面，本月MLF中標(biāo)利率和LPR均與上期保持一致。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，國新辦舉行推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會明確提出，一方面，要將保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性、增強調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性、堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險、持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等作為2022年工作重點，“房住不炒”是房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)。另一方面，要保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，加快發(fā)展保障性租賃住房等。與此同時，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文提出，保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度，銀保監(jiān)會、住建部就銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展出臺指導(dǎo)意見，要求各地盡快明確保障性租賃住房項目標(biāo)準(zhǔn)，加強保障性租賃住房項目監(jiān)督管理，為銀行保險機構(gòu)開展業(yè)務(wù)提供支持。滿足剛需及改善性住房需求和保障性租賃住房建設(shè)將是2022年住房工作擴內(nèi)需、穩(wěn)增長的重要發(fā)力點。 

??三、地方政策：多地降首付比例、提貸款額度，地方政策環(huán)境持續(xù)改善

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

    （2）土地政策

    （3）公積金政策

    （4）住房保障政策

     （5）人口人才政策

    （6）市場監(jiān)管政策

    （7）其他政策

       2.政策小結(jié)

       中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2022年2月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策39條，較上月略有減少。其中，寬松性政策22條，中性政策14條，緊縮性政策3條。寬松性政策數(shù)量占調(diào)控政策總數(shù)比重達56.4%，較上月進一步擴大，緊縮性政策占比由上月的13.3%進一步縮減至7.7%。地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。

??具體來看，寬松性調(diào)控主要表現(xiàn)在行政限制、住房公積金政策和人口人才政策支持上。其中，在行政限制方面，典型代表有：延吉市對符合條件的購房農(nóng)民購買家庭唯一住房發(fā)放全額契稅補貼和加點消費券、裝修材料消費券補貼；重慶、菏澤、佛山、南通等城市部分銀行或樓盤將首付比例下調(diào)至2成；鄭州市提出推行貨幣化安置、支持居民改善性住房需求、降低個人住房消費負擔(dān)等19條新政等。在住房公積金政策方面，典型代表有：衢州市將家庭住房公積金貸款上限提至100萬元，個人住房公積金貸款上限提至60萬元；南寧市將首套房公積金貸款首付比例下調(diào)至20%，貸款額度最高70萬，二套房首付比例最低30%，貸款額度最高60萬元；遂寧市將二孩、三孩職工家庭住房公積金貸款最高額度上限提高5萬元，即單繳存職工家庭最高可貸40萬元，雙繳存職工家庭最高可貸45萬元；達州市將夫妻雙方繳納公積金貸款上限提升至60萬元，夫妻一方或單身繳納公積金貸款上限提高至50萬元；晉中市將家庭購買二套改善性住房公積金貸款首付比例下調(diào)至20%，貸款最高額度上提至80萬元等。在人口人才政策方面，典型代表有：紹興市對引進的A-E類人才，給予9萬－100萬安家補貼、35萬－500萬房票補貼等，對引進的碩博士和本科畢業(yè)生，給予3萬－9萬安家補貼、3萬－35萬房票補貼等；浙江省除杭州市區(qū)外，全面放開專科以上學(xué)歷畢業(yè)生落戶限制，并為高校畢業(yè)生提供2萬－40萬的生活補貼或購房租房補貼及創(chuàng)業(yè)貸款支持等；湖州市南潯區(qū)對A-E類人才，給予50萬－300萬元房票獎勵，對全日制博士、碩士、本科畢業(yè)生、大專畢業(yè)生給予7萬－50萬元房票獎勵等；上海市金山區(qū)將租房補貼由1個檔次增加至7個檔次，最高可享全額租金補貼，購房補貼由1個檔次增加至3個檔次，最高可享200萬元補貼，上海市黃浦區(qū)將每年人才發(fā)展資金規(guī)模由不超過5000萬元提高至不低于1億元等。

??緊縮性調(diào)控主要表現(xiàn)在市場監(jiān)管政策上，如重慶市發(fā)布金融改革發(fā)展“十四五”規(guī)劃，強調(diào)強化重點領(lǐng)域金融風(fēng)險防范，嚴(yán)禁資金違規(guī)投向房地產(chǎn)；海口市進一步加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管，重點監(jiān)測資金的動態(tài)管理等。 

??四、2月重要事項復(fù)盤

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??從當(dāng)前經(jīng)濟形勢來看，全球疫情仍在持續(xù)演變，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展仍然面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，加之近期國內(nèi)疫情呈現(xiàn)多點散發(fā)和局部爆發(fā)態(tài)勢，經(jīng)濟發(fā)展面臨的風(fēng)險挑戰(zhàn)明顯增多。央行在2021年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告明確指出，下一階段，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，加大跨周期調(diào)節(jié)力度，發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，注重充足發(fā)力、精準(zhǔn)發(fā)力、靠前發(fā)力，滿足實體經(jīng)濟合理有效融資需求。從市場流動性來看，根據(jù)東北證券研究所數(shù)據(jù)，3月財政存款、MO與庫存現(xiàn)金、外匯占款預(yù)計將向銀行間市場釋放近1.1萬億流動性，而公開市場操作和繳準(zhǔn)合計約回籠1.23萬億流動性，流動性缺口較小，央行僅需少量續(xù)作公開市場操作，即可維持3月流動性總量平衡。但考慮到在穩(wěn)增長目標(biāo)下，貨幣政策后續(xù)仍然存在寬松性調(diào)整的空間和可能。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，國新辦在推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會上已為2022年房地產(chǎn)工作定調(diào)，將從保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行、推進住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、大力推進“新城建”、推進適老化城市、社區(qū)、住房的建設(shè)和改造等方面著力，推動擴內(nèi)需、穩(wěn)增長，努力為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤發(fā)揮積極作用。房地產(chǎn)政策依舊是以“穩(wěn)”為主，圍繞剛需、改善性住房需求和保障性租賃住房政策支持力度有望加大，針對風(fēng)險房企、問題樓盤的監(jiān)管力度或?qū)⑦M一步增強。

??2.地方層面

??2月28日，鄭州市擬定關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展19條新政，成為春節(jié)后首個出臺相對全面“穩(wěn)樓市”政策的二線城市。這也從側(cè)面反映出當(dāng)前弱二線、三四線城市房地產(chǎn)市場依然面臨較大的下行壓力，后續(xù)房地產(chǎn)政策松動城市或?qū)⒂扇木€延展至庫存積壓嚴(yán)重、下行壓力較大的二線。同時，政策松綁力度有望加大，包括“限購、限售、限貸、限價”結(jié)構(gòu)性調(diào)整、個人購房信貸投放和房企金融貸款支持甚至是重啟棚改貨幣化安置等政策或?qū)⒈桓喑鞘醒赜谩Ｍ瑫r，從2022年地方兩會政府工作報告來看，超半數(shù)省份均提出要加快發(fā)展長租房市場、加強保障性租賃住房建設(shè)等，圍繞住房租賃行業(yè)的支持類政策和監(jiān)管類政策也有望得到進一步完善。