[中房研協(xié)]兩會報告肯定樓市正面作用，未來重點是“新發(fā)展模式”？

??【熱點回放】

??政府工作報告明確“繼續(xù)保障好群眾住房需求”“探索新的發(fā)展模式”“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。此前，在多個城市相繼降低首付比例和下調(diào)房貸利率后，鄭州成為今年全國首個松綁“限購和限貸”的省會城市，具有行業(yè)風(fēng)向標(biāo)意義，進一步釋放了寬松政策從供給端向需求端方向傳導(dǎo)的積極信號。在政策托底樓市之后，行業(yè)前景并不明朗。一方面，房企面臨較大的償債壓力，“暴雷”事件不斷；另一方面，開年以來房企銷售業(yè)績表現(xiàn)不容樂觀，絕大多數(shù)房企都難逃業(yè)績虧損和業(yè)績下滑的泥潭。

??目前政策轉(zhuǎn)向究竟能對行業(yè)帶來多大的提振作用？還會有哪些寬松措施跟進？未來行業(yè)發(fā)展模式如何演變和定義？本期內(nèi)參將從政策趨勢、行業(yè)變化等角度來進行分析。

??【各方觀點】

??易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，目前整個樓市仍然處于調(diào)整期，多數(shù)城市仍處于觀望狀態(tài)，2022年各地依然延續(xù)“因城施策”的政策思路，鄭州此番“救市”對于市場預(yù)期的恢復(fù)有積極的推動作用，后續(xù)將會有更多城市由于市場下行壓力而采取放松調(diào)控甚至“救市”的動作，但其對市場的拉動力著實有限，市場較難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情。而核心一、二線城市市場需求及購買力依舊堅挺，也可能會出現(xiàn)反向收緊的情況。

??首創(chuàng)證券房地產(chǎn)團隊首席分析師王嵩認(rèn)為，近期地產(chǎn)政策端調(diào)整逐步向需求刺激方向傳導(dǎo)，春節(jié)后已有重慶、贛州、菏澤等地下調(diào)商貸首付比例，鄭州、 浙江等地在人才落戶、購房補貼等方面提升需求。當(dāng)前已進入需求端托底政策密集出臺周期，隨著基本面增速持續(xù)下降，地產(chǎn)寬松政策釋放將逐步從供給端向需求端的路徑傳導(dǎo)，預(yù)計后續(xù)基本面較差并且地方政府土地財政依賴度較高的低能級城市會跟進寬松政策，限購限貸的放開結(jié)合實際購房利率下調(diào)將有效提升購房者入市信心。

??戴德梁行華南區(qū)研究部董事張曉端認(rèn)為，在“房住不炒”的總體框架下，“因城施策”意味著各地在具體措施上將進退有別、松緊適度。預(yù)計后續(xù)整體市場仍處于調(diào)整通道，但成交規(guī)?；虬殡S相關(guān)政策措施的出臺而逐漸緩和企穩(wěn)。

??58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，房企的經(jīng)營會有兩個特點，即分化將持續(xù)，企業(yè)間的兼并和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓也會持續(xù)。憑借融資優(yōu)勢，部分央企和大型國企將在拿地以及銷售層面有較好表現(xiàn)，同時由于部分城市和區(qū)域的調(diào)控節(jié)奏有所變化，也會對銷量提升有所幫助，這會進一步加大分化的趨勢；另外，雖然總體來看房企的融資壓力會有所減輕，但這并不代表房企的整體償債壓力會明顯減少，今年依然是房企償債高峰，不少房企仍將通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以及大股東注資的方式來緩解壓力，因此可能會出現(xiàn)部分房企規(guī)模不斷減少但利潤轉(zhuǎn)好的情況。

??貝殼研究院市場分析師唐瑄認(rèn)為，春節(jié)后成交修復(fù)加快，價格基本止跌，但整體預(yù)期仍然偏弱，多數(shù)城市景氣度還處于較冷水平。市場對政策的響應(yīng)確已顯現(xiàn)，但響應(yīng)的力度尚不足夠。與歷史相比，當(dāng)前基本面復(fù)雜和政策力度相對克制決定本輪政策起效需要更長時間，掣肘信心恢復(fù)的癥結(jié)在于房企風(fēng)險尚未完全解除。房企自身造血良性循環(huán)是行業(yè)良性循環(huán)的基礎(chǔ)，需求側(cè)的流通穩(wěn)定優(yōu)于供給側(cè)的定向紓困。讓房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)駛?cè)肓夹攒壍?，是平衡穩(wěn)增長和防風(fēng)險的必要路徑。預(yù)計更多城市將在穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)下，因地制宜出臺穩(wěn)銷售的政策。

??【中房分析】

??行業(yè)信心修復(fù)需要時間，相關(guān)支持政策仍需進一步深化和落地

??盡管當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)政策修復(fù)正在進行，國家層面反復(fù)強調(diào)促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展的同時，房企融資環(huán)境略有改善，各地也有序出臺了一些行政措施，包括降低購房門檻和購房成本在內(nèi)，滿足了合理購房需求。但就目前情況看，前期政策落地后發(fā)揮的作用并不明顯。開年以來房企的業(yè)績增速下滑、信用惡化和投資規(guī)模收縮仍是普遍現(xiàn)狀，受部分房企債務(wù)違約事件影響以及對未來市場走勢的擔(dān)憂，購房者觀望情緒依然濃重，房企項目的去化難度仍然較高，特別是在三四線城市以及部分弱二線城市，短期銷售端仍將承壓。房地產(chǎn)市場企穩(wěn)仍需要更多、更有力的政策支持和實際落地，相比于供給端的紓困政策，針對需求端的政策還有改善空間，更直接利于改善市場預(yù)期，從而扭轉(zhuǎn)行業(yè)下行局面。

??鄭州松綁樓市具備一定示范效應(yīng)，后期“因城施策”將打開改善空間

??針對當(dāng)前經(jīng)濟下行壓力加大、樓市行情低迷、房企違約事件蔓延和市場預(yù)期不足的現(xiàn)狀，政策端持續(xù)釋放維穩(wěn)信號。從最新的住建部表態(tài)來看，“努力為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤發(fā)揮積極作用”這一定調(diào)相比前期對房地產(chǎn)的描述更為積極，肯定了房地產(chǎn)市場在整個經(jīng)濟運行中的重要地位，有利于提振行業(yè)信心。聚焦于房地產(chǎn)調(diào)控，住建部更強調(diào)要通過“保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性”以及“增強調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性”來“保障住房的剛需和滿足合理的改善性需求”。

??在此背景下，鄭州打響了二線城市地產(chǎn)政策全面放松的“第一槍”，相比之前一些城市的零碎操作，鄭州此次政策具有實質(zhì)意義的穩(wěn)樓市導(dǎo)向。此次“鄭十九條”覆蓋面廣泛，從住房需求側(cè)、供給側(cè)、信貸端、安置房和市場環(huán)境等方面加大了扶持力度，具有一定的主動性和急迫性，“救市”意圖明顯。具體內(nèi)容來看，下調(diào)住房貸款利率、降低二套房首付商業(yè)貸款門檻等部分措施不僅能從實質(zhì)上降低購房成本，扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，釋放改善換房需求，加快鄭州市場筑底修復(fù)，同時還對其他同樣遭遇市場收縮的城市具有較強的示范效應(yīng)。

??就當(dāng)前政策環(huán)境而言，高層對地方樓市松綁政策的容忍度有所提高，二、三、四線城市政策放松的空間正在打開，核心一二線城市政策也有糾偏空間，以緩解房企資金壓力、穩(wěn)定市場預(yù)期。預(yù)計3月將會有更多的城市出于市場下行壓力而采取放松調(diào)控的動作，提升購房者入市信心。政策優(yōu)化的工具包括限貸限購的調(diào)整、下調(diào)房貸利率、出臺購房補貼、減免相關(guān)交易稅費等。此外，從長效機制角度出發(fā)，保障性租賃住房以及老舊小區(qū)改造等也將持續(xù)獲得政策支持，行業(yè)發(fā)展向民生工程推進。

??政策底已經(jīng)夯實，市場有望實現(xiàn)筑底回穩(wěn)

??政府工作報告再次肯定了消費者的合理住房需求，而且明確支持這個需求由商品房市場來滿足，且鼓勵行業(yè)進行新的發(fā)展模式探索。房地產(chǎn)仍是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)，上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)眾多，對穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤有重要作用。近期包括菏澤、重慶等地在內(nèi)的下調(diào)商貸首付比例，廣州、深圳、杭州、蘇州等地連續(xù)下調(diào)房貸利率，結(jié)合此次鄭州“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策落地，意味著從政策面角度，房地產(chǎn)行業(yè)不再被特殊“照顧”，政策基調(diào)回歸正常，更加強調(diào)“以人為本”。隨著需求端政策的放松和回歸正常，限購限貸的放開結(jié)合實際購房利率下調(diào)將有效提升購房者入市信心，預(yù)計市場將逐步走出前期悲觀預(yù)期，同時房企動態(tài)盈利將進一步修復(fù)。展望后市，行業(yè)基本面有望伴隨政策的改善而迎來復(fù)蘇，全國房地產(chǎn)市場或?qū)⒅鸩綄崿F(xiàn)底部企穩(wěn)。在樓市的“金三銀四”下，一線及部分二線城市樓市將率先迎來恢復(fù)，房價或有上行空間，而與此相對的是，多數(shù)城市基本面依然脆弱，復(fù)蘇緩慢且不均衡。

??當(dāng)然，即便政策徹底回暖，行業(yè)發(fā)展也不是原來“劇本”的翻版。有業(yè)內(nèi)聲音說行業(yè)進入了“黑鐵時代”，雖然是一家之言，但也反映了部分主體對市場發(fā)展的判斷。我們也認(rèn)為行業(yè)規(guī)模已經(jīng)觸頂，開發(fā)企業(yè)如何參與未來的市場，需要每一個主體主動的去創(chuàng)造和適應(yīng)，什么是行業(yè)新的發(fā)展模式，總理說了，需要探索，需要通過每一個行業(yè)人的實踐來定義。