[中房研協(xié)]多地重啟兩成首付，樓市有望加速企穩(wěn)但難有大的反彈

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     近日，山東菏澤、江西贛州、重慶等多地傳出房貸政策松動消息。據(jù)證券時報報道，山東菏澤多家大行紛紛下調(diào)住房按揭貸款首付比例，各家銀行對名下有無住房、有無住房貸款記錄、是否已結(jié)清貸款的首付比例進行分級執(zhí)行，執(zhí)行首付比例普遍在20%-40%之間，此前執(zhí)行首付比例最低為30%。按揭利率由首套房5.95%、二套房6.14%分別下調(diào)至5.6%和5.95%。除菏澤外，江西贛州、重慶等地也有部分銀行將首套房按揭貸款首付比例下調(diào)至20%。

     熱點評析

     房地產(chǎn)政策環(huán)境局部松動，地方因城施策穩(wěn)市場

      降低住房商業(yè)貸款首付比例是房地產(chǎn)住房信貸政策的重要內(nèi)容。過去的兩年內(nèi)，在貫徹中央堅持“房住不炒”定位、促進住房回歸居住屬性和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的政策指導(dǎo)下，地方在住房信貸方面一直嚴格把關(guān)、少見松動。

      進入2022年以來，菏澤、贛州、重慶等多地頻繁釋放出住房商業(yè)貸款首付比例下調(diào)消息，一方面是因為當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場調(diào)控整體已取得一定成效，市場炒房熱情得到有效抑制，中央層面多次強調(diào)要支持合理購房需求，房地產(chǎn)市場調(diào)控由全面降溫深入至因城施策、雙向調(diào)節(jié)階段，政策環(huán)境出現(xiàn)局部松動。另一方面是因為菏澤、重慶、贛州等地房地產(chǎn)市場持續(xù)下滑，市場風(fēng)險加大。以菏澤為例，據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，自2021年4月開始，菏澤新房成交量呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢。2022年1月，菏澤城區(qū)新城成交約1800套，相較2021年12月的1900套下降約5%，較2021年1月的3100套下降約42%。在土地端，2021年全年，菏澤土地成交額為67億元，不到2018年的三成。再看重慶方面，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，重慶市新房成交量自2021年6月起持續(xù)回落，11月降至年內(nèi)新低的7105套，同比下降59.3%，環(huán)比下降12.3%。2022年1月份，降溫行情仍未見好轉(zhuǎn)。降低住房商業(yè)貸款首付比例，即是為了降低居民購房門檻，刺激居民購房需求，助力樓市穩(wěn)定。

     當(dāng)前首付比例下調(diào)旨在支持剛需購房和穩(wěn)定樓市，房地產(chǎn)市場基本面沒有改變

      2016年2月，央行和原銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》明確，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。由此來看，非“限購”城市實施20%的住房商業(yè)貸款首付比例是合乎規(guī)定的。

     在房地產(chǎn)市場下行壓力下，后續(xù)或?qū)⒂懈喽€城市出臺下調(diào)首付比例類需求端寬松性政策，利好樓市發(fā)展。但也要清醒認識到，當(dāng)前首付比例下調(diào)仍是“房住不炒”調(diào)控基調(diào)下政策的局部松動，同此前部分城市提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼等類似，其目的主要在于支持剛需購房和穩(wěn)定樓市，房地產(chǎn)市場規(guī)模見頂、區(qū)域分化嚴重、“房住不炒”調(diào)控基調(diào)不動搖的基本面沒有改變，房地產(chǎn)市場難有大的反彈，居民購房選擇仍要保持謹慎理性。