[中房研協(xié)]上海發(fā)文規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序，為租房群體“賦權(quán)”

??熱點(diǎn)聚焦

??11月2日，上海市人大常委會(huì)辦公廳發(fā)布《上海市住房租賃條例（草案）》（征求意見稿）共7章65條。主要內(nèi)容包括：

??在健全治理機(jī)制，形成共治共享的發(fā)展格局方面，一是明確市、區(qū)兩級(jí)政府的職責(zé)；二是明確房屋管理部門是主管部門，并規(guī)定了其他相關(guān)部門職責(zé)；三是規(guī)定街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的職責(zé)；四是要求強(qiáng)化行業(yè)自律。

??在規(guī)范租賃行為，平衡租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系方面，一是嚴(yán)格住房出租要求，明確出租住房應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定，禁止群租；二是細(xì)化完善辦理租賃登記備案的具體要求；三是明確出租人、承租人應(yīng)當(dāng)遵守的行為規(guī)范。同時(shí)，鼓勵(lì)當(dāng)事人訂立長(zhǎng)期租賃合同，建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系。

??在加強(qiáng)市場(chǎng)主體管理，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序方面，一是加大對(duì)個(gè)人“二房東”監(jiān)管力度；二是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和住房租賃企業(yè)的管理，包括建立備案制度、從業(yè)人員實(shí)名從業(yè)、規(guī)范房源信息發(fā)布、實(shí)行合同網(wǎng)簽、資金監(jiān)管要求等；三是對(duì)發(fā)布房源信息的網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者提出了要求。

??在突出民生保障，發(fā)揮保障性租賃住房作用方面，一是確立目標(biāo)定位，擴(kuò)大保障性租賃住房供給；二是加強(qiáng)源頭規(guī)劃，明確編制專項(xiàng)規(guī)劃以及重點(diǎn)布局要求；三是明確建設(shè)和管理要求，合理設(shè)置準(zhǔn)入條件和退出機(jī)制、優(yōu)化申請(qǐng)審核流程、完善配租使用規(guī)范、規(guī)范租金和租期。

??在堅(jiān)持服務(wù)監(jiān)管并重，增強(qiáng)人民群眾的獲得感方面，一是明確建立健全全市統(tǒng)一的住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)，提供“一站式”服務(wù)，并加強(qiáng)信息共享和業(yè)務(wù)協(xié)同；二是強(qiáng)化對(duì)承租人享受公共服務(wù)和便利的保障；三是建立租賃價(jià)格監(jiān)測(cè)機(jī)制，穩(wěn)定租金水平；四是明確發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)當(dāng)保障承租人和共同居住人的基本生活。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??上海出臺(tái)新政規(guī)范租房市場(chǎng)，加大對(duì)租賃權(quán)益的保障

??上海此次出臺(tái)的新條例是繼北京之后，又一個(gè)專門規(guī)范住房租賃行為、租賃經(jīng)營(yíng)和服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等內(nèi)容的地方性法規(guī)。從內(nèi)容來看：第一，此次《上海市住房租賃條例（草案）》明確了住房租賃體系的概念，尤其是增加了“經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范”和“租賃關(guān)系穩(wěn)定”兩條內(nèi)容，比傳統(tǒng)的“多主體供給、多渠道保障”的提法更進(jìn)了一層；第二，該條例利用單獨(dú)一章對(duì)保障性租賃住房的制度定位、布局要求、建設(shè)要求、管理要求等進(jìn)行了規(guī)定，突出了保租房建設(shè)的重要地位；第三，該條例強(qiáng)化了對(duì)承租人的保障，明確了要逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，可以預(yù)見，往后為租房群體“賦權(quán)”將成為上海制定租賃政策的重要取向。

??綜合來看，此次法規(guī)的出臺(tái)和實(shí)施可以為上海相關(guān)租房群體帶來實(shí)際利益，有助于給購(gòu)房困難群體提供更有匹配度的租賃房源，在對(duì)沖高房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也有利于實(shí)現(xiàn)上海包括新巿民在內(nèi)的就業(yè)群體的安居樂業(yè)等。而從更深層和長(zhǎng)遠(yuǎn)的意義看，隨著新規(guī)各項(xiàng)措施的落實(shí)推進(jìn)，上海市將逐步扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)市場(chǎng)“重購(gòu)輕租”的結(jié)構(gòu)性問題，讓住房更好地回歸居住屬性，滿足不同層次、不同人群住有所居的需求。同時(shí)，伴隨住房租賃市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展和傳統(tǒng)購(gòu)房市場(chǎng)的發(fā)展齊頭并進(jìn)，可以真正培育出平穩(wěn)健康的住房市場(chǎng)。

??各地政策端推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的步伐明顯加快

??如今，多個(gè)城市通過市場(chǎng)監(jiān)管、減稅、增加租賃用房供應(yīng)等一系列措施，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。與此同時(shí)，多個(gè)城市也陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。近日，為促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，提高租賃市場(chǎng)價(jià)格透明度，深圳發(fā)布了《深圳市2022年度房屋租賃參考價(jià)格》以保護(hù)租賃雙方權(quán)益。從內(nèi)容來看，此次文件對(duì)租賃當(dāng)事人來說，可參照租賃參考價(jià)格，結(jié)合物業(yè)類型、樓層朝向、建筑面積、裝飾裝修等不同，自主協(xié)商確定符合實(shí)際情況的租賃價(jià)格。此外，深圳也曾發(fā)布擬實(shí)行“既有非居住房屋改造保障性租賃住房”的政策，年度租金漲幅不超過5%的相關(guān)通知。而對(duì)租金進(jìn)行管制，在國(guó)際上是普遍現(xiàn)象，很多國(guó)家都制定了住房租賃條例，并對(duì)資金及其漲幅進(jìn)行限制。

??二十大報(bào)告明確了“租購(gòu)并舉“是我國(guó)推進(jìn)住房制度改革、推進(jìn)住房高質(zhì)量發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)?？梢灶A(yù)計(jì)，在北京、上海、深圳等城市的帶動(dòng)之下，后續(xù)將有更多城市將陸續(xù)在住房租賃政策端發(fā)力，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，進(jìn)一步完善租購(gòu)并舉、市場(chǎng)與保障并行的雙住房體系。