[克而瑞]房企必爭之地長三角，土儲競爭格局幾何？

??導讀

??需求支撐力強的長三角城市成為房企拿地的首選，土地市場熱度在疫情后保持高位。

??◎  研究員 / 馬千里、謝楊春、邱娟、吳嘉茗、周奇

??長三角的經濟發(fā)展在三大經濟圈中一直保持領先，居民收入水平也長期處于全國之首，良好的經濟基本面讓長三角區(qū)域內城市成為眾多品牌房企布局首選。

??此背景下，當前房企在長三角土儲競爭格局如何？較2019年有發(fā)生了那些變化？規(guī)模房企和本地房企的拿地策略差異在哪？未來值得重點關注的城市有哪些？

??為此，本文首先就近一年長三角地區(qū)的樓市和地市走向進行梳理；第二部分則對長三角地區(qū)各房企的土儲格局進行系統(tǒng)分析，并總結出各類房企的拿地特征和規(guī)模變化，第三部分則對典型企業(yè)的布局特征、拿地策略進行深度剖析，總結出各類房企的布局差異，最后基于以上研究，對未來土地市場從城市布局、拿地時機和重點關注城市等方面做出綜合預判。全文主要結論如下：

??住宅市場韌性足，多數(shù)城市市場供求關系健康

??集中供地下土地市場熱度維持高位，熱點城市地價屢創(chuàng)新高

??規(guī)模房企優(yōu)勢依然突出，土儲高度集中的趨勢愈演愈烈

??融創(chuàng)、綠地、碧桂園貨值超5000億，浙系、蘇系房企地緣優(yōu)勢突出。

??金地、金茂等積極增儲長三角，恒大、龍湖土儲略有收縮。

??蘇杭成為最受青睞的城市，皖北城市進駐房企依然較少。

??碧桂園布局覆蓋長三角41城，上坤、奧園擴張速度最快。

??市場背景：長三角需求韌性佳

??地市熱度居高不下

??長三角產業(yè)基礎深厚、民營經濟發(fā)達，再加上人口政策的利好，流動人口快速向長三角區(qū)域聚集，為樓市提供了充足的需求，住宅市場韌性十足。因此，在當前房地產政策調控收緊、大部分中小城市需求萎縮的背景下，需求支撐力強的長三角城市成為房企拿地的首選，土地市場熱度在疫情后保持高位。

??1、經濟發(fā)展領先、人口持續(xù)流入，長三角樓市需求充足

??一直以來，長三角的經濟發(fā)展水平都位居城市圈前列。據(jù)2020年統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)來看，長三角41城中有8個城市的GDP超過萬億，是所有城市群中“萬億俱樂部”城市最多的區(qū)域。

??經濟高增長下，長三角城市群的居民收入水平也位保持高位。2020年，有17個城市的城鎮(zhèn)居民可支配收入超過5萬元，其中上海、蘇州更是高達7萬元以上，居民購買力十分強勁。

??活躍的經濟、領先的收入水平促使流動人口向長三角城市快速聚集。據(jù)2020年人口普查數(shù)據(jù)顯示，長三角三省一市的人口占全國的比重由2010年的16.09%上升至16.65%，人口集中度進一步上升。其中，上海、杭州、蘇州、南京、合肥、寧波等六個核心城市的常住人口增量都較2010年增長了100萬以上，尤其是杭州、蘇州等，人口增量均在200萬以上，位居重點城市前列。

??2、住宅市場韌性足，集中供地下土拍熱度保持高位（略）

??3、小結：市場穩(wěn)健、韌性足，長三角區(qū)域看高一線（略）

??02

??土儲規(guī)模：規(guī)模房企優(yōu)勢突出
??總土儲集中度愈發(fā)集中

??基于良好的產業(yè)基礎、發(fā)達的經濟活力，長三角房地產成熟度明顯高于其他城市群，房企競爭也較為激烈。2020年銷售10強房企在長三角總土儲均超千億，其中綠地、融創(chuàng)、碧桂園長三角總土儲更是超過5000億元；濱江、德信、祥生等本地房企在區(qū)域深耕戰(zhàn)略下，總土儲貨值也達到2000億。

??截止2020年末，銷售TOP30強房企于長三角41個城市的土地儲備貨值和建面總量分別達8.39萬億元和4.3億平方米,；僅10強房企土儲貨值和建面總量就分別達4.29萬億元和2.19億平方米，占比均超過五成。

??1、41家房企長三角土儲貨值超千億，2000-5000億陣營明顯增加

??長久以來，長三角經濟總量居于三大經濟區(qū)首位，是我國經濟發(fā)展和改革開放的領頭羊。同時伴隨著長三角一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，其在房企眼中的戰(zhàn)略地位再度上升，各房企也加快了在該區(qū)域攻城略地的速度。

??為了衡量各房企在長三角區(qū)域的布局概況，我們梳理了典型房企在長三角41個城市的土儲情況（扣除已售未結轉部分），結果發(fā)現(xiàn)：規(guī)模房企優(yōu)勢依然突出，土儲高度集中的趨勢愈演愈烈。

??與2019年末相比，長三角貨值超千億的房企僅上升2家，但是2000-5000億陣營房企數(shù)量卻增加了5家，在各陣營中增幅最大，也說明過去一年仍有諸多房企將長三角作為布局的要塞。

??截止2020年末，長三角41個城市中總土儲貨值超過5000億的房企有4家，與2019年末數(shù)量持平，仍然是碧桂園、綠地、融創(chuàng)等龍頭房企。

??2000-5000億陣營房企數(shù)量由13家增加到18家，以大型規(guī)模房企和長三角本土房企為主，例如瑞安、眾安、德信等本土房企2020年持續(xù)積極布局長三角，尤其在三道紅線后均逆市積極拿地，大幅提升了土地儲備總量。

??最后，1000-2000億陣營的房企數(shù)量達到19家，較2019年末減少了3家，一方面是由于部分房企長三角總貨值升至2000億以上，另一方面是部分房企2020年投資態(tài)度謹慎，拿地較少，例如富力2020年末長三角區(qū)域的總貨值降至759億元。

??整體來看，長三角總土儲貨值超過千億的房企以龍頭房企、規(guī)模房企為主，其次則是區(qū)域深耕型的本土房企。作為經濟基本面最好、活躍度最高的經濟圈，長三角的購買力在全國來說也是首屈一指，在長三角深耕、提高市場占有率，將對這些房企進一步提升業(yè)績有較大的助益。

??2、綠地、融創(chuàng)、碧桂園超5000億貨值保持領先，浙系、蘇系房企地緣優(yōu)勢突出

??從各規(guī)模陣營的具體房企表現(xiàn)來看，在長三角總土儲貨值超過5000億的四家房企分別為綠地、融創(chuàng)、金茂和碧桂園，除金茂外其他三家房企2019年末在長三角的總土儲貨值就已經達到5000億水平。

??綠地作為以上海為大本營的規(guī)模房企，在全國化布局的同時，尤其注重長三角區(qū)域已通高鐵的三四線城市的項目鋪排，在長三角區(qū)域的總貨值也較高；融創(chuàng)、碧桂園經過多年深耕，雖然布局的城市能級不一，但在長三角已經打造了較強的規(guī)模優(yōu)勢和口碑優(yōu)勢。金茂在北京成立，逐步拓展至環(huán)渤海區(qū)域，又隨著全國化布局，將重心轉移至長三角區(qū)域。2020年金茂在長三角積極補充土儲，不僅在上海、南京、蘇州等一二線城市新增拿地，在臺州、溫州、南通、金華等三四線城市也有所斬獲。據(jù)金茂年報顯示，2020年金茂的新增土儲中，建面的三成來自長三角區(qū)域。

??2000-5000億陣營中的18家房企，根據(jù)銷售規(guī)模和布局情況可分為兩類，一類是以萬科、恒大、保利為首的規(guī)模房企：此類房企一般已經形成全國化布局，長三角總土儲貨值達到2000億以上級別，但總土儲各區(qū)域分布較為平均，例如萬科長三角總土儲貨值高達4700億元，但僅占萬科總土儲貨值的25%左右，恒大、保利長三角總土儲貨值分別占房企總土儲的30%和15%。

??另一類則是以新城、中南為代表的本土品牌房企：新城、中南等規(guī)模房企由于踩準了長三角三四線城市的市場周期，在過去3年業(yè)績實現(xiàn)了巨大跨越，穩(wěn)固了自身在行業(yè)中的地位，即使是全國化的進程中，新城和中南均選擇在保持深耕的基礎上適度地進行擴張，因此位于長三角區(qū)域的總貨值依然較高。此外還有一些中小規(guī)模的本土房企，例如眾安和瑞安在長三角的總土儲貨值已經超過2000億元，但房企2020年全口徑銷售金額分別為212.2億元和176.8億元，未進入百強房企行列，長三角區(qū)域貨值預計可以支持房企深耕10年左右。此類房企在長三角具備較強的地緣優(yōu)勢、資源整合優(yōu)勢，但是整體來看，未來更加注重土儲轉化率至關重要。

??最后1000-2000億陣營中，主要以龍湖、融信、美的、陽光城等規(guī)模達到一定量級的外來房企為主，這些房企雖然在大本營區(qū)域已經擁有一定的規(guī)模和話語權，但仍戰(zhàn)略性積極布局長三角區(qū)域，增強布局的均衡性、提升房企的競爭力。

??3、金地、金茂等積極增儲，恒大、龍湖土儲略有收縮（略）

??4、蘇杭進駐房企數(shù)量超越上海，皖北城市進駐房企依然較少（略）

??03

??布局差異：房企布局各有側重

??規(guī)模房企更青睞核心城市

??雖然大部分房企都已經進駐了長三角區(qū)域，但房企規(guī)模、發(fā)展戰(zhàn)略等差異，使得這些房企在長三角區(qū)域的布局也存在一定的差異。碧桂園、新城、綠地、中南等已完成了長三角區(qū)域的全覆蓋，浙系房企在杭州灣土儲優(yōu)勢顯著。此外，上坤、奧園等房企近一年在長三角積極布局，擴張速度較快。

??1、碧桂園保持長三角41城全覆蓋，上坤、奧園近一年布局擴張快

??長三角一體化戰(zhàn)略持續(xù)落地，長三角核心區(qū)范圍進一步擴大到27城，得益于長三角高鐵規(guī)劃的推動，城市間聯(lián)系也更加緊密。在此利好下，長三角的房地產市場熱度再起，更多房企在原有布局的基礎上進一步擴大范圍，特別是規(guī)模房企目前在長三角區(qū)域基本已經廣泛布局。以2020年末房企土儲分布的情況來看，碧桂園、新城、綠地、中南、祥生和弘陽均完成長三角區(qū)域“全覆蓋（土儲遍布25個及以上城市）”，其中除了碧桂園是已經實現(xiàn)全國化布局的粵系房企以外，其他房企均為長三角本土規(guī)模房企，在地緣優(yōu)勢和規(guī)模效應上都有顯著的優(yōu)勢。

??此外，外來房企如奧園等在長三角的布局數(shù)量也達到20個以上，雖然不及本土規(guī)模房企，但已經初步在長三角區(qū)域完成覆蓋，未來該區(qū)域對房企的業(yè)績將產生較大助益。

??碧桂園：保持41城全覆蓋，三四線土儲占比超8成

??碧桂園經過多年深耕三四線城市，早已完成了在長三角區(qū)域的全布局，截止至2020年末，碧桂園仍保持著在每個城市均有土地儲備的全覆蓋格局。目前碧桂園的土儲建面中，有81%位于三四線城市，18%位于二線城市，而一線城市僅占1%，碧桂園依然堅守“聚焦三四線、鞏固一二線”的發(fā)展戰(zhàn)略。

??從省份層面來看，碧桂園在長三角的土儲主要以江蘇省為主，建面占比高達56%，其次安徽、浙江分別占比28%和15%，安徽和浙江建面占比不如江蘇。一方面是安徽省整體的三四線市場環(huán)境不如江蘇，因此碧桂園在布局中更偏好江蘇省；二是浙江的三四線城市雖然經濟基本面也較為良好，但浙系本土房企數(shù)量較多、規(guī)模也不小，相對而言碧桂園深耕三四線的優(yōu)勢很難在浙江實施。上海由于與碧桂園戰(zhàn)略定位差距較大，碧桂園僅有2%土地儲備位于上海。

??從城市層面來看，鎮(zhèn)江仍然是碧桂園在長三角土儲總建面最高的城市，但由于鎮(zhèn)江樓市整體表現(xiàn)一般，碧桂園在鎮(zhèn)江的總土儲建面已經連續(xù)兩年下降，可見碧桂園已經在有意識調整土地儲備分布，有助于降低區(qū)域風險，實現(xiàn)更穩(wěn)健的增長。

??新城、綠地、中南：全國化布局同時持續(xù)深耕長三角

??除了碧桂園達到全覆蓋以外，新城、綠地、中南等規(guī)模房企在長三角的布局力度處于第二梯隊，布局城市在30城以上，基本實現(xiàn)了廣泛覆蓋，且綠地、中南2020年的布局城市較2019年末仍有增加，分別新進了六安和淮南、宣城。

??這三個房企都是起源于長三角的規(guī)模房企，目前均在深耕長三角的前提下進行全國化的布局。整體來看規(guī)模最大的綠地通過近幾年在“高鐵新城”的布局戰(zhàn)略下也已經基本實現(xiàn)了長三角區(qū)域的廣泛覆蓋，2020年新進了六安，六安目前已有六安站投入使用，未來還規(guī)劃新建六安北站，綠地的布局仍然積極契合高鐵新城的戰(zhàn)略規(guī)劃。

??此外中南2020年新進了淮南和宣城兩個位于安徽省的三四線城市，新城雖然沒有新進駐城市，但布局的城市數(shù)量已有35，對于這兩個房企而言，長三角仍然是其最重視的區(qū)域市場，歷年銷售占比在50%以上，未來繼續(xù)布局深耕大有可能。

??上坤、奧園積極擴張布局，2020年新進7城和8城

??近一年在長三角擴張最快的房企有兩類，一是以奧園為代表的外來規(guī)模房企，銷售達到千億級別，具有較強的競爭力；另一類則是以上坤為代表的本土深耕房企，依靠強勁的地緣優(yōu)勢進行區(qū)域內的擴張。

??對比兩個房企2020年末和2019年末在長三角的總土儲情況來看，上坤、奧園2020年在長三角的布局較2019年末分別多了7、8個城市。

??中國奧園作為粵系房企，2020年積極加速長三角布局，從年報銷售額的分布來看，2020年奧園銷售額中有31%位于華東區(qū)域，同比大幅上漲11個百分點，權益投資金額中也有28%位于華東區(qū)域，投資力度僅次于大本營華南區(qū)域，可見長三角在奧園的戰(zhàn)略版圖中舉足輕重的地位。

??而上坤作為深耕于長三角區(qū)域的本土房企，2020年銷售金額中有78%位于長三角區(qū)域，新增土儲中有61%建面位于長三角區(qū)域。

??2、南京、合肥周邊三四線份額相對較小，滬、杭外溢效應相對較強（略）

??整體來看，長三角地區(qū)土儲TOP30的典型房企中40%土儲位于浙江省，分布于江蘇的有36%左右，可見江浙兩地確是房企在長三角區(qū)域的“糧倉”；其次，則是上海，2020年上海土地出讓金額超越杭州，達3000億元，位于全國第一，其中大部分地塊被規(guī)模房企收入囊中，并且優(yōu)質地塊出讓比重明顯提升，因此上海土儲在長三角的比重較2019年明顯提升，增至17%。相比之下，安徽的土儲份額較2019年明顯減少，僅有7%，主要原因在于受疫情影響，安徽三四線城市樓市支撐性不佳，因此品牌房企拿地積極性降低，土儲量也明顯減少。

??從長三角一體化戰(zhàn)略來看，長三角將以上海為主要核心，以杭州、南京、蘇州、寧波、合肥等5個二線城市為次核心，協(xié)同帶動周邊三、四線城市發(fā)展。因此，目前在長三角土儲較多的企業(yè)，大部分以圍繞某一重點城市周邊集中布局的模式，持續(xù)拓展長三角市場份額，如濱江、眾安等都是在杭州及周邊集中布局。

??2.1  環(huán)上海：輻射紅利最多，陽光城、招商蛇口等房企重點布局(略）

??2.2  環(huán)杭州灣：杭州核心地位突出，浙系房企群雄逐鹿(略）

??2.3  環(huán)南京：規(guī)模房企更關注南京市場，三四線城市土儲份額相對較小(略）

??2.4  環(huán)合肥：核心城市輻射力弱，企業(yè)布局高度集中于合肥(略）

??3、一二線城市土儲占比增加，部分企業(yè)需警惕三四線風險

??長三角區(qū)域是我國經濟最具活力、產業(yè)最為發(fā)達的區(qū)域之一，是一帶一路和長江經濟帶的重要交匯點，伴隨著長三角一體化上升至國家戰(zhàn)略，三省一市也迎來了更多的發(fā)展機會?；诹己玫慕洕A、便利的交通等優(yōu)勢，長三角一體化具有先天優(yōu)勢，但是目前各城市經濟發(fā)展不平衡，在醫(yī)療、教育、社保等公共服務等方面差異巨大，長三角一體化對城市的影響也各不相同。

??核心一二線城市自不多說，一直都是規(guī)模房企土儲布局的重點區(qū)域，并且這種趨勢更有加劇之勢。截止2020年末，典型房企在一二線城市中土儲建面的占比達43%，較2019年提升了2個百分點。

??究其原因，一方面是疫情影響之下，三四線城市市場穩(wěn)定性不及一二線城市，企業(yè)增持位于一二線城市的土儲可用于抵御市場波動帶來的風險，另一方面一二線城市項目可提供的平均貨值較高，單項目產能一般情況下大于三四線城市的項目，相比運營多個三四線項目來說，運營少量二線城市項目可相對降低運營成本；綜上來看，一二線城市的土地資源對房企來說仍是優(yōu)秀的增儲選擇。

??在長三角土儲總量較大的典型房企在長三角的布局戰(zhàn)略大多是一二線為主，三四線為輔，土儲集中于一二線城市的房企比例可達7成，大部分規(guī)模房企都完成了在6個一二線城市的布局。一二線土儲比例明顯突出的企業(yè)以外來房企或國企、央企為主，其中陽光城、華發(fā)、正榮、龍湖在長三角土儲中有6成以上位于一二線。對外來房企來說，首選二線城市進駐長三角帶來的風險更??；立足于核心城市，更容易在小城市圈范圍內打造品牌知名度，且核心城市房地產發(fā)展成熟、市場透明度更高，外來房企進駐的壁壘相對降低。

??在長三角土儲存量較大的典型房企中，位于三四線城市的土儲建面占比接近6成，由于整個長三角區(qū)域三四線城市數(shù)量高達35個，同時相比競爭激烈的二線城市，部分三四線城市的地價仍處于洼地，獲取大體量土地的成本較低，仍能為企業(yè)帶來較為可觀的規(guī)模增長，因此房企在布局中必不可少得會考慮三四線城市。

??位于三四線的土儲比例較突出的企業(yè)中，如碧桂園、恒大等聚焦三四線的規(guī)模房企在三四線城市的土儲建面占比相對較高。除了少數(shù)全面布局三四線的頭部房企外，土儲集中于三四線的企業(yè)更多以本土房企為主，如新城、祥生等以三四線城市起家的本地房企在三四線土儲比例會相對較高。

??這些重倉三四線城市的企業(yè)在過去幾年內得益于長三角三四線城市房價的快速上漲規(guī)模也迅速擴大，但過于重倉三四線的風險也不容小覷。這一點從疫情影響下部分三四線城市市場整體下行就可看出，疫情影響下大部分三四線城市房價漲幅趨緩，部分城市成交規(guī)模萎縮，風險較此前明顯加大。因此，對于在三四線城市布局過多的企業(yè)來說，應及時優(yōu)化調整土儲結構增強抗風險能力、增強接受政策紅利的能力。 

??4、小結：規(guī)模房企全覆蓋布局優(yōu)勢超前，浙系本土房企優(yōu)勢顯著（略）

??04

??總結：蘇杭等核心城市值得長期關注

??鹽城、宿遷等近期熱點城市拿地風險較大

??長三角地區(qū)具有購買力強、需求韌性佳等優(yōu)勢，在2020年上半年樓市、地市升溫表現(xiàn)也更突出。從房企投資布局來看，綠地、融創(chuàng)、碧桂園等規(guī)模房企在土儲貨值上依舊遙遙領先，優(yōu)勢依然突出，并且布局覆蓋城市較廣。

??展望未來，格局上，隨著長三角一體化各項規(guī)劃逐步落地的利好下，此前被低估的城市地價也迎來了快速上漲，地價、房價聯(lián)動機制下盈利空間大多被限定，抄底機會難覓，同時受房地產行業(yè)金融環(huán)境持續(xù)收緊影響，資金成本進一步上漲，因此對于需求支撐較弱的城市高價拿地還需謹慎。投資節(jié)奏上，集中供地新政下規(guī)模房企優(yōu)勢顯著且有意在首輪出讓中“搶跑”，中小房企撿漏機會不多。對于這些企業(yè)而言，聯(lián)合拿地、合作開發(fā)以及關注二三輪集中供地是上策。長遠來看，長三角城市間人才吸引力級差逐步顯現(xiàn)，杭州、蘇州等人口增量顯著、居民收入水平高的城市仍然值得長期關注。

??1、城市布局：長三角“東風”帶動中小城市地市升溫，緊信貸環(huán)境下拿地還需謹慎

??自2019年12月《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》正式公布之后，長三角一體化進程明顯加快。截止2021年5月，長三角的41個城市政務實現(xiàn)一網通辦和醫(yī)保“一卡通”，極大便利居民辦事就醫(yī)；交通方面，10個有軌道交通的城市已實現(xiàn) “一碼通行”，17條省際“斷頭路”中6條已建成通車、3條正在建設，十三五規(guī)劃建設的商合杭高鐵、滬蘇通鐵路一期、鹽通高鐵、連淮揚鎮(zhèn)鐵路、連徐高鐵等一批重大鐵路項目建成運營，三省一市除舟山外均實現(xiàn)了“市市通動車”，同城化效應持續(xù)擴大。

??隨著行政、醫(yī)療等資源的共享，公路、鐵路等重大交通項目的落地，長三角各城市之間的聯(lián)系越發(fā)密切，交通也更加便利，人口流動也愈加頻繁。也正是因為此，2020年以來長三角中小城市的房地產市場熱度明顯升溫，以麗水、衢州、鹽城、淮安為代表的中小城市地價顯著上漲，項目利潤空間被大幅壓縮，加之當前信貸環(huán)境收緊，銀行放款速度拉緩，資金回籠周期也明顯延長。因此，對于這類城市，尤其是鹽城、淮安等靠內生需求支撐的城市，企業(yè)高價拿地還應審慎考量，避免高位站崗。

??2、布局時機：重點城市二批次供地量仍居高位，中小企業(yè)可擇機錯峰進入 （略）

??3、中長期發(fā)展：人才吸引力級差進一步凸顯，杭州、蘇州等城市值得長期關注（略）