[克而瑞]土地周報(bào) | 熱點(diǎn)城市集中拍地（7.12-7.18）

??7月12日-7月18日，隨著熱點(diǎn)三線城市土地供應(yīng)逐漸恢復(fù)，南通、常州、金華等城市均在本周有多宗土地集中出讓?zhuān)虼酥攸c(diǎn)城市成交量?jī)r(jià)得以環(huán)比上漲。

??市場(chǎng)熱度方面，受22個(gè)重點(diǎn)城市土地?cái)喙┯绊?，非重點(diǎn)城市再度成為各大房企的拿地焦點(diǎn)，如西安、南通、常州等城市的住宅用地均吸引了多家房企競(jìng)拍，地市熱度仍在高位，本周平均溢價(jià)率也較上周大幅上漲至21%。

??杭州擬加大“九大星城”宅地供應(yīng)
??西安2021年供地計(jì)劃出爐

??7月14日，杭州市政府網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于構(gòu)建共建共享公共服務(wù)體系的專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求社會(huì)意見(jiàn)的通知?！墩髑笠庖?jiàn)稿》中，杭州提出將增加“九大星城”的住房用地供給，增加租賃住房用地供應(yīng)，以滿足多元化居住需求。此外，7月15日，西安市發(fā)布2021年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。根據(jù)供地計(jì)劃，2021年西安市擬供應(yīng)建設(shè)用地總規(guī)模3.98萬(wàn)畝，其中包含經(jīng)營(yíng)性用地規(guī)模2.3萬(wàn)畝。

??土地供應(yīng)

??供地規(guī)模進(jìn)一步走低
??一二線供地主力為商辦用地

??供應(yīng)方面，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)規(guī)模較上周環(huán)比下行，總供應(yīng)建筑面積僅為610萬(wàn)平方米，環(huán)比大降39%，同比亦減少了46%。分能級(jí)來(lái)看，一二線城市供應(yīng)地塊多以商辦用地為主，僅南昌、寧波余姚等少數(shù)城市有宅地供應(yīng)；三四線城市中，湛江的供地量最高，總供應(yīng)建面達(dá)101萬(wàn)平方米，共涉及9宗地，集中在下轄縣市；其余城市的供應(yīng)量相對(duì)較少，多在50萬(wàn)平方米以下。

??土地成交

??熱點(diǎn)三線城市集中拍地
??帶動(dòng)成交規(guī)模上漲

??成交方面，在南通、常州、金華等城市集中拍地的影響下，本周成交規(guī)模較上周略有回升，總成交建筑面積為1026萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲10%，但同比有17%的降幅；成交金額亦同步環(huán)比上漲至653億元，環(huán)比上漲16%；平均地價(jià)亦較上周出現(xiàn)小幅上漲，成交樓板價(jià)6364元/平方米，環(huán)比上漲6%，但和去年同期相比下滑了5%。

??分能級(jí)城市來(lái)看。一線城市本周廣州、深圳各有一宗商辦用地出讓?zhuān)本┖蜕虾t無(wú)土地成交。二線城市中，西安和大連的成交面積相對(duì)較高，其中西安于本周集中出讓了位于高陵、臨潼的8幅地，除一宗商辦用地外，其余地塊均為高溢價(jià)成交，大悅城、萬(wàn)科等均有所獲。三四線城市中，集中供地的南通和常州成為本周成交主力，其中南通共有14宗地成功出讓?zhuān)偝山唤孢_(dá)158萬(wàn)平方米，至此南通首批集中出讓的26宗地均已成交，共攬金410億元；常州也于本周集中出讓了10宗地，其中7宗商品住宅用地均觸及上限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段，金茂、保利發(fā)展、保利置業(yè)、碧桂園、新城等均有布局。

??市場(chǎng)熱度

??西安多宗地塊超高溢價(jià)成交
??帶動(dòng)溢價(jià)率大幅回漲

??成交溢價(jià)方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交溢價(jià)率為21%，較上周大幅上漲。溢價(jià)率的顯著回升主要和二三線城市本周土拍熱度明顯上漲有關(guān)，特別是二線城市，由于成交主力西安多宗宅地以超高溢價(jià)率成交，二線城市本周平均溢價(jià)率高達(dá)41%，較上周顯著回升。

??土地流拍方面。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周土地流拍率達(dá)12.6%，較上周小幅上升一個(gè)百分點(diǎn)。從流拍地塊所在城市來(lái)看，非熱點(diǎn)三四線仍為流拍主力，江門(mén)、河源等城市均有多宗地塊遭遇流拍。

??周度TOP5

??南通、常州集中拍地?zé)岫炔粶p
??入榜地塊均為搖號(hào)成交

??為了控制市場(chǎng)熱度、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，22城之外亦有多個(gè)城市主動(dòng)加入集中供地行列，尤其是長(zhǎng)三角區(qū)域的熱點(diǎn)三四線城市。除了供地節(jié)奏改變外，這些城市的拍地規(guī)則也發(fā)生了變化，如常州本次出讓地塊均采用“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)+搖號(hào)”的方式競(jìng)拍。不過(guò)，由于出讓地塊的盈利空間保持在合理水平，這些城市的土拍熱度仍維系在較高水平，多宗土地觸及上限價(jià)，如本周成交總價(jià)TOP5地塊均為最高限價(jià)成交。

??單價(jià)榜單方面，本周成交單價(jià)最高的地塊為廣州天河區(qū)珠江新城商辦用地，是珠江新城時(shí)隔9年再次出讓的商業(yè)用地，最終由合景泰富競(jìng)得，成交樓板價(jià)為28800元/平方米。余下4宗地分別來(lái)自常州和南通，均為中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)住宅用地，最終全部觸頂搖號(hào)成交，競(jìng)爭(zhēng)仍然十分激烈。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??蘇高新成功搖中天寧青龍地塊

??7月12日，常州集中出讓7宗住宅用地，分別位于天寧、經(jīng)開(kāi)和武進(jìn)，總起價(jià)達(dá)91億元。為了控制市場(chǎng)熱度，7宗地采取限地價(jià)、房?jī)r(jià)+搖號(hào)的方式競(jìng)拍，并在土地出讓文件中公示了地塊的安置中小學(xué)，避免地塊入市后的學(xué)區(qū)紛爭(zhēng)。最終，7宗地全部成功出讓?zhuān)⒕|及地價(jià)上限，共攬金達(dá)107億元，平均溢價(jià)率18%。 

??在7宗地中，市場(chǎng)關(guān)注度最高的當(dāng)屬天寧區(qū)青龍板塊的青龍2-1地塊。該地塊一度被認(rèn)為是常州新的“單價(jià)地王”，此前兩度掛牌的起拍樓板價(jià)都在2萬(wàn)元/平方米之上，可見(jiàn)地塊素質(zhì)之優(yōu)越。不過(guò)，為了避免新的單價(jià)地王出現(xiàn)造成市場(chǎng)波動(dòng)，此次該地塊的最高樓板價(jià)被限定在19875元/平方米。最終，該地塊由蘇高新成功搖中，成交樓板價(jià)位居常州歷史成交涉宅地第二位，溢價(jià)率達(dá)24%。具體來(lái)看該地塊的周邊配套。據(jù)地理位置來(lái)看，地塊緊鄰天寧區(qū)政府、天寧政務(wù)服務(wù)中心、常州市公安局天寧分局，周邊區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。由于地處中心城區(qū)，項(xiàng)目周邊的各項(xiàng)配套也比較完善，商業(yè)方面可依附周邊社區(qū)的底商，規(guī)劃的教育資源也比較優(yōu)質(zhì)。目前，地塊所在板塊在售、待售項(xiàng)目不多，平均售價(jià)在2.1萬(wàn)元~2.9萬(wàn)元/平方米之間，低于項(xiàng)目毛坯售價(jià)最高限價(jià)，可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目未來(lái)入市銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的壓力。