[克而瑞]浙江省三四線城市 (七十一)：湖州篇

??調研感受

??■  18-19年平淡，2020年中滬蘇湖高鐵開工，疊加疫情信貸寬松，去年底至今量價齊升;

??■  政府著力去庫存，回購3萬套商品房，扭轉市場供過于求格局;

??■  地王加劇樓市上漲預期，佳源1.1萬元/平和榮安1.3萬元/平地王之后，一房難求;

??■  客戶恐慌性購房加劇，看房周期不長，城西南項目近4成客戶首訪成交;

??■  今年調控“四連發(fā)”:外地人限購一套、公證搖號、禁止更名、限售2年、土拍限價；

??■  市場回暖去分銷化，“本地自住”接棒“投資”，主城地緣性客戶占比可達7-8成；

??■  藏富于民，吳興童裝、南潯電梯、長興電池、安吉椅業(yè)，私企業(yè)主不差錢；

??■  剛需工薪階層戶型小型化，選擇城西南小面積80-90平，首付月供無壓力。

??◎  作者 / 楊科偉、俞倩倩

??近期湖州樓市可謂引起業(yè)界高度關注，先是年初地王破萬，而后迎來調控“四連發(fā)”，究竟市場大火動因何在，短期內市場熱度在政策“高壓”之下能否降溫，我們將結合實地調研情況，解析湖州市區(qū)（吳興區(qū)+南潯區(qū)）當前的樓市發(fā)展情況。

??湖州，浙江地級市，地理位置優(yōu)越，長三角一體化發(fā)展核心城市滬蘇杭環(huán)繞，G60科創(chuàng)走廊中心城市，制造業(yè)發(fā)達、旅游資源豐富。2020年全市GDP達3201.4億元，七普數(shù)據(jù)顯示，2020年全市常住人口為337萬人，據(jù)城鄉(xiāng)住戶抽樣調查，2020年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到61743元。

??1市場變化

??政府回購3萬套商品房，市面“無房可售”

??滬蘇湖高鐵開工利好引爆樓市

??縱觀湖州樓市歷年發(fā)展脈絡，自2017年成交量有了一輪顯著跳升之后，2018-2019年市場相對平淡，年成交基本持穩(wěn)在370萬平方米，2020年新冠疫情后，熱度不降反增，走出一個漂亮的“V”型反轉，成交量再創(chuàng)新高，突破450萬平方米。成交均價走勢呈現(xiàn)出穩(wěn)步上行，2018年房價破萬后，2019年短暫瓶頸，2020年商品住宅成交均價再度沖高，已近1.3萬元/平。

??2020年年初受新冠疫情影響，2月成交降至歷史低位，3-5月疫情累積需求穩(wěn)步釋放，成交節(jié)節(jié)攀升，6月成交一度沖高至65萬平方米，7-8月淡季不淡，“金九銀十”高位波動，熱度延續(xù)至年末。

??究其原因，主要有以下幾點：一是2020年4月政府回購3萬套商品房去庫存，控制土地供應，扭轉了湖州長期供過于求，庫存積壓的局面；二是年中滬蘇湖高鐵開工，湖州進入環(huán)滬一小時經濟圈，基建提速帶動了沿線投資客入場，加劇本地恐慌購房情緒；三是支持疫后經濟復蘇的資金寬松，使得本就中小私企眾多的信貸資金流入房地產，整體樓市高熱不退。

??步入2021年，遏制樓市過熱苗頭，湖州樓市也迎來調控政策“四連發(fā)”，除限購、限售之外，每逢月末政府還會限簽，嚴格控制高價房源備案，一直延續(xù)至今，但并未對湖州樓市產生太大的負面影響，整體成交量價延續(xù)高位波動，1-5月商品住宅成交量達204萬平方米，較2020年同期增長82%，5月房價跳增至1.4萬元/平方米。

??2政策環(huán)境

??調控“四連發(fā)”
??限購、限售、限簽、限價齊加碼
??信貸略收緊，人才高補貼

??與許多短期內市場熱度較高的浙江三四線城市類似，湖州疫后市場過熱，“一房難求”也引起了廣泛關注，湖州政府也遭浙江住建廳聯(lián)合約談，繼而三個月四度加碼樓市調控，目前整體政策管控相對較嚴，主要體現(xiàn)在以下幾方面：

??一是外地人限購：在中心城市范圍內，連續(xù)繳納社保未滿6個月的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房(含新建商品住房和二手住房），市人才政策規(guī)定的除外。即外地人限購一套，購買二套社保需連續(xù)繳滿6個月。

??二是實行住房限售：在中心城市范圍內，新購買（網(wǎng)簽合同時間在5月18日之后）的住房(含新建商品住房和二手住房)網(wǎng)簽合同時間在通知實施之日后的，自取得不動產權證滿2年后方可轉讓。

??三是公證搖號，禁止更名：中心城市范圍內新建商品住房申領預（現(xiàn)）售許可證后，購房意向登記數(shù)大于本期可售房源數(shù)的（認籌比大于1），實行公正搖號銷售。搖號需進行銀行凍資，凍資金額不得高于當期最小戶型最低備案價房源金額的30%；棄選三次后三個月內禁搖。此外，嚴格合同更名管理，商品住房在辦理網(wǎng)簽合同后，除在父母、配偶、子女之間更名外，其他不得更名。

??四是限制新房預售次數(shù)與預售價格（不漲）：對分期申請預售的住宅項目，單次申領預售建筑面積不少于3萬平方米，項目申領預售批次不超過4次。加強住宅預售備案價格審核審定，在售項目不予上調備案價格，續(xù)批預售備案價格不高于前批次。同時政府每到月末便會“限簽”，控制高價房源備案，以此來控制城市房價增幅。

??五是實行房地價聯(lián)動：對熱點區(qū)域實行“限房價、限地價、競配建、競自持”的房地價聯(lián)動機制，房企利潤空間基本被鎖定，南潯區(qū)中南項目已效仿嘉興，開始綁定車位提升溢價空間。

??目前湖州首套房首付三成；二套房首付四成；不過近期銀行信貸有收緊征兆，上調貸款利率，四大行首套房5.4-5.5%，二套房5.6-5.7%，房企整體回款周期因限簽、銀行放款緩慢等多重原因，大大延長。

??棚改政策來看，相對人性化，需征得95%以上居民同意，先給錢或房票再拆遷，且補償力度較大，早期按人頭補貼，21-22歲單身女性，25-26歲單身單人180平*板塊均價補貼房票，抵扣房款。

??人才新政方面，依據(jù)博士、碩士、本科、?？频冉o予不同的安家、購房、租房（生活）補貼：全日制博士最高51萬元，副高以上專技人才最高31萬元，全日制碩士最高26萬元，985、211、雙一流高?；驅W科全日制本科最高21萬元，其他全日制本科最高8.5萬元，全日制?？坡毟咦罡?.8萬元，補貼力度不弱。

??3房價梯度

??仁皇山、鳳凰新區(qū)1.7-1.8萬元/平高改
??城西南、東部新城1.3-1.5萬元/平剛需

??湖州分為兩區(qū)：吳興區(qū)和南潯區(qū)，呈東西走向，目前熱點板塊主要集中在吳興區(qū)，房價梯度以老城為核心，按照距離從近至遠依次遞減：

??老城區(qū)配套完善，發(fā)展飽和，在售項目較少，二手房價格在2萬元/平不等。

??仁皇山新區(qū)和鳳凰開發(fā)區(qū)處于房價的第二梯隊，新房價格在1.7-1.8萬元/平，仁皇山新區(qū)為湖州行政中心所在地， 開發(fā)區(qū)鳳凰分區(qū)毗鄰老城區(qū)，是中心城市重要的組成部分。

??第三梯隊為湖東西區(qū)和太湖度假區(qū)，新房價格在1.5-1.6萬元/平，其中太湖度假區(qū)是以太湖度假為主題的改善片區(qū)，值得關注的是，2019年以來崛起，地跨兩板塊的長東片區(qū)，受規(guī)劃利好影響，樓、地市兩熱，在售項目毛坯價格與板塊價格持平。

??第四梯隊為城西南片區(qū)和東部新城，新房價格在1.3-1.5萬元/平，西南片區(qū)緊鄰老城區(qū)，交通樞紐地，發(fā)展?jié)摿薮?；東部新城為湖州規(guī)劃中重要的副城市中心，擁有豐富的生態(tài)資源，住宅開發(fā)規(guī)模較大。

??最后房價洼地屬南潯區(qū)、還有吳興、南潯下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，新房價格在0.8-1.2萬元/平不等。

??4項目去化

??恐慌客戶集中入市
??在售項目尾盤、待開居多
??一房難求、銷售去分銷渠道

??依據(jù)我們實際調研情況，受政策調控、2020年下半年以來火熱的銷售行情的雙重影響，目前湖州主城區(qū)庫存基本見底，去化周期不足6個月，多數(shù)區(qū)域均出現(xiàn)了供應空窗期，在售項目尾盤、新項目待開居多。我們主力調研的東部新城幾乎無高層在售，西南片區(qū)在售的金成詳新玖境府、石榴太湖院子、惠建·未來峯基本也處于尾盤或少量貨源待開階段。

??依據(jù)CRIC監(jiān)測的2021年1-5月商品住宅銷售面積TOP10項目情況，可以看到，9成項目集中在吳興區(qū)，主力單價段集中在1.4-1.7萬元/平，熱點板塊諸如長東片區(qū)的卓越府項目，近期推售380多套房源，需700多人搖號；綠地新里雲(yún)上府推出的130多套房源，開盤當天也僅剩2套未售，而城西南的惠建·未來峯項目月均去化也在100-150套不等。目前來看，客戶恐慌性購房加劇，看房周期不長，城西南的惠建·未來峯項目近4成客戶首訪成交。

??此外，值得關注的是，隨著市場轉暖，開發(fā)商也逐步開始去分銷化：東部新城邊緣區(qū)域項目2019年依托分銷帶客，傭金最高可達10個點，2021年以來也開始逐步解綁分銷渠道，增加利潤空間。

??5客群結構

??地緣自住客群接棒投資客
??2021年占比提升至7-8成

??目前來看，湖州多數(shù)項目仍以地緣性客群為主，客戶會依舊自己的購買力基采取就近置業(yè)的原則，依舊湖州不同的房價梯度，吳興區(qū)的仁皇山新區(qū)、鳳凰開發(fā)區(qū)、湖東西區(qū)、太湖度假區(qū)、長東片區(qū)等為典型的中高端改善區(qū)域，以吸附本地的高凈值人群為主；相較而言，城西南片區(qū)、東部新城等因房價處于中等水平，主要承接主城外溢下屬郊縣進城的剛需客群，以自住需求為主，投資占比僅2-3成左右。

??值得關注的是，客群結構發(fā)生了明顯變化：疫情前以投資客為主導，本地人買房熱情一般；疫后隨著樓市逐步復蘇，投資客“變現(xiàn)”撤場，本地購房熱情被點燃，成為促進湖州短期內樓市火熱的主力支撐，以東部新城海倫堡海倫灣項目為例，2019年7成投資客，今年占比降至5成。近期開盤的長東綠地新里雲(yún)上府8成本地，2成投資。城西南的惠建·未來峯項目本地與投資客比例也在7:3。

??吳興、南太湖新城引人效果可觀
??本地藏富于民，剛需、改善持續(xù)分化

??根據(jù)近期發(fā)布的湖州市第七次人口普查數(shù)據(jù)，湖州人口還是有了穩(wěn)步增長，全市常住人口為3367579人，與2010年第六次全國人口普查的2893542人相比，十年共增加474031人，增長16.38%，處浙江省中流（排名第六），年平均增長率為1.53%。不過細化到各縣市人口占比，可以看出，南太湖新區(qū)規(guī)劃利好之下，人口導入效應顯著，人口占比上升了2.6個pts，主城吳興區(qū)次之，而南潯、德清、長興均有占比下降的趨勢。

??而從湖州本地居民購買力來看，藏富于民，家底雄厚，一方面主城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有地方主導產業(yè)，譬如吳興區(qū)印染織造、金屬制品、織里鎮(zhèn)童裝；南潯區(qū)的木地板、電梯；長興縣的化纖織物、蓄電池；安吉縣的椅業(yè)、竹業(yè)；德清縣的生物醫(yī)藥、新能源；個體私營戶老板不差錢。另一方面，棚改“造富”，人性化的補償方案，力度較大，也對本地購買力形成了較大的補充。針對這類改善客群而言，購買力無上限，尚無見頂征兆；而針對本地工薪階層和外來打工人員而言，購房主要為了滿足自住需求，購房偏好于小戶型（80-90平三房）為主，120-130萬總價，首付月供整體壓力不大。

??7土地市場

??2017年后地市放量，2021年地價跳增
??佳源、榮安地王破萬

??從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，2017年以前湖州土地成交量一直都處于低位（年成交量100-200萬平方米）波動，2017年伴隨著政府供地規(guī)模的擴大，年涉宅用地成交量突破800萬平方米，2018-2020年延續(xù)高位（年成交量500-600萬平方米）。

??地價層面，2015-2018年為快速增長期，成交樓面價由1164元/平方米一舉拉升至4866元/平方米，2018年之后伴隨土地供應量增加，樓市行情不振影響，地價出現(xiàn)小幅回落，2021年上半年，受集中供地等政策影響，土地市場再掀熱潮，湖州前5月成交樓面價再度上行至5702元/平方米。

??目前來看，為了穩(wěn)市場、穩(wěn)預期，湖州政府也加大了住宅用地供應量，從其4月末發(fā)布的2021年年度供地計劃來看，住宅用地共計4500畝，同比增長8成，其中商品住房用地計劃供應3942畝，同比增幅也達77%。據(jù)悉，湖州此次供地計劃重點突出中心城區(qū)與重點功能區(qū)塊協(xié)調發(fā)展，南潯區(qū)、吳興區(qū)、南太湖新區(qū)均為供地重點區(qū)域。

??值得關注的是，2021年以來房企拿地熱情較高，“地王”頻出也加劇了樓市上漲預期，先是佳源在1月摘得湖自然資規(guī)告字（2020）25號吳興區(qū)烏山單元02-05B+C號地塊，樓面價破萬，而后榮安在3月競得湖自然資規(guī)告字（2021）2號湖東分區(qū)蜀山單元HD-03-04-06A號地塊，地王再度刷新，成交樓面價高達1.3萬元/平方米。深耕型房企卓越同樣拿地頻頻，成交樓面價超8000元/平方米的6宗地塊中占據(jù)2席，補倉決心可見一般。

??8總結展望

??調控“四連發(fā)”態(tài)度重于實質
??數(shù)據(jù)“繁榮”現(xiàn)象還將持續(xù)一段時間

??總體來看，湖州樓市當前的大火行情算是多重因素綜合作用的結果，政府換屆清庫存，滬蘇湖高鐵開工規(guī)劃利好，地王加劇樓市上漲預期等等，不過一切外部刺激因素都需購房者買單，城鎮(zhèn)均有主導產業(yè)支撐，藏富于民是其市場轉暖的根本原因所在。尤其在2021年以來，本地自住需求已接棒前期投資客，成為支撐湖州樓市的中堅力量，據(jù)實地調研數(shù)據(jù)，主城區(qū)在售多數(shù)樓盤本地置業(yè)客群占比基本都在7-8成。為了緩解短期市場熱度，年初至今湖州樓市迎來調控“四連發(fā)”，不得不說，嚴苛的調控的確會對市場起到一定的降溫作用，但是短期效果并不會太顯著：一方面當前供應處“空窗期”，市面上房源較少，集中供應的“限價地”短期內難以入市；另一方面，政府“限簽”下，整體成交量并未有大幅下降，隨著后期高價房源的逐步備案，數(shù)據(jù)“繁榮”現(xiàn)象還將持續(xù)一段時間。

??地理位置：吳興區(qū)東部新城湖潯大道與永移線交叉口

??物業(yè)類型：高層, 聯(lián)排，合院

??首次開盤時間：2019年9月17日

??主力戶型：3室2廳1衛(wèi)95平，3室2廳2衛(wèi)104平，4室2廳2衛(wèi)126/138平，4室3廳4衛(wèi)180平

??售價：合院2.4-2.7萬元/平

??項目點評：項目地處東部新城邊緣區(qū)域，主打交通便捷和景觀資源，交通規(guī)劃湖州高鐵東站，申嘉湖高速口，毗鄰移沿山風景區(qū)，合院部分樓棟屬湖景房。

??項目去化層面，2019年9月開盤去化一般，主要受大行情影響，早期依托分銷導客，2020年疫后隨著市場行情轉暖，去化速度穩(wěn)步提升，11-12月樓盤集中加推，每月可銷售120套有余，目前高層已去化完畢，僅剩下少量大面積聯(lián)排、合院產品，因總價較高，目前處于平銷期，5月去化5套左右，案場平均一天到訪量為15組客戶左右。

??從客群結構來看，疫前和疫后發(fā)生了明顯變化：疫情前以投資客為主導，2019年項目依托分銷導客，7成左右的外地投資客，而今年伴隨行情轉暖，本地自住需求變?yōu)橘彿恐髁χ?，占比由此前?成上升至5成。

??地理位置：吳興區(qū)東部新城蜀山路與中興大道交匯處

??物業(yè)類型：高層，洋房，別墅

??首次開盤時間：2018年5月11日

??主力戶型：2室2廳2衛(wèi)104/106平方米；3室2廳2衛(wèi)130/143平方米；4房2廳2衛(wèi)139平方米

??售價：1.2-1.3萬元/平，目前已售罄

??項目點評：本項目為祥生和交投聯(lián)合操盤，占比為五五開，年初拍地之后帶動一波行情，2021年3月基本清盤，目前僅剩2套未售，主要源于大面積總價高外加搭售儲藏室。

??從推盤節(jié)奏和價格變動來看，2019年7月便已推售全部房源，價格近乎沒有變動，市場行情慘淡時甚至有小幅下行，105平左右的小戶型備受客戶青睞，很早就已售罄，僅剩余130多平大戶型持銷，目前來看，政府月末限簽嚴重，仍有部分房源等待備案。

??客群結構來看，以地緣性客群為主，本地與外地投資客占比8:2，本地客群主要集中在湖東、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、周邊拆遷，主城外溢，外地投資客占比較少，一方面源于戶型較大，總價較高，另一方面精裝交付，無形間增加了投資成本。

??地理位置：吳興區(qū)城西南片區(qū)東臨體育路，南靠二環(huán)南路

??首次開盤時間：2019年11月22日

??主力戶型：3室2廳2衛(wèi)85平，3室2廳2衛(wèi)105平，4室2廳2衛(wèi)120平

??售價：1.5萬元/平

??項目點評：項目地處城西南片區(qū)，周邊2-3個競品基本都處尾盤銷售：石榴太湖院子主打洋房高層，毛坯1.45萬元/平，基本處收尾階段，金成詳新玖境府毛坯1.3萬元/平，開盤前凍資鎖定客戶，首開100-200套，去化九成。

??本項目去年年末二期尾盤銷售，今年3月成交量明顯加大，月均去化100-200套，價格層面，備案價1.5萬元/平，低開高走，去年有折扣優(yōu)惠，今年取消。目前項目處于等待下期加推的供應空窗期，預計剩余貨值在300套左右，年內可清盤。

??客戶結構方面，項目定位剛需，主要承接主城外溢下屬郊縣進城的剛需客群，以自住需求為主，本地與投資客比例也在7:3。目前來看，客戶恐慌性購房加劇，看房周期不長，近4成客戶首訪成交。