[克而瑞]福建省三四線城市（七十）：莆田篇

??調(diào)研感受

??■  配套先行催地?zé)幔玫貞{運(yùn)氣，多個(gè)馬甲齊上陣；

??■  賣房靠萬達(dá)，萬達(dá)在哪哪火；

??■  今年主城區(qū)和郊區(qū)價(jià)格普漲，去化加速；

??■  普遍有返鄉(xiāng)情結(jié)、外面掙錢家鄉(xiāng)花，千萬豪宅也不難賣；

??■  房企利潤(rùn)靠精裝，客戶習(xí)慣抗性?。?/p>

??■  渠道分銷常態(tài)化，主城分銷控占比，鄉(xiāng)鎮(zhèn)盤渠道分銷占比六七成。

??◎  作者 / 楊科偉、齊瑞琳

??1城市綜述

??GDP總量福建省靠后、人口流出城市
??但莆田系商人實(shí)力雄厚

??莆田，福建省轄地級(jí)市，北靠福州、南臨泉州、廈門，地理位置決定其有優(yōu)勢(shì)也有劣勢(shì)。

??莆田在福建省GDP排名靠后，2020年地區(qū)生產(chǎn)總值2643.97億元，在省內(nèi)倒數(shù)第三。截至2020年，常住人口321.1萬人，戶籍人口365.6萬人，為人口流出型城市。

??與其城市GDP表現(xiàn)相異，莆商實(shí)力雄厚，在國內(nèi)大約占民營醫(yī)療行業(yè)的85%、木材市場(chǎng)近70%、金銀珠寶行業(yè)的60%、油畫出口占全國的三分之一。

??2政策環(huán)境

??不限購、限價(jià)、二套房最低首付30%

??莆田實(shí)行限貸、限價(jià)。具體來說，首套房付首付比例20%、二套及三套以上的最低首付比例皆為30%。但如果有貸款未結(jié)清，二套房的首付比例在40%以上，三套以上停貸，需要全款買房。房貸利率首套5.24%，二套5.48%左右。土拍限房?jī)r(jià)，擬出讓的涉宅用地均設(shè)置住房毛坯最高銷售均價(jià)，防止企業(yè)隨意定價(jià)。

??2023年起試行“六年一戶”政策，給學(xué)區(qū)房市場(chǎng)降溫。從2023年開始，荔城區(qū)和城廂區(qū)公辦學(xué)校片區(qū)內(nèi)的一套房產(chǎn)六年內(nèi)只提供一戶家庭的學(xué)位。

??嚴(yán)格管控精裝質(zhì)量。裝修價(jià)款以套內(nèi)建面進(jìn)行計(jì)價(jià)，實(shí)體樣板間需保留至項(xiàng)目交房不少于三個(gè)月方可拆除或入住，并鼓勵(lì)菜單式裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/平方米以下（中心城區(qū)土地級(jí)別五級(jí)以內(nèi)2500元/平方米以下）中等檔次裝修建面不少于該項(xiàng)目裝修住宅總建面的50%。

??政府配套先行保證土拍熱度
??拿地限價(jià)搖號(hào)憑運(yùn)氣

??莆田政府限制土地供應(yīng)量，配套先行保證土拍熱度穩(wěn)定。保證住房供應(yīng)規(guī)模合理，2012年至今，莆田的住宅用地成交建面基本上在260萬平方米以下。土地市場(chǎng)冷熱與住宅市場(chǎng)保持同步，2017年土地市場(chǎng)火熱，房企競(jìng)拍熱度高，溢價(jià)率大幅提升，平均樓板價(jià)達(dá)到9000多元/平方米，此時(shí)莆田房?jī)r(jià)迎來高峰期，如融信府等毛坯房均價(jià)在1.8萬元/平方米，后續(xù)房?jī)r(jià)及地價(jià)經(jīng)歷雙降。目前土拍市場(chǎng)較為平穩(wěn)。政府“做莊”，未來主要供地區(qū)域規(guī)劃先行，率先引進(jìn)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源，既給房企提供未來預(yù)期，又抬升土拍熱度。

??莆田土拍限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)，當(dāng)競(jìng)價(jià)達(dá)到限價(jià)上限后，由現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)來產(chǎn)生受讓方，雪津板塊今年出讓的3宗地均拼馬甲，其中最終由正榮競(jìng)得的涵江雪津地塊五共有51家房企報(bào)名競(jìng)拍，參與競(jìng)拍的不乏碧桂園、龍湖、中梁、建發(fā)和保利等規(guī)模房企。以限定的房?jī)r(jià)和地價(jià)測(cè)算，房企基本上通過精裝房加價(jià)，仍能獲取一定的利潤(rùn)。因此，宅地大多進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，不少企業(yè)身披多個(gè)馬甲，但是否能拿到土地仍取決于運(yùn)氣。

??2020年以來，城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊普遍需要搖號(hào)，如2020-12號(hào)玉湖地塊，現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名參拍的企業(yè)高達(dá)169家。其中包括了保利、中海、世茂、正榮、中南、中梁、融信、融僑、中駿、三盛、建發(fā)、聯(lián)發(fā)、大唐、東湖等主要開發(fā)企業(yè)，最后由大唐地產(chǎn)搖得到，總價(jià)10.76億元，樓面價(jià)9515元/平方米，溢價(jià)率58%。另外2020年9月29日，在PS拍-2020-20號(hào)城廂區(qū)溝頭片區(qū)地塊一拍賣現(xiàn)場(chǎng)，中南以23.2億元競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)約13412元/平方米，成為2020年莆田土拍的單價(jià)地王。

??4樓市變化

??歷年平穩(wěn)運(yùn)行，2021年市場(chǎng)回溫
??限價(jià)盤普遍靠精裝溢價(jià)

??莆田市場(chǎng)整體運(yùn)行平穩(wěn)，熱度僅次于泉州，僅早先玉湖板塊建發(fā)首個(gè)項(xiàng)目萬人搶購，源于毛坯限價(jià)1.2萬元/平方米，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期。

??2019年年初有經(jīng)歷一波降價(jià)，2021年市場(chǎng)回溫，主城區(qū)限價(jià)盤普遍頂著備案價(jià)賣，并且通過精裝溢價(jià)，已被市場(chǎng)默認(rèn)。熱銷盤車位軟綁，買車位25萬，住房售價(jià)優(yōu)惠200元/平方米。

??目前核心區(qū)位熱銷盤也不需要搖號(hào)，一、二手倒掛現(xiàn)象較少。外圍片區(qū)樓盤售價(jià)較難達(dá)到最高限價(jià)，但今年有漲價(jià)趨勢(shì)，漲幅500元/平方米。月均流速平穩(wěn)，主城區(qū)月均成交170-180套，遠(yuǎn)郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)盤月均30-50套。

??5區(qū)域市場(chǎng)

??各區(qū)域價(jià)差較大

??主城精裝房在2萬元/平方米以上

??莆田市主城市中區(qū)主要是位于荔城大道和荔園路內(nèi)范圍，呈現(xiàn)出金圓寶狀，跨荔城區(qū)和城廂區(qū)。板塊基本上按照區(qū)內(nèi)劃分。

??城廂區(qū)和荔城區(qū)為全市價(jià)格高地，基本上項(xiàng)目都是頂著備案價(jià)賣。其中城廂區(qū)可以分為城北板塊、城南板塊、城東板塊和市中心板塊，城廂區(qū)各板塊價(jià)差不大。城北板塊，居住環(huán)境優(yōu)越，圍繞綬溪公園打造，19年房?jī)r(jià)由1.8萬元/平方米跌至1.5萬元/平方米；城南板塊，配套最優(yōu)有萬達(dá)廣場(chǎng)，核心區(qū)位精裝2.1萬元/平方米；城東板塊，新房4年斷供，房?jī)r(jià)1.7萬元/平方米；市中心板塊，精裝2.1萬元/平方米，優(yōu)質(zhì)二手學(xué)區(qū)房超3萬/平方米。

??荔城區(qū)主要分為玉湖板塊、高鐵新城板塊和黃石板塊，玉湖板塊是目前比較熱門的一個(gè)板塊，政府配套先行，歷經(jīng)8年發(fā)展配套成熟，房?jī)r(jià)由19年毛坯1.2萬/平方米漲至1.45萬/平方米毛坯，精裝加2500元/平方米；高鐵新城板塊，配套較為落后，毛坯8000-9000元/平方米；黃石板塊，配套能級(jí)低沒新房，房?jī)r(jià)8000-9000元/平方米。

??秀嶼區(qū)目前房?jī)r(jià)7000-8000元/平方米，莆田人比較認(rèn)可萬達(dá)廣場(chǎng)，因此萬達(dá)板塊房?jī)r(jià)9500元/平方米。涵江區(qū)：涵西板塊，房?jī)r(jià)1.1萬元/平方米，保利深耕優(yōu)勢(shì)顯著；涵東板塊，房?jī)r(jià)8500元/平方米；雪津板塊，涵江區(qū)重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，有學(xué)區(qū)、區(qū)政府搬遷利好，下半年將有4個(gè)項(xiàng)目首開，限價(jià)11000元/平方米?？腿褐饕獮楸镜乜腿?。

??6購房能力

??縣鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)和本地拆遷補(bǔ)償支撐支付能力強(qiáng)

??返鄉(xiāng)置業(yè)沒有價(jià)格天花板

??主城區(qū)3成首付，地緣性較強(qiáng)，郊區(qū)如涵江主要也是當(dāng)?shù)厝思爸苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)客戶。莆田人相對(duì)來說比較有錢，偏好較大的戶型。除莆田鞋外，各縣鎮(zhèn)均有特色產(chǎn)業(yè)，例如仙游紅木，黃石工藝品。

??莆田人普遍有返鄉(xiāng)情節(jié)，即便在外地掙錢落戶也要在家鄉(xiāng)買房、蓋別墅，且做購房決定不猶豫，看房周期大都控制在一周以內(nèi)，甚至20分鐘就下定。莆田并沒有價(jià)格天花板，總價(jià)千萬的正榮白棠云麓別墅也有人買。

??近年拆遷進(jìn)度加快，各區(qū)域補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一，安置房、房票、貨幣補(bǔ)償皆有。例如城廂區(qū)早期拆遷貨幣補(bǔ)償8000元/平方米，涵江區(qū)購房補(bǔ)貼1800元/平方米，近乎首付全額補(bǔ)貼，購房壓力不大。

??7需求結(jié)構(gòu)

??面積段基本在100平方米以上
??精裝抗性不高

??市場(chǎng)需求以本地居民自主為主，對(duì)學(xué)區(qū)房、周圍配套及環(huán)境較為看中。本地人認(rèn)可萬達(dá)廣場(chǎng)，萬達(dá)開到哪里，哪里就是市中心，萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)后能吸引大量人流。購房半徑以步行距離衡量，不超過一公里，并要能眼看到周邊商業(yè)配套，即使拐個(gè)彎脫離視線都不行。

??市場(chǎng)上戶型相對(duì)偏大，多為100平方米以上戶型，其他如140多平方米的戶型也比較常見，贈(zèng)送面積基本是標(biāo)配。由于政府限價(jià)，主城區(qū)基本上為精裝房，客戶已經(jīng)普遍接受這一現(xiàn)象。

??8房企競(jìng)爭(zhēng)

??渠道分銷常態(tài)化，品牌房企相繼進(jìn)駐
??建發(fā)、正榮、保利業(yè)績(jī)領(lǐng)跑

??莆田市的銷售較為平穩(wěn)，房企渠道分銷常態(tài)化，主城區(qū)成交占比20%-40%，傭金比例1.5%-2%，各個(gè)項(xiàng)目通常會(huì)控制分銷占比，控費(fèi)用。鄉(xiāng)鎮(zhèn)盤成交更依賴分銷帶客，渠道分銷占比60%-70%，傭金比例約在3%。

??從莆田的房企總體競(jìng)爭(zhēng)格局來看，規(guī)模房企在市場(chǎng)認(rèn)可度高。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年莆田房企操盤銷售金額TOP10中，本地房企只有鳳達(dá)投資上榜。其余房企分為兩類，一類是保利、融創(chuàng)和恒大等頭部規(guī)模房企，另一類則是以閩系房企居多，如建發(fā)、聯(lián)發(fā)、力高、大唐等，以及創(chuàng)始人為莆田人的正榮地產(chǎn)。其中本地房企鳳達(dá)資金強(qiáng)勢(shì)，通常為現(xiàn)房開盤，比較受到當(dāng)?shù)厣夏昙o(jì)的保守派居民喜愛。而年輕人則比較喜歡產(chǎn)品力水平較高，物業(yè)管理較好的規(guī)模房企，其中建發(fā)、正榮、融創(chuàng)最被當(dāng)?shù)乜蛻粽J(rèn)可，而保利則是在涵西板塊溢價(jià)能力強(qiáng)，售價(jià)即使比本地房企貴2000元/平方米，去化速度也好于競(jìng)品。龍湖、中梁、中南等品牌房企也已經(jīng)進(jìn)駐莆田市場(chǎng)，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，對(duì)各家房企的品牌、產(chǎn)品、營銷及物業(yè)服務(wù)管理能力提出更高要求。

??9前景展望

??政府配套兌現(xiàn)

??樓市持續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行

??城市規(guī)劃配套先行，市場(chǎng)預(yù)期基本兌現(xiàn)，主城區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)基本上頂著備案價(jià)銷售，整體去化速度加快。莆田為內(nèi)生型需求城市，不像閩南區(qū)域多承接廈門等周邊核心城市外溢需求。投資性需求一般，但高凈值人群購買力強(qiáng)，千萬豪宅也有人問津。

??展望未來，平穩(wěn)將是莆田樓市基本主旋律。但憑借良好規(guī)劃及周邊商業(yè)帶動(dòng)，未來高鐵新城、雪津板塊熱度有上升趨勢(shì)。

??典型項(xiàng)目一：中南·瓏禧臺(tái)

??地理位置：荔城區(qū) 萬達(dá)廣場(chǎng)商圈

??主力戶型：129平方米、143平方米、169平方米，都是四房?jī)蓮d三衛(wèi)

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目總建面22.3萬方。規(guī)劃11棟高層分南北地塊兩期開發(fā)，共1208套。其中129平方米和143平方米戶型比較多。是中南在莆田的第一個(gè)項(xiàng)目。最新開盤3月6號(hào)，最高限價(jià)到19200元/平方米，精裝項(xiàng)目3000元/平方米，平均均價(jià)20600元/平方米，車位沒有強(qiáng)制捆綁，會(huì)有優(yōu)惠比例。目前南地塊已經(jīng)全部開盤，目前還剩幾十套。分銷正常1-2個(gè)點(diǎn)，分銷比例控制在20%。

??地理位置：城廂區(qū) 城北板塊

??物業(yè)類型：高層，商業(yè)別墅（40年土地使用權(quán)）

??主力戶型：109、112、116平方米三室兩廳兩衛(wèi)，130、140平方米4室兩廳兩衛(wèi)

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目占地62.7畝，劃分為3個(gè)地塊，容積率月2.2，項(xiàng)目自帶商業(yè)。首開是2020年9月底，價(jià)格在13000元/平方米，首開三棟樓，當(dāng)時(shí)去化70%。精裝毛坯可選，精裝標(biāo)準(zhǔn)在2800元/平方米，由于現(xiàn)在莆田市區(qū)多為精裝，因此毛坯能促進(jìn)去化速度，目前月均流速在50-60套，預(yù)計(jì)今年去化完，目前還剩余50%。項(xiàng)目使用分銷渠道，分銷成交占比大概在30%左右。

??典型項(xiàng)目三：中梁星海臻園

??地理位置：荔城區(qū)高鐵新城板塊

??主力戶型：103平方米三室兩廳兩衛(wèi)、126平方米四室兩廳兩衛(wèi)、136平方米四室兩廳兩衛(wèi)、155平方米四室兩廳三衛(wèi)

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目為荔城區(qū)南部高鐵新城板塊，是目前該片區(qū)市場(chǎng)上唯一一個(gè)品牌開發(fā)商，位于國投城市廣場(chǎng)，有輕軌線和動(dòng)車站，項(xiàng)目限價(jià)9000元/平方米，為毛坯房。項(xiàng)目總建面43畝，共450戶，為9棟11層洋房，一梯兩戶設(shè)計(jì)，公攤面積較小約為13%-15%，容積率在2.1，樓間距在36米采光好，車位配比1:1.1。首開3#、7#、9#和10#，去化80%，蓄客期在一個(gè)月多，之后續(xù)銷，后續(xù)推盤基本上一個(gè)月移動(dòng)。營銷基本上根據(jù)節(jié)假日做活動(dòng)，到訪客戶轉(zhuǎn)化率7-8成。老帶新比例在30%左右，有全民經(jīng)紀(jì)人活動(dòng)。

??典型項(xiàng)目四：正榮·白棠云麓|璽樾

??地理位置：涵江區(qū)，莆田涵江區(qū)交匯處

??物業(yè)類型：高層、疊墅復(fù)式

??主力戶型：115-135平方米復(fù)式、109-143平方米高層

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目總建面249畝，高層1400多套，別墅361套。一期是2017年5月拿地，共279套別墅。二期為2017年10月拿地，共3棟高層，92套別墅。三期2019年拿地，共70畝。目前主要推一期三區(qū)別墅及三期的高層，目前再推6#和7#兩棟。三期首開在1月5號(hào)，總共104套，當(dāng)天去化在50%左右。該項(xiàng)目主打園林居住空間和產(chǎn)品力。一期按照備案價(jià)買25247元/平方米。二期價(jià)格在18000元/平方米，為聯(lián)排別墅已售罄。一期沿湖獨(dú)棟限價(jià)賣27000元/平方米，獨(dú)棟一套價(jià)格在千萬左右。項(xiàng)目都為毛坯房，涵江人對(duì)精裝接受有抗性?？蛻糁饕谴笃翁飬^(qū)域的再改客戶，注重園林環(huán)境和戶型環(huán)境。銷售以順銷為主，營銷活動(dòng)方面針對(duì)高層客戶做節(jié)日親子活動(dòng)等，別墅客戶則為圈層活動(dòng)為主，老帶新比例較高，尤其是別墅占到3成左右。

??典型項(xiàng)目五：三盛·璞悅灣

??地理位置：涵江主城區(qū)，涵江區(qū)人民街與環(huán)城南路交叉西南側(cè)

??主力戶型：108平3房2廳2衛(wèi)；128平4房2廳2衛(wèi)

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目總建面31畝，共有468套房源，2019年10月拿地，20年1月開盤，月均流速在20-30套，21年市場(chǎng)熱度走高去化快一些。剛開盤售價(jià)8500元/平方米，目前均價(jià)在9000元/平方米，樓盤限均價(jià)9000元/平方米（整體樓盤均價(jià)控制在9000元/平方米就可以）。108平方米的戶型去化較好。項(xiàng)目的主要客源地緣性較強(qiáng)，一般都是涵江客戶，本地客戶約在70~85%，也有不少外來務(wù)工人員，主要在本地工作，也有不少周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。通常買房客戶主要為婚房，或者讀書學(xué)區(qū)。營銷方面分銷占比約50%。