2022-03-25 09:22:54
??雖然廈門本輪集中供地“誠(chéng)意滿滿”,但并未出現(xiàn)預(yù)料之中的大熱之勢(shì)。
??◎ 作者 / 馬千里、邱娟
??3月24日,廈門2022年首輪集中土拍落幕,10宗涉宅地除思明區(qū)湖濱四里(2022P04)地塊因規(guī)劃條件調(diào)整、提前一天撤牌外,其余9宗均成功出讓,其中6宗溢價(jià)成交、并且2宗地塊到達(dá)最高限價(jià)+搖號(hào)成交,整體溢價(jià)率升至7%,較去年第三輪熱度明顯上升。
??1
??首輪集中供地“誠(chéng)意滿滿”
思明、集美兩宗“回爐”地塊均下調(diào)起拍價(jià)
??從土地供應(yīng)規(guī)模上來(lái)看,廈門2022年首輪集中土拍供應(yīng)涉及10宗宅地,用地面積24.25公頃,占全年總宅地供地計(jì)劃(266公頃)的比重僅有9%,從體量上看處于較低位。但值得注意的是,本輪廈門集中土拍掛牌的10宗涉宅地中,有5宗地塊處于島內(nèi)(思明三宗、湖里2宗),土地質(zhì)量之優(yōu)在廈門土拍歷史實(shí)屬罕見(jiàn)。
??規(guī)則上來(lái)看,本輪土拍規(guī)則基本保持不變,基本延續(xù)2021年“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、搖號(hào)”等方式出讓。其中2022P02、2022P05、2022P06、2022P03地塊采用“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、定配建、定品質(zhì)+搖號(hào)”方式拍賣出,余下的6宗地均采用“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、定品質(zhì)+搖號(hào)”方式拍賣出讓。
??不過(guò)在開(kāi)拍前一日,廈門自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告:終止了湖濱四里(2022P04)地塊的出讓,該地計(jì)價(jià)建筑面積13.9萬(wàn)平方米,起始價(jià)40.4億元,起始樓面價(jià)4.04萬(wàn)元/平方米,住宅銷售限價(jià)7.5萬(wàn)元/平方米,是廈門首輪集中土拍10宗地塊起價(jià)最高的一宗。
??值得注意的是,思明區(qū)2022P03(湖濱一里)和集美2022JP03(集美國(guó)際學(xué)校東側(cè))2宗地均為去年廈門第三輪集中土拍流拍地塊,本次起拍樓面價(jià)均有所下調(diào),以集美地塊為例,本次出讓將起拍價(jià)下調(diào)至21293元/平方米,即使按照最高限價(jià)64000萬(wàn)元測(cè)算,樓面價(jià)最高也才24335元/平方米,比去年的起拍價(jià)26236元/平方米低了很多,按照新房銷售平均價(jià)格4萬(wàn)元/平方米來(lái)測(cè)算的話,地房比也僅有61%,也可以實(shí)現(xiàn)盈利。
??不僅如此,思明湖濱一里地塊在下調(diào)起拍價(jià)的同時(shí),更是將限售期從原來(lái)的十年改為八年,加上其本身處于老城核心,具有不可復(fù)制的交通、景觀、商業(yè)等優(yōu)勢(shì),房企拿地的積極性將會(huì)明顯提升。
??2
??首輪土拍熱度較去年第三輪明顯回升
島內(nèi)地塊均溢價(jià)成交、2宗觸頂搖號(hào)
??對(duì)比2021年第三輪集中土拍,廈門2022年首輪集中土拍熱度明顯上漲,整體溢價(jià)率高達(dá)7%,較去年第三輪明顯提升。
??具體來(lái)看,掛牌的10宗宅地成交了9宗(1宗提前一天撤牌),總成交建面61萬(wàn)平方米,總成交金額達(dá)153.65億元,其中6宗地溢價(jià)成交,其中2宗觸及最高限價(jià)+搖號(hào)成交,分別位于思明區(qū)和集美區(qū)。相比之下,同安區(qū)熱度最低,3宗地塊中有2宗底價(jià)成交,另一宗溢價(jià)率僅有3%,市場(chǎng)熱度表現(xiàn)不一。
??就底價(jià)地塊比重來(lái)看,本輪集中土拍底價(jià)成交地塊比重降至33%,較去年第三輪明顯下降(成交7幅地中僅有2宗溢價(jià)成交,底價(jià)成交地塊比重高達(dá)71%),企業(yè)拿地積極性有所提升。
??就流拍率來(lái)看,除因出讓條件優(yōu)化、提前撤牌的思明湖濱四里地塊外,其余地塊均成功出讓(島外地塊均成功出讓),整體流拍率僅有10%,較去年第三輪明顯好轉(zhuǎn)。
??3
??利潤(rùn)空間保持相對(duì)充裕
但島外商品住宅市場(chǎng)存在去化隱憂
??從新房銷售指導(dǎo)價(jià)方面來(lái)看,本輪延續(xù)了去年三輪限價(jià)寬松的趨勢(shì),尤其是集美、同安5宗位于島外的地塊,即使均按最高限價(jià)封頂成交,地房比均不超61%,整體來(lái)看本輪土拍的盈利空間表現(xiàn)較佳。
??進(jìn)一步來(lái)看,即使是島內(nèi)的4宗涉宅地塊,剔除掉配建之后測(cè)算出可售樓面價(jià),并按照各自的商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)來(lái)測(cè)算的話,地房比也維系在75%左右,房地差多在1.8萬(wàn)元/平方米以上,也可實(shí)現(xiàn)一定的盈利;況且島內(nèi)交通便利、風(fēng)景優(yōu)美,商品住宅去化速度明顯優(yōu)于島外,土拍熱度也明顯高于島外。
??就以島內(nèi)唯一觸頂搖號(hào)地塊——思明嶺兜地塊(2022P02)為例,該地位于思明區(qū)環(huán)島干道與蔡嶺路交叉口西北側(cè),毗鄰產(chǎn)業(yè)中心,北靠軟件園,東近會(huì)展CBD,西臨開(kāi)元?jiǎng)?chuàng)新中心,一路之隔就是海峽國(guó)際社區(qū),并且交通便利、商業(yè)配套成熟。不僅如此,該地面積相對(duì)較小,起拍價(jià)僅有12.7億元,是島內(nèi)起拍總價(jià)最低的一宗地,對(duì)于目前現(xiàn)金流相對(duì)緊張的房企來(lái)說(shuō),不會(huì)占用太多的資金成本,房企參拍熱情高漲。
??據(jù)統(tǒng)計(jì),該地吸引了包括國(guó)貿(mào)、保利、招商、中海、華潤(rùn)、中交、中駿、聯(lián)發(fā)、金地、華僑城、特房、住宅、匯成等多達(dá)15家房企參拍,經(jīng)過(guò)26輪競(jìng)拍,觸發(fā)最高限價(jià)14.6億元,最終被金地?fù)u號(hào)競(jìng)得,剔除到4000平方米的配建之后,可售樓面價(jià)達(dá)53676元/平方米,地房比為75%,房地差達(dá)18124元/平方米,項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利基本不成問(wèn)題。
??但是要注意的是,雖然盈利保持在較高的區(qū)間,但廈門去化速度卻面臨挑戰(zhàn)。尤其是進(jìn)入四季度以來(lái),商品住宅月均成交量?jī)H有17萬(wàn)平方米,較二、三季度月均成交量近乎腰斬。
??受此影響,廈門商品住宅去化周期大幅拉長(zhǎng),截止2022年2月底,廈門商品住宅去化周期已超18個(gè)月,較去年同期拉長(zhǎng)了39%,尤其是島外區(qū)域,成交量大幅萎縮,部分板塊去化周期已經(jīng)超過(guò)40個(gè)月。
??4
??外來(lái)品牌房企參與度雖有提升
但八成地塊均依舊被本地房企競(jìng)得
??與去年三輪集中土拍大部分地塊被本土國(guó)企托底不同,由于本輪土拍島內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊較多,外來(lái)品牌房企的參與度明顯提升,保利、招商、中海、金地、華潤(rùn)、中交、華僑城等多家品牌房企均有參拍,并且金地和中海在思明區(qū)和集美區(qū)還分別搖得一子。
??但就實(shí)際土拍結(jié)果來(lái)看,9宗成交地塊除了金地和中海搖號(hào)的兩宗地外,其余的7宗地均被本地房企競(jìng)得,如建發(fā)、國(guó)貿(mào)、象嶼&同安、住宅&同安、萬(wàn)泰等,拿占比接近八成。值得注意的是,建發(fā)成為此次土拍最大買家,其以94.4億元競(jìng)得島內(nèi)三宗優(yōu)質(zhì)宅地,成交金額占到本場(chǎng)土拍總金額的六成之多。
??總體來(lái)看,雖然廈門本輪集中供地“誠(chéng)意滿滿”,島內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊就有5宗之多(其中一宗提前撤牌),并且兩宗“回爐”地塊起拍樓面價(jià)均有所下調(diào),但就實(shí)際結(jié)果來(lái)看,雖然溢價(jià)率較去年三輪有一定程度地提升,但并未出現(xiàn)預(yù)料之中的大熱之勢(shì)。
??究其原因,一方面,在于廈門商品住宅市場(chǎng)持續(xù)下行,尤其是島外區(qū)域,部分板塊去化周期已經(jīng)超過(guò)40個(gè)月,另一方面,雖然國(guó)家金融專題會(huì)議定調(diào),要慎重出臺(tái)收縮性政策,雖然對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生一定的積極影響,但由于詳細(xì)的利好細(xì)則并未出臺(tái),當(dāng)前房企的資金壓力并未根本改善,房企的現(xiàn)金流依舊緊張,尤其是民營(yíng)房企仍處于償債高峰,拿地的積極性短期內(nèi)并未有明顯的改善,這從本次廈門土拍中外來(lái)房企以保利、招商、中海、金地、華潤(rùn)、中交等國(guó)企、央企為主即可得到驗(yàn)證。只有在相應(yīng)的金融利好細(xì)則落地,房企的現(xiàn)金流得到實(shí)質(zhì)緩解之后,重點(diǎn)城市接下來(lái)的土拍熱度才有望進(jìn)一步回暖。