[克而瑞]土地周報(bào) | 四城集中土拍拉動(dòng)成交規(guī)模環(huán)比上漲（3.14-3.20）

??2022年第12周

??3月14日-3月20日，福州、青島、合肥及徐州在本周迎來了2022年首場(chǎng)集中土拍，尤其是徐州，成交建面超過200萬平方米，是本周成交規(guī)模最高的城市。在此影響下，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交規(guī)模較上周明顯上漲，溢價(jià)率、流拍率等熱度指標(biāo)也呈現(xiàn)向好趨勢(shì)，整體市場(chǎng)熱度較上周明顯回升。

??土地政策

??北京發(fā)布加快保租房發(fā)展實(shí)施方案

??十四五期間計(jì)劃籌建40萬套

??3月18日，北京市人民政府辦公廳發(fā)布《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施方案》的通知。根據(jù)《實(shí)施方案》，“十四五”期間，北京爭(zhēng)取建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬套（間），占新增住房供應(yīng)總量的比例達(dá)40%。在供應(yīng)方面，通知表示要加快規(guī)劃建設(shè)，其中加大利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房的力度，并利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。

??土地供應(yīng)

??供應(yīng)規(guī)模環(huán)同比大降

??南通22年首批僅有9宗地掛牌

??供應(yīng)方面。本周CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市供應(yīng)總建筑面積為309萬平方米，僅約為上周的四分之一，同比亦呈大幅下降趨勢(shì)。具體到城市來看。22城集中供地方面，本周無一城市推地，主力供應(yīng)為商辦用地。22城之外，南通的供應(yīng)量最大，總建筑面積達(dá)78萬平方米，共涉及10宗地，其中9幅涉宅用地均為南通22年第一批次集中出讓地塊，分別位于崇川、通州、經(jīng)開和海門四區(qū)。對(duì)比21年三批次集中供地量來看，南通此次供應(yīng)量大減，9幅地總建筑規(guī)模僅為97萬平方米，還不及去年供應(yīng)量最低的第二輪五成。這批次地塊仍采取“雙控”模式，預(yù)計(jì)將于4月20日集中出讓。

??土地成交

??四城集中土拍拉動(dòng)成交規(guī)模走高

??但平均地價(jià)環(huán)比仍在回調(diào)

??成交方面。本周福州、青島、合肥和徐州等四個(gè)城市迎來集中土拍，帶動(dòng)本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交規(guī)模環(huán)比大幅上漲。具體來看，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交建筑面積達(dá)500萬平方米，幾乎是上周的五倍，但較去年同期仍有較大差距；成交金額也隨之環(huán)比上漲至235億元，其中徐州、福州等城市的成交金額都在50億元以上；價(jià)格方面，由于主力成交城市仍以低地價(jià)城市為主，平均地價(jià)也因此進(jìn)一步環(huán)比走低至4692元/平方米，環(huán)比下降了5%，同比亦有28%的降幅。

??22城集中供地方面，本周福州、合肥及青島于本周迎來了第一輪集中土拍。從最終成交結(jié)果來看，青島的成交規(guī)模最高，達(dá)77萬平方米，共成交15宗住宅用地；福州其次，18宗宅地中順利成交12宗，總成交規(guī)模達(dá)61萬平方米；合肥由于15幅地延期至3月25日出讓，當(dāng)日出讓19宗宅地中多宗地觸及最高限價(jià)進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)，因而僅有4幅地成交，包括2幅純租賃地塊，總成交建面僅有22萬平方米。22城之外，徐州也于3月16日進(jìn)行了今年的首場(chǎng)集中土拍，包括13宗商品宅地、13幅定銷、租賃等性質(zhì)的保障宅地共計(jì)26幅地全部順利成交，總成交建筑面積達(dá)220萬平方米，其余城市的成交量則位于低位。

??市場(chǎng)熱度

??僅合肥首輪競(jìng)拍熱度明顯回升

??福州多宗地遭遇流拍

??市場(chǎng)熱度方面。從溢價(jià)率、流拍率等熱度指標(biāo)來看，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地市場(chǎng)較上周有所回升，平均溢價(jià)率環(huán)比上漲至4.3%，流拍率也較上周下降2.4個(gè)百分點(diǎn)至12.6%。市場(chǎng)熱度的回溫主要受二線城市所帶動(dòng)，如南昌搖號(hào)5幅地成交溢價(jià)率均在15%左右，青島、福州、合肥也均有溢價(jià)率超過10%的地塊成交，二線城市本周溢價(jià)率也因此上漲至6%。

??不過，對(duì)比集中土拍四城的熱度來看，除合肥本輪土拍有明顯回溫跡象外，其余城市的土拍熱度均延續(xù)了去年第三批次的低溫，底價(jià)成交仍是主流。尤其是福州，供應(yīng)的18幅涉宅地中有6幅遭遇撤牌或流拍，包括備受關(guān)注的晉安湖兩宗優(yōu)質(zhì)宅地，是目前一批次集中土拍的城市中流拍幅數(shù)最多的城市。

??周度TOP5

??福州22年首拍遇冷

??多宗地由本地國(guó)企托底

??本周迎來福州、青島、合肥及徐州等四個(gè)城市進(jìn)行首輪集中土拍，因此本周成交價(jià)格榜單主要以集中土拍城市為主。尤其是福州，由于成交地塊價(jià)格相對(duì)較高，成為本周入榜主力。具體來看，本周成交總價(jià)最高的地塊和單價(jià)最高的地塊均為榕宗地2022-02號(hào)地塊，由廈門建發(fā)溢價(jià)11%競(jìng)得，成交總價(jià)為27.34億元，平均樓板價(jià)達(dá)22205元/平方米。

??從土拍熱度來看，四城中僅合肥競(jìng)拍熱度相對(duì)較高，其余三城則僅有個(gè)別地塊溢價(jià)率超過10%，大多數(shù)地塊以底價(jià)成交為主，本地國(guó)企托底現(xiàn)象明顯。如本周成為入榜主力的福州，12幅成交地塊中近八成由本地國(guó)資平臺(tái)競(jìng)得，譬如馬尾建設(shè)、福州城投、三江口建設(shè)等，規(guī)模房企中則僅廈門建發(fā)、保利發(fā)展等深耕企業(yè)有所獲。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??建發(fā)斬獲福州首輪土拍最熱地塊

??地塊分析：

??3月16日，福州2022年首場(chǎng)集中土拍拉開帷幕。本次集中出讓，福州計(jì)劃出讓18宗涉宅用地，最終6幅或現(xiàn)場(chǎng)撤牌、或遭遇流拍，12幅順利成交，成交總建面達(dá)60.75萬平方米，共攬金77億元，平均溢價(jià)率為4.18%，整體熱度仍延續(xù)第三輪的低溫。

??12幅地中，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的地塊當(dāng)屬倉山區(qū)金山舊改項(xiàng)目地塊，吸引了5家房企競(jìng)拍，在經(jīng)過28輪競(jìng)拍后，才由廈門建發(fā)以總價(jià)27.34億競(jìng)得，樓面價(jià)約22205元/平方米，溢價(jià)率10.96%。據(jù)地理位置來看，項(xiàng)目鄰近在建的地鐵5號(hào)線鳳崗里站，待建成通車后一站即可換乘地鐵2號(hào)線，未來交通出行會(huì)更加便捷。項(xiàng)目周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套也十分齊全，附近2公里內(nèi)有萬達(dá)廣場(chǎng)、福建省立醫(yī)院（金山院區(qū)）、倉八小、教院四附小等資源。周邊樓市方面，項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目不多，均價(jià)約在3萬元/平方米左右，低于項(xiàng)目此次住宅銷售均價(jià)限價(jià)。不過，項(xiàng)目的拿地成本相對(duì)周邊地塊并不算高，盈利空間仍有一定的保證。