[克而瑞]寧波宅地減少熱度“難升”，武漢地塊優(yōu)質(zhì)也難“火熱”

??6月29日，武漢、寧波同日迎來(lái)2022年度第二輪集中供地的出讓。武漢在整體政策保持寬松之下，土地市場(chǎng)未見(jiàn)“暖意”，品牌房企參與度較低，地方平臺(tái)公司“托底”現(xiàn)象不減，且大部分宅地底價(jià)成交；寧波亦是如此，超半數(shù)地塊由本地平臺(tái)托底，僅2宗商品住宅用地觸及上限價(jià)成交，余下則多以低溢價(jià)或底價(jià)成交，平均溢價(jià)率較首輪下降了1.9個(gè)百分點(diǎn)。

??武漢：政策放松、地塊優(yōu)質(zhì)

??二輪土拍仍顯“涼意”，9宗地塊底價(jià)成交

??本輪武漢共計(jì)掛牌22宗地塊，其中涉宅地塊僅有11宗，其中1宗撤牌，剩余10宗地的總建面89.52萬(wàn)平方米，較首輪供應(yīng)的93萬(wàn)平方米微降3.7%，與去年的供應(yīng)量相比更是處于低位。成交來(lái)看，本輪出讓熱度仍處于低位，溢價(jià)率與首輪持平，僅有1%，地方平臺(tái)托底依然是主旋律。

??一、第二輪供地分布廣、小而優(yōu)，“異地配建”模式減輕運(yùn)營(yíng)壓力

??從區(qū)域分布來(lái)看，本次武漢10宗涉宅用地分布于8個(gè)區(qū)域，其中江岸區(qū)和硚口區(qū)供應(yīng)建面超過(guò)20萬(wàn)平方米，其他區(qū)域的供應(yīng)建面都在10萬(wàn)平方米以下；從供應(yīng)地塊總價(jià)來(lái)看，僅有3宗地塊起拍價(jià)在10億元以上，而有7宗地塊的總價(jià)控制在5億元以下。

??在地塊質(zhì)量上，本次出讓地塊中有2宗地起拍樓板價(jià)在1.6萬(wàn)元/平方米以上，分別位于硚口區(qū)漢正街板塊和江岸區(qū)花橋板塊，兩宗地塊條件均較好，周邊地鐵、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療等配套較為成熟：尤其漢正街板塊宅地，距離武漢K11、恒隆等都不足2公里，周邊還有遠(yuǎn)洋長(zhǎng)江樽、武漢星河灣、華潤(rùn)萬(wàn)象城幸福里等項(xiàng)目，是本次土拍中位置最佳地塊。

??而花橋板塊的宅地雖然位置較好，但是總體量非常小，建筑面積僅有2768平方米。此外022號(hào)、024號(hào)、026號(hào)地塊位置條件也較為優(yōu)越，總建筑面積都在10萬(wàn)平方米以下，028號(hào)地塊位于東湖高新區(qū)流芳板塊，雖然并非位于光谷核心區(qū)域，但是通過(guò)民族大道直達(dá)光谷廣場(chǎng)僅有5.5公里，板塊整體價(jià)值可看高一線；029號(hào)黃陂區(qū)前川地塊雖然距離市中心較遠(yuǎn)，但是位于黃陂區(qū)的核心位置，周邊生活配套也已經(jīng)完善。

??綜合而言，本次武漢的掛牌地塊有分布廣、小而精的特點(diǎn)。而在土拍政策方面，并未發(fā)生明顯改變，依然采取“熔斷”后“搖號(hào)”的競(jìng)拍方式，保證金也保持在20%，值得一提的是，本次部分需要配建租賃房的項(xiàng)目創(chuàng)新采取“異地配建”模式，有助于減輕企業(yè)運(yùn)營(yíng)的壓力。

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??二、供應(yīng)中八成地塊底價(jià)成交，僅洪山區(qū)一宗“熔斷”

??與武漢今年的首輪集中供地一樣，本輪也僅有1宗地塊在多家房企的競(jìng)拍下“熔斷”，而其他地塊則全部底價(jià)成交。

??熔斷地塊為洪山區(qū)武金堤027號(hào)地塊，地塊位于洪山區(qū)武金堤版塊楊泗港硚口，周邊有地鐵5號(hào)線和在建的11號(hào)線，居住氛圍也已經(jīng)成熟，周邊有龍湖天璞、中建鉑公館和萬(wàn)科云城等項(xiàng)目，均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以上。

??該地塊最高限價(jià)4.4億元，最高樓板價(jià)9178元/平方米，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)該項(xiàng)目資金占有總量低，且保有較充足的盈利空間，因此成為競(jìng)拍熱點(diǎn)地塊。

此外其余9宗宅地全部底價(jià)成交，這與優(yōu)質(zhì)地塊總價(jià)較高、部分地塊為安置房用地不無(wú)關(guān)系，也體現(xiàn)出當(dāng)前企業(yè)拿地的謹(jǐn)慎性。

??三、二輪土拍地價(jià)較去年有所下降，地價(jià)房?jī)r(jià)比普遍低于0.5

??武漢本輪集中供地同樣不設(shè)銷售限價(jià)，但對(duì)比本次成交地塊與周邊在售項(xiàng)目的售價(jià)情況來(lái)看，地價(jià)房?jī)r(jià)比普遍低于0.5，價(jià)差則主要集中在1-2萬(wàn)元/平方米區(qū)間內(nèi)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)盈利空間仍相對(duì)可觀。

??從部分地塊與去年周邊集中供地成交的地塊對(duì)比來(lái)看，今年樓板價(jià)有所下降：例如硚口區(qū)漢正街023號(hào)地塊本次成交樓板價(jià)為16601元/平方米，距離2021年成交的硚口區(qū)地王P（2021）055號(hào)地塊僅1公里，但樓板價(jià)下降了7500元/平方米左右；東湖新區(qū)流芳板塊028號(hào)地塊本次成交價(jià)為10616元/平方米，與周邊去年成交的P（2021）036號(hào)地塊相比平均樓板價(jià)也下降了5300元/平方米左右。

??雖然從地價(jià)方面來(lái)看，本次成交地塊普遍盈利空間相對(duì)充足，但是對(duì)于房企而言，同樣需要警惕去化風(fēng)險(xiǎn)：5月份武漢住宅市場(chǎng)表現(xiàn)上，客戶觀望情緒依舊濃厚，全市新房去化周期已經(jīng)達(dá)到20.3個(gè)月，但庫(kù)存主要積壓于外圍區(qū)域，城市核心區(qū)域壓力較小。

??四、品牌房企參與度較低，本地平臺(tái)包攬絕大多數(shù)地塊

??本輪集中供地成交的地塊基本都是一輪報(bào)價(jià)后底價(jià)成交，大多數(shù)地塊的參拍房企都僅有1家，以諸如武漢城建此類的地方平臺(tái)公司為主，品牌房企的參與度較低，僅有027號(hào)地塊在多家房企的競(jìng)拍下“熔斷”，隨后進(jìn)入報(bào)方案評(píng)比環(huán)節(jié)，該地塊也是本次唯一吸引了品牌房企參拍的地塊。

??其中，有7宗涉宅地塊由本地平臺(tái)公司競(jìng)得，武漢城建旗下的武漢地產(chǎn)集團(tuán)和武漢房地產(chǎn)共競(jìng)得3宗地塊，也是本次土拍總價(jià)最高的3宗宅地，總價(jià)高達(dá)76.27億元；此外光谷建設(shè)投資、漢陽(yáng)城建、武漢花橋集團(tuán)、金融街控股集團(tuán)等也有所斬獲。另外黃陂區(qū)的兩宗宅地由本土民企競(jìng)得，但地塊體量較小，總價(jià)也相對(duì)而言較低。

??寧波：保障性用地與住宅用地

??熱度“冰火兩重天”，平臺(tái)托底仍占六成

??與此前進(jìn)行集中土拍的合肥類似，寧波次輪集中土拍的供地質(zhì)量也顯著不及首輪，并且安置及租賃等保障用地的比例大幅增加。在此影響下，房企參與積極性明顯下降，最熱地塊參拍房企數(shù)量也未超過(guò)10家。最終，多數(shù)地塊由本地平臺(tái)公司托底，商品宅地中僅2宗觸頂成交，次輪成交溢價(jià)率下降1.9個(gè)百分點(diǎn)至4%。

??一、二輪供地質(zhì)量明顯不及首批，超五成地塊為保障住宅用地

??對(duì)比首批次供地來(lái)看，寧波第二批集中供地規(guī)則基本不變，但細(xì)則方面有所調(diào)整。其中，土地價(jià)款方面，要求商品住宅用地的第二筆土地款支付時(shí)間由從出讓合同4個(gè)月內(nèi)付清改為3個(gè)月內(nèi)付清。不過(guò)，考慮到寧波多數(shù)地塊采取預(yù)申請(qǐng)，付款期限仍舊相對(duì)寬松。

??另一方面，在寧波二輪土拍正式開(kāi)拍前，寧波市發(fā)布了新建住宅全裝修政策。政策提及，全裝項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)為“不高于毛坯備案價(jià)的15%，且須在1500-6000元/㎡之間”，且不在實(shí)行“裝修升級(jí)包”，現(xiàn)房銷售項(xiàng)目、“定品質(zhì)”項(xiàng)目等根據(jù)實(shí)際確定裝修價(jià)格。相比于此前“1500-2000元/㎡”的標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)將住宅精裝限價(jià)進(jìn)一步拉高，項(xiàng)目利潤(rùn)空間也因此提升。

??規(guī)模方面，對(duì)比首輪來(lái)看，寧波第二輪供應(yīng)規(guī)模明顯減少，共僅有21宗涉宅用地推出，總體量?jī)H204萬(wàn)平方米，較首輪下降了兩成以上。與此同時(shí)，寧波二輪供地的保障住宅用地比例明顯上升，21宗地中有12宗為租賃住房或安置房用地，商品住宅用地僅有9宗，且多數(shù)地塊位置相對(duì)一般，其中首輪搖號(hào)的熱點(diǎn)片區(qū)鄞州區(qū)更是僅有一宗土地供應(yīng)，供地質(zhì)量不及首輪。

??二、“低風(fēng)險(xiǎn)、回款快”的安置用地競(jìng)拍熱度更高，普通宅地則僅2宗觸頂

??就寧波次輪集中土拍表現(xiàn)來(lái)看，安置房地塊競(jìng)拍熱度相對(duì)較高。

??9宗安置房用地中有5宗觸及地價(jià)上限進(jìn)入搖號(hào)階段，余下4幅地中也有1宗低溢價(jià)成交。安置房用地?zé)岫容^高，一方面是地塊總價(jià)都不高，普遍在4億以下，對(duì)中小房企而言較為友好；另一方面，安置房回購(gòu)價(jià)格固定，利潤(rùn)也相對(duì)可觀，同時(shí)也無(wú)需擔(dān)憂后續(xù)去化問(wèn)題，因而整體競(jìng)拍熱度較高。而純租賃用地則仍難溢價(jià)，此次3幅租賃用地則均底價(jià)被本地國(guó)企托底。

??9宗商品住宅用地也悉數(shù)成交，其中2宗觸頂搖號(hào)，1宗溢價(jià)成交，6宗底價(jià)出讓。2幅觸頂搖號(hào)地塊，涉及東部新城核心區(qū)地塊和鎮(zhèn)海區(qū)駱駝ZH07-01-06地塊。其中，東部新城核心區(qū)地塊是寧波此次出讓普通商品住宅用地中位置最好的一宗，地塊所在的東部新城是寧波當(dāng)前城市發(fā)展核心，周邊配套齊全且優(yōu)質(zhì)。因而，雖然地塊出讓門檻不低，但仍吸引了7家房企參拍。而另一宗觸頂成交的鎮(zhèn)海駱駝地塊，曾于去年掛出但因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍，此次掛出取消了大比例商業(yè)要求，拿地門檻有所降低，同時(shí)其周邊樓市表現(xiàn)也相對(duì)較佳，整體而言項(xiàng)目性價(jià)比較高，吸引了4家房企參拍，經(jīng)過(guò)22輪競(jìng)價(jià)后也成功觸及地價(jià)上限。

??三、地房比與首輪持平，裝修新標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步抬升宅地利潤(rùn)空間

??不考慮安置及保障租賃，9宗商品住宅用地的平均地房比為0.45，和首批次成交商品住宅用地的地房比大致持平。

??不過(guò)，由于出讓地塊多位于房?jī)r(jià)水平相對(duì)較低的板塊，以毛坯限價(jià)來(lái)看，項(xiàng)目的房地價(jià)差空間較首輪下降了2000元/平方米，平均為12798元/平方米。不過(guò)，這些項(xiàng)目多采用全裝修交付，考慮剛出臺(tái)的裝修新政，實(shí)際盈利空間仍較為充盈。

??以此次競(jìng)拍熱點(diǎn)東部新城明湖地塊為例，該宗地的成交地價(jià)為30035元/平方米，地塊上住宅毛坯限價(jià)達(dá)4.35萬(wàn)元/平方米，地房比為0.69，房地價(jià)差約在1.3萬(wàn)元/平方米左右。不過(guò)，宗地采用定品質(zhì)方式出讓，未來(lái)裝修標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)超過(guò)6000元/平方米，房地價(jià)差空間由此可拉升至2萬(wàn)元/平方米甚至以上，盈利空間也因此更加充裕。

??四、本地平臺(tái)托底比例超六成，中海兩輪土拍均有拿地

??由于寧波此次供應(yīng)的商品住宅用地質(zhì)量較為一般，房企參拍積極性并不高，多數(shù)地塊僅一家房企參拍，熱點(diǎn)地塊參拍房企數(shù)量也多在10家以下。就企業(yè)拿地來(lái)看，本地平臺(tái)托底比例仍然維持在高位，已成交的14宗地中有9宗被地方政府平臺(tái)競(jìng)得，比例仍高達(dá)六成上。

??已成交的7宗商品住宅用地中，也有3幅被本地政府平臺(tái)拿下，寧波軌交、寧波城投、溪口建設(shè)各獲一宗。品牌房企中，保利發(fā)展和中海均有落子，其中保利發(fā)展以25.7億元的總價(jià)斬獲鎮(zhèn)海區(qū)莊市ZH06-01-37-01地塊及海曙區(qū)古林HS18-02-03a地塊2幅地，中海則以27.84億元的總價(jià)拿下江北莊橋西地塊。

??整體來(lái)看，武漢、寧波次輪土拍表現(xiàn)“平平”，尤其是武漢，在次輪供地質(zhì)量提升的背景下，仍僅有1宗地熔斷，絕大部分地塊仍依靠地方平臺(tái)公司托底，整體熱度依舊維持在低位。相較之下，寧波整體熱度不及首輪，主要原因是受到供地質(zhì)量的影響。

??盡管當(dāng)前政策調(diào)控環(huán)境較今年年初明顯放松，但從已完成二輪土拍的城市表現(xiàn)來(lái)看，無(wú)論是今日土拍的武漢、寧波，還是此前的青島、蘇州、合肥等城市，民企參拍積極性仍未見(jiàn)明顯提升。究其原因，還是由于當(dāng)前樓市銷售依舊承壓，流動(dòng)性壓力下導(dǎo)致民企拿地信心仍舊不足，拿地策略也依舊偏向謹(jǐn)慎。