[克而瑞]集中土拍扎堆致成交大漲，市場(chǎng)熱度小幅回升（12.19-12.25）

??2022年第52周

??12月19日-12月25日，臨近年末，各城市的土地出讓活動(dòng)相對(duì)頻繁，周內(nèi)迎來(lái)天津、合肥、青島、廈門(mén)、南京等多個(gè)城市的集中土拍。在此影響下，土地市場(chǎng)成交規(guī)模明顯增加，環(huán)比上周大漲32%，不過(guò)平均地價(jià)卻因一線成交規(guī)模劇減而明顯下滑。就熱度來(lái)看，在廈門(mén)等城市集中土拍的影響下，溢價(jià)率環(huán)比上周小幅上漲，但也僅有1.3%。

??土地政策

??證監(jiān)會(huì)發(fā)文支持民營(yíng)房企發(fā)債
允許符合條件房企借殼已上市房企

??12月21日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布《堅(jiān)決貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神 更好服務(wù)經(jīng)濟(jì)整體好轉(zhuǎn)》文章。其中提到要大力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。加大力度、加快速度抓好資本市場(chǎng)各項(xiàng)支持政策措施落地見(jiàn)效，助力房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。全面落實(shí)改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)實(shí)施民企債券融資專(zhuān)項(xiàng)支持計(jì)劃和支持工具，更好推進(jìn)央地合作增信共同支持民營(yíng)房企發(fā)債。落實(shí)好已出臺(tái)的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。加快打造保障性租賃住房REITs板塊。

??土地供應(yīng)

??年末供應(yīng)季節(jié)性回落
重點(diǎn)城市僅寧波一城供地

??供應(yīng)方面。臨近年末，重點(diǎn)城市僅有寧波一城集中掛地，并且僅涉及6宗宅地。CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)面積環(huán)比繼續(xù)下滑。具體來(lái)看，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周新增掛牌規(guī)模僅436萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7%。各能級(jí)城市表現(xiàn)各不相同，一線城市因低基數(shù)導(dǎo)致環(huán)比大增、二線城市因供應(yīng)縮減環(huán)比腰斬，三四線城市環(huán)比微增。重點(diǎn)城市供地規(guī)模無(wú)一超過(guò)50萬(wàn)平方米，居首的寧波供應(yīng)建面僅有49萬(wàn)平方米。

??土地成交

??成交規(guī)模環(huán)比大漲32%
成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響下地價(jià)大幅回落

??成交方面。年末各城市土地出讓仍保持較快節(jié)奏，周內(nèi)迎來(lái)了天津、合肥、青島、廈門(mén)、南京等城市的集中出讓。因此，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交面積也環(huán)比進(jìn)一步走高。具體來(lái)看，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周經(jīng)營(yíng)性用地總成交建筑面積為2475萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲32%，但同比去年同期下降了33%；土地成交總金額也隨之上漲，增至1148億元；因城市成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)，平均地價(jià)較上一周出現(xiàn)了明顯回落，樓板價(jià)降至4640元/平方米，環(huán)比下降16%。

??各能級(jí)城市方面，除一線城市因無(wú)集中土拍成交建面環(huán)比下降外，二、三線城市的成交規(guī)模環(huán)比均明顯上漲，尤其是二線城市，環(huán)比漲幅高達(dá)61%。其中，青島的成交規(guī)模最高，共成交45宗地，總建筑面積達(dá)275萬(wàn)平方米，其次是長(zhǎng)沙，成交建面也達(dá)139萬(wàn)平方米，居于第三位是合肥，成交建面達(dá)123萬(wàn)平方米，其余城市成交建面均不足百萬(wàn)方。三四線城市中，徐州、湖州、肇慶、南通、常州、啟東、金華等城市成交均比較突出，建面均超百萬(wàn)方。

??市場(chǎng)熱度

??優(yōu)質(zhì)地塊助力下廈門(mén)第四輪集中土拍明顯回溫
本周整體溢價(jià)率小幅回升

??市場(chǎng)熱度方面。由于本周有廈門(mén)、天津、合肥、青島、南京等多個(gè)重點(diǎn)二線城市集中土拍，市場(chǎng)熱度較上周小幅上漲，但整體仍然處于相對(duì)低位。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市來(lái)看，本周溢價(jià)率小幅上漲，平均溢價(jià)率增至1.3%，環(huán)比增加0.6個(gè)百分點(diǎn)，流拍率小幅回落至6.7%。就本周進(jìn)行集中土拍的城市表現(xiàn)來(lái)看，由于樓市整體表現(xiàn)低迷，企業(yè)拿地意愿依舊不強(qiáng)，青島、南京、天津等城市均不佳，除廈門(mén)在島內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊助力下，第四輪集中土拍溢價(jià)率升至3.2%外，其余城市集中土拍溢價(jià)率均在1%以下，南京的主城地塊——棲霞馬群G105地塊更是慘遭流拍。

??周度TOP5

??廈門(mén)包攬兩榜榜首，席位占據(jù)半壁江山

??進(jìn)入12月，重點(diǎn)城市集中土拍潮延續(xù)，周內(nèi)迎來(lái)廈門(mén)、天津、青島、南京、合肥等多個(gè)城市的集中土拍。其中，廈門(mén)包攬了本周成交總價(jià)榜和單價(jià)榜榜首，占據(jù)了一半席位；總價(jià)榜榜首地塊為中交集團(tuán)以39.6億元競(jìng)得的廈門(mén)湖里五緣灣P21地塊，門(mén)檻地塊為東莞大朗鎮(zhèn)2022WR024商住地塊，由東莞交投置業(yè)有限公司以21.0億元的底價(jià)競(jìng)得。

??聯(lián)系地塊競(jìng)拍熱度來(lái)看，兩榜涉及地塊中，除廈門(mén)島內(nèi)2宗地塊外，其余地塊均底價(jià)成交。單價(jià)榜榜首地塊為思明P13地塊，最終搖號(hào)成交，華潤(rùn)則成為幸運(yùn)兒。此外，湖里五緣灣20地塊吸引4家企業(yè)參拍，最終以溢價(jià)6%成交；而湖里五緣灣P21地塊則底價(jià)成交。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??華潤(rùn)搖中思明2022P13地塊

??地塊分析：

??12月20日，廈門(mén)完成了第四輪集中土拍，供應(yīng)的4宗地全部成交，其中1宗競(jìng)價(jià)封頂搖號(hào)、1宗溢價(jià)，2宗底價(jià)成交。4宗地總成交建面21萬(wàn)㎡，總吸金80.4億元，平均溢價(jià)率3.2%，熱度較今年第三批次有所回暖。

??此次廈門(mén)集中供地供應(yīng)的4宗地塊有3宗位于島內(nèi)，涉及湖里區(qū)2宗，思明區(qū)1宗，供地質(zhì)量較第三輪明顯提升。其中，思明地塊地處廈門(mén)老城核心繁華區(qū)域，各方面配套齊全，交通臨近地鐵1、2、3號(hào)線，商業(yè)上周邊有華潤(rùn)萬(wàn)象城、禹洲世貿(mào)廣場(chǎng)等大型購(gòu)物中心，成為本場(chǎng)土拍競(jìng)爭(zhēng)最激烈的地塊，該宗地意向報(bào)名方包括中海、建發(fā)、華潤(rùn)、保利及招商等大房企，經(jīng)過(guò)多輪出價(jià)后達(dá)到上限價(jià)，共17家公司進(jìn)入搖號(hào)，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，最終華潤(rùn)13.1億元搖號(hào)競(jìng)得2022P13地塊，溢價(jià)率11.02%，樓板價(jià)為5萬(wàn)元/平方米。利潤(rùn)空間方面，按照該地塊住宅銷(xiāo)售限價(jià)7.5萬(wàn)元/平方米測(cè)算，地房比為67%，房地差為2.5萬(wàn)元/平方米盈利空間也較為可觀。