[克而瑞]寧波取消預公告后半數(shù)流拍,2宗鄞州宅地封頂成交

2023-01-13 11:23:41來源:中房網(wǎng)

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  • 城市:浙江
  • 發(fā)布時間:2023-01-13
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發(fā)布機構(gòu):克而瑞

??高熱度之下也難掩寧波此次土拍的冷熱分化,取消預公告之后的流拍率飆升就是市場分化的最好體現(xiàn)。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??1月12日,寧波開啟了2023年重點城市首場集中土拍,這也是寧波2022年第四輪集中土拍。6宗地中有3宗宅地在開拍前一天終止出讓,余下的3宗均成功出讓,總成交建面24.9萬平方米,成交總金額49.6億元。熱度方面,供地質(zhì)量提升下,房企參拍積極性有所提高,成交溢價率增至10.1%,成為目前已完成第四輪土拍的城市中溢價率最高的城市。房企拿地方面,核心優(yōu)質(zhì)地塊房企參拍積極性較高,建發(fā)、江山萬里聯(lián)合體成功搖得鄞州核心優(yōu)質(zhì)地塊。

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??取消預公告后本輪流拍率飆升至50%
2022年全年宅地供應完成率不足六成

??繼第三輪供應量大幅縮減之后,寧波第四輪集中供地進一步下滑,共計出讓6宗含宅用地,涉及鄞州區(qū)3宗、海曙區(qū)3宗,總規(guī)劃建面僅47.6萬平方米,總起拍價僅有74億元。值得注意的是,與前三批次均采用預公告的掛牌方式不同,本次掛牌未進行預公告,因此本輪集中土拍一改前三輪零流拍的戰(zhàn)績,海曙長樂社區(qū)3宗地均提前一天終止出讓,使得流拍率增至50%。

??2022年全年寧波市區(qū)涉宅地成交規(guī)模達385公頃,而2022年市區(qū)供給計劃中宅地供應規(guī)模高達691公頃,宅地供應完成率僅為56%;即使加上本輪集中成交的3宗地,完成率也僅有58%??偟膩砜?,受新房市場尤其是外圍區(qū)域市場下行的影響,房企拿地意愿較往年偏低,今年寧波的宅地供應規(guī)模大幅縮減。


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??本輪集中土拍流拍率的飆升,最根本的原因還是在于寧波樓市成交的低迷。聯(lián)系2021年以來的新房成交走勢來看,2021年下半年以來寧波的新房成交規(guī)模下行趨勢明顯,2022年月均成交規(guī)模達55萬平方米,僅為2021年月平均成交規(guī)模的一半。

??新房流速偏緩下,寧波樓市庫存壓力也顯著上升。截止2022年12月底,寧波庫存消化周期已超14個月,較去年同期拉長一倍,潛在庫存壓力將會更高。在此影響下,房企對寧波地市投資信心不足,因而拿地參拍積極性不高。

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??鄞州區(qū)王家弄、明湖東兩宗地均封頂搖號成交
溢價率增至10.1%

??從最終土拍結(jié)果來看,競拍熱度冷熱分化顯著。成交的3幅地中,東部新城明湖東核心(D1-4-4#/5#/6#)地塊和王家弄百丈花園西側(cè)(JD12-04-03/04)地塊均進入搖號環(huán)節(jié);潘火前殷(YZ01-03-23-1)地塊則以底價成交。

??其中,競拍輪數(shù)最多的當屬王家弄百丈花園西側(cè)地塊,該地塊起始總價8.5億元,經(jīng)過41輪競價,該地塊報價率先達到上限價格,樓面價19568元/平方米,溢價率14.8%,轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)。該地塊緊鄰東部新城核心區(qū),配套比較完善,加之地塊體量較少,房企資金壓力不大,因吸引了多家房企參拍,共有5家單位參與搖號,最終建發(fā)成功搖得該地。

??另一宗進入搖號環(huán)節(jié)的東部新城明湖東地塊是本場起拍總價和樓板價最高的地塊,地塊起始總價22.1億元,起始樓面價為23300元/平方米。該地塊位于東部新城的明湖東畔,屬核心區(qū)域,周邊配套成熟;同板塊內(nèi)直接競品項目較少,加之周邊一二手倒掛,有較好的市場預期,因此企業(yè)關(guān)注度也比較高,經(jīng)過32輪競價,達到上限價格,樓面價26776元/平方米,溢價率14.9%,也轉(zhuǎn)入搖號程序,共有3家單位參與搖號,最終江山萬里+東部新城聯(lián)合體成功搖得該地塊。

??至于潘火前殷地塊,由于本身就是地鐵上蓋項目,再加上所在板塊去化一般、鄰近高速等不利因素,對產(chǎn)品去化有明顯的負面影響,因此最終底價成交。


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??部分宅地限價略有下調(diào)
盈利空間較三批次略有收窄

??對比各地塊成交樓板價與商品住宅毛坯限價來看,3宗地塊平均地房比為0.55,盈利空間較第三批次略有收窄。究其原因,一方面是由于本輪成交地塊與第三輪一致,依舊是核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊,兩宗位于東部新區(qū)區(qū)域,地價水平相對較高;另一方面,本輪供地部分地塊的毛坯限價略有下調(diào),典型如王家弄百丈花園西側(cè)地塊,該地新房毛坯銷售均價為35600元/平方米,而周邊的待售項目江山萬里·江明府(2021年第三批次集中供地)毛坯銷售均價為37600元/平方米,本輪土拍成交的王家弄地塊毛坯限價足足降了2000元/平方米,盈利空間收窄也在意料之中。

??此外,3幅地的成交地價與毛坯限價之間的價差都在1.5萬元/平方米以上,而這些項目全部采取全裝修交付,實際盈利空間會更高。


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??優(yōu)質(zhì)地塊房企參拍積極性較高
建發(fā)、江山萬里聯(lián)合體成功搖得鄞州核心地塊

??在核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊降價出讓的吸引下,多家品牌房企參與了此次集中土拍。據(jù)市場消息,此次寧波集中土拍吸引了建發(fā)、招商、濱江、雅戈爾、江山萬里等多家品牌房企的參與,表現(xiàn)對寧波市場的看好。

??從最終拿地結(jié)果來看,廈門建發(fā)、江山萬里+東部新城、寧波軌交各有斬獲。其中廈門建發(fā)、江山萬里+東部新城分別以9.79、25.42億元的封頂價成功搖中王家弄百丈花園西側(cè)地塊、東部新城明湖東地塊,溢價率均為15%;寧波軌交則以底價14.39億元的價格摘得潘火前殷地鐵上蓋地塊??偟膩砜?,國企依舊成為是拿地主力。


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??整體來看,寧波此次部分地塊熱度回升主因在于供地質(zhì)量的顯著提升,尤其是鄞州區(qū)核心板塊的兩宗宅地推出,激起了諸多房企的參拍熱情,最終均轉(zhuǎn)為搖號成交。不過,高熱度之下也難掩寧波此次土拍的冷熱分化,取消預公告之后的流拍率飆升就是市場分化的最好體現(xiàn)。綜合已完成第四輪集中土拍的城市來看,除了寧波、北京外,其余城市第四批次成交地塊的溢價率均在10%以下,整體市場熱度依舊處于低位。

??結(jié)合政策來看,盡管去年四季度以來,紓解企業(yè)資金需求困境的政策力度頗大,“金融16條”正式發(fā)布后,支持房企信貸融資、支持房企發(fā)債融資、恢復涉房上市公司并購重組及配套融資等“三箭連發(fā)”,房企融資環(huán)境顯著寬松,為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場進一步提供支撐。但是需要注意的是,上述融資政策的放松對土地市場利好效果較為微弱。土地公開市場拿地資金審查要求并未放松,融資等方式籌集的資金并不能用于拿地,土地市場熱度的回溫仍將取決于樓市銷售表現(xiàn)。而當下大部分城市的樓市成交持續(xù)低迷,如上海、杭州等城市的郊區(qū)也在2022年下半年來出現(xiàn)了認購人數(shù)明顯下降、去化困難的現(xiàn)象。就此來看,2023年土地市場成交規(guī)模仍將維持在較低水平,土拍熱度也會延續(xù)低位。

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