??導(dǎo)語

??拿地、開盤謹慎趨勢短期難逆轉(zhuǎn)，未來多城供應(yīng)難有起色；推盤邏輯較以往發(fā)生轉(zhuǎn)變，只有賺錢項目才有入市意愿。

??◎  文 / 謝楊春 吳嘉茗

??研究視點

??2023年以來，多數(shù)城市供應(yīng)量急劇萎縮，一方面是過去一年土地成交面積的大幅下滑；另一方面是在市場調(diào)整過程中，企業(yè)自身的開工和推盤意愿大幅降低。

??我們統(tǒng)計了全國2023年至2024年上半年成交的含宅地塊（以下如無特別說明，則均以此區(qū)間為本專題統(tǒng)計范圍，簡稱“23-24H1成交宅地”）的開工、開盤情況進行統(tǒng)計?？傮w來看，重點23個城市整體開工率46%，而不同城市的開工率存在巨大差異，除一線城市以外，二線部分城市拿地后不開工現(xiàn)象凸顯。

??推進至項目開盤情況，重點23城23-24H1成交宅地的開盤率進一步下降至38.6%，與開工率相比下降7個百分點。

??不同于上輪周期開發(fā)企業(yè)的推盤策略，在當前市場持續(xù)筑底、投資謹慎之下，開發(fā)企業(yè)推盤意愿十分低迷，以往在追求規(guī)模和高周轉(zhuǎn)之下，即便是部分高地價地塊“虧本”也要開盤，一方面是追求流量和規(guī)模，另一方面是市場仍能采取走量策略。當前市場企業(yè)拿地多位于核心城市核心地塊，且能夠快速開工到開盤的項目盈利空間基本相對充裕。

??01
近一年拿地開工率46%，一線城市開盤、開工雙高

??2023年以來土地市場成交規(guī)模持續(xù)萎縮、且市場整體走弱，在這樣的背景下，CRIC對全國2023年至2024年上半年成交的含宅地塊（以下如無特別說明，則均以此區(qū)間為本專題統(tǒng)計范圍，簡稱“23-24H1成交宅地”）的開工、開盤情況進行統(tǒng)計?？傮w來看，重點23個城市整體開工率46%，而不同城市的開工率存在巨大差異，除一線城市以外，二線部分城市拿地后不開工現(xiàn)象凸顯。

??1、23-24H1成交宅地整體開工率46%，開工兩極分化嚴重

??CRIC統(tǒng)計了23個典型一二線城市，發(fā)現(xiàn)這些城市23-24H1成交宅地中，開工率達到46%，但一二線差異顯著。

??一線城市的開工率達到84.6%，二線城市則大幅降低至36.9%。也就是說，目前在一線城市以外的地方，土地成交一年半以后的開工情況都是非常低迷的，尤其是部分非市場化拿地較多的二線城市，長久不開工成為常態(tài)，土地供應(yīng)也成為“無效供應(yīng)”。

??從區(qū)域角度看，長三角、珠三角的地塊開工率分別為54.2%和51.4%，幾乎齊平且明顯領(lǐng)先于其他區(qū)域，環(huán)渤海成交地塊開工率為44.%，中西部成交地塊開工率最低，較其他三個區(qū)域斷崖式下跌，僅有27.4%。

??按城市的開工率分布情況來看，有17%的城市開工率大于80%，分別為北京、上海、深圳和杭州；其次開工率在50%-80%的城市有7個，包括廣州、合肥、福州、天津、廈門、蘇州、長沙；另外有超過35%的城市開工率都低于30%，兩極分化情況嚴重。

??2、重點城市開盤率39%，北京開盤率85%大幅領(lǐng)先

??推進至項目開盤情況，重點23城23-24H1成交宅地的開盤率進一步下降至38.6%，與開工率相比下降7個百分點。

??分城市、分能級來看，一線城市開盤率67.9%，比二線城市高出近33個百分點；而開工率較為相近的長三角、珠三角在開盤率上出現(xiàn)了更明顯的差異，長三角開盤率為47.8%，珠三角38%，但仍明顯高于中西部區(qū)域。

??總體來看，項目的開工、開盤率受到城市市場活躍程度低、庫存高企、城投不斷“托底”以及開發(fā)商資金情況等諸多方面的影響，尤其是開發(fā)商的資金將直接影響到項目能否正常推進。

??以開工開盤率的分布情況來看，開發(fā)商目前在重點城市、長三角珠三角區(qū)域的投資更加積極，其他城市即使土地成交，也面臨后續(xù)無法開工的實際問題。

??CRIC統(tǒng)計了部分重點城市23-24H1成交宅地的開工和開盤率情況，重點城市中的開盤和開工率也呈現(xiàn)出較大差異：

??北京、上海、廣州、深圳、杭州、合肥和廈門7個城市的開工率和開盤率都超過50%，其中上海、杭州和合肥截止至9月末商品住宅的去化周期在15個月以內(nèi)，與其他城市相比較短，也是這些城市開工開盤相對活躍的原因之一。但同為重點二線城市，鄭州、長春等開工、開盤率均較低，不足20%。

??3、京、杭、合等城市拿地半年內(nèi)實現(xiàn)開盤，豪宅開盤周期明顯更長（略）

??02
能夠開盤項目潛在盈利空間均相對充裕，平均地房比0.47

??不同于上輪周期開發(fā)企業(yè)的推盤策略，在當前市場持續(xù)筑底、投資謹慎之下，開發(fā)企業(yè)推盤意愿十分低迷，以往在追求規(guī)模和高周轉(zhuǎn)之下，即便是部分高地價地塊“虧本”也要開盤，一方面是追求流量和規(guī)模，另一方面是市場仍能采取走量策略。當前市場企業(yè)拿地多位于核心城市核心地塊，且能夠快速開工到開盤的項目盈利空間基本相對充裕。

??1、地價房價比平均0.47，各能級房價地價均有萬元價差

??CRIC統(tǒng)計了23-24H1成交宅地已售項目的地價房價比和房價地價差情況，所有樣本項目的地價房價比平均值為0.47，房價地價差為14834元/平方米，是有一定盈利空間的，但對于不同項目而言，盈利所需要的價格空間大有不同。

??整體來看，所有樣本項目的地價房價比四分位值分別為0.37、0.48和0.56，地價房價比超過0.56的項目意味著有未來盈利空間略有縮減；房價地價差四分位值分別為9322元/平方米、12783元/平方米和17583元/平方米，價差在9322元/平方米以內(nèi)的項目大多數(shù)盈利空間較窄。

??從能級上看，一線城市的平均房價地價差超過25000元/平方米，個別項目的價差甚至超過了50000元/平方米，加強成本控制的情況下，盈利的空間要高于二線和三四線城市，但是鑒于一線城市的平均地價房價比超過了0.5，土地成本在項目中的占比過高，且一線城市土地價格昂貴占用的資金成本也較高，可能對項目的回報率有一定影響；

??隨著能級下降，房價地價差的平均值大幅收窄，但地價占房價的比例也持續(xù)下降，同樣在控制成本、保持較高周轉(zhuǎn)的情況下，三四線城市的土地盈利空間并不小，但主要難點在于低能級城市的市場更加低迷，如何促進銷售、將盈利轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實。

??從區(qū)域?qū)用婵矗瑑r差空間最大的區(qū)域為環(huán)渤海（主要受到北京的影響），其次為長三角、珠三角和中西部，地價房價比最低的區(qū)域為中西部，其次為珠三角、環(huán)渤海和長三角區(qū)域。

??2、深圳、寧波等地靜態(tài)盈利空間較大，廈門、南京、成都相對較難（略）

??3、已開盤項目半數(shù)仍在銷售起步階段，但近四成已覆蓋土地成本

??盈利預(yù)期需要結(jié)合銷售情況，才能將預(yù)期轉(zhuǎn)換為現(xiàn)實，因此CRIC也統(tǒng)計了23個重點城市23-24H1成交宅地中已開盤項目的銷售情況：

??按項目的已售建面占總建面的比例來看，有49%的項目銷售進度還在三成以內(nèi)，還處于首開或僅銷售了一期、二期的階段，其次24%項目銷售進度在30%-60%之間，16%項目銷售進度在60%-90%之間，而有11%的項目銷售進度已經(jīng)超過90%，接近尾盤或清盤狀態(tài)，主要是以2023年成交、且規(guī)模較小的項目為主。

??從目前銷售額對土地成本的覆蓋程度來看，38%的項目銷售額未覆蓋土地成本的50%，24%項目銷售額覆蓋土地成本的進度為50%-100%，另外已有37%項目銷售額超過了土地成本，且5%的項目不但已經(jīng)覆蓋土地成本，銷售額還超過了土地成本200%以上。

??除了土地成本以外，項目的盈利還需要考慮建安、管理、營銷、財務(wù)等各類成本，可以說目前只有銷售額超過土地成本200%的項目屬于已經(jīng)“賺錢”的項目，其余項目都還需要持續(xù)銷售，進一步實現(xiàn)更大的銷售額。

??結(jié)合項目的銷售進度和土地成本覆蓋進度兩個維度，能將盈利空間與實現(xiàn)盈利的程度相結(jié)合，更好地體現(xiàn)項目是否真的“賺錢”。

??確切能夠?qū)崿F(xiàn)“賺錢”的項目占比約為6.16%，這些項目包含銷售進度低于30%的情況下，土地成本覆蓋率已經(jīng)超過100%的項目，以及銷售進度在30%-90%時，土地成本覆蓋率超過200%的項目。

??有一定的“賺錢”可能性，但還需要持續(xù)銷售以落實盈利的項目占比為31.16%，包括銷售進度低于30%、土地成本的覆蓋率已經(jīng)達到50%-100%的項目，或者銷售進度在30%-90%、土地成本覆蓋率達到100%-200%的項目，以及銷售進度到90%以上時，土地成本覆蓋率已經(jīng)超過200%的項目。

??而值得注意的是，還剩62.68%的項目，需要積極銷售促進盈利的落實，或即使銷售完成：包括銷售進度在30%以內(nèi)、土地成本覆蓋率低于50%的項目，銷售進度在30%-90%時、土地成本覆蓋率仍未達到100%的項目，和銷售進度超過90%時、土地成本覆蓋率未超過200%的項目。

??03
盈利空間大的項目多位于成熟板塊，低總價、小面積

??從近一年已開盤且潛在盈利空間較大的地塊或項目來看，其主要有三個特征：第一，市區(qū)的項目潛在盈利空間更大，占比達到六成，尤其是一線城市，市區(qū)項目地價房價比、地價房價差均充足；第二，從面積和總價上來看，多數(shù)是低總價、小面積項目；第三，一線城市剛需賺錢更易，二三線則豪宅盈利潛力更大。

??1、市區(qū)盈利空間較大項目占比超六成，一線城市確定性更高

??從地塊位置來看，在CRIC統(tǒng)計的超過800個已開售的項目中，整體以市區(qū)項目較多，占比接近六成，遠郊項目占比不足10%。由此可見，在市場止跌回穩(wěn)的過程中，配套成熟、交通便利的區(qū)域資產(chǎn)抗風險能力更強，需求也相對集中，企業(yè)開盤意愿更高。

??相較之下，在一線城市，受到土地供應(yīng)的影響，已開盤項目以郊區(qū)為主，占比達到59%，二線、三四線城市在核心區(qū)域開盤項目更多，占比分別為63%和59%。

??但就靜態(tài)盈利能力而言，已開盤且盈利空間相對盈余的項目中，市區(qū)的項目占比達到55%，而在盈利相對緊張的項目中，市區(qū)占比同樣高達67%。

??這一方面說明市區(qū)項目相比郊區(qū)優(yōu)勢更為顯著，購房預(yù)期和信心看高一線；但另一方面，也說明市區(qū)拿地也并不是“萬  能金牌”，一旦拿地價格偏高，未來市場價格不及預(yù)期之下，同樣存在銷售風險。

??不同能級差異顯著，也與企業(yè)拿地策略高度同頻。

??一線城市中，近一年拿地開盤開售、盈利的比例均顯著高于二線和三四線城市。在已經(jīng)開盤的項目中，幾乎都是地價房價比在0.6以下且地價房價差在20000元/平方米以上的項目。結(jié)合一線城市近一年拿地64%的開盤率來看，印證了在土地限價之下，開盤積極性較高，且能夠開盤基本都是盈利項目，剩下來除遠郊的城投拿地外，還有部分2024年二季度拿地正處在開工階段，實際上這部分項目同樣盈利空間相對充裕。

??從區(qū)域上來看，區(qū)位因素對盈利影響不大，源于一線城市剛需、改善型需求較為充沛，在已開盤能盈利項目中，市區(qū)項目占比41%，郊區(qū)項目占比則達到59%。

??二線城市近一年拿地已開盤項目中同樣有接近七成項目盈利空間相對盈余，有30%的項目地價房價比低于0.5。與一線不同的是，能夠在二線開盤且盈利項目多數(shù)位于市區(qū)，占比達到61%，近郊的占比也高達23%。值得注意的是，在盈利空間相對緊缺的項目中，雖然整體數(shù)量不多，但市區(qū)項目占比同樣高達66%，尤其是核心區(qū)域的高價地，如南京2023年雨花臺成交的兩宗地，地價房價比超過0.7，地價房價差僅在12000元/平方米左右。

??相比之下，三四線整體開盤率比價低，因此能開盤的項目基本上盈利空間相對充裕，占比達到74%，市區(qū)和郊區(qū)的項目占比分別為57%和43%,市場調(diào)整的下行期，部分三四線已經(jīng)跌無可跌，存在一定點狀機會。實際上，在三四線開盤項目中，有超過20%的項目位于下轄縣中，由于市場相對封閉，實際位置相對核心。

??2、低總價、小面積開盤意愿更高，盈利比例相對充裕（略）

??3、一線城市剛改項目盈利空間更大，二三線則豪宅盈利潛力更大（略）

??04
總結(jié)

??綜合上述章節(jié)的數(shù)據(jù)和結(jié)論，我們認為，在止跌企穩(wěn)的大趨勢中，未來城市供應(yīng)層面或因為土地成交的大幅下滑、開工開盤意愿較低面臨緊缺的態(tài)勢，這也是制約成交增長的不利因素之一。

??當前企業(yè)推盤邏輯和過去已經(jīng)發(fā)生了較大變化，在高周轉(zhuǎn)、快增長的階段，即便是拿了高價地，不賺錢企業(yè)也會積極開盤，追求規(guī)模。但在這一輪行業(yè)長期筑底修復(fù)的走勢中，企業(yè)更加謹慎，更注重流量和收益，因此也只有算得過來賬且賺錢的項目才會推盤入市。

??1、拿地、開盤謹慎趨勢短期難逆轉(zhuǎn)，未來多城供應(yīng)難有起色

??自2023年以來，企業(yè)對市場的謹慎主要體現(xiàn)在兩個方面，第一，是拿地的謹慎。拿地金額的大幅銳減，截止到11月末，拿地金額TOP100企業(yè)總量同比下跌36%，延續(xù)了2021年以來持續(xù)下滑的態(tài)勢。不僅是民企投資暫緩，即便是過去三年在土地市場頻繁出手的央國企同樣投資收縮，央企、國企2024年前十一月拿地金額同比分別降46%和14%，且拿地愈發(fā)聚焦在核心城市核心區(qū)域。

??第二，是開工、開盤的謹慎。2023年至2024年上半年成交的含宅地塊整體開工率不足五成，而不同城市的開工率存在巨大差異，除一線城市以外，其他城市大量土地存在成交后不開工的情況。

??具體到部分重點城市來看，結(jié)合各城市商品住宅9月份的去化周期（按12個月銷售計算），部分城市庫存高企、去化周期較長，是導(dǎo)致拿地開工率不高的原因之一。

??目前上海、杭州、合肥等9個城市商品住宅去化周期在20個月以內(nèi)，拿地開工率較高，拿地到開盤的周期也較短。

??另外三個一線城市中，北京的地塊開工率也較高，開盤周期也較短，但目前商品住宅去化周期達到30個月，庫存的壓力較大；深圳和廣州的開工率分別為46.67%和65.96%，拿地-開盤周期和商品住宅去化周期都相對較長。

??其余二線城市中，天津、廈門和福州的地塊開工率較高，重慶、長春等地開工率較低。

??這就會導(dǎo)致在市場止跌企穩(wěn)的過程中，部分城市面臨供應(yīng)不足的困境，實際在11月的成交中已經(jīng)有所顯現(xiàn)，在市場熱度較高的深圳等核心城市，供應(yīng)制約了成交的放量。

??2、推盤邏輯較以往發(fā)生轉(zhuǎn)變，只有賺錢項目才有入市意愿（略）

??3、央國企拿地“核心化”帶動開工率走高，更多地塊等待回購或代建（略）