“賣舊換新”遇阻，9成城市新房交易疲軟

??本報(bào)告對(duì)全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交情況進(jìn)行分析，以更好把握6月份以及上半年新房交易市場(chǎng)的運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示，6月份新房交易數(shù)據(jù)出現(xiàn)了首次同比下降態(tài)勢(shì)。此類數(shù)據(jù)或帶來(lái)很多新風(fēng)險(xiǎn)。我們認(rèn)為，銷售端提振工作刻不容緩，是下半年各地必須關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容。

??一、總體情況

??1、成交面積：6成城市出現(xiàn)環(huán)比下行

??2023年6月，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為1885萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3%，同比下降21%。50個(gè)城市中，有30個(gè)城市呈現(xiàn)了環(huán)比下降態(tài)勢(shì)，即近6成城市樓市交易行情要比5月份弱。若剔除6月下旬翹尾因素，實(shí)際上6月份交易數(shù)據(jù)下滑的城市數(shù)量會(huì)更多，即各地普遍出現(xiàn)“6月不如5月”的交易態(tài)勢(shì)。

??2、同比增速：首次出現(xiàn)下降現(xiàn)象

??本部分統(tǒng)計(jì)了全國(guó)50城新房成交面積的同比增速數(shù)據(jù)。今年6月份全國(guó)50城新房成交面積同比增速為-21%，即減少兩成。在連續(xù)20個(gè)月同比下降的情況下，今年2-5月份保持了同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增速在收窄。而到了6月份則出現(xiàn)了首次同比下降。

??我們要對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)有高度清醒的認(rèn)識(shí)?；貞浺幌?，2021年6月份該指標(biāo)也曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)首次下降態(tài)勢(shì)，而后續(xù)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了比較罕見(jiàn)的停工斷貸潮和房企債務(wù)風(fēng)波。從這個(gè)角度看，我們當(dāng)前要反思教訓(xùn)，對(duì)6月份的短期波動(dòng)數(shù)據(jù)有所警惕，防范其成為趨勢(shì)性的下行。

??3、年初累計(jì)同比增速：明顯受到了二季度的拖累

??本部分研究“新建商品住宅年初累計(jì)成交面積同比增速”指標(biāo)，以更好分析今年1-6月份即上半年的整體市場(chǎng)行情。今年1-6月份，全國(guó)50城新建商品住宅成交面積為11475萬(wàn)平方米，同比增速為9%，相比1-5月份17%的水平明顯收窄。我們認(rèn)為，該曲線明顯受到了二季度的拖累。其風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于，若不及時(shí)把控，此類曲線或重新步入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，其會(huì)對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定和預(yù)期穩(wěn)定產(chǎn)生負(fù)面影響。

??二、城市分類

??1、環(huán)比增速：實(shí)際上一線城市壓力也開(kāi)始凸顯了

??我們對(duì)全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市按一、二、三四線城市進(jìn)行分類，以分析城市之間的交易行情差異。數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，全國(guó)50個(gè)一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積分別為268、1089、528萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為8%、9%和-9%。我們認(rèn)為，雖然從數(shù)據(jù)上看，三四線城市下行壓力最大，但實(shí)際上并非如此。觀察6月份一線城市的銷售行情，其也面臨了購(gòu)房需求不足的問(wèn)題。除非有較好的地鐵配套，一些新房項(xiàng)目也面臨去庫(kù)存的壓力。很重要的原因是，一線城市二手房掛牌激增的情況下，購(gòu)房者“賣二手換一手”的操作明顯受阻。

??2、同比增速：三類城市均跌回負(fù)區(qū)間

??我們對(duì)全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市按一、二、三四線城市進(jìn)行分類，以分析城市之間的交易行情差異。數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，全國(guó)50個(gè)一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積同比增速分別為-3%、-18%和-32%。三類城市全部跌回到了負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。其顯然對(duì)二季度或上半年數(shù)據(jù)產(chǎn)生了拖累影響。

??3、年初累計(jì)同比增速：三類城市該指標(biāo)均下行

??我們對(duì)全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市按一、二、三四線城市進(jìn)行分類，以分析城市之間的交易行情差異。數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月份即上半年，全國(guó)50個(gè)一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積分別為1529、6245和3701萬(wàn)平方米，同比增速分別為21%、8%和6%。目前來(lái)說(shuō)，除一線城市該指標(biāo)還保持高位，其他兩類城市增速并不高。需要提示的是，去年上半年一線城市疫情較為嚴(yán)重，所以會(huì)使得今年的同比指標(biāo)略高，但很顯然今年市場(chǎng)壓力問(wèn)題略有掩蓋。

??三、城市排序

??1、環(huán)比增速：增速較高的城市和滯后網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有關(guān)

??對(duì)今年6月份全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增速進(jìn)行排序，結(jié)果如下。排序顯示，青島、麗水、衢州、紹興和溫州的環(huán)比增速較高，分別為159%、88%、71%、71%和52%。這里需要解釋的是，以青島為例，其增速非常高，但若觀察其日度交易數(shù)據(jù)，其在下旬最后幾日交易數(shù)據(jù)激增，這和上半年滯后網(wǎng)簽數(shù)據(jù)錄入是有關(guān)系的。另外，從環(huán)比增速排序后10位的城市來(lái)看，大連、漳州、鎮(zhèn)江、泉州和昆山的降溫力度較大，其環(huán)比增速分別為-53%、-52%、-42%、-41%和-40%。我們認(rèn)為，此類環(huán)比增速數(shù)據(jù)確實(shí)表現(xiàn)較差。觀察排行榜，很多城市交易數(shù)據(jù)比5月份都下降了2成以上的水平。

??2、同比增速：9成城市交易不如去年同期

??對(duì)今年6月份全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積同比增速進(jìn)行排序，結(jié)果如下。排序顯示，衢州、東營(yíng)、廈門、西安和深圳的同比增速較高，分別為165%、145%、46%、25%和15%。需要注意到一點(diǎn)，除西安外，其他城市普遍不屬于高能級(jí)城市。換句話說(shuō)，即便有同比拉升，也不具有太大的代表性。而從同比增速排名后10位的城市來(lái)看，大連、泉州、昆山、六安和泰州的市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)是最差的，其同比增速分別為-86%、-81%、-69%、-65%和-62%。我們也注意到，今年二季度，類似“泉州房?jī)r(jià)指數(shù)最弱”、“昆山不允許隨意降價(jià)”等新聞報(bào)道也明顯增多。從下表我們可以看出，此類城市的絕對(duì)交易量其實(shí)是非常弱的。

??3、年初累計(jì)同比增速：惠州淄博等三四線城市較強(qiáng)

??對(duì)今年1-6月份全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積同比增速進(jìn)行排序，結(jié)果如下。其中，樓市行情表現(xiàn)較好的5個(gè)城市分別為衢州、長(zhǎng)春、東營(yíng)、杭州、惠州，其同比增速分別為81%、65%、61%、52%和47%。這里需要說(shuō)明的是，此次進(jìn)入前10的城市如上海和長(zhǎng)春等，其去年上半年樓市受到了疫情的沖擊，所以今年該同比指標(biāo)表現(xiàn)會(huì)略好。另外在此類交易數(shù)據(jù)排行中，我們發(fā)現(xiàn)惠州和淄博等三四線城市表現(xiàn)是不錯(cuò)的，但我們近期觀察到，5月份開(kāi)始這兩個(gè)城市銷售數(shù)據(jù)其實(shí)有回落的跡象了。

??同樣的，樓市行情表現(xiàn)不好的5個(gè)城市分別為泉州、大連、長(zhǎng)沙、湖州和泰州，其同比增速分別為-65%、-46%、-33%、-27%和-21%。我們認(rèn)為，類似泉州和湖州，其代表了過(guò)去樓市較為強(qiáng)勁的三四線城市，當(dāng)前市場(chǎng)明顯進(jìn)入到偏冷的階段。而一些非熱點(diǎn)二線城市，如大連和長(zhǎng)沙等，其也屬于樓市偏冷的階段。

??四、結(jié)論趨勢(shì)

??1、市場(chǎng)總結(jié)：二季度突然降溫的行情較為罕見(jiàn)

??觀察今年6月份及上半年新房交易行情，其呈現(xiàn)了“先揚(yáng)后抑”的交易態(tài)勢(shì)。但我們認(rèn)為，市場(chǎng)的降溫還不是最大的問(wèn)題。最大的問(wèn)題是，類似降溫的速度是明顯超過(guò)預(yù)期的，方向和一季度也完全相反。從我們研究和實(shí)際調(diào)研的情況來(lái)看，此次降溫最早源于4月中下旬，當(dāng)時(shí)房企明顯感受到售樓處看房的數(shù)量減少了。而且甚至一些房企認(rèn)為，目前市場(chǎng)最大的問(wèn)題在于各購(gòu)房者普遍有低落的情緒。我們認(rèn)為，要對(duì)二季度的交易數(shù)據(jù)“驟然降溫”做出深刻的認(rèn)識(shí)和理解，要充分理解這背后購(gòu)房者的收入狀況問(wèn)題、購(gòu)房壓力問(wèn)題和預(yù)期問(wèn)題等。唯有透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，才能總結(jié)教訓(xùn)，為下半年樓市提振提供更務(wù)實(shí)的策略建議。

??2、市場(chǎng)趨勢(shì)：要促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)更加通暢

??上半年市場(chǎng)運(yùn)行中，出現(xiàn)了很多新情況和新問(wèn)題，包括一些房企償債能力繼續(xù)受損、一些城市一二手房交易普遍面臨壓力、恐慌性降價(jià)現(xiàn)象有所增加、市場(chǎng)情緒也有所低迷和消沉等。我們認(rèn)為，此類問(wèn)題實(shí)際上風(fēng)險(xiǎn)可控，關(guān)鍵在于做好房地產(chǎn)方面的最核心工作，即提振住房消費(fèi)需求。我們認(rèn)為，從本報(bào)告提及的新房交易市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，后續(xù)既要在行政、金融和財(cái)政等方面落實(shí)見(jiàn)效快的政策，也要積極關(guān)注一二手房聯(lián)動(dòng)的問(wèn)題。當(dāng)前要朝著“盤活二手房、鼓勵(lì)置換新房”的角度進(jìn)行。只有這樣，才能防范市場(chǎng)進(jìn)一步降溫，并促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的通暢和健康發(fā)展。

??附錄：

??本報(bào)告涉及的50個(gè)城市按一、二、三四線城市劃分，包括：北京、上海、廣州、深圳、成都、大連、福州、杭州、合肥、濟(jì)南、昆明、蘭州、南京、南寧、寧波、青島、廈門、蘇州、西安、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、重慶、寶雞、德陽(yáng)、東莞、東營(yíng)、佛山、湖州、惠州、麗水、六安、清遠(yuǎn)、衢州、泉州、汕頭、韶關(guān)、紹興、泰州、溫州、無(wú)錫、徐州、煙臺(tái)、漳州、肇慶、鎮(zhèn)江、舟山、珠海、淄博、江陰和昆山。