[克而瑞]2019年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100

??榜單解讀

??前言：11月土地市場走勢依舊保持低位平穩(wěn)運行，量價環(huán)比變化幅度不大，但溢價率持續(xù)低位，流拍率微降，整體處于“底線未降，預(yù)期下行”的態(tài)勢。

??房企投資上維持謹(jǐn)慎態(tài)度，百強(qiáng)拿地銷售比維持在0.36，單月新增貨值百強(qiáng)榜單中超過3成企業(yè)未拿地；但在土地供放量背景下，單月百強(qiáng)房企拿地總量微漲，新增百強(qiáng)門檻突破150億。其中國企表現(xiàn)強(qiáng)勢，萬科、中海等單月拿地金額超過百億。隨著投資回歸二線戰(zhàn)略進(jìn)入平臺期，部分三四線城市如徐州、東莞、嘉興等受到百強(qiáng)房企青睞。 

??整體來看，當(dāng)前市場走勢和企業(yè)拿地態(tài)度“雙向分化”，市場熱度高的城市在供地上將持續(xù)調(diào)控，市場走低城市則有可能刺激房企拿地?？紤]到年末各房企仍以銷售回款為重，整體謹(jǐn)慎態(tài)度不會發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

??01

??溢價回落、流拍增多

??下半年市場低位運行

??截止11月28日，全國土地成交建面、價格走勢持續(xù)穩(wěn)定，價格變動主要受能級結(jié)構(gòu)變動的影響，一線城市本月成交建面環(huán)比增加20%，而二線和三四線城市成交建面均環(huán)比回落。自7月份以來，溢價率持續(xù)下降，流拍率整體上揚，市場保持低位運行。本月成交溢價率為8.3%，重點城市流拍率與上月基本持平，開發(fā)商拿地積極性基本已經(jīng)觸底，年末周期性市場回調(diào)作用暫未顯現(xiàn)。

??02

??TOP50房企占據(jù)了百強(qiáng)新增貨值的83%

??1-11月銷售百強(qiáng)房新增貨值為8.4萬億，環(huán)比漲幅較上月微漲6%，新增貨值百強(qiáng)門檻突破150億元。整體來看本月新增拿地體量在供應(yīng)放量的刺激下有所擴(kuò)張。目前已有27家企業(yè)進(jìn)入新增貨值千億陣營，13家企業(yè)新增貨值突破2000億。得益于收并購，融創(chuàng)與碧桂園、萬科形成了新增貨值第一梯隊，且3家企業(yè)年內(nèi)新增貨值均已突破5000億，規(guī)模優(yōu)勢顯著。

??隨著行業(yè)洗牌加劇，資源進(jìn)一步向頭部房企集中：銷售TOP10房企新增貨值占43%，較上月上升2個百分點，TOP50房企占據(jù)了百強(qiáng)新增貨值的83%。以此來看小房企未來面臨不小的生存壓力。

??百強(qiáng)房企拿地銷售比與上月持平，整體維持謹(jǐn)慎。銷售TOP20企業(yè)持續(xù)表現(xiàn)出爭奪市場份額、提升規(guī)模的需求，拿地銷售比高達(dá)0.46。若從操盤金額TOP50房企下半年單月投資強(qiáng)度來看，7、8月份力度下降后一直維持低位運行，11月投資意愿則稍有回升。

??03

??金地、中駿相對積極，國企表現(xiàn)強(qiáng)勢

??盡管拿地策略上，百強(qiáng)房企依舊保持相對謹(jǐn)慎，新增貨值百強(qiáng)中也有超過3成企業(yè)尚未拿地，且拿地銷售比低于行業(yè)平均。但隨著價格回落以及年末供地潮，部分房企也開始在優(yōu)質(zhì)城市尋找機(jī)會。

??從單月拿地金額來看，國企、央企表現(xiàn)強(qiáng)勢，萬科、中海、綠地、華潤等名列前茅，拿地金額均超過100億元，且拿地銷售比均高于0.4，大于行業(yè)平均。若同下半年月均拿地金額相比，中海、招商等漲幅超過20%。在土地市場轉(zhuǎn)涼之際，融資的先天優(yōu)勢使得這些企業(yè)拿地策略更加靈活。例如本月深圳出讓的5宗地最后均由國企拿下。

??另外，TOP30企業(yè)中，金地、中駿表現(xiàn)的相對積極，單月拿地金額均超過80億，其中中駿以59.4億獲得廈門島內(nèi)六年來第三塊出讓的宅地，未來供貨量仍然相對充足。

??04

??土拍限價、融資收緊加速房企收并購步伐

??目前部分城市土地市場處于“預(yù)期下行，底線未降”的狀態(tài)，在土地調(diào)控限價措施嚴(yán)厲，以及起拍價并未明顯下調(diào)之下，部分公開市場拿地盈利空間小，甚至不盈利，部分房企轉(zhuǎn)向收并購等其他方式來控制項目收益。

??根據(jù)不完全統(tǒng)計，1-11月典型企業(yè)收并購、協(xié)議土地出讓的幅數(shù)占比達(dá)到12%，一部分是融創(chuàng)、綠地、龍湖、世茂等規(guī)模房企通過收并購補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，另一部分是區(qū)域深耕的企業(yè)如建業(yè)、佳兆業(yè)等，憑借地緣優(yōu)勢以較低的樓板價在深耕城市積極補(bǔ)充貨值。此外一些地方性企業(yè)如嘉福、電建等也在積極通過并購尋求規(guī)模的擴(kuò)張和增長。

??總體而言，在融資政策收緊的大背景下，部分小房企生存困境進(jìn)一步凸顯，行業(yè)加速洗牌，未來“大魚吃小魚，甚至大魚吃大魚”局面會更加明顯。

??05

??單月4成新增土儲于一二線

??長三角三四線成交活躍

??從11月百強(qiáng)房企拿地分布情況來看，一、二線城市共占42%，三四線城市成交比例較全年有所上調(diào)，企業(yè)回歸二線城市的戰(zhàn)略進(jìn)入階段性的平臺期。區(qū)域分布上來看，中西部占比近4成，長三角、珠三角也是投資重點地帶，環(huán)渤海城市群成交占比相對較低。

??聚焦三四線具體城市來看，長三角三四線城市成交相對活躍，百強(qiáng)新增土儲TOP10三四線城市中，有一半來自長三角區(qū)域，徐州、嘉興尤其受到開發(fā)商青睞：徐州受益于高鐵和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，而嘉興受上海紅利輻射，土地關(guān)注度較高。

??06

??房企謹(jǐn)慎的投資態(tài)度短期不會逆轉(zhuǎn)

??地市保持低位運行

??近期土地市場和企業(yè)拿地態(tài)度呈現(xiàn)雙向分化的走勢：市場層面，一線城市如北京、深圳持續(xù)出臺“雙價房”土地，從源頭上抑制房價上漲，也抑制了企業(yè)拿地的積極性；而廈門卻推出不設(shè)底價地塊，意在刺激房企參與競拍；企業(yè)層面，國企、央企等大型規(guī)模房企，受益于強(qiáng)大的資金支持，在其他房企拿地積極性顯著下降的時候表現(xiàn)相對積極，而其他上市公司或中小房企則態(tài)度持續(xù)謹(jǐn)慎。

??從土地供應(yīng)量來看，11月土地供應(yīng)總量環(huán)比大幅上漲，預(yù)計年末成交量將迎來周期性上漲，但受制于宏觀調(diào)控、企業(yè)積極性等多方面因素影響，地市熱度估計難有起色。且當(dāng)前房企主要精力集中在銷售回款上，預(yù)計年末收官中，大部分企業(yè)拿地態(tài)度依舊以謹(jǐn)慎為主。